主题：(原创)商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载)

为什么有的开发商的商业地产项目开业一个、成功一个，有的开发商的商业地产项目，却一直在苦苦挣扎，难以成功？

为什么有的商业地产项目看上去外部条件非常好，却惨淡经营？

为什么有的商业地产项目开始并不被人看好，却能够一举成功？

商业地产项目如同木桶，它的成功与否并不取决于最长的木板有多长，而取决于最短的木板有多短！

(原创)商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载)
(原创):影响中国商业地产20年：商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载)


一把理清思路的梳子



所谓知已知彼，百战百胜。商业地定量分析的意义就在于——预测并理性分析项目风险，它就像一把梳子，在项目建设之前就对所有的运作风险进行梳理和总结，提出问题，理清思路，将所有的问题和潜在的风险进行预警，让后续的工作更有针对性和目的性。

在2004年的时候，有一位发展商就请我去佛山南海看过一块地。这块地的地形为三角形，一面正对车流如鲫的六车道盐步路，另外两面是人流极少的四车道市政路。面对盐步路的项目临街面有200米，盐步路是连接南海与广州的主要交通干道，另外两条市政路却通向两片菜地，周边没有任何成型的商业氛围。
面对这样的状况，这位发展商问我：“请问这个项目成功的可能性大不大？”
我反问道：“你认为呢？”
这位发展商说：“我认为这个项目成功的可能性很大，但我同时又认为这个项目运作起来有很多困难，但是这些困难我现在却没有办法着手去进行解决。”
我又问道：“你认为前面的这条道路怎么样？”
发展商说：“这是一条主干道，双向八车道，每小时的车流量高达1000辆，是一条真正的发财路。”
我说：“是的，这条路的车流量很大，但是，据我们的分析，这条路从南往北的车流是往广州去的，开车的人很多是去广州上班，他们在上班的途中是不会来你们这里消费的，所以这个方向的车辆不是你们的顾客。同样，从北往南的车流是从广州回来的，这时他们产生了消费的需要，但却被双向车道中间的防护栏挡住了，他们要往前面1000米左右才能掉头，由于掉头太难，所以他们很多都直接走掉了。所以，你的商场门前的主干道车流虽然很多，但真正属于你的顾客却很少。”
“那这样说来，我们正对的主干道还是一个不利的因素啦。”发展商说。
“是的，在我们的商业地产决策系统当中，双向八车道、中间有防护带的交通条件得分是不高的。同样，这个地块另外两条道路的得分也不高。”我说。
“这两条道路没有隔离带呀，为什么也不理想呢？”
“这两条道路虽然没有隔离带，但它却是通向菜地的，按照商圈划分的原则，这一商圈范围内是没有商场需要的顾客群体的。同时，由于这条道路两旁的冠木很高，使项目两边的视觉可见面分别只有50%和45%，这对项目的成功构成了很大的影响。”



图：





发展商听到这些，就十分急于往下听：“那么我们还有没有别的隐患呢？”
我接着说：“如果包括施工、招商等方面综合来看，你们的项目的风险还是比较大的。但是如果你们采取了针对性的措施，就能使你们的开发更有针对性，项目成功的可能性更大。如我们上面说到的主干道的隔离带问题，你们是否可以在项目建设前就向政府部门提出申请，要求在项目的出口附近设一个红绿灯和转弯道呢。如果政府同意了，你们成功的系数就增大了，如果政府不同意，那么你们就向政府作一个提案，详细地说明这个红绿灯和转弯道对你们项目的重要性，并明确地告诉政府的这个红绿灯和转弯道是你们决定投资这个项目的必要条件。同样，针对另两条道路的视觉可见面不多的问题，你们是不是也可以在开发建设的过程中进行针对性的考虑呢，并要求政府给予一定程度的配合。所有的这些工作，如果你们能在项目建设之前就有清楚的认识，理性地预测并规避风险，远远比在后期的运作中发现了问题再去进行解决有用得多，你们的项目的成功可能性就会增大。”
听到这些，这位发展商说：“那我们怎样才能系统地辨别这些风险因素呢？”
我说：“你们需要建立一个科学的选址体系！”

