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第一财经日报 邹毅
作为东方巴黎的上海，商业永远是这个城市最为耀眼的明星。
商业地产，作为承载上海千变万化商业奇迹的重要场所，也正经历着自身的演进。一方面，随着城市郊区化的推进，商业地产供应结构进一步变化；另一方面，随着市场和消费客户的日渐成熟，商业地产的经营业态和产品形态也经历着巨大的改变。
因此，在这样的市场变化过程中，业内的经营者和观察者需要寻找未来商业地产发展趋势，以抓住未来这种商业变化与地产市场的契合。
供应结构变化，扩张新市场
郊区成为当前商业地产供应主体。同北京深圳等一线城市类似，2007年上海的新增商业地产项目供应也同样集中在郊区。统计数据显示，上海2007年整体商业供应中，郊区商业供应占近80%的市场份额，其中以松江、浦东、宝山、闵行等几个区为主体。仔细研判，郊区型商业供应渐成主流，主要得益于以下几个方面：
第一，旧城改造成本逐年升高导致城市中心有效商业供应不足。随着城市中心区商业和商务环境的逐步成熟，静安、黄浦、卢湾等几个核心区的动拆迁成本日益增高。新的规划需要开发商既要拥有强大的资金实力进行土地拆迁等一级开发，又要承担城市更新的义务，即在保留老上海的文化意蕴同时又要体现现代城市精神。因此，类似新天地式的旧城改造为今后城市中心的商业改造项目提出了更高的要求，最终导致其商业开发难度加大、供应速度相对缓慢。
第二，住宅郊区化运动拉动了对城市郊区居住社区配套的商业物业需求。无论是城郊集中供应的大型配套商品房还是中高档低密度商品房，住宅郊区化引发的人流外迁运动正悄无声息地改变着现有的城市格局。这就对其商业配套提出了最即时的要求，社区商业为主体的郊区商业类型，已毋庸置疑地成为未来郊区商业发展的主要方向。
第三，消费者对消费空间和环境的要求迫使整体商业物业供应提升档次。随着上海城市消费者消费能力的逐步提升，消费心理逐步从单纯购物向娱乐、休闲等多方面转变。而城郊拥有远较中心区更多的未开发用地，可给予该类商业类型更多发展空间，为消费者提供此类体验型商业。郊区商业地产因此成为交流、体验、传递先进生活理念的重要承载地。
第四，私家车的普及扩大了城区内消费人群的活动半径，提高了对郊区商业物业的需求。在这种交通成本缩减的背景下，一个好的商业项目将更少受到地域限制，只要商业本身定位准确、规模适度、经营特色鲜明，必然会引来足够的消费人群前来消费。
综合以上因素，我们可以认为，促成郊区化商业供应趋势的原因可以归结为城市发展的必然结果。在拓展上海商业网络的同时，也在逐步实现商业的多层次、多样化发展。
另一方面，与城市人口迁移配套的是，地铁商业也逐步延伸。丰富的地铁路线带来更多的商业机会，也塑造出新的轨道商业发展格局。在我国香港、东京、巴黎、新加坡等世界级商业城市，轨道交通担任了重要的功能。上海未来规划的轨道交通长度将达到420公里，设立237个站点，是目前地铁长度和站点的4倍。研究显示，地铁站点建成后，其周边的商圈发展将呈现往地铁站点偏移的趋势。地铁带来的商业增值空间已人所共知：一方面，地下发展空间在增长，无论是成熟的徐家汇地铁站还是几经波折的科技馆站地下商业，都在经历一个业态经营调整的过程。另一方面，上盖物业项目的开发也日益增多，各类上盖写字楼、综合楼正如火如荼地展开。我们可以发现，如被后来者列入成功案例的港汇广场，这些黄金地段的地铁上盖物业无疑已成为未来上海商业最耀眼的明星项目。可以预见的是，未来地铁新商圈内的商业物业，依然会受这种趋众心理影响成为万众瞩目的焦点。
产品差异化趋势明显
上海商业地产市场走向成熟的另一标志便是产品差异化程度日益明显。这种差异化体现在两个层面上，一方面是商业物业的专业性特征日趋显著，另一方面是现代零售业日趋走向成熟与多样化——城市核心区内老牌商圈升级、具体验式消费色彩的商业形式备受瞩目以及现代城市商务区的风生水起。
