主题：美式租金预测概要

上海商报
赵一蕙

国外的商业房地产投资机构或企业进军中国市场，频频收购，对于国内一些濒临经营危机的商业项目来说不辄是个好转机。无奈外资对于项目要求令国人抓不住头脑，与其说是过高，不如说双方缺乏统一的沟通平台，鸡同鸭讲，眼看转机从手中溜走。而目前市场上，对于此类问题的关注者还甚少。
　　好在易居房地产研究院举办“商业房地产管理”短期培训班，旨在打通双方沟通渠道，尝试搭建沟通平台。培训班日前请来美国估价学会（资深专家ＭＡＩ）的Ｊｏｓｅｐｈ Ｍａｇｄｚｉａｒｚ先生讲课，内容主要针对于美国购物中心等商业房地产项目现金流预测的大致方法。一堂课下来，虽然记者对操作细节仍未参透，但对于大致的商业房地产现金流预测思路已经了解一些。此番撷趣一二，虽不能指明具体操作商业房地产的路径，却希望能给关注商业房地产项目的读者打开一条思路，了解“美国模式”是如何预测购物中心现金流的。

思路１投资者角度
　　Ｍａｇｄｚｉａｒｚ先生具体操作过的购物中心项目估价不计其数。言谈之中，似乎两国的估价最大区别之处在于：中国的估价侧重于物业本身的客观价值，诸如建筑成本等等，均为客观数据；而美国模式似乎更偏重于投资者角度，作为经营或者拥有购物中心的投资者，收益自然是其最为关注的。因此Ｍａｇｄｚｉａｒｚ特别选取了购物中心的收益预测作为切入点。
　　Ｍａｇｄｚｉａｒｚ讲到，购物中心收益基本分为两级：一为基本的、一级的收益来源，即主力以及非主力租户的租金；而二次级购物中心的收益则包括十分广泛，诸如向租户收取的ＣＡＭ，公共分摊区域的维护费，其他费用负担，广告费用，停车收费，购物中心的零散区域租赁收益，以及一些特别活动的场地使用费。诸如此类，尤其是最后一项，“有时候好的购物中心的活动场地租金收入十分可观。”
但也不能一概而论。“诸如购物中心的规模、质量、租户组合和构成吸引力、经营者与拥有者的关联程度，甚至当地的经济发展，都是影响着购物中心收益的因素。”尤其是经营模式与产权的关联度上，在美国基本都是经营者与产权拥有者保持一致，多有投资者的自己控股经营公司经营。而观察国内的一些成功案例，大多数也聘请职业经理人操作，或自己操刀自己开发，委托他人经营的成功案例还并不多见。

思路２历史预测法
　　分析购物中心的收益，自然租金为重。原以为基本的租金收益分析无非是根据租约而来，但Ｍａｇｄｚｉａｒｚ的分类方法确远远复杂得多，光是租金分类，就被划分成七八个概念。“概念是很重要的。数学统计方法人人都会。”Ｍａｇｄｚｉａｒｚ看着有些疑惑的听课者，微笑着说道。
　　记者粗略听着，依照不同的租金分类方法，大致有市场租金、合同租金、基础租金、毛租金、随着时间会增加的附加租金、与营业额有关的百分比租金，这些租金可以固定、可以按照阶梯式或者直线式浮动、也可以根据ＣＰＩ的增长浮动、也可根据营业额浮动，甚至还可以重估物业价值再行确定。“商场内的主力租户可能会在一段时期内享受比较低的固定租金，这种做法在大商场中比较普遍。”一般来说，可以为租金的上浮设定最高限额，而一旦搞清了各个租户的租金设定情况，以及租金结构，可从微观上，根据历史数据预测租金的水平。
　　不过，操作中远非如此简单，畸高或者畸低的租金一旦被发现，就不能简单按照实际的租金被纳入统计范围之内，还要进行详细分析，是否会进行上调，是否会有改变等等，需要考虑的情况不比租金分类来得简单。单是Ｍａｇｄｚｉａｒｚ的举例就有不少。没有到期就搬走的租户，拖延租金的租户，到期还未续约的租户，这些情况对于预测的结果有着至关重要的影响。“如果没有到期就搬走的租户过多，意味着商场长期租金的停滞甚至下跌，甚至意味着需要进行大规模的商场翻修和租户调整。这时候单纯的历史预测就不准确了。”

思路３宏观预测法
　　当然，仅仅依靠微观的历史数据预测租金以及现金收益并非唯一的方法，还有更宏观的分析方法。不过这一切都依赖于庞大及准确的统计数据。
　　Ｍａｇｄｚｉａｒｚ举例：在美国，有专门从事购物中心的房地产基金发布权威统计数据，而根据这些数据，可以预测地区租金宏观前景。“每个房地产租金都有周期，大致呈波动状的模型，某时某刻，每个城市在模型上都是一个点，根据波峰波谷的状态，可以看出这个城市的租金正处于何种阶段，是向着波峰还是波谷。在美国，就有这样的数据供估价师查询。”
　　进行这样的预测需要大量统计数据，将地区内每个家庭收入与地区家庭总数、零售消费占收入比例连续相乘，得出地区总零售消费额，再连续与地区内某一特定类型的零售商业项目的消费在总零售消费中的百分比、此类型零售商业项目在某个商圈的百分比。从而得出的是：每个商圈内特定类型零售商业项目的现有消费总额。将这一数据与此类零售商业项目的每平方米销售额相除，得出的就是商圈内的当年某一特定类型商业面积的总需求，加上对其他商圈人流的吸引额度，大致可以推算出某商圈内的某商业类型项目的面积需求额。而根据目前的在建项目面积，就可以推断出某一时间内的商圈内同类购物中心是供大于求，还是供小于求。
几个小时的授课，记者不由感叹：只是租金收益，就有如此多需要考虑的问题，到了实际操作中，动态的租金收益周期与整个企业的现金流周期的组合又有变化，而不同购物中心的收益周期也不同。
　　“我们的ＭＡＩ美国估价学会商业地产短期培训课程，就是针对这种状况的试行。”上海易居研究院培训部的总监崔裴告诉记者。据悉，易居研究院目前全程的美国估价学会培训班正在招生，学成的会员通过考试，将拥有美国估价学会会员资格，而这一课程的目的就是建立中国房地产行业的“人才充电站”，从而使中国房地产与国际接轨。