主题：嘉茂，新加坡地产基金大鳄

上海商报 http://www.shbiz.com.cn
跟踪海外地产基金大鳄的隐蔽行踪，不难发现，随着人民币升值，进入中国的国际地产“热钱”并没有像之前担忧的那样出货套现，外资对中国房地产的投资热情正迅速升温，作为长三角的龙头，上海是海外基金的首选之地。近年来，在中国投资的新加坡地产商尤为活跃，由于他们主要都是上市公司，可以通过股市融资来支撑其发展，更为重要的是，他们拥有本土地产商所没有的“独门密器”——不动产基金。通过私募不动产投资基金或公开发行的房地产信托投资基金，不但可以融来大笔资金，而且投资有了一个便捷高效的退出通道。

嘉茂将有
２５个中国商业地产项目
　　２００７年１月，素有新加坡“长江实业”之称的淡马锡集团旗下嘉德置地的一只基金——嘉茂中国发展基金（ＣＲＣＤＦ）以２．５９９亿美元收购了中国６家购物中心６５％的股权，并宣布投资１４家购物中心，并预计未来该基金将拥有２５个位于中国的商业地产项目，总资产价值达１０亿美元。这些新收购及准备收购的购物中心将使得嘉德置地在中国的商业地产项目数量增长一倍，超过７０个，可出租面积将超过３２０万平方米。
　　新加坡嘉德置地集团隶属于新加坡财政部独资拥有的淡马锡控股（Ｔｅｍａｓｅｋ）旗下，由原来的百腾置地有限公司和发展置地合并而成，并于２０００年１１月在新加坡证券交易所上市，此宗价值８０亿美元的合并案是当时亚洲最大的公司合并案之一。
　　位于人民广场的上海莱福士广场已于２００３年１１月运营，是一座集５１层甲级智能化写字楼、８层大型购物中心和２层停车场为一体的现代商业中心。总占地面积约１５２００平方米，建筑面积包括８７０００平方米的办公楼和４００００平方米的购物中心。其投资商就是淡马锡集团，并交由旗下嘉德置地集团在华全资子公司凯德置地（Ｃａｐｉｔａｌａｎｄ）开发打理，凭借丰富的零售业管理经验，莱福士广场已成为南京东路商圈内一座地标性建筑。
　　自１９９４年进入中国以来，仅凯德置地在华总开发业绩已超过４００亿元人民币，在上海、北京、广州、杭州、宁波、重庆等近３０个城市开展业务。目前，凯德置地在上海开发项目包括莱福士广场、菊园、林茵河畔、柏丽华庭等。今年４月，凯德置地以收购项目公司的方式，在青浦取得一块别墅用地。

嘉德置地
亚洲最大上市地产公司
　　目前，嘉德置地已成为亚洲最大的上市地产公司之一，业务覆盖１８个国家和地区的７０多个城市。２００４年嘉德置地旗下凯德置地（中国）投资在北京成立，由淡马锡控股拥有嘉德置地４５．２％的股权。嘉德置地在２００２年建立新加坡第一只房地产投资基金嘉茂信托（ＣａｐｉｔａｌＭａｌｌ），目前房地产金融已经成为嘉德置地三大核心业务之一。
　　在高速发展商业物业之时，为了提高资产负债表上的利润收益，同时，看到在亚洲不断清晰的地产公司股权和经营权分离的发展趋势，嘉德置地于１９９９年成立了房地产信托公司——嘉茂信托管理公司，并于２００２年７月将嘉茂商业不动产信托基金在新加坡成功上市，是新加坡第一只、也是亚洲地区第一只房地产信托基金，其成功上市在亚洲各国掀起了成立上市信托基金的热潮。

嘉茂中国
主打中国零售商场
　　此后，嘉德置地又于２００６年６月宣布设立嘉茂中国发展基金和嘉茂中国孵化基金，总额１０亿美元专注于中国的商业项目。嘉德置地的独特在２００６年１２月８日得到了一次展现的机会。这一天，首只中国内地房地产信托基金——嘉茂中国商用产业信托在新加坡证券交易所成功上市。嘉德置地借此得以将北京、上海、河南等地的７个零售物业先期打包上市。这两只基金募集标志着集团形成了中国商用产业发展战略。
嘉德置地主要是通过嘉茂商用中国发展基金以及嘉茂商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉德商用中国信托使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。而作为其战略投资者的荷兰养老基金和大东人寿保险，同时也是嘉茂中国发展基金和嘉茂孵化资金的战略投资人。
嘉茂中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场。其与深圳国际信托投资有限公司（深国投）的合资公司已经投资全国２１个零售商场。到２０１０年底前，深国投开发的中国沃尔玛项目中，将有７０％由嘉德投资。同时，发展基金参与嘉德置地与北京华联集团投资控股有限公司的合作，并积极寻找深国投和北京华联以外的合作伙伴。
　　嘉茂商用中国孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租，且已通过此类业务募集承付资本４．２５亿美元。孵化基金同样已给予嘉德商用中国信托优先认购权，并寻找与北京华联以及其他伙伴合作的机会，主要项目包括嘉德置地以１．６４亿美元购入的北京西环广场。
　　嘉茂中国信托基金管理有限公司总裁潘锡源表示，不排除会在适当时候继续将多家购物中心注入嘉德中国发展基金中，并且是“越多越好”，并计划在２０１０年前将嘉德置地旗下商业零售物业可出租面积扩张至４００万平方米，物业项目数量将近１００个。说此番话时，一向低调持重的潘锡源笑意盈盈，而在运筹帷幄的背后，是嘉德置地在中国资本运作的进一步升级。

商业物业
回报率约７％—８％
　　与股票相比，ＲＥＩＴＳ的特点是稳健，融资速度没有股市那么快，同样也不会像股市那般大起大落。股市上募集资金往往会因为一个消息而大涨大跌，这种“快钱”更加符合可售型住宅物业快进快出的融资需求。基金稳健而平缓的上升空间，与商业地产的增值性和持续性相吻合，商业地产的租金回报率也可以保证ＲＥＩＴＳ持续增值的需要，同样也符合一部分谋求稳健投资渠道的投资者的需求。由此看来，将商业地产打包成ＲＥＩＴＳ的融资方式，的确是将合适的策略用在了合适的地方。
　　潘锡源认为，一般ＲＥＩＴＳ的回报率在７％－８％才是一个正常水平。中国房地产物业要打包成ＲＥＩＴＳ上市，其回报率必须和国际上ＲＥＩＴＳ的回报率挂钩，至少达到７％到８％才能吸引到国际投资者。由于中国商业物业的产权年限是４０－５０年，而在国外，比如日本是永久地契，新加坡是９９年产权，其中还存在货币风险，因此中国商业物业的回报率在７％到８％是合理的。
　　嘉德置地集团ＣＥＯ廖文良表示，像嘉德置地这样的房地产公司，会更加清楚物业价值的增长空间在哪里。比如说，像新加坡的“碧山第８站”这样的商业项目，有写字楼，也有购物中心。写字楼的收益只有２％－３％，而购物中心的收益率可以达到８％－９％。于是，开发商选择拆除一部分的写字楼以换取容积率，而建立更多的购物中心，并向政府部门申请改变整个资产计量。