未完待叙！


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(原创)商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载2)
(原创):影响中国商业地产20年：商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载2)


选址地块的周边人口密度
商业地产投资决策过程中的掩耳盗铃现象



春秋时侯，晋国贵族智伯灭掉了范氏。有人趁机跑到范氏家里想偷点东西，看见院子里吊着一口大钟。钟是用上等青铜铸成的，造型和图案都很精美。小偷心里高兴极了，想把这口精美的大钟背回自已家去。可是钟又大又重，怎么也挪不动。他想来想去，只有一个办法，那就是把钟敲碎，然后再分别搬回家。
小偷找来一把大大锤，拼命朝钟砸去，咣的一声巨响，把他吓了一大跳。小偷着慌，心想这下糟了，这种声不就等于是告诉人们我正在这里偷钟吗？他心里一急，身子一下子扑到了钟上，张开双臂想捂住钟声，可钟声又怎么捂得住呢！钟声依然悠悠地传向远方。
他越听越害怕，不同自由地抽回双手，使劲捂住自已的耳朵。“咦，钟声变小了，听不见了！”小偷高兴起来，“妙极了！把耳朵捂住不住就听不进钟声了吗！”他立刻找来两个布团，把耳朵塞住，心想，这下谁也听不见钟声了。于是就放手砸起钟来，一下一下，钟声响亮地传到很远的地方。人们听到钟声蜂拥而至把小偷捉住了。
掩耳盗铃的故事是我们从小就耳熟能详的，在听故事的时候，我们都说那个偷铃铛的贼傻——以为自己听不到铃铛声，别人就也听不到铃铛声。但是，在现实的生活中，我们可曾知道掩耳盗铃的现象并不陌生，在我们生活中的许多方面，每天都在发生各种不同版本的掩耳盗铃的故事。

在商业地产的投资决策过程中，掩耳盗铃的现象是屡见不鲜的。人们为了论证了一个项目成功的必然性，总是能找到各种有利的数据来说明本项目必然走向成功，而对可能导致项目失败的各种现象却轻描淡写。他们总以为，商业地产项目的开发建设是摸着石头过河，只要一边建设，一边改进，项目就有成功的希望。
这种想法固然有一定的现实意义，但是这种操作思路却蕴藏着极大的风险，一个未能对可能导致项目失败的原因进行科学、理性分析的投资决策是不规范的，现代商业地产投资决策应当杜绝这一现象。



理性看待人口密度数据


在商业地产前期的可行性论证中，关于人口密度的‘掩耳盗铃’现象一度普遍存在。人们为了从数据上证实一个项目的可行性，总是将商圈的范围扩展到无限大的区域，总以为这个范围内的人口都会到这里来消费，那么，项目有什么可能不会成功呢？

华南MALL曾委托广东省的两所高校进行可行性论证，下面是华南MALL可行性报告结论：
华南MALL的开发商三元盈晖曾委托两所广州的著名高校针对华南MALL的可行性进行调查、分析、论证，结果调查结论显示：在中国所有城市中，东莞市公路密度最高，私家车拥有率最高，个人银行存款最多。从这3个因素考虑，可行性分析认为立足东莞，环顾珠三角，打造中国华南第一Mall的时机已经成熟。
华南MALL的可行性报告认为：华南Mall将圈住3个消费商圈，分别是最为核心的“30公里经常性消费商圈”（指东莞市区）；50分钟车程范围内的“60公里基本性消费商圈”（指覆盖广州、深圳、顺德、中山、惠州等将近74个镇区，这里集中了珠三角大约70%的GDP、70%以上的工业产值、65%以上的人口），此商圈是全国人流、资金流、物流、信息流及消费最为集中的区域；80分钟车程范围内的“100公里旅游性消费商圈”（覆盖几乎珠三角所有大中型城市、158个镇区，GDP近7000亿元，社会零售总额在2800亿元左右，拥有4000万消费人口）。可行性报告结论认为，华南MALL的立项是可行的。
但对比今天华南MALL经营状况不佳的局面，这样的数据有意义吗？

