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我小名细毛朵,80年离开洪江去了广东,至今27年了.曾任广州市北京路商业步行街的主任,法人;北京路商会的秘书长,法人;广东省商业总会常务理事;广州市商业总会常务理事;广州市旅游协会常务理事;由于在广州市做商业时间长,结识了一大批海内外优秀的商人和企业家.曾经去过十几个国家考察商业街,去过国内几十条商业街学习交流.北京路步行街,从一条破烂的商业街,建设成全国闻名商业街,应该有我和领导,同志们的功劳.
下面,从商业街的建设和管理方面,与家乡父老乡亲分享一下我个人的经验和教训.
一,建设.
1,立项的主体问题.
商业街的建设,是一件公共事业工程,立项的主体是政府,投资的主体,也应该是政府.但是,国内好多城市由于资金问题,采取由发展商投资和管理的模式,甚至作为房地产项目开发,由于操作不当,造成了产权不明,责任不清,部门扯皮和潜在的不可调和的社会矛盾.比如长沙的黄兴路,张家界的商业街,佛山南海的步行街,广州市芳村酒吧一条街等.这对投资商和群众的利益保护,给政府提出了一个非常头痛的问题.
问题的焦点集中在国有土地的征收,拆迁,发展商资金不到位,工商,治安,卫生,交通管理与发展商在公共毗连地职权,责任不清,由于是政府体制外的工作,往往是一条漂亮的商业街建设好了,一批干部却"英勇"地倒下去了,给防腐工作带来了课题.
所以,在立项时,必须明确主题是政府,具体报建,规划等工作是建设局去做,发展商如果想得到房地产方面的好处,可以用建设费在商业街找一块地(而不是一条街)来置换,政府和发展商要清醒意识到,发展商是不可能管理好综和性公共事务的,这是政府的职权,如果想管,只能管自己红线范围内的一部分.
再一次强调:规划,立项的主体是政府,发展商如果幼稚地统包统揽,将来肯定自食恶果!
2,规划的主题思路.
"修旧如旧"是大家知道的主题思路,但在修旧如旧的总要求下,还要考虑复古,要考虑交通,治安,休闲,排水等功能性的东西,
3,建设资金的筹积.
政府在上海南京路投资50亿,而广州市的北京路政府只有100万,其他资金是业主出1/3,商家1/3,政府1/3,而政府1/3靠步行街自己的经营,慢慢还给工程队.北京路步行街通过组织商业宣传推广活动和在公共地方摆摊收租,每年上缴区政府财政1000万元(上海是2500万).
4,工程队的投标.
政府不要干预投标,要学会保护自己.
5,北京路恳请上级批准立项的一段趣事
在广州区一级政府(副厅级)没有批准立项的权限,必须向市政府申请.96年林树森书记(现贵州省长)带主管商业的王守初副市长(现海南副省长)到越秀区调研商业,中午区委书记向东生区长沈继承带领班子陪同去阳光狗肉店吃火锅,席间区委书记向东生拍了半小时马屁,历数书记当市长时市政方面的政绩,然后话风一转,说,"您看看,北京路离市政府只有5分钟的路程,外墙和路面又脏又乱丢广州的脸,我们想在此地搞一条400米的步行街,把外墙粉饰一下就可以了,可是区里穷,希望您支持一下",林树森书记正在兴头上,笑着说,"好哇,一年一小变,你们先把北京路变一变,就叫北京路商业步行街吧,要多少钱?"区长沈继承赶紧凑过去,伸出一个指头"一千万",大家都知道林树森书记特扣门,果不其然,晃晃头说:"就一百万".副区长方少华赶紧把立项报告书递给副市长,副市长粗粗一看,大笔一挥:拟同意.请林书记批示.林书记看得挺仔细,然后批示:同意,请规划,交通,城建部门研处.
步行街首期工程800万,市政府给了一百万,区政府给了100万,其他钱当地解决,工程队5年才拿够工程款.后来,人们笑着说,北京路步行街是一煲狗肉换来的.
6,寻求规划方案在当地执行的支持.
市政府成立了北京路商业步行区管委会,区政府在管委会下设管委办,由主管商业的副区长方少华兼任,除商业局长兼常务副主任外,其他成员都是各部门副职,这和北京王府井,上海南京路一样.当时管委办聘请市城市规划设计院做方案,送到市规划局备案后就开工了.别指望规划局会正式批复,因为50%的房子是私人的,政府并没有权利给别人做规划,所以,拆除外墙悬挂的招牌广告,电线时可以大刀阔斧,但要改动外墙立面时必须一家一家的商量,毕竟业主也要出钱,如果几个方案都不行,只好请业主在规划原则下自己从国外寄方案过来(绝大部分私房是华侨的).
