主题：便利店选扯应坚守的两大原则

调查的目的
将目的限制在预定地的调查范围。
设定商圈范围：对于在预定地的周围，能把握多少住户，住户每周购物几次等等，都需要了解 估算开店后的营业额：尤其是第一年内的营业额 调查商圈客源：由顾客的年龄、收入、职业、流动人员、车潮中的情报来判断商圈消费特性，依据这些情报设计超市本身的功能，例如：商品组合、等级、价格等，必要时要导入复合设施，以满足当地住户的需求。
调查竞争店：
将对手的实力强弱，对开业的影响度予以估计，如卖场面积、商品品种、单位面积效率、商品价格竞争力和停车能力等等。
卖场的适当规模：
卖场面积愈大集客力就愈强，但单位面积效率不一定最佳；卖场面积愈小单位面积效率愈佳，但会抢劫集客能力。因此必须考虑市场占有率，有投资平衡点，再决定适当的卖场规模。
抽奖回收的可行性：营业平衡之后的收益是否大于平衡前的亏损，如何在年限之内估计收的可行性，以上因素估算后，如可行性极高便可及早设店。
用地调可遇不可求分析：
适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物中心对区位的严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。
用地区位和交通人口状况分析 ：
购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业用地先把的一般区位原则。
最短时间原则。
即购物中心应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面实行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通的改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。
区位易达性原则。
指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。
聚集原则。
商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。　城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。
接近购买力原则。
指商业用地要接近人品稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。
购物人口分析和交通易达性
购物人口分析
对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定是低消费都，而有可能是高消费者。
交通易达性分析
交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点（一般是家里）到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是12-15分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。为此，有必要对汽车到该点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天之中、一周之中和一年这中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间，可以根据所花费的时间绘制等时间距离图，理想的行车时间应当控制在10-30分钟，以此确定该地点的商圈埃可要覆盖范围。
此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一愉用地是否值得开发的重要因素。收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度的竞争允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另外，如果需要在居住区内寻找开发用地，需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度，它影响今后的商业发展。
区位分析
不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区的设施，因此城市中心区提供了相对完善的购物机会　。工业革命之后，随着人口的进一点集中，城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区　高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，因此出现了人口居隹郊区　化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选择去城市市区或郊区购物。可见，城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。
用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。购物中心为了满足多种功能需求，要求占地面积很大，购物中心对汽车的信赖性非常强，要求有大面积免费停车场，郊区用地比较密切宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地拥挤而且难于获得。
用地的物理状况
在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判断其是否适合购物中心开发。
用地形状：用地必须完整，零碎的用地不适合购物中心开发；用地形状要求比较规则，长宽比例适当，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。
用地的平整性：购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否则会给设计和施工带来一系列的问题，坡地的土方量将大大增加。
用地的可进人性：周围的交通状况，是否容易从周围道路进入购物中心停车场。如果周围道路在高峰期会出现交通堵塞，需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金加以改善；如果不能，那么只能减少购物中心的规模，而这可能会影响从这今后的竞争力，有时甚至会因此放弃这块用地。
郊区用地的视觉可见性：一方面，如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能看到的是购物中心的屋顶，屋顶上布满灰尘的管道和设备可能会导致吸引力下降。另一方面，如果周围的道路低于购物中心，那么树木和其它建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略了购物中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然大型购物中心可以通过广告加以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。
用地周围情况：用地影响购物中心的外观形象，不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。
用地的物理状况对购物中心规划和建筑设计至关重要，一些不足之处需要在规划和建筑设计当中采用各种手段加以弥补
用地经济状况评估 ：对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发，需要对用地的经济状况进行综合分析。
用地的可行性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果用地的所有者不止一个，需要获得每一个所有者的认可。其次，需要分析用地的合理价格或租金，决定是否值得购买并能够获得抽奖回报。第三，用地必须允许进行零售开发，如果是非商业开发用地，需要考察改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商业用地，但是在某些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。由于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧，他们担心购物中心的交通会打扰居住区字根表的街道，所以从长远考虑，改变用地性质除了要和规划部门接触之外，还必须处理好与居民的关系，清除带来的不利影响。

好文章，收藏。btw：讲卖场的多了点，我希望看到便利店的内容更多一些。无论如何，感谢

兩大原則怎么說這么多啊~~