一个项目的数据应当客观、公正、理性，这一点对于发展商来说是难能可贵的。






人口密度、商圈范围的中国特色


没有开发商不愿意选择在人口密度高的区域开发商业地产项目，因为在人口密度高的区域，单位面积内人口的数量会比较大。同时，一般人口密度高的地方，往往也是一个城市经济比较活跃的区域和消费能力比较强的区域。
在人口密度比较高的地区开发的商业地产项目建成开业后，因为周边有庞大的基础消费群体支撑项目的运营，项目要取得成功也就相对比较容易，这样就大大降低项目开发和运营的风险。由于中国目前正在快速城市化的进程之中，城市的中心区域人口密度相对会比较高，一项统计数据表明，全国城市中心型购物中心占到购物中心总数的将近80%，如广州的天河城，深圳的万象城，上海的新天地等等，这些项目都取得了成功。
反观郊区型购物中心，要取得成功在目前会有比较大的难度，如东莞的华南MALL等。这些项目难以成功的原因，有很大因素就在于周边的人口密度不高，人口较少，居民喜欢居住在城市中心和就近购物的习惯在短时间内仍无法改变。


项目建成后，哪些消费者会来消费？


对商业地产项目的人口密度进行分析，首先就要对人口的分布和人流的动向进行研究。人口密度对项目立项选址的重要性人所共知，但是在现实的工作中，传统的操作思路对选址地块人口密度的理解仍然比较模糊。对该如何分析项目周边的人口密度，以及对项目周边人口密度如何进行量化的分析，都缺乏一个科学的程序。
商业地产项目在进行人口密度分析时，很多人都会产生以下三种困惑：
困惑一：项目建成后，哪些消费者会来消费？
这其实就是我们常说辐射商圈的问题，也就是分析和研究，哪些区域的消费者可能来项目消费，根据消费者购物的习惯，和不同区域消费都对项目的影响程度。我们将辐射商圈划分为三个层次，分别是：
第一层次，即所谓的核心商圈。核心商圈的消费群体对项目而言，是最重要的，是支撑项目经营的坚实基础，其消费要占到项目总体销售份额的80%以上。核心商圈的辐射半径因项目的大小、位置不同而不同，对于中等城市中心型的购物中心，例如10万平米左右的购物中心，其核心商圈的辐射半径一般是1.5－2公里，或步行距离在20分钟左右。
第二层次，即所谓的次要商圈。次要商圈的消费群体是项目经营的重要补充力量，其消费占到项目总体销售份额的15%左右，辐射半径在5公里以内，消费者一般开车或乘坐公共交通工具，行车时间约30－40分钟。
第三层次，即所谓的边缘商圈，边缘商圈的消费群体对项目经营的影响不大，其消费总额约占项目总体销售份额的5%左右，辐射半径在5公里以上，行车时间约40－60分钟。
一个项目的消费商圈既不会无限的大，也会具有一定的扩散性，重点是交通可达性，对此，我们一定要有清晰的认识。





项目潜在的消费群体的量有多大？


在确定了项目辐射商圈的范围后，我们要重点分析潜在消费者总量，即所在商圈人口的数量。评价每平公里有多少人，也就是人口密度，这个问题看上去简单，但事实上有很多的开发商并不清晰该如何去分析人口密度。
困惑二，项目潜在消费群体的量有多大？
在我们接触的开发商中，有不少的开发商分析人口密度的时候，就是用居民数量比面积去计算人口密度，这样的统计分析，显然过于简单和粗糙，其结果也将与现实大相径庭。为什么呢？
因为一个区域的人口不单只是居住人口，如附近的行政机关，写字楼、学校、工厂企业等单位的工作人员，他们白天在这里上班，但并不一定就住在附近，他们经常会在上、下班的时候购物。另外，就是流动人口，如果项目所在地，处于交通要道，或是商贸集散地，就会为该带来大量的流动人口，他们在经过时，也会选择去购物。这部分人口的数量有没有统计进去呢？
所以如果只统计居住人口，这个人口密度显然不能反映真实的情况。对开发商而言，获得准确的数据，需要认真地进行实地调查和统计。
分析项目潜在消费群体的数量，要有发展的眼光。一个项目可能目前人口密度并不是很高，但周边有大量的住宅小区已经建成或正在建设，或有大量的写字楼及行政机关正在建设，这就代表这个区域发展的趋势，也会因此带来大量的入驻人口，所以还应分析未来的人口密度可能增加的情况，如新建的住宅有哪些，什么时候建成？什么时候会有人入住？分别有多少户人家？城市规划是怎样的？如果是规划为办公区或行政区，对未来人流的影响会怎么样？以上这些情况，都要综合地考虑进去。

