主题：CBD商业地产高峰论坛

会议主题：郑东新区CBD商业地产高峰论坛

　　会议日期：2007年11月3日

　　会议地点：兴亚建国大饭店

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，首先请允许我代表主办方对各位的光临表示感谢！

　　一句得中原者得天下，成就了郑州商贸城的美誉业带来的逐战中原的奋战。如今，趁着房地产开发的东风，郑州再次开始了自己的掘进之履，也吸引了全国各地的目光，只不过，这一次焦点变成的商业地产，而不仅仅商业本身。蜂拥而至的开发商正像开发郑州的房地产开发项目，在今年进入的空前的繁荣期，比如大家注意的郑州市区的情人街，博锐上街等等商业地产新秀，他们为郑州城市建设注入了新鲜的血液，也为商铺产品增添了无限的魅力。

　　而随着今年6月份，宏信郑州置业有限公司的步行街命名并开工建设，郑东新区商业地产也正式开始上演。当步行街以及中油国际名店街等商业地产项目，形成了宝龙城市广场和温哥华广场对峙的局面。

　　虽然目前呈现出了遍地开发之势，但是郑州的房地产业起步相对较晚，商业地产的起步更晚，与国内的一些大城市相比，存在着一定的差距。比如增速过快，运营乏力等不足之处，我们期待郑州的商业地产，能够像郑州的商业一样，在全国数得着，叫得响。再打造一张属于郑州的名片。

　　而目前在郑州，CBD无疑承载着这一希望，CBD的商业路在何方呢？CBD需要什么样的商业？眼界商业？主题商业还是核心商业呢？为了破解媒体，今天我们邀请了全国知名的专家学者在这里召开郑东新区CBD商业地产高峰论坛。对当前的市场现状、政策取向做一研讨，为郑东新区CBD建设从专业角度论证思考，也为中原崛起从商业角度提供一条新的思路。

　　接下来很荣幸为大家解说到场的贵宾：

　　演讲嘉宾：中国步行商业街工作委员会主任韩健徽先生；

　　中国社会科学院研究所研究员、博士易宪容先生；

　　中国建设部政策研究中心副主任王珏林先生；

　　今天我们请到的对话嘉宾有：

　　郑州市政府副秘书长、郑东新区党委书记、郑东新区指挥部指挥长范强先生；

　　郑州市建委总工程师梁远森先生；

　　当然今天我们的三位演讲嘉宾，三位专家也是我们的对话嘉宾。在今天我们商业地产高峰论坛当中还有幸请到以下贵宾：他们分别是宏信郑州置业有限公司董事长李甫生先生；

　　郑州中油置业有限公司副总经理林陈亮先生；

　　郑州晚报经营总监李志强先生；

　　另外也感谢各位来到现场的所有的朋友们，以及我们媒体的朋友，谢谢各位的光临！

　　朋友们，郑东新区经过五年的建设，现在已经初具规模了，商业气氛也是逐步浓厚，这都离不开政府的优惠政策和支持，接下来我们掌声有请郑州市政府副秘书长、郑东新区党委书记、郑东新区指挥部指挥长范强先生致辞！

　　范强：各位领导、各位专家、同志们、朋友们下午好！很高兴应宏信置业有限公司和我们东环步行街、郑东新区CBD商业步行街的邀请，参加今天的高峰论坛会议，和大家见面。我想重点推荐一下我们CBD的商业步行街。我作为郑东新区管理团队的一员，作为郑东新区CBD建设指挥部指挥长，来宣传我们的步行街，有偏爱的嫌疑。但是，我想把我们的概念给大家做一个分析，我们知道，我们的商业业态需要和城市空间相结合，和现代化的高楼大厦相结合，就现代商场，和城市边缘地带大垮路的低层大型建筑相结合，就形成现在的毛，和广场相结合，这就是我们中国最原始、最初级的商业形态，就形成集贸市场。严格意义上讲，中国城市广场中，是缺乏政治广场和文化广场的，最原始的形态就是贸易广场，就是商业广场。

　　我们的商业业态和城市空间里面结合的最完美的一种形态就是商业街。这是我们中国商业发展最原始、最经典的城市空间形态。然后我们把商业街和步行这两个词进行组合的时候，就出现了一个非常亮丽的概念，步行商业街，这就和我们生态、环保的理念相结合，形成了一个更富有活力、更加具有人情味的城市空间。我们过去讲青少年月上柳梢头、人约黄昏后，大家压马路就是在步行商业街这个环境中进行的。所以它是我们产业发展的空间，也是我们生活良好的背景。

　　在这样的环境中，我们可以左顾右盼，可以瞻前顾后，可以相互搭着肩膀，搂着女朋友的腰肢，在这里面休闲、购物、流连忘返，假如把步行商业街和CBD这个词再进行组合的话，就更加具有魅力了。大家知道，我们全市人民都非常关注和支持郑东新区发展。CBD是郑东新区起步区中的启动区，在2003年元月20号开始，以郑州国际会展中心开工建设为标志，掀起打开郑东新区建设的序幕，有一个机场，在3.5平方公里范围内，在不到4年的时间中，迅速建成了一座社会主义现代化新城区，成为我们河南崛起、郑州发展的标志性景观。

　　大家知道，CBD城市设计是在世界上独具魅力的，是日本著名建筑师的绝世之作。有两环超高层建筑组成，次序井然，是一个中国文化概念圆满的巨石阵。像我们知道的英国平原上的巨石阵那样，单体看每个建筑还不是那么让人惊艳，从整体上看，两环的高层建筑形成巨大的阵形，这在世界城市建设、规划和发展历程中是非常独特、非常有魅力的，体现了设计师提出的共生城市、生态城市、新陈代谢城市的理念。