规划方案的执行既讲原则又很灵活,虽然建出来的东西我们自己也不是很满意,人家批评我们时都低头虚心承认自己水平低,但毕竟气氛出来了,业主租金提高了一倍,政府脸上有光,原来实力不强的商家就惨了,一大批零售总店进来把他们挤了出去.比如佐丹奴,百丽等等,在中国都有1500家以上的分店.知名品牌店如周大福,李宁,阿迪达斯等一百多家,大的发展商比如五月花广场(香港林百欣),光明广场(香港上市的投资公司),名盛广场(在广州搞商业地产起家的香港人),大批本地企业家,他们在北京路的建设中通过北京路商会也发挥了很大的作用.
对建立步行街反对声音最大的是交警部门,毕竟老城区的交通很困难,交警也很辛苦,我每个月送交警大队一卡车可口可乐,让他们在炎炎烈日下不要自己掏钱买水喝,宣传部门积极报道和树立人民警察的好人好事,我们每年都组织文艺活动慰问活动,联络感情.
建设的过程是一个探索的过程,北京路的优势完全不在建筑艺术上,但商业气氛非常浓厚,体现了商业都市特色.
7,国内外主要商业街的建筑印象
上海南京路步行街,长1500米,一直到外滩,我跟他们副主任贺久余的关系不错,每年都去看看,江泽民提字中华第一街,确实是实至名归.南京路的历史底蕴,建筑的设计,空间布局,给人以大气,高贵的感觉;
北京王府井,路宽50米,与其说步行街,不如说是一个广场.建筑没法比南京路,商业没法比北京路.在那里做生意的人很轻闲.卖的都是便宜货;
重庆解放碑,建筑平民化,透出一种亲切热情的感觉,充分体现了川人爱热闹的场面,值得你去转转;
桂林阳朔西街,两层小楼居多,很多小旅店,我每年都去住两晚,那里有好多老外,有一年我带老婆去,隔壁住的老外提出要跟我换老婆,很搞笑;
丽江古城,住在古城小旅店里,木窗外阳光懒洋洋地照着伸懒腰的你,很享受,如同儿时住在洪江的窨子屋里;
此外还有大连(老毛子特色),沈阳(东北商业中心),天津,杭州,苏州,长春都有不错的步行街,全国共有160多条封了大马路登记在案的步行街;
纽约第五大道,一条世界帝国的金融街,街两边高楼大厦很象上海外滩的建筑古朴而厚实,但比上海的更高更大;
巴黎香舍丽榭大街(与北京路建立了姐妹街,双方官员经常互访),没有纽约上海那么宏伟壮观,但给人名贵优雅舒服的感觉;
日本东京银座,人头涌涌,店铺林立,外立面爬满了霓虹灯,灯火通明,整洁干净,匆匆行人冷冷的面容象不锈钢一样,没有亲切的感觉,给人以非常现代化的繁华都市印象;
香港兰桂坊,把农村和公园的元素般进城市街区,大都市休闲娱乐吃零食打发时光的地方;
其他知名的旅游景区如印尼的巴厘岛,马来西亚,泰国,柬埔寨,斯里兰卡,印度都有集吃喝玩乐于一街的情况,给我印象比较差的是柬埔寨,斯里兰卡和印度,这两国总体上河水是腥臭的,房屋破破烂烂,街边晚上站着好多小妓女,斯里兰卡的大街上好多军警背着枪,机场门口还架着机关枪.印度是一个没有公平的民主国家,两级严重分化,政府大楼和富人区象一座座漂亮的孤岛漂浮在穷困撩倒的海洋里,道路坎坷不平,人民随地大小便,在印度等公共汽车,你得捂着鼻子,因为马路两边男男女女随地拉满了屎.与这些第三世界国家比较,我庆幸自己是生活在中国.
8,商业街区位,主题和项目的选择思路
区位选择,受到经济,地理,旅游业成熟度,社会,文化,市场因素的制约.