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选址地块竞争对手情况


一个商业地产项目会面临哪些竞争对手？

在进行选址地块评估时，6V商业地产风险决策系统同样将选址地块竞争对手的状况作为一项内容，通过量化的分析评估其对商业地产项目投资决策所构成的影响。
一个项目将会面临哪些竞争对手？
竞争环境是怎样的？
竞争对手的情况怎样？
它的优势在哪里?
自已的竞争优势在哪里？
有没有与其他商家在竞争的同时，共同将市场做强的商业环境与市场基础？
……对商家而言，一般在选择做与不做之前，都会进行详实的调查和评估。对购物中心等大型商业地产项目而言，则更是如此，因此在选址地块，对其核心商圈内的商业情况，即竞争对手的情况进行全面、科学的评估，是十分必要的。


辩证地看待竞争与发展的问题


在现实中，我们应该如何评估来自竞争威胁呢？是不是没有竞争对手就一定能成功？而有竞争对手就一定会为将来的经营带来威胁呢？
我们知道，商业都喜欢扎堆经营，不是因为商家喜欢竞争，而是这里已经具备了商家生存的市场环境。虽然面临着竞争，但也有在竞争中，共同将市场做大做强的市场基础。所以在分析竞争对手的时候，我们应该辩证地去看待竞争和发展的问题。
但竞争应该是适度的，如果经营的业态和商品类别与品牌，以及服务的形式，在市场上毫无差异化可言，那么这种同质化的竞争，其风险是难以预料的。尤其是大型商业地产项目，这种风险的不确定性，往往是致命的。因此，做大型商业地产项目时，应该在选址阶段就对项目将要面临的竞争情况，进行全面、科学的评估。



如何对选址地块的竞争对手进行评估？

那么究竟该如何对选址地块的竞争对手进行评估呢？对大型商业地产项目，我们应该从三个方面去综合评价竞争对手的情况。
一是，评估核心商圈内竞争对手的规模，看竞争对手的经营面积有多大？我们知道，一般的经营比较单一的小商户是不可能对购物中心构成威胁的。那么究竟多大的规模，才能对购物中心构成威胁呢？
首先是规模的比较，我们将竞争对手的规模与自身的规模进行比较分析，如果自身的规模达到10万平方米及以上，而竞争对手是一个中小型的购物中心，规模在5万平方米以下，则我们需要考虑其威胁因素。
如果自身的规模达到10万平方米，而竞争对手的规模只有2万平方米，这样的规模和我们比较，显然就不在一个当量级，对项目的影响和威胁不大。
如果竞争对手的规模达到8万平方米以上，直接的竞争，就可能给项目带来威胁。
其次，在分析竞争对手规模时，还应考虑竞争对手的业态，还以上例来说明，虽然他的面积只有2万平方米，但业态单一，例如只有百货或超市，给项目带来的威胁就不容忽视，因为对大型购物中心而言，在选择主力店的时候，超市、百货是主要考虑的对象，而竞争对手2万平方米规模的超市或百货，将直接构成对购物中心内主力店的威胁，与主力店的经营形成竞争。




