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记者 刘霞
出于对资金链的忧虑，目前已经有购买庄胜广场南馆的客户按照合同的约定陆续退铺，甚至要求赔偿一定的违约金。看来，庄胜集团的新麻烦已经开始
周末位于北京宣武区的庄胜广场南馆(即SOGO二期)，购物者寥寥。尽管这里不乏国际性顶级品牌，但这似乎也不能支撑起商场热销的场面。《财经时报》记者看到，即便是在周末，这里的购物人数往往也不及售货员的一半，而受人气低落的影响，售货小姐也显得非常慵懒。
这样的窘况与只有一个走廊相隔的北京庄胜崇光(SOGO)百货商场的销售状况形成了鲜明的对比。后者作为北京市宣武区有名的商场，曾创下了店庆日日均客流量50万的历史纪录，并多次刷新全国零售行业单体百货商场单日销售额的最高纪录，单店单日销售额高达4360万元，2005年全年营业额曾高达20亿元。
尽管这两个商场的背后，开发商和经营者同为香港庄胜集团(0758.HK)和庄胜崇光百货，但二者的命运却截然不同。而除了销售不济，庄胜广场南馆可能还在面临着另一场房产证危机。
项目热销
庄胜广场南馆的故事还要从当年的销售说起。为了能让项目赶在2006年7月开业前全部售出，2005年7月，身为香港庄胜集团董事局主席的周建和把私交不错并有“概念营销”第一人之称的邓智仁请了过来，为对方开出非常优惠的条件——除了正常待遇，完成任务后还会给予1200万—4000万(元)的巨额奖金。
不过周建和的销售要求也颇为苛刻。在只有一年时间的情况下，项目的售价要达到每平米3万多元、总销售额16-18个亿。而在当时，北京的商业地产几乎处于冰冻期，由于出现了诸如巨库、碧溪等众多让投资者血本无归的商业地产案例，这类项目颇受非议。
对于周的这些“苛求”，邓本人的回答是“确实有一定的压力”。
不过邓很快就把压力转化成了动力。庄胜广场南馆打出了“售后返租”、“年均回报率8.5%”、“二十年累计本金加租金收益共达270%”等广告语，并在客户购铺时承诺，所有产权商铺自2010年6月1日起，以书面方式提前180天通知，均可由庄胜崇光(SOGO)百货按购房原价收购所购商铺，这期间如果商铺自身升值，持有者也可以自己自由转让卖出。
这些诱人的广告词，吸引了众多投资者纷纷下注。短短一个多月的时间里，项目销售额就达3.5亿元。邓智仁仅用10个月的时间，就把所有的商铺售罄，实现了10多亿元的销售额(开发商至今未公布具体的销售额)。
2006年6月1日，庄胜广场南馆提前开业。然而这个当年制造了销售神话的项目，至今仍未办理相关的房产证，购房人手里甚至只有一纸与开发商签订的预售合同的复印件。
预售合同备案悬疑
项目已经营业了一年多，预售合同的备案及产权证却迟迟悬而未决。庄胜(北京)房地产经纪有限公司客户经理刘全对其中的原因“闪烁其词”。他表示目前已经为一部分客户办理了备案手续，还有一部分尚未备案，至于更为详细的情况，对方以有事不方便进一步解释为由拒绝透露。
而在业主陈女士向《财经时报》提供的北京庄胜房地产开发有限公司(下称“庄胜”)于2006年8月下旬的致客户函中，庄胜对预售合同未备案的原因解释说：“客户的购房合同未来得及备案的原因，是由于合作银行(即广发银行北京分行)目前面临股权结构重组，导致其大部分业务不予受理或者停止办理，从而影响我项目相关手续的办理进度。”
但事实上，广发银行的重组早在去年年底就基本完成，客户的购房合同未来得及备案似乎另有他因。
记者在一位客户持有的庄胜广场南馆购房合同(复印件)中看到，庄胜集团与广发银行的合作情况表现为：该商品房所分摊的土地使用权和在建工程都已经设定了抵押，抵押权人为广东发展银行北京分行银行，抵押登记部门为北京市国土资源和房屋管理局，抵押登记日期均为2001年12月18日。
民生银行一位长期从事房地产信贷业务的经理据此认为，一般情况下，开发商在开发初期由于缺乏资金，都会把土地抵押给银行以此获取开发贷款。但此后开发商必须在约定的日期内把贷款还归回给银行，然后在国土资源部进行解押登记，再办理预售合同的登记手续。
而就在庄胜广场南馆热销期间，2005年12月，一篇题为《庄胜投资合算吗？》的文章在网上广为流传，文中称从北京有关部门了解到，现在的南馆以及相关土地已被抵押出去，据说抵押了10个亿，而且当月的16号就到了还账时间。
“我认为不能办理销售合同备案的原因，极有可能是庄胜至今还没有把银行的抵押贷款作解押。”上述民生银行的业务经理分析说。
资金链紧张？
庄胜广场南馆所在的北京市宣武区房地局相关负责人对《财经时报》表示，如果各项手续(即五证，包括预售合同登记证)齐全，正常情况下，开发商在20个工作日左右就可以取得房产证，除非是在房产证明不全或者税费没有交齐。
就在今年8月，庄胜集团的上海松江项目纠纷闹得沸沸扬扬的时候，“资金问题”成为大家关注的焦点，关于其资金链紧张的传闻也随之而起。但是周建和本人在向媒体透露内幕的时候，对资金短缺问题却很少谈及。
然而无论如何，资金将是庄胜集团永远躲不过的一个话题。在近期有关松江项目的报道中，一位知情人士就表示，争端引发的主要原因是周建和缺乏资金。“因为资金不到位，项目手续未能及时办妥；因为资金不到位，工程无法继续推进；因为资金不到位，周边配套的住宅用地的开发权丧失；因为资金不到位，产生股东纠纷对簿公堂。”
据悉，出于担心资金链的考虑，目前已经有购买庄胜广场南馆的客户按照合同的约定陆续退铺，甚至要求赔偿一定的违约金。
看来，庄胜集团新的麻烦又将开始。
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ALAN
