主题：上海商场败笔大透底（上）

上海商报
袁晨晨

之前的几年，在上海一些最佳商业地段获得商场建设土地或者买下已建项目的本土开发商，往往因资金链的问题而将眼光投注于短期获取高额利润之上，他们习惯于通过出售商铺物业来尽快回笼资金；而上海个人投资的需求强烈使得产权式商铺大行其道，也呼应着众多开发商纷纷将大商场分割成小商铺出售。
为了吸引投资购房客的目光，在出售产权商铺或对外招商时，大房东及其雇用的服务商通常都会抛出一系列诱人的“香饵”——强大的经营管理公司、超高的投资回报率等等。小业主们购下了商铺产权后，或转租给开发商委托的经营公司，由其整体出租经营，或自己经营。而开发商委托的经营公司往往会允诺在一段时间内给予小业主较高的固定回报，这就是通常所说的售后包租。
对于开发商来说，分割出售产权式商铺可以尽快回笼资金，对于小业主而言，小面积商铺准入门槛较低，在开发商许诺的包租期内又能获得稳定的回报，看似皆大欢喜。然而，天下没有如此好事，售后包租背后往往暗藏着一些定时炸弹——等商铺正式营业，后期经营发生困难，开发商当初的承诺无法兑现，数十上百的商铺乏人问津时，作为大房东的开发商必定将经营公司顶在台前，自己轻松撤退，小业主、租户求告无门，激发矛盾无可避免，一旦出现僵持不下的局面，就极有可能造成烂铺的结果。
另一种可能发生的情况是，开发商自己成立一个经营公司或物业公司，对商铺或进行包租，或统一招商管理，苦心经营，奈何心有余而力不及，始终无法将商铺做活做旺，只得坐视商铺落寞而无能为力，唯一可行的方法就是努力寻求投资方的出现。

２００４年２月２日，上海市房地资源局和市建委联合发出了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，要求不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产，擅自分割转让——这使得之前流行异常的产权式商铺分割出售之路彻底被“堵死”，同时也导致一些已经分割出售的商业房地产项目因无法办理小产证，小业主从此陷入永无止境的“梦魇”。
３年来，究竟上海有多少商场因此而“颓废”，不仔细寻找，估计没人说得清，《商业地产周刊》将连续两期为众读者进行解析。

败笔1：佳成商厦
港商接盘竟引发“暴动”
去年１２月，香港上市公司上海策略置地发布公告，将以５．５５亿元的代价，将淮海路上佳成商厦１－６楼收入囊中。但是，这样一则预告，居然引发了一场由上百个承租商家演出的流血暴动——包括部分原襄阳路市场的商家以及大量外地来沪的个体商户，乍然听闻商场易主，便担心当初签订的租约会发生变化，继而采取过激手段。
位于西藏南路淮海东路口的佳成商厦，与兰生大厦、大上海时代广场相邻，靠近人民广场，地段之优越无以复加。佳成商厦其实是淮海东路９９号恒积大厦的商业裙房，整个建筑——２０层的集商贸、写字楼为一体的综合大楼，由上海恒通置业和南市区房产管理局在１０年前联合开发。
最初，恒积大厦６－２０层的写字楼出售给了小业主，１－６楼约２万平方米的裙房则成为一个电脑数码广场。在淮海路调整规划为高档服饰街期间，恒积大厦的电子市场逐渐淡出淮海路商圈。从此，这里就成了一堆空铺。２００５年６月，中国酿酒工业协会、中国酒类商业协会和中国食品科技学会黄酒分会等三个行业组织决定联手在恒积大厦裙楼建设中国国际酒文化城，“一个具有中国特色的、富有吸引力的酒文化交流品牌”。据当时的对外介绍称，酒文化城的６个楼面由酒文化博物馆、酒行业发展史陈列馆和中外名酒博览馆组成。然而，一年多时间过去，曾经宣布在２００６年５月落成的″中国国际酒文化城″始终未见踪影，奇怪的是，“佳成商厦”的巨型招牌却突然高高挂起。
原来，去年１０月正式营业的“佳成商厦”由温州民营企业雨田集团通过旗下的子公司——上海鸿大投资５亿多元整体购买，并改造成了经营服饰的中档商场，在绝大部分商铺已经租出的情况下，商场经营状况并不理想，商场内一直显得冷冷清清。开张不过两月，佳成商厦在香港股市被“预告”将再度易主，本来大房东产权易主应该“不破租赁”，在香港上市的“新东家”还有可能经营更为出色，但为何数百小业主竟然闹出“流血”事件，其背后必有隐情，最有可能的版本就是“温式”经营模式遇到“商厦不得分割出售”的规定后，化成加收押金加长租期至十几年的“以租代卖”变相出售。