竞争对手评估中的距离因素


另外，评估核心商圈内竞争对手离项目的距离，也是竞争对手评估的重要方面。竞争对手对项目的影响，因距离远近不同而不同，随着双方距离递减，距离越远对项目的影响也将越小，越近对项目的影响就越大。
商业成熟的大城市中心地带，如果两个竞争项目的距离在500米以内，或步行距离在10分钟以内，抵达项目附近的消费者可以轻易做出选择，是去A商场消费，还是去B商场消费。因此，这种距离的竞争是最直接的，对项目的影响也最大，
如果距离在1500米以上，或步行距离在20分钟以上，对项目的影响比较就会比较小。





为何沃尔玛与家乐福2500米范围内‘不见面’？


超市不宜扎堆经营。如沃尔玛超市和家乐福超市，他们在选址时，2500米以内是互不见面的。
为什么呢？
我们知道超市主要经营的都是家庭消费的易耗品，需要经常购买，因此影响消费者行为的，首先是方便性，如果距离较远，购物不方便，一般就不会考虑，因此服务的区域一般以附近的社区为主，大型超市辐射半径大多在2000米以内，或步行距离在20分钟以内，而沃尔玛和家乐福同是大型超市，如果在2500米以内，则大部分的辐射商圈是重叠的，争夺消费者的竞争也就会变得更激烈。
其次是经营品种的丰富性，消费者希望去超市就能买全吃、喝、住、行等日常所需的商品，在这一方面，家乐福与沃尔玛提供的商品也大多相近，实力相当，如果距离很近则激烈的竞争在所难免。
其三，才是超市的品牌，家乐福与沃尔玛同属于国际品牌，品牌优势相当。因此在选址时，为了避免这种直接的竞争，不会选择在同一个地段开店，各自营造各自的商圈，各自服务好各自商圈内的消费者，互不干扰。

未完待叙！

在房地产市场日益成熟的今天，如何使资本积累变为一项永续经营的资产？

在我们接触的众多的房地产开发商当中，很多老板都对商业地产抱有强烈的兴趣。他们通过早期的房地产开发赚到了钱，实现了原始积累。但随着市场环境的变化，土地资源和社会资源开始集中在一些地产大鳄手中，房地产市场竞争日益激烈，再开发一些中小型的住宅项目优势已经不明显了。在宽松的市场环境日益向集约化、规模化发展的时候，这些中小型房地产商便想通过开发商业地产项目，使资本积累变为一项可以永续经营的资产。

投资开发商业地产项目，对于中国房地产开发商来说具有以下几大吸引点：
商业物业的潜在价值远远大于住宅物业，长期持有能实现投资价值最大化；
2） 未来中国经济将持续增长，长期持有的商用物业不像开发的住宅物业，卖完了就没有了，持有商用物业能获得土地增值收益；
3） 经营商场更可获得稳定的租金或商场经营收入，获得宝贵的现金流；
4） 当企业急需用钱时，有收益的商用物业可以轻易地抵押给银行，获得银行贷款；

用一位房地产开发商的话来说就是——商用物业是一项进可攻，退可守的经营策略，如果房地产企业有相对足够的资金能力，那么开发商业地产项目可以算是一项有远见的战略投资。
正因为如此，所以中国有很多的房地产开发商走进了商业地产，他们没有想到，正是因为他们的这一项“战略投资”，使他们中的很多人走上了一条艰辛的“不归路”。





未完待续!

商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载)



《成功商业地产项目风险决策系统》剖析商业地产风险内幕！





探寻失败后面的根本原因





拍脑袋决策的后果





突破危机的路径





失败的专利





好大喜功的代价





因为急于求成，所以欲速则不达





从无知无畏到心存敬畏





不要再倡导学习天河城





怎样帮助蚂蚁过河？





为了让中国商业地产从此少缴学费





商业地产定量分析的意义





未完待叙！

失败的专利

一项统计数据表明，目前中国的商业地产开发浪潮全球最热的，同时失败率也是全球最高的。在中国商业地产联盟编写的《2006年中国商业地产发展报告》中，有一组这样的统计数据：



