| 只看他
楼主
1996年以来，沃尔玛、家乐福相继落户深圳。在与国际商业巨挚同台竞技中，华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等本土企业迅速发展。2004年深圳15家重点大型连锁企业在全国新开门店300家，销售总额430亿元。截至目前，深圳零售商已在全国各地开店逾九百家。
而自2001年起，深圳已拥有全国密度最大的商业税源。若大一个大陆，由一个只有二十几岁的城市担当全国商业税源的主角，无论如何都存在几分滑稽。
2004年，深圳商业市场总销售额超过武汉达到全国第五，如果按人均计算，深圳各项指标则名列前矛。单是1－5月份，深圳市社会消费品零售总额达429.28亿元，增长15.2％，说明深圳拥有非常良好的商业发展环境和庞大的民间消费实力。
深圳商圈四大病态
病态一：小店过多
但也正因为深圳商业发展的超常规速度，也导致深圳几乎所有商圈都出现各种病态。比如深圳商业网点按数量计算近90％是小门店，这其中约有一半位于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差，在各类新兴商业区内，专业商业设施比较缺乏，很多网点都与住宅或者写字楼结合在一起。
病态二：转型过多
发展速度太快，深圳商业发展与其它城市建设则来不及规划，或者规划赶不上这个城市的变化。到目前为止，深圳主要的商圈大多是伴随城市的发展进程而自发形成，绝大多数是由工业、民房转为商业，比如华强北是由工业转为商业、东门是由老民居转为商业，商圈业态和布局都极为无序，整体素质较低。
而真正一开始就是为了商业而规划的场所则是难以见到，这不能不说是深圳商业发展的遗憾。
病态二：重商轻文
无论是罗湖人民南商圈、东门商圈，还是华强北商圈、深圳中心区商圈，都表现出这样的特征：重商轻文。
深圳的商业区，极少表现出商业与文化结合的特点。由于商业与文化脱节，深圳的商圈表现得相当“实际”，直奔主题式的消费习以为常，连带消费、休闲消费的成分过少。
也就是说，深圳商圈的消费行为显得过于单薄，对于市民生活的影响层面较浅，导致深圳缺乏广州、上海一样的逛街文化，因为重商轻文、缺乏文化休闲气质的商圈氛围难以使商圈真正地打动人心、让行人停留驻足且流连忘返。
只有象华侨城MALL一样，其构成中，有大型商店、也有酒巴，有艺术中心艺术馆、也有酒店律旅游设施，有大型绿地、也有区域广场，其在商业与文化的搭配上，呈现出商业与文化“文武双全”的结合特征，因此吸引了越来越多的消费者前往，而由于商业与文化结合，前来重复消费的特点越来越明显。
病态三：街区缺失 综合体崇拜
如果说重商轻文是深圳商圈的病态之二的话，街区缺失则是深圳商圈的病态之三。深圳的商圈绝大多数都是过境任务相当繁重的区域，缺乏基于人行尺度的街区感较强的商圈。
比如华强北、比如人民南，都处于交通要道的主干道上，人流虽多，可惜都是基于过境的目的，真正能够停留下来的却不多。俗话说得好：“激流当中鱼不养，大路两边商不旺”。
基于过境为目的的大陆，对于批发型商业、大商业是有好处的，但对于那些着眼休闲、文化、娱乐等的活动则是不利的，更不用说在大路两边去很从容地逛街了。华侨城MALL的成功真是取决于街区的成功。
“Mall”，2004年底，12万平方米的金光华广场、18万平方米的华润万象城相继开业，由于以前这种类型的商业一直是空白，因此吸引了全城的目光。
把不过无论是金光华广场，还是华润万象城，又或者是中信城市广场，其实走的都是这样一条路：由写字楼、商业，甚至还有住宅组成的建筑综合体，同时，所有的消费行为都是在密闭的建筑体内进行的。
半求称这种潮流为深圳商业发展过程中的“综合体崇拜”，我们不能否则综合体的优点，比如不受气候影响、可以实现恒温、管理方便等等，但综合体商业，则无法实现室外室内的有机衔接，无法与周边街区的成长保持渗透，无法满足逛街的传统要求。
此外，综合体由于占地的限制，必须要向纵向发展，限制了平面的幅度，可能刚刚起逛还没过足瘾呢，就已经到头了。因此，“综合体”注定不能趁成为商业的主流。具有幅员优势、人行尺度优势、复合特点的街区才能够成为未来深圳商圈发展的主角。
