主题：龙岗“星河购物中心”预计2008年部分投入使用

随着政府对房地产市场的进一步调控，房地产企业也将面临又一次的洗牌，由于对开发企业资金要求越来越严格，开发门槛也越来越高，经过近30年的历程，深圳已由昔日的小渔村变成了今日的国际化大都市，且成为全国的城市样板房，这期间深圳也诞生出了大量的全国知名房地产品牌企业。企业有了一定的规模，拥有一定的资金，寻求可持续性发展，谋求长期效应，减少政策风险成为众多品牌企业追寻的方向，自然商业地产便成为众多企业化减风险的首选投资方向。

深圳地产商造MALL运动风升水起

2006年是深圳商业地产开发集中放量的一年，也是深圳商业地产走向成熟的一个转折年，全年开发量约150万平方米，其中购物中心已成为商业地产开发的主导力量，主流商圈改造扩容，社区商业稳步发展。资料显示：2007年1－5月份，深圳市各区取得预售许可证的商业地产项目共计33个，今年2月2日，东海购物广场开业，4月28日，怡景中心城迎客，5月31日中信地铁商城开张，年底还将有晶岛国际广场登场。这些大型购物中心的面积仅中心区及香蜜湖片区就累计达到40万平方米。特别是以Cocopark、怡景中心城为代表的中心区商业区，一站式高端购物中心已成为片区的主流。

众多房地产公司也越来越重视商业地产在其产业发展中所占有的比例，据悉，从2004年才正式介入商业地产的星河房地产有限公司目前除了拥有八万五千平米的综合性高档消费商城“Cocopark”、2万八千平米的奢华家居主题购物中心“第三空间”、即将建成的6万平米城市高端商务综合体“星河国际”外，星河还在龙岗全面启动了建面超10万平米的集休闲娱乐、商务餐饮、家居生活、时尚购物、生活服务等功能为一体的“星河购物中心”，预计2008年部分商业将投入使用。据星河房地产经营有限公司常务副总经理陈铁身先生介绍，由于商业地产具备能够形成持续现金流的特性，从业务结构上来讲它能与房地产住宅开发的短期爆发式收益形成较强的业务互补，因此商业地产成为众多有实力品牌房地产商首选的投资方向，而星河由于在住宅投资开发方面积累了18年的经验和资金，现已具备大规模进入商业地产的先决条件。据悉，星河地产仅在深圳的商业地产规模已达33万平方米，另外在广州、淡水还有大量商业地产土地储备，星河集团的业务也由原来住宅为主的模式走向住宅与商业两块业务并驾齐驱的格局，从资产存量上来看仅CocoPark的资产估值已超16亿。

品牌地产商正积极谋求商业地产发展之道

近两年，随着商业地产开发的火热，已有越来越多的开发商开始进入商业地产市场，从最初的社区商业，到现阶段运作大型独立商业，2006年起，从南山商业文化中心区的保利文化广场、海岸城、天利中央广场商城，到宝安中心区的尚都商业城、第五大道，还有福田中心区的怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK等，商业广场、购物公园、购物中心等现代商业模式层出不穷。大量商业项目的出现不仅加快了区域城市化进程而且带动了片区经济的发展，但由于商业项目具有稀缺性、流通性、升值保值性、金融性、品牌性、投资规模大、利润率及开发风险高、投资回收周期长等特点，商业地产的开发不仅对开发商在资金实力上提出了更高的要求也对其经营管理团队提出了更大的挑战。

