主题："SOHO系"商铺前景不明 潘石屹上市计划陷入沉默

“SOHO系”占尽地利

经营前景却各有担忧

潘石屹的“CBD情结”早已闻名于京城楼市，在CBD拿地、拿项目可以说是近两年潘石屹和他的SOHO中国一直倾心致力而为的事。因此，除了最早推出的建外SOHO，“SOHO系”新推出的商业地产项目无一“逃”出CBD的范围，可谓是占尽了地利——

已经开业的SOHO尚都位于东大桥路，地处CBD的西北角；与其一路之隔的便是整体工程基本完成的朝外SOHO，所处地段距离CBD核心区更近一步。从朝外SOHO往西1公里左右则是正在建设中的光华路SOHO，紧邻国贸三区。而距离CBD“最远”的三里屯SOHO也仅仅是往北走了2公里，与CBD依然紧紧相邻。

值得关注的是，这4个项目都是处在繁华商圈附近，被朝外商圈、国贸商圈以及建国门商圈包围着。毫无疑问，无论是SOHO尚都、朝外SOHO、光华路SOHO还是三里屯SOHO，地段优势显而易见。但商圈氛围、地段优势似乎并不是一个商业项目成功的必然保障，而这一点恰恰也被不久前经历的“SOHO尚都事件”所证明。

究其原因，一位商业地产资深人士告诉记者，即使同处于繁华商圈内商业地产项目，也会因为地段微弱差别而导致经营前景不同。如SOHO尚都和朝外SOHO来说，虽然同处在朝外商圈的辖射范围内，但以东大桥路为界，路东和路西的商业氛围却截然不同：朝外大街至蓝岛大厦沿线商业非常繁华，而过了蓝岛往东、往南，即SOHO尚都、朝外SOHO所在的区位明显就冷清很多。

这种情况与北京著名的西单商圈存在的“北热南冷”问题如出一辙，未来市场培育前景不容乐观。与此同时，同一商圈内不同的项目定位也决定了其经营前景的不同。像光华路SOHO目前所处的商圈内，同类项目均定位于中低端的服装批发市场，如新秀水街以及秀水2号，已然形成相应的商圈氛围和消费氛围。而光华路SOHO以高端定位“杀”入能否产生差异化效应，目前很难估计。

如此看来，目前似乎只有三里屯SOHO前景略显明朗一些。比起地处CBD的3个“SOHO系”项目，三里屯SOHO的进驻时间正好是在三里屯重建之时，根据朝阳区规划，在2008年年底之前，三里屯新增商业面积将达到60万平方米，加上住宅和写字楼的供应量，三里屯新增建筑面积在100万平方米左右。而三里屯也将建成一个国际的商务中心和娱乐中心。应该说，三里屯SOHO抓住了好时机，而区域的规划也为项目的高端定位形成一定的支撑。但目前已经有包括太古地产、世茂地产等多家大牌开发商同SOHO中国一样，在区域内开疆裂土。可以预见，区域内未来商业地产的竞争势必激烈而残酷。

将散售进行到底

业界皆知“SOHO系”隐患

目前来看，“SOHO系”的商业地产项目大有将散售进行到底的意思。而这样的销售模式和运营方式，在商业地产的发展历程中，已经由第五大道、巨库等一批同模式项目的惨败，而被证明是不适合购物中心这类商业地产项目发展的。

此前，SOHO中国董事长潘石屹曾经就“SOHO尚都事件”表态说，在现代城、建外SOHO商铺开业的初期都遇到了与SOHO尚都同样的困难，所有新开店铺都有一个自我调整并接受市场检验的过程，即“养商期”。而SOHO中国副总裁许洋也曾经在与SOHO尚都商户代表协商过程中表示，“SOHO系”的项目都处在CBD的黄金地段，商铺肯定不愁卖；而过3-5年都会变成“黄金商铺”。

事实上，无论是现代城还是建外SOHO，都与目前的“SOHO系”商业地产项目有着明显的不同。前者属于街边店的商业地产模式，而后者则是购物中心的模式。而把街边店的模式运用到购物中心项目上，这样的做法遭到了众多业内人士和专家的质疑。

戴德梁行商铺部助理董事张家鹏在接受记者采访时表示，从目前CBD的区域发展来看，“SOHO系”项目所处的位置基本上都是黄金地段，也应该是商业发展的旺地，但却由于“SOHO系”采用的散售模式，却注定了这些商业项目必然面临着极高的“死亡”危险。前车之鉴已经多次告诉市场，散售方式运用在购物中心等大型商业物业上是不可行的，只能走持有或者是整体出售的路线。

