主题：全面落实中国商业地产科学的发展观

序

全面落实中国商业地产科学的发展观

中国房地产业的高速发展，改写了中国城市格局。在这个时代背景下，商业地产逐渐成为中国房地产业的发展重心。然而一直以来，由于商业地产的操作复杂性高，对资金及技术的要求较高，商业地产的发展一直处于困惑和徬徨之中。
良好的地段、先进的建筑规划、优秀的策划和招商执行工作、一流的管理机制和运营人才体系，都是一个成功的商业地产的必备的条件。如果缺乏其中的一个方面，那么商业地产项目都很难取得成功。
十多年来，无数的案例说明：传统的商业地产项目操作带有强烈的主观、随意、不成体系的特点。很多商业地产项目的成功取决于个人英雄主义、个人经验主义和外部环境的利好因素，而更多商业地产项目失败的原因却基本上都可以归结到开发思路不清晰和决策系统不科学这两大病因上来。
在中国，商业地产的发展是一项新鲜事物。完成了原始积累的发展商很多都进入到这个领域，但商业地产整个体系是如此的复杂，以致很多的房地产开发商进入这个领域以后，感到自己并不适应它。
在一个又一个的商业地产项目因各种原因失败搁浅之后，才让我们产生了深深的沉思：商业地产是一项高技术含量的工作，如果我们不具备科学的基础和结论，那么我们建造的风险就会很大……由樊炎冰先生、段宏斌主编的《成功商业地产项目风险决策系统》一书，从理论和实践的角度，论证了中国商业地产风险控制的方法，对中国商业地产的发展和风险控制和决策具有重要的意义。为商业地产建立起一个完善的、科学的、可以量化的应用体系
成功的决策在于对风险的控制，现在，《成功商业地产项目风险决策系统》的出版，必将对中国商业地产的发展产生了重要的影响。
《成功商业地产项目风险决策系统》一书首度科学性地为商业地产的开发建设决策导入了科学、理性的数学方法。以美林银行、德意志银行的全球资本评估体系为决策依据，结合中国的实际情况，即全国开发建设的五十多座购物中心、数百亿元商业地产开发经验，建立一种基于数学上的、实践上的应用模型，用数学的方法帮助商业地产项目进行科学的决策。
《成功商业地产项目风险决策系统》通过为一个商业地产项目进行论证和决策，为商业地产的投资决策过程注入科学的基因，使一个重要的投资决策不再仅仅局限于经验主义和个人英雄主义的影响，并以此为基点，为商业地产的决策、投资开发、建设运营建立起一个完善的、科学的、可以量化的应用体系。
《成功商业地产项目风险决策系统》一书提出了商业地产开发的六大风险体系，分别是：
① 政策法规的风险
② 选址的风险
③ 招商的风险
④ 设计的风险
⑤ 施工的风险
⑥ 资本运营的风险。
而其中仅仅是选址的风险，又可以量化为以下几大方面，分别是：
① 政府出让土地的方式、
② 选址地块的商圈饱和度指数
③ 选址地块的周边人口密度
④ 选址地块的客流情况调查
⑤ 选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况
⑥ 选址地块竞争对手情况
⑦ 选址地块交通道路
⑧ 选址地块公交设施情况
⑨ 选址地块建筑物可视效果
⑩ 地块拆迁条件
⑪ 选址地块经济技术指标。
这十一个方面每一个都有具体的量化指标，而每一个量化指标的数值又能够对投资决策的可行性产生直接的联动影响。众多的量化得分的累加，最后为商业地产的投资决策得出一个具体的分值，这个分值就直接反映了商业地产项目投资的可行性，并明确地指出项目开发的风险所在，以及开发商应当如何去规避风险。
今天，科学的发展观在中国经济社会的各个领域已经产生强烈的共鸣。 《成功商业地产项目风险决策系统》一书构建了一个完善的商业地产开发运营体系，让中国的商业地产发展做到规范化、理性化、科学化的时代，中国商业地产通过确立科学的发展观，必将对商业地产的健康良性发展产生具有时代意义的、深远的影响！
相信《成功商业地产项目风险决策系统》一书的出版，必将对商业地产的健康、良性的发展具有时代的意义和深远的影响。


中国房地产业协会原会长 杨慎


以上是为《成功商业地产项目风险决策系统》一书所写的序