开发后即销售让小业主自主经营、开发后包租销售整体经营、开发后统一管理统一经营……各企业都在不断寻求各自商业地产的发展之道。是忙于资金回笼还是苦练内功，在商业地产市场火热，各开发商忙于资金套现的现在，星河商业地产首先向社会提出了“专业缔造价值”的口号，建立集投资、经营、管理三位一体的专业化团队，以自有物业经营为主向大型综合类购物中心、专业主题卖场、顶级奢侈品消费中心及高档写字楼等纵深领域不断扩展。据了解，星河商业地产项目均不对外销售为的是保证了项目物业股权的单一化，这样便于统一管理统一经营，也将为企业的重大决策的执行减少不必要的环节节省更多的时间。星河房地产经营有限公司常务副总经理陈铁身先生称，商业地产有别于地产短期开发行为，需要的就是长期经营，因此星河将坚持商业地产单一业权、长期持有的权属形态，星河会通过长期的经营，为公司创造高租金的回报，同时通过对品牌的建立、对商业地产项目的运营，成功的管理和提升商业物业的价值。据星河COCOPARK总经理赵明先生介绍，目前星河COCOPARK每月客流量超60万，年销售额已达5亿元人民币，根据国际某金融机构的估值COCOPARK市值已达16亿。谈到商业地产的风险，陈铁身先生认为，最大的风险就在于“复制”，每一个项目要有它的差异化，要有它的卖点，它要符合当地的需求和发展，它还需要有在各个阶段的适应性，因此从这个意义上星河的每个商业项目都会更多地考虑到这些。“专业”、“专注”单一化的产权，三位一体的团队建设，寻找项目的独特点，星河商业地产的产业模式或许就将成为全国商业地产发展的主导。有业内人士称，目前商业地产散售的可能将逐渐降低，可以预见，商业地产在未来绝对是一个资本的游戏，这只会使大的品牌开发商介入更多。

商业地产的未来离不了证券化

由于资本相对集中，商业地产项目也被列为一种金融产品。中国的商业地产近两年已经成为被资本追捧的焦点，包括之前以住宅开发为主的地产商、境外资本甚至非地产行业的企业。自2006年以来，中国房地产业全面进入宏观调控时期，金融、土地、税收各项国家宏观政策纷纷出台，给房地产业降温。当中国大陆的许多地产投资者开始保持谨慎、观望的态度时，境外资金却对中国的商业地产频频出手。德勤会计师事务所国际证券化业务主管合伙人Frank Dubas日前表示，非常看好中国资产证券化市场，其中国内商业地产证券化最具增长潜力，预计在10年内有望赶上美国同类市场。目前，进入中国商业地产的海外资本有产业基金和金融资本两种形式。其中产业基金都为兼备开发与运营能力的投资者，多在海外拥有成功案例，具备丰富的开发及运营经验，主要投资北京、上海两大城市；另外，私募基金和信托基金如摩根斯坦利、花旗等，一般倾向于直接购买带有稳定租约的商业物业，同时也考虑接近完工的优质项目。

对于这块市场，部分大品牌开发商早已注意到，为了快速搭建专业平台，星河地产已先后同美国万豪、CBRE（世邦魏理仕）、香港新鸿基启胜建立战略合作，全方位引进品牌资源、招商策划和运营管理经验，兼收并蓄，星河商业领域专才。星河房地产经营有限公司常务副总经理陈铁身先生透露星河率先成立的经营公司就是要从专业的角度理解、运作和管理星河商业地产，星河目前已有商业地产证券化方面的考虑，或许是股权上的，或许是融资渠道上的，是基于整体的证券化还是以打包上市的形式，星河也正在与国际各类金融机构进行进一步洽谈。

SOHO中国首席执行官张欣对英国《金融时报》表示，对大多数中国开发商来说，融资渠道是个关键问题，除了申请短期贷款用作营运资金以外，中国开发商很难获得银行融资。回首近期国庆节前后，远洋地产上市了、SOHO中国上市了、中国奥园也上市了……深圳卓越集团、重庆龙湖地产、天利置业等内地房企都在为各自赴港上市进行着积极的备战，而世茂房地产已经在考虑在明后年将旗下的酒店项目分拆上市，华侨城正在谋划整体上市方案……由此可见房地产与资本市场接轨将是未来企业发展的必然方向。