2005年全国商业营业用房投资2000亿元，增长16%，商业地产在部分重点地区出现了高于平均水均的增长，如北京增长19.1%，上海增长30%。
截止到2005年年底，全国商业营业用房空置面积3872万平方米，增长23.2%。
据相关业内人士分析,目前在中国每开发十个项目当中，平均有2至3个会走向失败，是什么导致了中国商业地产开发运营如此之高的失败率呢？
业内人士的统计分析认为，导致中国商业地产项目失败率高，原因是多方面的。但是，在中国，大多数失败的案例都可以归结为两种类型，分别是：好大喜功型失败和急于求成型失败。

好大喜功的代价

http://www.daoben.com.cn/index2.asp
我曾经认识这样一位发展商，他在贵州省的一个二级城市开发一个商业地产项目。当时，该城市全年的社会消费品零售总额不到20亿元，全市现有商业用房面积不到10万平方米，但是这位发展商却要在这座城市建一座面积达8万平方米的购物中心。
按照当时的经济指标来核算，这座购物中心要实现一年8亿的零售额，才可以实现良性的运营，这几乎需要占有该城市年社会消费品零售总额的40%。而且，所谓的社会消费品零售总额还包括汽车消费、医药消费等不在购物中心经营范畴之内的消费，这样看来，支持该项目良性运营所需要年营业额，占该城市全年社会消费品零售总额的比例就更高了，这样的要求对于一座购物中心来说，几乎是不可能的。

战略性投资与务实的开发思路的矛盾

我们不得不承认的是——商业地产项目投资大多是一种战略性投资，这项战略性投资也许在短时间内不会产生明显的收益，但它会随着时代的发展而逐渐显示出其超前的优势，领先半步的发展战略在一定的幅度上来说是正确的，也是必须的。

但是，令大家感到困惑的是，这种“领先的半步”有没有一个衡量的标准，什么是一步，什么是半步，却没有一个明确的参照标准。有的发展商资本只有一个亿，但他却想用这一个亿的资本去做十亿、二十亿的事情，在他认为，从一亿迈向十亿就是半步。同样，我们上面所说的贵州的商业地产项目规模很大，如果按照科学的量化分析，我们可以发现支持该商场的营业额需要占有该城市全年社会消费品零售总额的50%以上，但这明显是不可能的。从理性上来分析，如果保持现有的经济增长率，这样的商业开发规模该城市需要20年后才能进入良性运营，那么，现阶段能否开发，有没有必要开发呢？

何谓半步，何谓一步？

但这位房地产公司的老板却认为，这样的商业规模是领先半步，是可以消化的。以上这些问题，都是好大喜功型的商业地产开发商容易犯的错误，由于土地的投机机会，也由于一贯的自信造就了他的成功以及成功后更加强烈的自信，企业都按照房地产开发商老板的思维来行事。在这种情况下，如果要否定它，那么反对者应当提出令人信服的论据，在一个缺乏商业地产经验的房地产企业里，没有数据的结论是很难让人信服的。
中国很多的房地产开发商都长于战略，弱于战术，长于思想，弱于理性的分析和细节的执行。这种思维惯性既在传统的住宅开发领域造就了一批房地产老板，也在商业地产领域打败了一些房地产老板。

未完待续！

如何应用商业地产风险决策系统？

应用1——项目启动风险评估某商业地产项目即将启动，投资商想要知道：
项目是否存在重大的隐患，是否需要被一票决？
开发时机是否已经成熟？
项目潜在的风险在哪里？
项目选址的不利因素有哪些，如何改善？
项目存在哪些客观的缺陷，在规划方案中如何进行改善？
项目招商的风险有哪些，应如何设计招商方案？
项目工程的造价如何控制，如何避免工程的风险？
项目应如何设计资本运作方案？

应用二——商业用地价值评估

在取得商业用地前，对这一地块的商业价值进行评估：
这一商业地块是否有开发的价值？
在该地块开发商业地产项目的风险系数有多大？
是应该取得这块土地，还是应该放弃这块土地？
如果要取得这块土地，那么最高价格只能是多少？

应用三——融资评估报告

在取得商业用地之后，与国外基金及投资机构进行融资时，提交的项目评估方案：
以评估方案为蓝本，提交项目最客观的可行性报告
以最直观的财务报表，设计最具操作性的资本运作方案
国际化商业地产项目评估方案，实现与国外基金零距离对接


