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百年德化二期将有11.1万平方米,计划增加百货,会是哪家?丹尼斯大商或者其他?
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“售后返租从根本上讲是商业物业销售型盈利模式的一种促销手段，其实是有弊端的。销售和返租都会给后期经营管理留下不易处理的障碍”。郑州百年德化商业管理有限公司总经理惠先福说。
商业项目一般需要至少3～5年的市场培育期，如果返租租金过高、返租时间过长，后期经营将承担巨大的返租压力。在培育期较长情况下，如果开发商缺少资金实力，仅靠后期经营所得支撑返租，很难支撑；没有相应后续资金的支持，市场培育任务也很难完成。
百年德化•风情购物公园（以下简称百年德化）也有返租的铺子，返租一年多来已经凸现出了一些问题。“仅去年一年，我们倒贴进去的返租租金已有数千万元，如果资金实力差或者市场培育期长，压力会更大。”惠先福说。
从商业项目的发展规律来看，百年德化的市场培育是比功的，但受返租价格、期限、续约可能性等因素制约，仍面临多方面问题。
“实际上，销售之后返租、返租之后被动经营是开发商没有明确赢利模式的表现。”惠先福说。“分割销售出去的店铺由于产权相对比较分散，单体面积较小，不适合统一经营，会破坏原有的业态规划，给后期的商业经营埋下隐患。”
另外，分割销售的店铺也不适合组建大的业态，面对大体量需求的商家就比较被动；一些产权持有者对商铺的用途有自己的考虑，也会直接影响后期的统一招商及经营。
百年德化部分商铺的返租和分割销售对园区的整体经营造成了一定的影响。因此，百年德化采用丰富的营销手段，加大营销力度。通过承办演出和选秀活动，将目标客户群吸引进来；另一方面协助商家的品牌经营活动；另外，去年百年德化还签约了一支专业乐队，配合园区的整体经营，无论寒暑每天都在中心喷泉广场演出，营造体验式的商业购物氛围。
一般情况下，成熟商业区都会根据经营情况和品牌组合的需要，主动调整品牌，品牌更迭率在10%～20%/年范围内均属正常。百年德化园区品牌小范围的更迭也在进行，以求品牌组合的持续成熟升级。
一个成功的大型商业项目不能没有百货和超市，休闲体验式步行街区与现代大型购物中心结合才会更好地发挥商业项目的组合优势。
据惠先福介绍，正在规划的百年德化二期将有11.1万平方米，计划增加百货、超市和家电等业态，扩容餐饮、娱乐等业态。
无论是销售还是出租，统一经营都是商业项目成功运营的必走之路。“只建不管”的开发模式，只会最终走向不可预知的坎途。而即销售又返租，无疑给统一经营增加了更多不可预期的难度，但无论通过何种途径来解决这种现状，“统一经营”都将是商业项目的最终目标。
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ALAN
