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徐健
卖得好不如卖得巧。几个月来，楼市疯涨，投资旺盛。爱购广场的开发商也许会感叹当初放手太早了，以至于当初的烫手山芋如今成了以温式私募资金收购手法见长的温商手中的“肥肉”。
去年１１月１８日，松江爱购广场正式开盘，首批推出沿街商铺１０６套，面积在１４０－５００平方米，单价在８０００－１２０００元／平方米左右。为促进销售，开发商在当年的“１０·１假日楼市房展会”上，就带着自家楼盘亮了相。售楼小姐在房展会现场表示，开发商为了把项目内的商业氛围带动起来，才考虑要“统一经营”，但每年会保证投资者固定的收益，至于收益的形式则在签订购房合同时另作商量。虽然表面上不说破，但实际上就是“售后包租”。
陈旧的说辞让购房者对“售后包租”心存芥蒂。于是，在卖出几套商铺后，开发商又微调价格，并把目标瞄准到为期一周的温州房展会。据说，在温州房展会上，爱购广场吸引了大量江浙投资客。之后的一段时间，一支温州购房团用收购实践证明了自己对爱购广场的“浓厚兴趣”。
关键词：粗放
在某次专访中，温州购房团领军人钱济孟表示，不同于其他温式收购粗放型炒作商业地产的思想，他不会只是把商铺开发出来，套走资金走人，不懂得如何使商铺升值。以他的经验，他给自己的时间是两年打造这个项目。
但是，从目前的情况来看，钱济孟这一买一卖的形式，还是相当“粗放”。
数亿购入 一年内急欲套现
有一类温州人总是能通过大宗收购生意走到一起。温州人钱济孟和几个老乡成立了上海宏开投资管理有限公司，斥资６．５亿元从上海荣腾置业有限公司手上买下爱购广场一、二、三期共１０万平方米的项目，并将其改推广名为爱购新天地。
６．５亿元的收购总价倒不是个小数目，但若以该项目１０万平方米的出售面积来计算，宏开投资拿下该项目的单价仅为６５００元／平方米。销售人员介绍，目前爱购新天地的商铺正在出售，均价为１４８００元／平方米，必须“买一复二”，即买了一楼必须买下二楼。这样一来，最小商铺的面积就将达到１５０－２００平方米，总价在２２０－３００万元之间。
住商不动产松江新城负责人付战全认为，投资松江新城的社区商铺最好不要太大，面积在５０－６０平方米的商铺既适合投资也可以自营。显然，在松江，近１５０００元／平方米的上、下层复合商铺，铺价的确略有偏高，１５０平方米起卖的铺面也偏大。
转嫁成本 或获利上亿
宏开投资以６５００元／平方米的价格购入项目，又以１５０００元／平方米左右的价格售出，所得差价达到投入成本的一倍以上，不禁让人眼红。但志远地产商铺四部经纪人刘德春告诉记者，实际上，商铺交易的税收成本相当高。
其中，最高的要属按差价征收的土地增值税３０－６０％，个人所得税２０％，以及以总价征收的营业税及营业税附加５．５５％。记者根据刘德春提供的标准进行计算，若是以１５０００元／平方米的价格售罄，则回笼资金达１５亿元，和当初购入价６．５亿元相比，差价达到８．５亿元，税收逼近７亿元——土地增值税４．２５亿元左右（差价达到１．５倍）至少按５０％征收（企业所得税１．７亿元左右）营业税０．８亿元左右。也就是说，若真是以二手商铺买卖手续进行交易，宏开投资的最终利润在仅１．５－１．７亿元左右。
“如果是以股权转让形式操作的话，所缴纳的税收就要比前一种情况少３０－５０％。”刘德春如是说。看来，若是整盘收购，宏开投资以股权转让形式得到爱购广场的情况较为可能。翻倍出售的原因，还是开发商把交易成本转嫁到了购房者的头上。
公开包租 租金回报出奇低
记者致电售楼处咨询，售楼小姐告诉记者，目前爱购新天地的一期项目已是现房，二期正在建造中。部分可售商铺已找到了买家，投资和自用的都有。“我们承诺５年内给你总价１５％的回报，为了保证我们的承诺，这一回报将直接在房款里扣除。”售楼小姐打了个比方，如一套建筑面积约２００平方米的商铺，若购房总价为３００万元，１５％的投资回报就是４５万元，这４５万元将直接在购房款中扣除，即最终商铺总价为２５５万元。“首付要求为四成，也就是说，您付１０２万元首付，就能买２００平方米的商铺了。”
这不是不折不扣的售后包租是什么？而且投资回报竟然出奇的低，以往房展会上叫出的价那可都是年投资回报８％，这爱购新天地５年的投资回报才１５％，也就是说每年的投资回报只有３％，实在是少得离谱。不过，记者根据售楼小姐估计的起始租金１．５元／平方米／天，计算自行出租的租金回报，若是２００平方米的铺面，年租金在１０．８万元左右，总价３００万元的商铺，年租金回报也仅有３．６％，和“售后包租”的水平差不多。如此这般，投资者的选择余地就不大了，选择“售后包租”，还落得轻松。
