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【江苏商报报道】商报记者 陆春花 报道
“现在投资文化地产、投资文化商街是最合适的时候，最近就有人找我，他要卖掉现在最时髦的城中住宅，去买某个地区的商铺。”苏鼎房地产研究所所长宋坚表示。
在昨日365南京楼市举办的“2007‘财智地产’高层论坛”上，宋坚表示，这是一个方向问题，也有人表示，商业地产如果做投资，应该是机构投资者来做，因为他们有很大的资金量，资金量要寻求一个安全的出口，这对于长期持续物业可以做出来。对于小资金只有1000万以下的小业主来讲，他们投资商业地产恐怕不是最好的投资环境、投资方式。在商业地产的开发商们纷纷追逐这个潮流的时候，文化商街的地产商们已经感觉到了压力。
正方：宏观调控是投资的利好
宋坚表示，会出现这样的方向，和国家宏观调控有很大的关系。
第一，由于住宅价格的高涨，老百姓对住宅投资产生了厌烦。因此，国家宏观肯定下一步对住宅投资要采取限制甚至打压的措施。比如说现在所流传的物业税等等，就是以后不要再进行住宅方面的投资了。而事实上最赚钱、最容易生财的就是地产，而且不是高档地产，恰恰是100平米左右的住宅。但这和国家宏观政策相违背，所以国家必须进行限制，这条路走不通以后，这部分资金就会向商业地产和文化商街去转变，这是宏观上对商业地产利好的方面。
第二点，国家现在要扩大内需，过去内需主要是买房子，从改革开放以来，富了以后的第一件事。目前国家发展趋势下，什么都要去消费，除了买房子以外，以后吃喝玩乐可能越来越多，消费金额也越来越多。从宏观角度看来，就表明了商业地产要进入一个繁荣时代的宏观条件和基础。“财智地产”实际上应该叫“智财地产”，搞地产要有智慧，用智慧才能获得利润、获得财富。
他认为，投资商业地产和投资住宅有点不一样，这点上在深圳是早就有比较成功的商业运行模式。投资商业地产有两种模式，一种是手里的钱很多，就有很多商业地产，这样商铺就可以一下买几层，然后经营商业。但是对于小老百姓投资商业地产，他往往是采取集中包装、分开销售的办法。他买的可能是一种股权，这也是一种投资模式，这在深圳有很多成功的例子。国家将来对老百姓投资商业，估计不会给予限制。
反方：投资商业用房不是好时机
“作为投资来讲，投资商业用房并不是一个很好的时机，如果作为自营的话，好的商圈、好的经营氛围、良好的物管、开发企业的资质、经历都是自营者需要考虑的因素。这里的投资人是指小业主，而不是像国外的专门以商业投资为主的投资者。”网尚房地产人士表示。
针对商业地产有一个前提，商业地产如果做投资，应该是机构投资者来做，因为他们有很大的资金量，资金量要寻求一个安全的出口，这对于长期持续物业可以做出来。对于1000万以下的小业主来讲，他们投资商业地产恐怕不是最好的投资环境、投资方式。
商业、写字楼、住宅相比的话，住宅属于大众消费品，这容易受到各种各样因素的影响，而商业不是这样的。购买商业用房的商业投资者，都是理性的投资人，而且购买商业用房的人一个是自营，一个是投资，这类理性投资人较少受到外界的影响。
他认为，房产投资缓慢，变现缓慢、抵押困难，投资回报率低。现在从房地产市场两个标的物来比较，一个是房地产，一个是股票，商业用房从2005年开始和住宅基本一致。研究表明，实物投资增值速度可能是2.5倍，而投资股票大概回报率在6倍，如果是万科等增值幅度可能更大。
其实目前南京房地产市场这两年短期涨幅还是比较大的，已经不具备投资价值了，或者说已经不是理想的投资产品了。第二个从风险控制——投资回报率来考虑；第二点是变现缓慢，抵押困难，银行对于商业地产的抵押比住宅要困难，一般投资人会选择高档楼盘，现在房地产回暖的时候，如果做房地产投资，不会选择商业地产投资。第三个是投资回报率低，这主要是讲长期投资和追求租金回报的人，一般认可的回报是8%。两三年以后可能就不管了，而且投资人可能不一定可以从租金那里拿回回报，能拿到5%就算不错了，而银行一般的理财产品都可以超越这个回报率。
文化和利润是辩证的关系
作为商业地产的一种形态，文化商街的大投资者们，已经感觉到了压力。
6月23日，就是“水木秦淮”管理处收取下半年租金的时候了，“水木秦淮”的业主们却在酝酿着“拒交行动”，理由是业主们没有看到回报，当时“水木秦淮”所作的宣传、包装、推广等承诺更是没有得到兑现。
“我们民国文化主要是建筑本身，但是我们经营、商业本身已经完全抛开了文化的东西。我们1912有一个广场，这是一个非常漂亮的广场，里面有喷泉，但是最后变成了停车场，这就是文化向商业转型的例子。”南京1912文化传播有限公司副总经理周程卓说到。她认为，为商业做更多留存的话，就不要做文化的东西。
5月22日，“圣和”3.85亿拿下汉府街地块，又个声称要打文化牌。宋坚表示，南京虽然现在文化商街的项目比较多，关键不怕大，而是怕雷同，如果千篇一律的话，无法达到风靡全市、全中国、全世界的作用，所以杜绝雷同是大家应该注意的问题。
他表示，文化是大前提，文化地产、商业地产唱戏这是一个方向。1912借了文化的东风，他悠久的历史地段、几乎是本身就有的建筑，香港的兰贵坊基本上走的也是这个道路。任何文化商业一个是要有特色，第二个是要也有气，人气和规模是非常关键的。深圳华侨城地段为什么搞得好？为什么经久不衰？这和它的规模非常有关系，他有条件创造许多精华的、令人难忘的具文化色彩的特色项目。
比如说大游行、世界之窗、欢乐谷的表演都非常有特色。文化和利润是辩证的关系，如果不宣传文化想得利润不可能，但是如果过于考虑利润不注重文化可能又不吸引人，这种辩证关系说好说，处理准确就需要各个商家的学问。（06版《商讯》）
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ALAN