败笔2：生活家广场
一场结局不明的骗局
一家名为希盟企业的“阿诈里”公司，打出“缤纷生活家”主题商场的品牌，曾经在上海滩引起不小轰动，先后几家由其分割出售的商场已经使数以百计的小业主血本无归。
２００５年１月，位于长寿路武宁路口的大众河滨高层公寓的裙楼以“缤纷生活家居广场”案名公开发售其分割商铺，广告上写明大众集团属下的九羚置业和上海希盟企业同为该项目的联合发展商，希盟企业以１０年包租、每年９％的高回报率，引来大批购铺投资者。
２００５年２月－６月，近２００户小业主与自称是房东之一的希盟企业签订了购买和返租两份合同，合同约定的产证办出时间与租赁起始时间均为２００５年６月，但从２００５年６月至１０月期间，业主们发现希盟企业小产证办理无望。
随后，忧心忡忡的小业主等来了更大的恶梦，当年９月２８日，外高桥保税区开发股份有限公司突然出面，封掉“生活家”的售楼大厅和商铺入口，声称自己才是整个商场的大业主，之前只是因大产证分割至小产证办理手续的需要，才没有与原业主九羚置业办理过户，小业主手上的购房合同并未在相关部门登记。在外高桥股份出具的一份《大众河滨项目情况说明》中，外高桥坚称，作为大房东的他们从未卖过房子，希盟企业卖房他们毫不知情，此时，希盟老板方卫军已不知去向。小业主用真金白银换来了一份无效合同。
去年初，方卫军因涉嫌合同诈骗，已经被上海市普陀公安分局经侦支队正式逮捕。然而，时至今日，坐落于长寿路、武宁路口的生活家依旧是一个门窗紧闭的烂铺。
大众河滨的裙房商场不知何年何月才能开门迎客，而方卫军及他的希盟企业还在上海制造出一连串商铺买卖纠纷——宜山路、凯旋路口的“生活家广场”是方卫军在上海操作的第一个生活家，其与上百名购房者之间极为类似的无效合同，从２００３年持续至今，仍未有任何定论。

败笔3：东海商都
计划赶不上变化
南京东路步行街上的东海商都，是沪上零售业赫赫有名的“百慕大”，上世纪９０年代中期在主管部门″撤局改司″过程中，当时的机关大楼改建成东海商都，与上海商务中心、武汉上海商城一起，成为当时上海市商业委员会的三大重点工程之一。自１９９５年开张以来，历经多次″变脸″，从１９９５年的东海商都，到１９９９年的友谊欧洲商城，２００１年的友谊百货，再到２００２年韩资的日向百货，经营方频频撤换却始终功亏一篑、惨淡离场。
２００３年，温州人黄正定旗下的华通机电筹资５．５亿元，从上海友谊集团购得东海商都产权。按照惯例，温式的玩转资本方式十分类似——以民间集资而买大炒小。所以，华通机电亦打算走邻居圣德娜商厦的老路——将东海商都分割成小面积的产权式商铺，出售以回笼资金。孰料，天有不测风云，２００４年２月２日，上海市房地资源局和市建委联合发出了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，要求不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让，产权式商铺分割出售的路被彻底“堵死”。
突如其来的政策变化令华通机电措手不及，来自民间的合伙人催债，银行欠债到期，致使原本承诺在２００４年开业的东海商都迟迟没有动静。２００４年底，华通机电集团宣布东海商都整体发售的计划。
去年底，基汇资本属下的基汇“１号中国基金”Ｇａｔｅｗａｙ Ｃｈｉｎａ Ｆｕｎｄ以１．９亿元左右的价格，购入东海商都产权，并组建项目公司上海基汇物业管理有限公司。目前，基汇物业将东海商都更名为“３５３广场”，计划打造一个年青人的时尚休闲购物中心，“以满足１８－２３岁、以至更大年龄层的青年消费者的需求，迎合他们崇尚独立、自由、创意的个性需求的商业空间”。据规划，３５３广场将在８个楼面分设时尚密码、潮流密码和休闲密码三大区域，其中庭空间将成为整个商场的视觉中心，一个玻璃构成的透明舞台将为各种时尚秀、街头舞、ＤＪ表演、流行发布提供舞台。
沉寂了１２年之久的东海商都终于有望″咸鱼翻身″。