如何细化招商组合体系，增强项目的可行性？
为什么说招商组合风险是一种看不见的风险？

风险看不到，并不等于不存在

2002年当我还在担任商业经营管理公司总经理的职务的时候，有一位发展商的朋友就拿着一份由广州著名房地产代理公司做的项目可行性报告给我看。
这个项目是位于广州市海珠区的，是一个建筑面积达8万平方米的购物中心，海珠区的商业历史以来就集中在江南西路一带，项目所在地距离江南西路商业中心有几百米的距离。关于这个项目能不能做，是否能将江南西路的繁华商业延伸过来，发展商的心里并没有底，于是就请这家著名的房地产代理公司做了一个可行性报告。
而我接过这份可行性报告以后，我按常规翻阅一下，然后对我的朋友说：“这份报告与我所看到的任何一份可行性报告都是一样的，它事实上不是一份可行性报告，而是一份带有利益目的的营销报告。”
“为什么这样说呢？”我的朋友问。
“请问这家公司的主营业务是什么？”我反问他。
“他们的主营业务是住宅项目的销售策划，同时也从事商铺的招商、销售等工作。”我的朋友说。
我笑了，然后说：“这样就对了，既然这一家公司的主营业务是房地产项目的销售策划，那么，他们肯定希望把你们的商铺的销售和招商工作也接下来啦，如果这样，他们的这份提案怎么还是可行性报告呢。我敢肯定，这份报告中95%的意见都是正面的意见，对于负面的意见肯定只是提一些细枝末节，无关痛痒，所以，这份结论怎么会‘不可行’呢？如果‘不可行’，他们又怎样才能从你这里接到以后的商铺销售、招商等业务呢？？”
说到这里，我的朋友才恍然大悟。
“现在，我可以很肯定地告诉你，本项目存在着很大的风险因素，其中尤其是招商组合的风险，你知道吗？”我接着说。
朋友的脸上感到非常的惊诧。

敢于向房地产开发商说‘不’

我的朋友这样的遭遇，在当前的中国房地产界十分普遍。为什么我国的商业地产项目失败率如此之高，在一定的程度上，也正是因为一些房地产代理公司的推波助澜。
不可否认的是，我国传统的房地产代理公司也有一些有一定的商业地产项目操作经验，而且也涌现了很多杰出的商业地产综合型的人才。但是，传统的房地产代理公司由于受到利益机制的推动，他们没有、也不可能有向开发商说‘不’的动力。
在进行商业地产项目的可行性分析时，传统的房地产代理公司一定会力主项目可行，这样推动项目立项了、开工了，他们才有后面的生意可做。如果在进行可行性分析时，他们列举了众多的理由说这个项目风险太大、不可行，从而推动发展商否定了这个项目，那么这样的代理公司还会有什么生意做呢？
一个商业地产项目的可行性分析，事实上是要请一个高度专业、高度客观、高度理性的机构对项目的可行性进行最全面的分析判断，传统的房地产代理公司不可能完成这样的任务。请一个咨询公司进行商业地产项目可行性分析就像是进行一场足球比赛，请一个人既是一方的球员，又是中立的裁判，那么，这样的判决是不可能公平、公正的。
这样的“可行性分析”还能做出真正有参考意义的可行性报告么？
不敢说“不”，而纯粹是为了取悦于发展商并带有自身利益目的可行性报告还有意义么？
在商业地产领域，风险无处不在，其中商业组合的风险就一直被忽视。每当我们说到商业组合的风险的时候，总有一些开发商会问：“任何商场都有一定的商业组合呀，没有商家怎么做生意呀，难道这样就有风险了吗？”
然而基于我们多年的实践经验，我们却更深刻地认识到：任何商场都有商业组合，但是，这些个体如何来组合，它们的租金是如何构成的，它们的租金递增率和租赁年限是多少，这些因素都构成了投资决策的风险。
6V商业地产风险决策系统将会让我们认识到商业组合与投资决策的风险关系，让我们预知风险，规避风险，实战项目开发运营的战略目标。

未完待续!