A，区位。首先是旅游市场。洪江要建一条什么样的商业街？首先要进行市场调查。去年（十年后第一次）回洪江时，我留心观察了一下，洪江的生产资料，百货业，旅游业市场区位受到怀化和未来黔城的强大挤压，现在洪江要打造旅游业，就必须在旅游业上与周边竞争对手联合，只能考虑打造成在湘西南旅游珍珠项链中其中一粒夺目的翡翠。
这如同将一座城市建设成为一座主题公园。美国华盛顿城市土地研究所指出：一个大型主题公园必须位于没有强烈市场竞争地区。其一级客源市场最少需要200万人口，市场范围在50英里或一小时车程；二级客源市场也要200万人口，在150英里或3小时车程；其他为三级客源市场，属于机会市场。能够支持主题公园生存下去的是一、二级客源市场。
因此，在机会还没有眷顾洪江的时候，一定要大力开拓一、二级客源市场，解决古城生存下去的问题。
其次是地理交通。洪江要打造古商城，与丽江、凤凰、江浙的水乡古镇很相似，但是主题是否吸引，与邻近旅游景区的交通建设，特别是桂林、龙胜方向及黔城方向交通建设与旅游标准有差距，需要今后根据旅游市场需求挖掘旅游资源、扩建马路，高速公路通车以后对吸引湘东、湘中客流条件有改善，使洪江建立古商城具备了最基本的条件，要成为湘西南旅游珍珠项链中其中一粒夺目的翡翠，就要首先解决这两个问题，而交通问题受制与人，因此，我估计古商城的黄金时间，可能要十年、二十年后，这规律与丽江古城的开发时间差不多，洪江古商城的建设也需要这么长的时间，所以，在制定规划时不要太急，要加强保护和复古建设，要预见未来。将城市工作生活中心逐渐从老城区迁移出来，要形成一个完整的古城风貌。我担心：洪江的领导和人民能够拿出这么大的气魄，作出这么大的牺牲去赌未来吗？
B，主题。1）体现人文关怀的原则。洪江人对外来人恰伙吗？精神文明建设程度如何？是否有一颗包容的心？言谈举止规范吗？关心别人爱别人吗？卫生习惯好吗？2）把握历史文脉的原则。首先要确定旅游者喜欢你的历史吗？是学者喜欢还是消费者喜欢？只有消费者口袋里的钱才能合法地变成我们自己口袋里的钱。所以，在开发历史文脉时，一定要迎合旅游者求新求变求奇求怪求感官刺激，心理冲动，积极行动参与交流的感觉。我在夏威夷时感觉最兴奋的是在旅游船上，与当地土著在奇怪悠扬的音乐中一起跳草裙舞，那种气氛非常浓郁的民族特色很吸引你。3）突出形象的原则。形象宣传具有非常直接的意义，要让旅游公司和消费者确定你那里是旅游目的地，必须善于宣传，各种成熟的旅游业手段要具备，并积极与中国各大旅行社建立业务关系。泰国政府为了吸引中国旅游者每年都拿出大把钱做媒体广告。
4)开发出体现意境的人文产品的原则。“200年民族资本企业的活化石”是抽象的东西，不能吸引旅游者，关键是活化石里的人是怎样生活的？是否有趣？与现在有什么联系？这需要加工，需要提炼出鲜活感人的东西来，创造一种让人挥之不去，流连忘返的人文旅游产品来；再有就是活化石的遗物，那些长满青苔的砖墙，深深的幽巷、被百年风雨摧打的敷着棉纸的木窗，向人民诉说着一种什么样的情怀？那静静地河水，乘载着百年前山里人什么样的希望？有什么具体的故事？从而将古城升华为“非日常的舞台化世界”，在娱乐当地人民的同时让旅游者深受感动。
5）注重主题留有弹性的原则。旅游景点的主题要抽象，点到为止，让不同人有不同的解释，各取所需。
6）政府牵头为构建旅游产业体系提供优惠政策和优质服务的原则。
二，商业街的管理。
商业街的管理包括政府管理、当地街道办事处的经营实体对路面的经营组织管理（收益用于对公共场所和设施的建设维护保养
和宣传推广费用）、旅游品质管理、旅游产品创新管理和市场营销管理等等。
1，商业街的政府管理。商业街不要建设成为特区，一定要纳入属地政府管理，可以成立一个办公室，日常工作由主管商业的副区长亲自抓。参与部门包括宣传、政府办、公安、工商、城管、规划、建设、环卫、街道等部门。