败笔4：亚太盛汇
度过５年纷争乱相
原先的襄阳路市场管理团队成了惨淡经营五年之久的亚太盛汇的救兵，但浦东版“襄阳路”明天依然难以预料。
亚太盛汇是地铁２号线浦东科技馆站地下的一个超大型的地铁商城，营业面积达５．７万平方米，投资方是江苏省专事高速公路、桥梁基础设施建设的天浦投资公司。
亚太盛汇商铺甫一推出市场，便受到商铺投资客的狂热追捧，２００２年时，其９成商铺均已售完。但是，开张之后，一度热销的商铺却远没有预料中的红火，反而是波折不断。
亚太盛汇内，自营、统一返租、私下招租的商铺同时存在，导致其２００２年底试营业后不久即被叫停，重新开张时间一拖再拖，到２００４年正式开业后，商场的经营状况仍然没有改观，大量商铺处于空关状态。
２００３年底，小业主们突然发现所购商铺属于地下建筑物，他们手中的房产很可能没有小产证，于是引发一场产权风暴。经协商，亚太盛汇北广场内大部分商铺被大房东返租，年租为铺价的６％左右，如此一来，既缓解了商场两年无法经营而给业主带来的损失，又使大房东得到总体经营整个商场的机会。
拥有１０００多个商铺的亚太盛汇，在上海地下商城中的规模数一数二，但地面交通不便利，周边缺乏人气，给经营者提出了极大的挑战。而经营者对于商业经营不熟，亚太盛汇自２００１年建成之后，先后多次重新规划—— 一直在做成旅游商场还是社区商场间摇摆不定，导致亚太盛汇几次开张而未果。
２００２年９月，亚太盛汇第一次开张，扬言要打造“浦东的香港名店街”；２００３年７月，商场又被定位为“娱乐、休闲、度假的场所”；２００４年５月，经营商希望港资背景的中介机构经纬行为其策划并负责招商，打出“上海首个ＣＥＰＡ概念商场”旗号，亚太盛汇北广场将经营包括鞋帽、皮包、衣服等在内的传统产品以及ＣＥＰＡ商品，南广场则以餐饮为主；２００４年１２月，ＣＥＰＡ商场招商不顺，亚太盛汇中断了与经纬行的合作，转而和埃加咨询签订协议，欲打造上海最大规模的“卡通产业城”——集卡通动漫设计、展示、出版于一体，以批发为主、兼带零售的“卡通漫画”产业孵化基地；２００５年７月，亚太盛汇宣布把北广场Ａ、Ｂ、Ｃ三区，近３７０个铺面，改造成“釜山小商品市场”，由韩国人经营韩国特色的服饰、小商品。
一变再变，而５年中商场冷冷清清不变，直至来自襄阳路市场团队入驻——自“亚太新阳服饰礼品市场”开张以来，亚太盛汇人气开始高涨，北广场近５００间商铺有七成左右来自于原襄阳路市场的店主。如今，“空铺”、“烂铺”已不复存在，但亚太盛汇是否真的可以久治长安，还须有待时间来证明。