符合中国商业地产国情的商业业态构成特征


商场的业态错综复杂，根据国内贸易发展局的定义，零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。2004年10月1日起国家实施《零售业态分类》新国标中，零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、百货店、专业店、网上商店、电话购物等１７种业态。
不同业态的商场，在设计上是完全不同的，特别是多业态的组合商场，应由专业商场运营师、会计师、建筑师共同设计。
对于每一个具体项目,都应在规划前期考虑引进什么样的零售业态，对此有一个基本的市场定位。我们在设计前应仔细研究每一种业态的基本特征，我们只有在了解了这些特征后，才能有的放矢进行平面规划和空间设计，建筑的外观立面设计也和业态有着密切的关系。
合理的业态组合是取得合理租金的根本保证。

百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
百货店的特点：
（一）选址在城市繁华区、交通要道。
（二）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（三）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（四）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（五）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（六）采取定价销售，可以退货。
（七）服务功能齐全。 　

大型综合超市

大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（一）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（二）商店营业面积2500平方米以上。
（三）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（四）采取自选销售方式。
（五）设与商店营业面积相适应的停车场。

服饰鞋袜专卖店

专业店指经营某一大类商品为主的，并且具备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态。
（一）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。
（二）营业面积根据主营商品特点而定。
（三）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90%。
（四）经营的商品、品牌具有自己的特色。
（五）采取定价销售和开架面售。

餐饮类商家

餐饮美食类商店是为顾客提供餐饮、美食等便利性需求的商业业态，
（一）餐饮类商店主要选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（二）不同的餐饮商家具有不同的经营特色，中国菜系包括粤菜、川菜、湘菜、沪菜等众多菜系，国外菜系又包括东南亚美食、法国菜、意大利菜、日本菜等，品种异常丰富。
（三）美食类商家一般具有面积较大的经营场所，提供的功能除了日常的餐饮功能之外，还具有休闲和社交的功能。
（四）需要有一定数量的停车位。

娱乐类商家

娱乐类商家指提供娱乐、消遣、休闲服务的商业业态，这一类型的商业业态主要依附于大型商业场所而存在，具有较强的吸客能力。
（一）选址在商业区、郊区或购物中心内。
（二）营业面积很大。
（三）提供的服务很完善
（四）注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性服务。

以上几大类型的商业业态，成为我国购物中心的主要组合商业业态。

案例

场地短边宽度会对商业运营造成什么伤害？
2007年的春天，我在广州接待了一位从内蒙古慕名而来的客户，他们集团在呼和浩特市投资兴建了一个较大的房地产项目。
这个项目位于呼和浩特市的新华大街上，新华大街被称为‘呼和浩特市的长安街’，紧邻长乐宫，地理条件比较优越。该项目是一个大型的复合型地产项目，有商场、酒店、写字楼和住宅。
见到我们，他们就直接道明了来意：“我们的住宅和写字楼销售非常理想，酒店也引入了国际著名的酒店集团进行管理，但是我们的商场部分却让我们感到非常困难。”
“这是因为你们的地形条件有问题，同时你们的规划也没有配合你们的地形条件。”看到他的图纸，我直接对他这样说。
“为什么呢？”他满脸疑惑。
“你们的商业部分是要建成为一个大型的封闭式的购物中心吗？”我问道。
“是的。”他说。
“你知道场地短边宽度对你们项目造成的伤害吗？”我问。
“不知道。”他们很坦白。
“你们项目的地形条件并不理想”我接着说：“再加上你们现有的规划设计并没有去回避和修正你们长条形的地形缺陷。从图上可以看出，项目东西向短边的宽度仅有60米，但是东西向的长度却达到300米，项目的长宽比为1：5。由于你们项目的短边宽度不够，而且长宽比严重不协调，这样必将造成你们的项目在日后的运营过程中的风险。”
当我说到这些的时候，这位来自呼和浩特市的发展商一脸愕然.

RE:(原创)商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载)

为什么要为建筑物可视效果而改变建筑规划？？？

未完待续!