主题：金鹰购物中心上海店将彻底大调整

重塑金鹰购物中心形象
位于南京西路商圈的金鹰国际购物中心是２００４年１０月开业的，但开业以来人气与紧邻的梅、泰、恒尚有一定的距离。目前，梅、泰、恒的平均租金约８－１０美元／平方米／天，而金鹰国际尚不设底租，只按营业额收取提成。
对此，履新不久的杨咏诗有一套自己的重塑思路，据她介绍：“我们正在酝酿一场金鹰国际购物中心从内到外的大变脸，使之与地段内的梅、泰、恒连成一片，成为其扩充、提升南京西路商圈功能和形象。购物中心将定位调整为最高端，在建筑形态上，从外立面、人行通道、车行通道、商场布局、动线将全部改头换面。而在功能布局上，目前经营的品牌将被撤换８５％左右，并将引进国际顶级品牌，演绎有消费力的、潮流的时尚文化。我们的目标消费群是生活中的‘英雄’，即在各领域都出色的人群。而经大换血之后的金鹰国际购物中心将会设有底租，且租金水平将接近梅、泰、恒。”
　　杨咏诗认为，商业房地产经过有效、有序的经营管理，就可以引导整个地区经济的提升。因为它不仅提供了有益的固定空间，也涉及经济中的多个发展元素，带动了地块价值提升。成功的购物中心经营理念来自充分了解，需清晰知道最有理由来购物的消费者的心态，为其提供一切想到或还未想到的商品和服务。
　　她强调，在着手重塑金鹰国际购物中心之初，其改造理念就是立足于消费者。因为现代购物不仅包括购买商品，更是一种集休闲、娱乐等为一体的体验享受。如何利用地产固有的有限空间提供非固定无限的购物乐趣，享受此空间带来的一切，让顾客愿意在此停留更长时间是最关键的。因此，搭建成功的购物中心，需要硬件、软件的有机结合，商品组合、服务等多方面努力才能达到理想境界。房地产和零售两个领域只有很好结合，才会有机会成功。

培养团队的专业实力与毅力
　　现代购物也存在一个现实问题，如果消费者已形成固定的消费习惯、地区和路线，如果要加以提升，就要考虑超出其想象范围的消费需求，如：外立面的新颖吸引程度、购物环境气氛的营造，商品组合、比例，业态组合，动线设计、服务质量等多方面的合理性。同时，加强与消费者的互动，从购物中心与顾客公共空间的互动交流、网站的设置等途径，来增加交流的平台，以了解其需求，作出与之相符的改良。
　　拥有丰富的商业地产运作成功经验的杨咏诗认为，如果国内开发商继续盲目跟风开发商业物业，后果将导致市场供求失调，损失惨重。在商业物业上盲目开发，结果将不是人们所期望的那样。因为，会出现僧多粥少的局面，开发商不断开发，而零售商并不会无休止拓展，这将导致租金下调或空铺，所以投资还需理性，“财力”固然重要，“才力”必不可少，项目的开展需要前期的市调工作的充足完备，中期开发团队的专业实力与毅力，以及后期的维护等多方面综合因素的集成，才能诞生一个优秀的商业地产项目。

地理位置偏了又是单行道,上海还不象香港那样商铺密集
中心商圈的外围还不如选次中心商圈的核心