有人说，投资回报过低，也许是宏开投资考虑到前期项目需要培育商业氛围。相关资料显示，爱购新天地将集餐饮城、娱乐中心、名品天地、酒吧大道、时尚街区于一体，看来，要兑现这些愿景，宏开投资确实需要花一点功夫在招商之中。
售罄招商 大房东毫无牵挂
销售人员介绍，目前为止，开发商都没有开始进行招商。“有租客打电话来我们会做登记，到１０月１日项目广告就会推出来了，但具体招商要等到项目全部卖完以后。”售楼小姐表示，宏开投资计划等项目售罄后统一招租，记者不禁佩服宏开投资的魄力和关系，竟然能把普通经营管理公司都会提前准备的招商工作推迟到项目售罄之后才大规模展开。
在该项目未被收购前，开发商向本报记者透露，麦当劳、肯德基、避风塘、大时代、乐购、爱格、星巴克等知名品牌都有可能进入爱购广场。但近期销售人员却表示，爱购新天地１５０－２００平方米建筑面积的街铺不能用来作为餐饮，只有３楼、４楼，建筑面积在６００－１０００余平方米的大铺面才可以用来做餐饮。“不过我们不建议做餐饮，面积太大，也很少有人会跑到三楼、四楼去吃东西，一般建议做旅馆。”这种前后矛盾的说法，更是让人怀疑起开发商在招商上的“潜能”。
不知道钱济孟所谓的“懂得经营商铺”是否仅是凭老套的手法：一买一卖、售后包租。毕竟商业地产运作的精华在于招商手段和提升项目商业氛围的水平。目前为止，大家只看到了钱济孟把商铺拿进又售出，谁也说不准宏开投资会不会套现走人，因为他们已经在销售时就履行了承诺，将投资回报抵扣在了房款之中。
关键词：撞运
近几个月来，上海又进入了新一轮的房地产投资热潮，通货膨胀严重，老百姓口袋里的钱急需寻找出路。货币流动性过强，但投资渠道不足，使得房地产再次成为投资家们的掌上明珠。
在这种形式下，像爱购广场这样的商业地产项目，自然有相当一部分投资者追捧，或将有热卖的局面发生。但这重点并不是开发商在产品设计的功劳，也不是宏开投资在手段上的高明，而是投资需求过剩，“闲钱”急需释放造成的。可惜爱购广场的开发商，在项目出手后就目睹了一场轰轰烈烈的涨价热销潮，怎能不感叹当初出手太早。
位置一般 人气不足
爱购广场位于松江老城的西区，地处新、老城区的交界处。距离沪杭高速松江区出口仅２公里，距轨道９号线（在建）松江大学城站约４公里。对于目前上海有名的空城——松江来说，爱购广场的地理位置只能称得上一般。虽然所在的乐都路是商业主干道，并且附近从刚开张的易初莲花客流十分充足，但休闲商业广场毕竟不能和提供集中采购生活必需品的大卖场相提并论。要说人气，九号线地铁站点上盖商业街九号商业广场应该更胜一筹。
九号商业广场建筑面积虽然仅有４．５万平方米，不足爱购新天地的一半，但由于其属于地铁上盖建筑，却具备了松江商业地产运作成败最重要的因素——人气。据悉，九号商业广场号称打造松江新的吃、喝、玩、乐人气时尚枢纽站。这一点不仅赢得了品牌商家的争先进驻，更赢得了消费者的热烈追捧。可见地铁所带来的人气效应不可小觑。据悉，九号商业广场所开出的价格将在１６０００元／平方米左右，只比爱购新天地高出约１０００元／平方米。
不大不小 规模尴尬
松江人气不足众所周知，幸好爱购新天地附近有多个成熟社区，但若不想沦落为周边社区的商业配套，爱购新天地必然要开发更远一些的消费人群。也许正是因为如此，宏开投资提出了一站式购物的概念，还号称爱购广场是松江最大规模的商业地产项目。
但事实上，１０万平方米的商业项目说小不小，说大也不大。因为就连松江别墅名盘泰晤士小镇的社区商铺的面积都要达到９万平方米，爱购新天地１０万平方米的建筑面积，加上目前推出的街铺几乎都无法做餐饮生意，似乎并不足以称道让消费者享受一站式购物的乐趣。
创意不足 前景难料
目前来说，松江颇具规模的商业地产项目确实少之又少，三新路１９６６弄泰晤士小镇的社区商铺开盘于２００４年，当时销售均价约１００００元／平方米，开发商在２００６年再度推出社区商铺，单价涨到１３５００－１８０００元／平方米，二手市场的价格更是“一铺一价”。可见投资者对于松江的商铺资源还是颇为追捧。
虽然商铺投资较热，但鉴于爱购新天地并不十分优越的先天条件，商业街能否长久可持续经营，还是个未知数。爱购新天地的地理位置和项目规模都不具有决定性的优势；目前宏开投资的销售和经营手段似乎也无过人之处；加上尚未招租就吧自己套进“新天地”这三个字当中增加项目号召力，并打出老套“售后包租”的招数，可以说策划毫无创意。综上所述，温资宏开能否顺利脱手爱购新天地，还是谋事在人，成事在天。脱手之后又是否有能力兑现诺言，把项目做好，我们拭目以待。
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ALAN