超常规发展速度是病态的根源
但是辉煌之下，深圳商圈的发展则表现出明显得病态。
建市之初，深圳当时的治理者设想最终的人口规模为五十万人口。如今，深圳人口已经悄然超过一千万。这是设计师都没有预料到的结果，也是深圳为大陆城市化所作出的卓越贡献。
二十年的时间，人口翻了四十倍，所有副省级及以上城市中面积最小的深圳，在高科技、房地产、物流、金融等诸多方面深圳都以一种让人难以置信的速度发展。
到2004年8月，深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米，按深圳现有1010万消费人口计算，人均商业面积1.28平方米。其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接近世界商业都会香港人均1.1平方米的水平。
业态向专卖店和购物中心演变
深圳近年来以令世人称奇的“深圳速度”，深圳的商业、商圈也一直在发生变化。尤其在从“国内现代化城市”向“区域性国际化城市”飞跃的转折点，深圳商圈正发生着“格局之变”。主要表现商圈的地域分布形成“多圈鼎立之势”，商业业态也从百货商店、超级市场转向品牌专卖店和大型购物中心。
目前深圳商圈的“格局之变”，主要表现在两个方面。一是商圈的地域分布发生变化：即深圳的商圈布局，从传统的商业据点罗湖扩展到全市，形成“多圈鼎立之势”。二是商圈的商业业态发生演变，主导经营业态从百货商店、超级市场转向品牌专卖店和大型购物中心（SHOPPINGMALL，俗称“摩尔”）。
影响商圈地域分布的因素，主要有片区人口数量、居民购买能力和交通条件三个方面。人口数量对商业的影响十分显著。大型商圈的形成，必须具有足够的人口数量作为支撑。根据有关部门研究，在上海地区，一个五万平方米的大型商业中心，需要有二十万的常住人口，才能支撑其良性运转。
- 该帖于 2007-6-13 21:52:00 被修改过
---------------------------------------------------
ALAN
| 只看他
2楼
支撑商圈的形成和发展，除了人口数量，它还要求片区人口具有一定的购买能力。深圳“关外”人口多于“关内”，但“关外”以前并没有形成全市性的大型商圈。究其原因，主要与“关外”人口多为收入较低、流动性大的“蓝领工人”有关。
此外，商圈的形成还与交通条件密不可分。足够数量的常住居民，是支撑商圈运作的“固定消费人群”；而良好的交通条件，可以将其它地区的人流汇集到一起，形成“流动消费人群”，从而促进商业的繁荣。如二十世纪三十年代在美国郊区兴起的大型购物中心“摩尔”，便与美国发达的交通网络和汽车普及有关。
深圳最先开发的地区是罗湖，因此罗湖在1980年代形成了东门和人民南两个商圈。1990年代，随着深圳开发重心逐渐西移，福田的开发强度加大，人口大量增加，于是形成了华强北商圈。同时南山随着城市开发力度的增强，南山商圈也开始形成。
目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段，城市每年新增常住人口达到30—50万，相当于一个中等城市的人口规模；同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之中，因此深圳商圈的地域布局，远未最终“定型”。
商圈布局从“关内”扩展到全市，地域结构更加合理。深圳经济快速发展，“关外”城市化的实施及完成，宝安、龙岗两区的居民收入不断增加，这一切为“关外”大商业的发展提供了经济和社会基础。预计今后若干年内，在宝安的中心城区（新安办）和龙岗中心城，会形成两个区域性的商圈。
中心区商圈将逐步形成，并有望成为全市业态最为发达的商圈。深圳中心区高瞻远瞩的功能定位，国际标准的城市规划，为其形成高档商圈奠定了基础。随着中心区开发从“居住地产”向“商务地产”的转变，尤其是地铁一、四号线的建成开通，不仅中心区常住人口将大量增加，同时还会从周边地区（罗湖、福田其它区域、南山、“关外”）及市外引来大量流动人口。预计再过十年左右时间，中心区将形成一个发达的全市性商圈。
