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在错位经营、替代经营和外部竞争经营三种商业定位策略中，错位经营——填补区域商业结构空白、打差异牌以谋求竞争优势，无疑是进入双井商圈的最佳选择。
对于徐永健来说，2007年注定是忙碌的一年。身为富力城商业运营总经理，他今年肩负着富力城MALL的策划运营。
“我们争取在今年年底建成这个30万平方米的MALL。”在6月15日的电话采访中，身处广州的徐永健向记者表示。富力城MALL位于双井商圈，其业态包括酒店、写字楼和购物中心，其中购物中心商业经营面积约9万平方米。
目前，紧邻CBD的双井商圈拥有多个综合商业体，商业总建筑面积达到50万平方米，其中包括30万平方米的CBD东都、8万平方米的大成国际中心、5万平方米的珠江帝景商业街、4万平方米的苹果社区二十二院街等。这其中还不包括部分面积较小的社区底商，如风度·柏林二期，便拥有6000平方米的底商。
“CBD东南的百子湾、双井一带是我在北京见过的商业最密集的区域。”中原地产华北区董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)指出，双井地区商业结构已相对完整，规模巨大，未来可能存在“扎堆”和“过剩”的问题。
商业过剩隐忧
有业内人士分析指出，双井商圈近两年商业开发量较大，今年则达到一个顶峰。据了解，今年年内除富力城MALL即将入市之外，区域内的乐成公馆配套商业——乐成中街目前也处于招商状态。
“双井商圈发展空间有限，最大的问题在于CBD的制约。该区域的优势远低于CBD，定位高端的商业明显会受到分流。”上述人士认为，双井商圈内大型购物商业体已经达到了饱和状态，再有新的商业体推出便面临过剩的危机。
然而，徐永健并不担忧双井商圈的商业过剩问题。“商业体越是集中，才越可能营造出良好的商业氛围，这对整个板块的价值也会起到推动作用”。
在富力城的前期开发中，已完成的社区配套商业有星光大道项目，其建筑面积达到4万平方米。徐永健表示，星光大道是配套商业，主要满足的是富力城社区居民的消费需求。在他看来，富力城MALL不仅满足了富力城社区居民的消费需求，其作用还将辐射到双井周边的区域。
沿海·赛洛城的开发商在一次业界交流中曾坦言，他们已经意识到目前双井商业“扎堆”的现实状况，开发商应该考虑在竞争中如何抉择。最终，该项目采用了11万平方米美式步行MALL的概念，以其开放的街区和相对封闭的组团来控制人流和商业品质。
差异化谋求出路
“该区域新入市的商业项目，必须要与原有的商业业态有所区别，比如富力城MALL的商业定位就需要与周边的百货业态有所不同。”中国红街商业运营总监叶国梁表示。他指出，商业地产定位策略一般分为三种，即错位经营、替代经营和外部竞争经营，“一个商业项目的定位直接关系到项目的成败。”
根据业界的普遍定义，MALL的定位有两个重点，一是业态结构，二是体量规模。其中，业态结构是关键，相对于购物为主、业态单一的百货商店，MALL的多业态综合聚集是其最大的优势。此外，庞大的规模也为MALL提供了一站式消费的可能，这也是MALL和百货店的一个重要区别。
“富力城MALL的业态以娱乐、休闲为主，不是纯粹的购物中心。”徐永健告诉记者，富力城MALL与CBD区域的新光天地、国贸等商业项目最大的区别在于，后者主要为百货购物业态，而富力城MALL的购物业态仅占60％，餐饮占到15％~20％，其他业态为娱乐休闲。
“大型的商场、家居超市具备的是集中购物的功能，而目前双井周边区域缺生活家居、餐饮等商业业态，珠江帝景正是瞄准了这一市场空白，期望与周边如CBD东都这些大型商业达到业态互补互动的目的。”珠江帝景营销副总经理李伟对记者说道。
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ALAN