政府管理可不是我的专长，在这里只能根据我所见到的，介绍一下，泛泛而谈。区委宣传部负责每周定期发布新闻稿件，负责宣传推广，精神文明建设，舆论引导，向上级推荐好人好事，树立正气，对单位和个人的褒扬；文化部门负责扶持多种形式的创作人文旅游产品，负责采风和历史文化的挖掘、提炼和保护；政府办负责全面的综合、组织、协调工作，负责各种方案的征求意见和整理，负责各条线工作的监督与落实；公安部门负责治安、交通和综合治理的管理，维持良好的社会、生活和经营秩序；工商部门负责按照国家赋于自己的十三部行政法律法规加强工商行政管理，创造一个诚信和公平竞争的商业环境；城管部门要加大城市管理的执法力度，还广大市民一个干净舒适卫生的生活环境；规划部门一定要坚持原则，做好规划报建方面的咨询服务工作；建设部门压力很大，要善于通过政府多筹资金；环卫部门对步行街的清洁工作要增加几道工序，那就是晚上或清晨人少时用高压水枪冲洗路面和铲香口胶，撕乱贴乱挂的小广告；街道办事处要充分发挥属地管理的优势，协助上级部门的各项工作，特别是土地的征收、拆迁、上访、发展商资金不到位、工商、治安、防火、灭四害、卫生、交通管理以及各部门或市民与发展商在公共毗连地矛盾时，主动化解矛盾，请居委会的老太太去居民和发展商那儿婆婆妈妈，积极关注社区的一举一动，特别是通过社区服务中心搞好路面模仿旧社会时提篮子、摆摊子的小商小贩的经营管理工作；在“万恶的旧社会”，我外公八岁时在洪江“提篮小卖香烟洋火桂花糖”，然后摆地摊，卖我做童养媳的外婆做的针线活，然后开小店，然后开了洪江当时可能是最大的百货公司，他给我的祖训很有意思：提篮子、摆摊子、开店子、办厂子。为了贱行他的祖训，我让自己12岁的女儿参加春节西湖路花市的卖花，当然是在路边拿着小花卖，做小“走鬼”，城管来了就跑，半天可以挣到一顿麦当劳套餐的钱，她很开心。
2，当地街道办事处的经营实体对路面的经营组织管理。
政府不能经营企业。但非赢利机构比如社区服务中心，或成立一个商业街管理服务中心的自收自支的事业单位是可以的，人员可以由街道社区服务中心派出，每年对进入步行街提篮小卖和摆摊的游商进行一次公开招投标，价高者得，采取收支两条线的办法，直接进财局设立的专用帐户，对在商业街所获收益由步行街管委办（副区长一支笔）统一支出，用于对公共场所和设施的建设维护保养和宣传推广费用。巴黎香舍丽榭大街、北京、广州都是这种方式，上海是国有资产管理局下属的投资公司负责经营，无任何种方式，人和摊子摆在马路上前，都需要副区长一支笔加意见后，送相关部门审批。
启示：目前中国各大城市的城管对小商小贩们赶尽杀绝，而目前的形势是“野火烧不尽，春风吹又生”。03年我接待由民进党议员带队的香港小贩协会代表们时，我讲过一句话：北京路欢迎你们来摆摊，这里的市场行情是摆一天收8000元，这是区政府办公会议决定的，我无权决定。如果想来广州发展，可以与市政府商量。
香港小贩不理解为什么只有步行街能摆摊，不能象80年代的广州政府那样弄一个西湖路灯光夜市满足小商小贩的要求。
商业头脑不是天生的，诚实的生意人不可能天生就有钱，旧社会的洪江，那些有钱人的子弟开店时炮仗连天响，没挨多久又灰溜溜地关门大吉。
所以，我们应该认识到，中国培养商人不能少了小商小贩这一个摇篮。
3）旅游品质管理。旅游局是一个牵头单位，是一个完整的旅游产业链的培育和管理过程。比如旅游资源的挖掘和人员培育、员工上岗录用标准、在职培训、企业年检、旅游业政府激励机制、积极协助企业对周边地区旅游资源的开发、与文化局合作协助企业和文艺团体对人文旅游产品的开发、制定中长期旅游业发展规划等等，很重要。
4）旅游产品创新管理和市场营销管理。
现在流行的提法是民族的，才是世界的；知识产权；创意。科技局是否可以在这方面开拓一个新空间呢？一是对无形资产的生产提供扶持资金；一是对知识产权的保护作出贡献。
经贸局是市场营销管理的舵手，我发现企业再厉害，信息量也不会比经贸局多，经贸局是政府首长决策的参谋本部。经营一座城市，舍经贸局其谁！
现在的旅游市场营销管理分为直接营销、合作营销和网上营销。
直接营销。A放置宣传单张。将步行街休闲娱乐项目印制成精美的宣传单张，宣传单张可以制作成功能性的小东西比如纸扇等，放置在两百公里以内的机场、车站、旅行社、宾馆酒楼、机关、团体、企事业单位；B 直接邮寄。宣传单张和光碟。C群发短信。D 电视广告。在两百公里范围内的县市播发。E 媒体传播。通过杂志、报纸、广播宣传推广，与宣传部文化局合作编发软广告投放。F 在现场组织竞赛、游戏、抽奖活动。G 在现场举办节庆活动。H 举办和参入研讨会、座谈会、学术讲座。
合作营销。为了形成湘西南旅游珍珠项链中其中一粒夺目的翡翠。必须与周边景区建立上述营销的业务联系，并推广古城景点套票、旅行线路图、旅行社宾馆酒楼的连锁业务关系，千万不要让别人认为洪江人傲慢，对同行要真诚相待。
网上营销。比如这个网就做的非常成功，政府应该扶持、关心和爱护。
由于自己水平有限，胡扯了那么多，现丑了。希望能够起到抛砖引玉的作用，祈福明天的洪江会更好。
文字文字
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雪峰雄鹰
