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清道光年间，湛江赤坎的注册商船已有四百余，商业初具规模。物换星移，150多年后的2000年9月，古商埠方才迎来首个现代购物中心国贸大厦A座。该商场开业当天就有3万人次光顾，市区现代商业就此发轫。此后几年，湛江城乡居民消费大幅增长，国贸大厦B座、鑫海名城、世贸大厦等也应运而生，湛江的现代商圈开始成形。
当此佳年，各大商业巨头纷纷瞄准这片潜力巨大的“处女地”，肯德基、屈臣氏、好又多纷纷落地，业绩骄人———湛江最早的两家肯德基单店业绩在华南名列前茅，几大商场的投资者和经营户也大发利市。
湛江商业未到“黄金时代”
商场种种病态实为城市商业成长期通病
2004年，湛江商业投资在长期“牛市”推动下终于爆发，沃尔玛、家乐福、国美电器、麦德龙、吉之岛成为湛江商业的焦点话题。从2005年到2006年，湛江商业地产投资额猛增，商用物业成交量爆涨76.6％，大型商场纷纷拔地而起。许多人认为，湛江商业迎来了发展的“黄金时代”。然而新商场的惨淡给了他们当头一棒———难道湛江商业的气数仅此而已？
据《湛江晚报》报道，职业经理人王先生7年前从珠三角来到湛江，参与了湛江现代商业的缔造。他认为，从世界经验来看，人均GDP达到3000－4000美元的时候，才是商圈和购物中心发展的黄金时期，珠三角部分城市已达此标准，但湛江尚未达到。据统计，2006年湛江人均GDP为11500元，即1500多美元。《广东21城社会消费品零售总额（2006年1－8月）》表明，湛江人均社会消费品零售总额为3065元，列全省第14位，甚至低于阳江、韶关、茂名、汕尾等地。
大型商场根基在城区。2006年湛江城镇居民人均可支配收入仅有10450元，消费能力分布也严重不均。霞山某商场管理者坦言，同样的店铺开在赤坎只有霞山一半的营业额，麻章、坡头等区更不待言。湛江师范学院陈兆坤教授表示，5万平方米以上的购物中心需要50万左右商圈人口支撑，但湛江霞山、赤坎、开发区加起来才有80多万市区人口。
“湛江商业还远没到‘黄金时代’”，职业经理人王先生说，而在广州、武汉、成都等大城市以及湛江周边的汕头等地，新商场供需错位、定位同质化、选址扎堆、赢利模式单一的问题普遍存在。“烧鸡8毛钱一只，鸡蛋1毛钱一斤”———2006年初，广州部分超市大打“割喉式”价格战，后被物价部门介入中止。全国人大代表、武汉中百集团董事长汪爱群在今年“两会”时表示，一些城市商业网点过度密集，商场重复建设问题已不容忽视。
据此，专家及业内人士认为，湛江商场今日之病，正是中国城市商业在成长期的通病，或称之为中国商业的“幼稚病”，如不及时治疗，早晚转为沉疴。“一些城市的商业地产空置率攀升，经营户集体撤离，开发商资金链断，都是商业病态带来的严重后果，”一名不愿具名的业内人士忧心忡忡：“商业地产对流动资金的需求太大了，所以中国只有1％的地产公司做商业地产，但湛江远不止这一比例。湛江开发商实力本就有限，如果受困商业地产项目导致资金断流，对整个城市的经济而言，都将是一场灾难。”
论道至此，泾渭分明：在经历了三年的高速发展之后，2007年，将是湛江商业的关键时刻。
【专家坐诊】
[商圈膨胀与购买力脱节]
陈兆坤（湛江师范学院商学院教授）
近几年湛江商场发展确实迅速，但定位方面存在同质化趋势，新建商场的发展速度也有所超前。总的来说，湛江商圈的发展，已经与消费者的购买力出现脱节。一方面，部分商场定位错误，有的与其它商场重叠，有的超出了湛江人消费能力。另一方面，商圈周边人口无法支撑起这些商圈。
当前发达国家的购物中心开始边缘化，多数购物中心设立在远离市中心的郊区，以低价吸引顾客。但我国由于商业用地价格还很便宜，地价不是商家考虑的首要因素，所以他们往往集中在市中心开店，造成了中心商圈规模与购买力脱节的情况。
[商业地产的病根在人身上]
王先生