根据商业的经营方式、规模、内容（业种）和布局，零售商业可以分为超市（如民润超市、华润超市）、大型综合超市（如吉之岛）、百货商店（如天虹商场）、便利店（如7－ELEVEN）、专业店、专卖店（如雅芳专卖店）、大型购物中心（“摩尔”，如铜锣湾广场）和仓储式商店（如山姆会员店）等八大类。
一个商圈到底以何种经营业态为主，主要取决于经济发展水平。根据国际上发达国家和地区商业发展经验，商业业态与经济发展水平之间存在着如下规律：当人均国内生产总值（GDP）在一千美元时，主导商业业态为百货商店；人均GDP在两千至三千美元时，主导商业业态为大型综合超市；人均GDP达到六千美元时，主导商业业态以便利店为主；人均GDP达到12000美元以后，主导商业业态演变成大型购物中心（“摩尔”）。
对照国际商业发展经验，在未来一段时间，深圳商业主导业态将从现在的百货商店和大型综合超市，逐步转向社区便利店和大型购物中心（“摩尔”）。
留住香港客 打造第二购物王国
深圳有东门和华强北两大商业街区，每天各自人流量为三十至五十万人次以上，年营业额分别为五十亿、两百亿人民币，但是，深圳与号称“购物王国”的香港比起来，仍然有很大的距离。
虽然深圳拥有“东门－人民南－华强北－南山”等几大商圈，但大多数深圳人心中仍有一个共同的“购物之梦”——到香港去，圆一个疯狂购物之梦！要买世界顶级名牌，有中环；要买中档物品，有铜锣湾；要买电子电器，去旺角；要买南韩、日本货，有尖沙嘴……
如何留住过境客，如何更好地利用旅游资源、地理位置、交通枢纽等优势，吸引更多的人前来深圳消费、购物、投资？深圳商圈如何打造“第二购物王国”的城市品牌，变中转站为终点站？这些问题成为深圳人共同探索的话题。
“华强北－东门”是深圳最具有代表性和实力的商圈，也是大多数深圳人购物首选之地。方圆一公里左右的华强北，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等各类商家560多家，一万平方米以上的大型商场有14家，有赛格电子市场、万商电脑城、华强电子世界、华强北国际电子城、宏大电子电讯市场等全国出名的电子电讯批发零售市场；创景名店坊、曼哈商业城、女人世界、紫荆城、俪人世界、儿童世界、新大好、东方时尚广场等时装城；万佳、天虹、顺电、百佳、和即将入驻的茂业等大型超市；还有深圳书城、博雅等音像文化用品购买地……
华强北商圈经过近几年的快速“扩容”，已成为深圳商业经营模式容纳最多的地区，逐渐成为与东门并称的核心商圈，并有渐行渐旺的趋势。作为深圳历史最为悠久的商业区，东门步行街是很多深圳人“情有独钟”的购物去处。
东门商圈有茂业百货、天虹商场、太阳广场、旺角购物中心、罗湖商业中心、中威商业广场、大世界商场、深圳百货广场、九龙城、越港商业中心等众多大型商厦，还有各种各样、大大小小的店铺遍布街区，长长的骑楼构成商业长廊，精品店、专卖店比比皆是，构成了深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区。打造购物王国应该说，华强北或者东门商圈基本上可以满足深圳人的购物需求了。
的确，大多数深圳人也都是就近消费，在华强北或者东门购买自己需要的物品。可是，他们心中仍有遗憾，深圳的商品类型实在是太窄了，可以挑选的余地也太小了，而且同一商圈内的商家定位雷同，逛来逛去也就是那么些品牌，难道就不能再多一些可供选择的商品？
深圳商圈所缺少的，就是这种让人欲罢不能的高亢的“购物欲望”。深圳置业行房地产经纪有限公司商业总监王黎明认为，深圳商圈还没有形成一个知名的购物点，缺乏本土化的东西。深圳商圈日渐显现出来的诸如交通阻塞、圈内商家定位雷同、商业规模不够等发展瓶颈，已经严重制约了深圳商圈的形象和运作力度，在消费群体没有扩大的时候，深圳商家竞争的白热化已演变为“短兵相接、刀刀见血”，急功近利、缺乏长远规划成为深圳商家的心头之“痛”。
打造除香港之外的“第二购物王国”，成为深圳商圈势在必行的发展之路。
---------------------------------------------------
ALAN