同样，不久前去SOHO尚都做调研的中国步行商业街工作委员会秘书长董利也持有相同的看法，如果不改变这种散售的商业模式，不仅SOHO尚都会存在危险，其他的“SOHO系”项目也难以幸免。董利指出，目前来看，SOHO尚都的第一批商户“牺牲”的可能性最大，而第二批乃至第三批商户都存在“牺牲”的可能。就商业项目发展而言，项目开业后头一两批商家成为牺牲品的现象早已有之，但这并非全是因为商业地产开发所引起。在正常的商业培养期内，这是市场经济发展规律的一部分。只是，对于近几年商业地产市场的发展，尤其是大量销售型商用物业的进入市场，这一个正常的市场现象无数次的被集中放大就不正常了。

事实上，正如董利所指出的，出售型的商业由于产权分散，各个商户就如同一盘散沙，很难有共同度过商业培养期的合作感。而开发商由于已经把商铺出售，在宣传、营销方面只能起到辅助作用，后期经营必然减小投入力度。因此，对于这种出售型的商业，只能采取统一经营管理的方式让被淘汰的商户数量减少，保持商业经营的稳定。

上市进入沉默期

土地储备不足疑似“拦路虎”

今年年初SOHO中国成功拿下了三里屯地块之后，潘石屹要带着SOHO中国赴港上市的消息便在业界传得沸沸扬扬，但SOHO中国以及潘石屹本人对于此事一直未表态。直到今年6月，再次传来SOHO中国计划在7月赴港上市的消息，让整个事件似乎有了即将水落石出的征兆。

事实上，整个7月份过去了，业界等来的只是“SOHO尚都事件”。面对传闻的又一次失效，业界甚至有猜测，此次“搁浅”是否正是“SOHO尚都事件”导致的。对此，一位熟悉上市程序的业内人士告诉记者，这种可能性并非不存在，而另一个可能就是，目前SOHO中国已经进入上市“沉默期”。如果这样的话，SOHO中国在拟定上市募资方案，公司内部审批，获得香港联交所认可，确定发行、定价方案等环节都应该完成，只差关键的路演。由于SOHO中国首次冲击海外股市，就是在路演环节折戟，这一次SOHO中国为了确保万无一失，因此更为谨慎行事。

然而，也有业内人士认为，目前SOHO中国并不具备上市的条件，一方面其开发的项目已经大部分出售，并没有稳定的收益；另一方面，按照赴港上市的地产公司相关条件，土地储备量如何是决定能否通过上市审批相当重要的因素。而目前来看，SOHO中国除了三里屯地块外，似乎再无其他土地储备。因此，想要上市可能还为时过早。商报记者赖大臣

经历半个多月“折腾”的SOHO尚都事件终于在上周末以“SOHO中国将以促销活动变相补助租金”的方式初步平息。然而，作为“SOHO系”首个推出的购物中心型商业项目，SOHO尚都的开局不利，让“SOHO系”旗下另外三个同类项目——朝外SOHO、光华路SOHO以及三里屯SOHO蒙上了一层阴影。相似的地段、相似的定位、相似的销售模式以及越来越高的售价，让业界及投资者不免为其捏一把汗。

记者手记

由“SOHO尚都”引发的

说“SOHO系”的商铺不愁卖，业界人士是绝对有理由相信的。潘石屹素来以“另类营销”笑傲市场，今年年初玩出的“网上无底价拍卖”，一举将朝外SOHO两个临街商铺“拍”出了3450万元的天价，商铺均价达到了近10万元/平方米。首“拍”告捷的潘石屹显然是“拍”上了瘾，在6月又来了一次“光华路SOHO铺王全国五十大城市无底价网上拍卖”。这一次，光华路SOHO那个首层编号0102A的商铺被拍出了2800万元的“超天价”，商铺单价达到127487元/平方米，整整超出了项目开盘时8万元/平方米的商铺单价。

潘石屹的“网拍”，让小小的商铺由十几个人“抢”变成了成千上百个人“抢”，由一个城市里的投资者“抢”，变成了数十个城市的投资者再“抢”。结果是，“抢”到的人得意，被“抢”的人更得意。

“SOHO系”商业项目犹如业界奇迹般的光环，似乎终于要黯淡于SOHO尚都事件的爆发。就像是推倒了多米诺骨牌一样，SOHO尚都事件所引发的显然是一连串反应和思考。那些花高价投资“SOHO系”商铺的业主对于自己所投资的项目是否仍能够信心百倍？在3-5年的“养铺期”里，又有多少业主能够咬着牙撑到最后？而像这样全部散售却在后期经营上没有保障的“SOHO系”商铺，究竟值不值“天价”、甚至“超天价”的付出？