（湛江资深商业经理人）
湛江商业的很多问题，根源还是人的观念问题。一些商场的老板在开发商业地产时，不知道自己要做一个什么样的商场，一边建商场一边外出考察，学人家的模式和经验，盖出来的场子甚至连结构都不适合做商场。
商场高级复合型管理人才的缺乏，使得一些商场在招商时就埋下败笔，譬如把部分商铺出售导致无法保持后期运营整体性；或者让超市占去整整一层，无法有效疏导超市人流等等，不一而足。
即便有了强有力的商业人才，企业本身的体制还是会大大制约他们能力的发挥。当前湛江地产企业和商场几乎全部是家族式管理，外部人才得不到真正的信任，还受到诸多掣肘。
【病理分析】
湛江商场“七宗病”
湛江商场疾患类型既已确定，记者再度采访大量商场、物业公司、高校、政府部门等各界人士，对其进行“病理分析”，找出了湛江商场的七大病因。这些病因既各有由头，又环环相扣，正是在这种复杂的病理作用下，湛江商业才现出病容———
一曰定位雷同【购物中心遍地开花】
卖什么？卖给谁？许多湛江商场对此一头雾水。一位操盘过湛江多家大型购物中心的业界人士概括湛江购物中心模式为：主力卖场（超市、家电或图书）＋金铺＋服饰＋餐饮＋娱乐。该模式在湛江已经遍地开花。“消费者都是有惯性思维的，去什么地方走顺腿了自然就去了，不一定是有目的性的。一个个克隆出来的商场，有什么理由吸引消费者改变既定购物路线呢？”
病例：市区多数购物中心
二曰主力缺失【超市巨头双双缺席】
一个商场要做起来，首先要有人气。此前霞山人民大道南几家新商场招商时，凭借沃尔玛、家乐福等连锁巨头即将进驻的消息，勾得一众商户争相砸钱，孰料开业之后沃尔玛、家乐福的影子都没见到。“沃尔玛和家乐福这类超市代表了差异化的产品和服务，是商场的大卖点。”
病例：人民大道南两新开商场
三曰品牌重叠【场内产品千篇一律】
在定位雷同的同时，各商场内品牌的重叠，使各家商场彻底成为“克隆体”。品牌重叠的根源是开发商和商户的双重病态：开发商只求快速填满新场以避免冷场，毫无品牌管理的意识，往往把自己老场的商户拉到新场再开一店；商户在A场做了某品牌，到了B场自然倾向于做该品牌，这样似乎避免了重新挑选品牌的风险。
病例：人民大道南两商场
四曰选址扎堆【狼多肉少难以果腹】
《湛江市商业网点发展规划（2006－2020）》明确指出湛江商业网点“缺乏统一规划、布局欠合理”。在霞山人民大道南短短几百米街道两边，有购物中心4家；赤坎南桥两端有世贸大厦、深国投商业中心（沃尔玛）两家购物中心。《规划》认为选址扎堆将令上述两大商圈对购物中心的需求达到饱和。商业专家陈兆坤教授认为，商家在选址时迷恋传统黄金地段，宁可扎堆也要开在人流多的地方。
病例：人民大道南商圈、南桥商圈
五曰配套不全【交通不畅客流受阻】
湛江商场配套不全积弊已深，部分大型商场没有规划停车场，大量停在购物中心门前广场的车辆，令商圈拥挤不堪。新商场纷纷落地后，这一问题更加突出，已经严重影响了人流和车流的畅行。此外，对部分新商场而言，街道将它们与老商场隔开，影响了人气的提升，城市核心商圈必需的人行天桥或地下通道还不见踪影。
病例：人民大道南商圈
六曰管理缺位【布局混乱品牌参差】
由于管理不到位，商场定位模糊，前期招商时完全以开业为目的，通过各种噱头吸引商户；商户愿意来了，不管你做什么牌子都可以；商户生意不好，商场不能提供有针对性的解决方案。如此管理，最终的结果是商场信誉受损，布局混乱，人流不畅；品牌鱼龙混杂，毫无特色，商户自生自灭。
病例：部分新开业、招商中的商场
七曰人才奇缺【高校人才不到一成】
现代大型商业项目需要精通地产开发、商业管理、商业运营的“三位一体”复合型人才，但据统计，湛江大专以上学历的商业从业人员不到10％，中高级商业管理人才一将难求。开发商们从珠三角等地重金挖来的团队则屡有水土不服之弊。“各地消费者偏好差异很大，广州做得好的模式和品牌，在湛江就可能做死。”湛江商业人士卢先生表示。
病例：湛江所有商场 (完)
