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作者：党鹏，张明
春熙路、盐市口、骡马市一直是成都市中心的三大老商圈，由于前两者相连成一个商业片区，自2001年开始进行改造之后，紧密结合，人气旺盛，商铺租金涨至每月100元/平方米，而骡马市却最低才3、4元一平方米。同处成都商业繁华地带的骡马市怎么会如此低价，并且大量商铺仍处闲置中呢？
据专家分析，这里虽然是老商圈，但由于交通、改造进度等因素，加上后期定位不准确，类似于“假口岸”。骡马市商圈如何崛起，其规划定位和招商都成了一个难题。
缺乏大型商超做核心
除了家乐福、太平洋百货以外，骡马市商圈缺乏大型商超核心，人气不足。
“看看现在骡马市的商业形态，就知道困惑在那里了。”成都杰力恩地产营销公司副总经理赖瀚林开门见山地告诉记者，“因为没有上档次上规模的商业，骡马市商圈改造后仍然处于初级水平。”
由于大量的旧城改造和交通建设需要，骡马市商圈在2000年左右开始实施整体改建，众多老街老店纷纷搬迁，取而代之的是定位不明确的商业入住，并以中小规模超市作为商圈的核心。
按照成都市的规划，再造的骡马市商圈将在顺城大街、西玉龙街传统商圈基础上把重心北移，通过以青龙街——八宝街——西大街为骨架构成的“骡马大道”的支撑，以及青龙巷、铁箍井街两条准步行街的辅助，形成以商务商业为主，兼有休闲、娱乐、文化和居住功能的西部商业中心。
老商圈和新商圈的商业形态融合成了骡马市商圈的第一个难题：围绕西玉龙街打造的家居主题一条街，而八宝街、青龙场一线形成以商务商业为主，兼有休闲、娱乐、文化和居住功能。从功能的构成上来看相对复杂，并且功能区跨度过长，造成招商各自为战。
“没有高档百货的带动，没有高档写字楼的带动，没有特色的商业，就不能形成真正的商业圈。”赖瀚林表示，这一区域的商业大多是中小型超市和商铺为主，竞争上难以形成合力。
位处八宝街核心区域的铂金城面积在20万平方米左右，但在招商过程中一直就定位于独立商铺为主的开放式步行“商业城”。而对面的合力达房产在2005年开发的ＲＯＭＥ国际项目，到现在仅仅完成了楼下一层小商铺的招商工作，连外面的广告墙都是一片空白。
“为迅速引进商家，开发商给了大量时间和租金的优惠，但人气一直不如预期。”铂金城内一特色餐饮的负责人宋先生告诉记者，他的店当初就是开发商许诺给予半年免租，即使现在结束了免租期，每月租金也不过每平方米3、4元，即使这样，经营也只能勉强持平。“没有大型商场很难带来大量的人流量和租金的上涨。”宋对比他在上海的店如此总结。骡马市商圈除了家乐福和太平洋百货有一定的号召力之外，其余均为中小型超市和小型服装饰品店，无法聚集大量人气，更无法支撑一个完整的商圈。
商业主题不明确
骡马市商圈虽然聚集了成都60%以上的外资机构，但是商业主题一直随着商圈内知名商场的更替而变化，最终也没有固定下来。
据成都市青羊区政府数据显示，到2006年，骡马市商圈区域聚集了在蓉60％以上的外资机构，其中世界500强及跨国公司70家，各类金融机构72家，各类事务所54家，区域内有高档酒店14家，占全市的30％，是名副其实的成都“总部经济”核心区。
但就在这样一个原本得天独厚的商业区域中，其商业主题却几经变迁。
定位不准确。一开始，想做顶级名牌集中地，但做不起来。外贸大厦、体育商城、巴黎春天等知名商场陆续败走，就连筹备了4年之久的奥特莱斯品牌直购中心也在开业不到两年便开始淡出，取而代之的是在超市品牌中处于第三阵营的“统一优玛特”。加上60万平方米的熊猫城招商一直不理想，骡马市商圈在成都业界有了“百慕大”的称号。
“骡马市相比春熙路、盐市口商圈来说，其主题定位一直较为模糊。”成都商业地产专家何林告诉记者，春熙路、盐市口以百货为主，其高档百货云集，形成强大的商业磁场，业态组成具有号召力和竞争力。
“出于形象和主题及人气的考虑，商家往往不惜血本趋之若鹜。”何认为，主题突出所形成聚合效应自然能带动周边配套的繁荣。
而骡马市商圈不仅百货业相对零散，餐饮也较为凌乱，现代的素食、西餐等餐饮说全不全，广受当地人和外地游客喜欢的火锅、老字号餐饮却没有了踪影。由此，购物、餐饮、娱乐等主题都不能成为“主打歌”，让消费者找不到感觉。
成都东方博创公司的刘先生认为，老商圈的商业关键还是要看产品形态和招商团队的招商渠道。而仁智地产管理公司的陈山则认为，适合该区域的商业形态能否定位对路也是制约的关键。
交通瓶颈也是个“坎儿”
商圈的交通有缺陷，新修建的成都地铁一号线能否给这个老商圈带来生机，正成为当地业界关注的话题。
对于骡马市商圈的复兴之道，当地开发商和商家将厚望寄予交通改善上。
一直以来，交通就是骡马市的死穴。现今由北往南的单行线，制约了从太平洋全兴店——轻工大厦——西玉龙街的行人流动，使该口岸人气不畅，难以回流。
就此，四川和正百盛副总经理张旭认为，要想激活骡马市的人气，还需要更多的人行道。现今，偌大的骡马市商圈，许多街道都仅仅只有1~2个人行道，车速也很快，行人过街往往要走上一长段。在商家密集的口岸应规划更多人行道或者人行天桥，可以方便消费者来回选购，也使商圈交通结构更科学。成都太平洋百货副店长蔡笠羚也认为，尽快完成道路改造，有利于骡马市人气迅速转旺。
正在修建中的成都地铁一号线将在2009年投入运行，在骡马市商圈设计了一个出口。到时，地铁能否成为解决交通问题的救命稻草，从而为骡马市迎来复苏，将成为当地业界关注的话题。
中国经营报
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ALAN
