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提起新街口，北京人几乎没有不知道的，除了这是京城公认的车最堵、路最窄的“大街”外，“大街”两边一家挨一家的小吃店、音像店、外贸服装小店也让这里成为京城数一数二的逛街“胜地”。只是，随着西城区改造对新街口的重新定位，在不久的将来，30万平方米的新商业设施、70米宽的市政马路和500米长的步行商业街将取代这里目前又挤又乱的局面。
本期开始，新街口“新生记”将为您详解新街口这个在北京与王府井、西单名气不相上下的商圈未来发展，逐一介绍即将在这里登台亮相的商业地产项目。
“超规格”改造藏隐患
从去年底新华百货的开业到今年7月份星街坊、万特、天美时尚名店的陆续招商，新街口北大街的商业升级进入了实质性阶段。上周，记者来到了新街口北大街，刚刚出积水潭地铁站迎面就是开业半年多的新华百货，而紧邻新华百货的就是新加坡星狮地产在北京的首个项目星街坊，然后依次向南是万特、天美时尚名店，而几家的密度也令人瞠目，一公里长的街道上竟然连续坐落了4家购物中心，这在北京的商业布局中还是很少见的。
北京市财贸干部管理学院经济中心主任赖阳认为，从目前的规划来看，新街口的改造完成后将定位于北京市一级商业中心，但从历史来看，新街口一直受到西单商圈的压制，再加上近几年动物园商业中心的兴起，新街口的发展也受到了一定的限制，目前想要跃升为市级商业中心还存在一定的难度。
同样，DTZ戴德梁行商铺部助理董事张家鹏也认为，新街口的商业发展应该定位于区位服务，建设一些生活服务性的购物广场和一些餐饮设施。这主要是由于目前新街口的辐射力还没实力吸引更高档的消费，而从目前周边的情况来看，这个区域远没有这样的需求。
三店同招商 竞争白热化
目前，除了进入营业阶段的新华百货外，星街坊、天美时尚名店已经正式开始招商，而万特购物中心也将在8月份开始招商，而且3家店将在明年的“五一”左右开业。星街坊定位于高档的购物中心，以出租的方式招商，而万特购物中心将采用店中店的经营模式，采取出售和出租结合的方式销售，目前均价在29600元/平方米，档次略低于星街坊和新华百货，天美时尚名店定位于淘货店的方式，主要客户是学生和年轻消费者，目前售价为35000元/平方米，同时保留一定的出租摊位。
从定位上不难发现，只有天美时尚名店的定位较为接近目前新街口的消费实际，而星街坊和万特购物中心的定位较高，要想在开业后赢得已经习惯新街口中低端消费水平人群的认可，势必要经过一段时间的培育。
记者了解到，这3个项目的铺位租金都在15元/平方米左右，其中部分铺位最高的达到了17元/平方米，已经远远高于周边街铺目前的摊位费。在销售模式上，天美时尚名店和万特购物中心的大部分摊位都采取了出售的方式，而这一点对于后期经营的统一性显然极为不利。
延伸阅读
城市中心区商业外放
新街口可以说是块黄金宝地，自古是商号聚集之地，然而随着北京城发展规模的不断扩大，按照北京市新的总体规划，城市中心区人口将逐步外迁，随之一些商业设施也将陆续外迁。这样势必对中心城市商业造成分流，已有的商业中心竞争更加激烈，而新的商业中心发展将非常艰难。
按照《北京市“十一五”时期商业发展规划》，北京市的商业布局随着北京城市空间发展战略调整逐步向东部、东南部转移。中心城区以存量资源的整合、配套、提升为主，不适于在中心城区发展的商业业种和业态逐步向城市外围迁移。新建大型商业设施将以新城、中心城外围、轨道交通站点、节点为主来统筹布局发展。
在这样的大环境下，想要塑造一个以高中端为主要消费客户群的新街口商圈，势必将会面临来自多方面的压力。
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ALAN