专业市场产品供应丰富，但产品整体水平不高，并呈郊区化分布。长三角区域经济一体化促进了上海会展业的发展。我们可以看到，随着类似现代家具展、贸易展、创意产品展等越来越多的面向长三角地区的会展业落户上海，大型专业市场自然成为其需求的重要载体。在这类会展业的需求拉动下，上海服装城、上海电器城、轻纺市场等一系列专业的卖场集中供应，提高了整体上海商业地产供应总量，但由于这类大型的专业市场提供的产品规格档次不高，产品门类较为专一，交易产品的档次与规格离城市中心中高收入消费阶层的消费偏好较远，因此，这类大型的专业市场的供应并没有从整体上提高商业产品供应水平。
城市中心区域商业升级，为城市注入更多时尚元素。城市中心区的商业升级主要体现在两个方面，一方面商业本身的业态种类在丰富，二是商品本身品牌种类和档次在增加、升级。从传统的上海“四城四街”的核心商圈发展情况看，南京路步行街正在进行深化改造，LVMH、第五大道等一系列国际大型品牌旗舰店纷纷入驻南京路，提升了南京路品牌的整体档次；淮海路的商业随着区域的逐步成熟，商业的品牌结构也在逐步升级。此外，从连卡佛从大上海时代广场的退出可以看到，城市核心区内的商圈对品牌的定位在逐步修正的基础上进一步细化、精准化；随着港汇双塔的改造完成，徐家汇商圈进入第二次升级调整阶段。具备时尚概念的、品牌知名度和美誉度高的国际品牌越来越多地成为消费者在核心商圈购物的主要消费对象。另一方面，类似新天地、大宁国际、西郊百联等一批体量大、带有体验商业色彩的新型商业的兴起，提升了上海商业供应的整体档次。总之，商业主题化、体验化，既满足了消费者渐长的消费需求，也提升了商业的附加值。
商业综合体，多样性的代表，化解市场风险。城市规划界大师雅各布斯在其规划理论中的一个核心观点即是城市发展要注重多样性，以保证城市区域内的经济活力。这种多样性的一个重要表现即是在商业商务功能的多样性、客群的融汇交流、空间组织形态的多样性等方面。在这样的发展趋势下，我们可以看到纽约的洛克菲勒中心、日本的六本木、新加坡的新达城、香港的海港城等都是著名的商业综合体的代表。城市综合体，在某种意义上，已经成为一个城市的地标、商业繁荣的象征。
在这样的趋势下，上海也陆续出现从老如港汇、恒隆，新至万达广场和规划中的长风生态商务区的商业综合体类物业。这类物业以其酒店、写字楼、购物中心、休闲娱乐项目等多样化的组合模式，拓宽了客群面，也促进了不同业态间的客流的融合，从而降低了单一商业物业开发的风险。
操作模式更加多元化、专业化
租售结构持续改善。据中国商业地产联盟2007年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39％，而在2006年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4％。这样的数据显示，过往资金实力不足的开发商“重销售、轻经营”的操作模式已经逐步改为重经营的模式。
重经营的策略转变对商业长期发展具有划时代的意义，这可能也是由于资本市场的日渐成熟、小产权商铺的缺漏逐渐被认识、观念的逐渐改变等多方面的认识才促成产权商铺的过渡期宣告没落，直至终结。重经营的发展趋势也为开发商提供了新的课题，即跨行业合作日渐增加，锁定经营风险。相对住宅开发，商业地产经营风险猛增。为了锁定经营风险，越来越多的开发商开始尝试与商业界企业合作开发的模式，做定制式开发。
2007年的上海商业地产市场，商业格局在升级，商业业态在更新，商业市场在扩张。一个多元化的、繁荣的商业时代正在到来。
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ALAN
