主题：上海商业5年后进入香港时代

商报记者 徐跃明 朱楠 袁晨晨

当媒体还把焦点聚集在上海本地百货业大亨百联集团，以及立志成为中国购物中心之王的大连万达身上时；当我们鉴赏着在上海的中环线之外这些本土企业建造的庞然大物时，不要忘记前瞻一下５年以后上海市中心的顶尖地段。在那里，以香港地产大鳄为主投资的大型商业地块在蛰伏多年之后，从去年开始，纷纷宣布启动。综览这些项目资料，我们不得不为其择地之佳、体量之大、投资之巨而惊呼。我们可以大胆预测，５年之后，上海主流的、高端的、大型的零售商业地产几乎将是“港式”的天下。

卡位
香港大鳄全面升级上海地标
南京路、淮海路、四川北路、陆家嘴等将毫无悬念地成为香港地产大鳄商业新地标展示地。

２０世纪末，百盛、太平洋、巴黎春天等由外资经营的品牌商业中心进入上海，开始对上海以市百一店、华联商厦、新世界、友谊商店等市级商业设施，以及二百永新、益民百货等区域商业形成冲击。从此一种港式的开发、运营一体化的零售商业地产模式开始开枝散叶。至今，其代表作正大、来福士、恒隆、港汇四大广场已经是上海最顶尖、最成功购物广场的典型。
南京西路、淮海路、四川北路、陆家嘴、虹桥，本来应该是硝烟最为激烈的零售商业主战场，却毫无悬念地将成为香港地产大鳄、或者是由港人运营的海外基金改造一新的商业新地标展示地。
到目前为止，从上海陆家嘴的正大广场到人民广场的来福士广场、南京西路的恒隆广场，再到徐家汇的港汇广场，上海最成功、最强势的有组织零售业房地产项目正是那些港式的持有经营一体式项目。５年之后，伴随着香港的大地产商纷纷宣布启动已经“捂”了多年的上海大型商业地块项目，上海各个主要商圈的商业地标更将无一例外地属于新一代的港式地标。

优势
资本雄厚储备优质地产项目
近期港商在上海的大量优势商业项目土地储备正在不约而同地进入启动阶段。

近期港商在上海的大量优势商业项目土地储备正在不约而同地进入启动阶段，这一现象告诉我们，香港大地产商具有极为成熟的、精明的把握时机能力。与大陆相似，在香港，土地所有权亦归政府，政府出让的是土地若干年限的使用权，而土地或其地上建筑物的转让也只是其使用期限内使用权的转让。香港土地批租的形式主要有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种。香港早已通过《房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等构建了完善的土地法律体系，政府依据这些法例进行严格管理，土地批出直至批租期满，其间一旦发现房地产开发商违反法规，轻则罚款，重则无偿收回土地甚至控上法庭。物业投入使用后，政府也会不定期跟踪检查房地产开发过程。正因为香港大型的地产商在如此健全的市场环境下发展，反而使得其在早些年进入不甚规范的内地市场时，明显“水土不服”。不过，在上海房地产市场逐步走向规范后，对内地市场运作逐渐轻车熟路的香港地产商开始显示出惊人的发展后劲。
香港地产商相对国内同行而言，一个得天独厚的条件就是可以非常快捷地通过若干渠道筹得所需资金。配股是香港地产商的首要筹资渠道，绝大部分在大陆开展业务的香港地产公司都是香港上市公司，而地产板块也是香港市场上市值仅次于银行板块的第二大板块。由于是上市公司，且香港市场资金极为充裕，这些港资地产公司能够非常方便地通过配股手段筹得动辄数十亿的巨额资金。
除了通过股市融资，香港地产商还经常会双管齐下。在很多人看来，对于能带来丰厚利润的“香港模式”，进入内地的香港地产商表现得咄咄逼人，多少显示了“香港模式”的生命力，但值得内地同行深思的是，经过多年市场的磨练，“香港模式”本身一直在不断完善中。这就给香港地产商带来了两个便利，一是他们可以方便地分拆国内商业地产项目，以基金形式上市套现；二是可以方便地出售香港的成熟物业套现，以逐鹿内地。香港地产价格之高举世皆知，香港地产商仅将部分在港物业打包出售后携所得资金转战内地，即显如虎添翼之效。

榜样
驱动上海商家积极进取迎战
对大多数本地的房地产企业来说，能不能保证长期的资金支持是最大的问题。
“对大多数本地的房地产企业来说，能不能保证长期的资金支持是最大的问题。”一位本地开发商说，持有经营大型商业地产并能够“守得住”，可能是三年五年，也可能是七年八年，需要持有者不断地投入。令人担忧的现实是，国内房地产开发商普遍缺乏融资渠道，加之他们对商业地产、购物中心产业的通盘经营理念缺乏正确的认识和深入理解，绝大多数本土开发商都将商业地产项目分散销售，以求快速回笼资金。同时，通过快速出售房产来尽可能地将后期经营产生的巨大风险转嫁至购买房产的众人身上，而这样“高效”的经营模式对于一个大型房地产项目来说，整个业态布局就极有可能处于失控状态。至于设置一个自称专业的管理机构“对整个项目业态管理保持长期有效的控制”，则往往成为销售房产时的一种诱饵。
即使有个别的本土开发商富于上进心，已经进入到持有大型商业房产的业务领域，也往往只注意规避前期的投资风险，却不愿承担后期的运营管理风险，其通常的做法就是将大部分增值收益、品牌积累的利益以及经营话语权通过整体出租“转让”给成熟的经营管理方。而即使是在销售部分产权的情况下，牢牢把握运营主动权和控制权，并对项目的短、中、长期发展具有远见卓识的开发商也并不多见，成功的案例更是少之又少。

而且正大是泰国的