显然，打着全力转型商业地产开发口号的SOHO中国仍处在商业地产开发的初级发展模式中，以散售寻求快速资金回笼，把后期经营交由时间来处理。诚然，这样的方式在现代城、建外SOHO这两个街边店式商铺项目中，经过三五年的时间培养“活”了下来。而将其套用到SOHO尚都，乃至朝外SOHO、光华路SOHO等这样的购物中心式商铺项目，已然被业界下了“死亡令”。

黄金地段、繁华氛围、世界级的建筑设计、令同行心生羡慕的销售额，现在看来都只是“SOHO系”商业地产项目表面的风光所在。假使潘石屹和他的SOHO中国不能适时有所调整和对应，奇迹恐难发生。

商铺投资存在风险

　　对于SOHO系列商业项目，争论最大的就是其商业的散卖。业内的观点是，开发商招租完了再卖给业主，才易形成商业气氛和人流，进而将保证每个商业的品质。商铺散卖无法进行统一管理，无法形成统一的卖场品牌，大大降低了商业物业的品质和价值。同时,高价位的商铺价格也在透支商业地产价值链下游环节的未来收益，将投资风险转嫁给了下游投资客。



　　从资产的角度看，商铺具备保值增值获得收益的投资品的性质，这样，商铺就有点类似股票，投资客购买商铺，在他们眼里商铺就是一个绩优股，一方面是因为商铺可以获得租金收益，这类似股票的年终分红，一方面商铺会不断升值，这类似股票的上涨。股票的投资风险是众人皆知的，投资类似于股票的商铺也会存在很大的投资风险。“商铺的投资风险预期是投资环节的关键一环，这也是投资客必须要考虑的。在一个新型商业物业的前期，养铺阶段的冷淡经营也是必然过程，对于风险投资预期有了提前的预警，就会大大降低风险来临时的恐获得生

　　●提醒●

　　规避风险四准则

　　“要彻底解决商铺成‘伤铺’的问题，必须从前期规划入手。”伟业商业市场策划部副总经理牛力强调，那些高价位商铺，经营价值都远大于房产价值。业态定位、规划、招商和管理都不能偏废，才能保证良好的运营。准则一：选择人气聚集的商铺

　　开业前聚拢人气，其实是很多搞商业物业管理和经营人士都很头疼的问题。商铺的位置、经营环境、交通状况一般都是商铺选择的重要指标。商业物业的前期规划也是考量的重点，自主招商或安排相关商品进驻很重要，如果有次主力店或者旗舰店的入驻，带动客源的能力也会随之增强，这样对承租户的风险会降低，室内商业一定要形成商业岛的辐射能力，这样才会形成所谓集客商业。如果是承租客户，还要考虑免租期是否合适，给自己调整经营留下充足时间。

　　准则二：投资回报要测算

　　商铺的投资是一笔巨大的资金投入，投资商铺很少是为了短期的差价，商铺最大的利润回报点就是租金，试图投资商铺的人都是看准了商铺稳定的利润回报，但是投资额与租金的比例是多少才能达到合理的收益呢？这是一个很关键的问题。在买商铺盲目跟风的现状下，很少有人冷静地去考虑利润回报的问题。所以，有意向投资商铺的人士一定要测算回报比例，这里还是提醒投资客，如果自己的实力无法准确地估算回报，还是去找专业的调研机构，这样会对风险有一定的预期，避免了风险出现的概率。

　　准则三：紧盯商业业态布局

　　SOHO尚都西塔是完全出售的方式，导致了开业之后整个商场的业态非常混乱，商户各自经营，并没有整体的统一规划。工艺品店、服装店、美容美发、冷饮店等不同业态的店铺都聚集在一起。商业地产如果不能按照自己的前期策划进行业态布局和服务对象的统筹，作好商业业态业种的合理规划，研究好商业模式和盈利模式，还是要遭到市场的冷遇的，不管是明星楼盘还是大肆的广告宣传，如果没有利润可言或者说损害了业户、业主的利益，那么这样的商铺还是要慎选的。

　　准则四：选择有诚信、有经验的商业投资

　　万达地产王健林有个形象的比喻：搞住宅开发是高中生，做商业地产是大学生，而搞国际酒店开发是研究生。可见，商业地产的开发是一个很高水平的投资项目。选择商铺投资也要选择具有投资商业经验的开发商的项目。经验是其中必备的，但诚信作为交易的基本点，显得更为重要。SOHO尚都一位投资户说：“开发商原定是5月份开业，可是一拖再拖，一直到了7月才开始营业，这几个月的房租我们只能硬撑。”