　　我们讲要建设和谐社会，我们同时还要倡导建设和谐城区，郑东新区CBD就反映了和谐城区的基本要求，大家各有面貌，各有功能，各有特色，相互处在一个整体的阵型中，在功能上相互支撑，形成在中原大地上生长起来的和谐城区的基本属性。

　　我们假如把CBD商业步行街和郑东新区这个概念再结合的话，我们就可以看到它更加宏大的发展前景。郑东新区从2003年开工建设以来，在不足五年的时间里，到今年年底，我们可以预期开发规模，城区的项目覆盖面积达到50平方公里，总投资将达到500亿元，在建设和完工的建筑面积将达到2000万平方米，人口聚集规模达到20万人以上。这样一个城市发展的规模和效益指标，能够说明什么问题呢？它向我们证明，我们中原、我们河南、我们郑州在城市建设上不甘人后，和全国，包括上海浦东在内的城市新区相比较，我们在发展速度、发展质量和经济与社会效益方面，都走在了前列。这和我们在座的各位专家和郑州市民，和全省人民的支持是分不开的。

　　我们商业步行街处在郑东新区核心区CBD范围之内，在两个环形巨石阵之间，在CBD出具雏形的今天，我们CBD商业步行街也适时启动，已经正在进行紧锣密鼓的主题工程的施工，预计在明年可以部分建成，投入使用。我们宏信东环步行街和蔡总这两家丹尼斯步行街，还有新步行街，都在郑东新区CBD展开了你追我赶的竞赛，有着不凡的速度和良好的设计。预计在明年部分可以投入使用。明年的CBD不但要成为河南的金融聚集中心，成为河南经济发展的引擎，还会成为我们吸引国内外眼球，培育郑州都市观光的新的、充满魅力的巨大景点。我们不但白天可以在这儿工作、晚上在这儿生活，我们还可以使我们的CBD变成一个24小时的城市，我们可以在这儿进行各种商业、文化的消费。希望大家继续关注东区，关心CBD的成长，支持我们CBD商业也产的取得成功，我就介绍这么多情况，谢谢大家！

　　主持人：感谢范强先生的精彩致辞，让我们对我们的新区有了进一步的了解，有人说CBD商业街的启动，意味着CBD的心脏开始跳动了。东汉步行街作为收割启动项目，它对氛围的日趋浓厚也起着有利的推动作用。接下来我们有请宏信置业的总经理王朝俊致辞。

　　王朝俊：各位领导、各位远道而来的学者专家、各位媒体界的朋友们、各位来宾，大家下午好！

　　很荣幸能够出席此次郑东新区CBD商业地产高峰论坛，在这里，我谨代表宏信郑州置业有限公司及全体员工对各位领导、各位朋友们的到来，尤其是远道而来的中国步行商业街工作委员会韩健徽主任、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生表示热烈的欢迎和衷心的感谢！同时，我们对长期以来关注郑东新区发展，支持CBD东环步行街发展的朋友们表示深深的感谢。自2003年开始建设以来，郑东新区，尤其是CBD区域，已经完成了三年出行项目，五年初规模的非凡业绩，去年郑东新区政府提出了加快步行街建设，促进CBD整体发展的思路，这和我们宏信郑州置业有限公司在开发CBD东环步行街项目上的思路是一致的。

　　我们认为，CBD这条步行街所承担的责任是重大的，是打造CBD不可缺少的氛围，丝毫不能马虎。为此，我们特邀请社会各界，尤其是商业地产界的专家、学者同行们一起举办这个论坛，希望通过这次论坛，对CBD东环步行街的规划、建设，以及后期的管理运营提出深入、全面的意见和建议，让这条街真正对郑州CBD发展起到推动的作用，确实促进郑东新区的发展，促进CBD的完善和成熟。同时我们希望通过此次论坛的召开，让更多的人来关注、支持郑东新区CBD步行街的建设和整体商业的发展，我们更希望通过此次论坛的召开，为郑东新区CBD建设从商业角度论证思考，为中原崛起从商业角度提供一条新的思路，谢谢大家！预祝此次论坛圆满成功。

　　主持人：谢谢王总的致辞，希望我们今天东环步行街项目能够走的更快、更顺利一些。在今天中国的城市化进程当中，商业街的开发建设，正在进入一个前所未有的快法发展阶段，正成为中国商业地产发展的新亮点和新的热点，商业街在城市中的经济形象和商业地位是日益突出，商业街经济正强力助推着城市经济的发展。在今天，我们有幸请到的中国步行商业街工作委员会主任韩健徽先生。四年资讯策划经理，六年商业经营管理，七年流通领域研究，使韩健徽先生成为资深的专家，他对我国的商业街的发展有自己的见解和研究，在今年5月份，就进行了考察，对其发展提出了宝贵的意见和建议，接下来我们掌声有请韩健徽先生就商业街助推城市商业发展做主题演讲，掌声有请。

　　韩健徽：尊敬的郑州市政府秘书长范强先生，尊敬的各位领导、各位来宾、新闻界的朋友们，我非常荣幸受郑州晚报的邀请，来参加本次论坛，和大家共同探讨中国商业街的发展。

　　首先我代表中国城市商业网点建设管理联合会、中国步行商业街工作委员会向本次论坛的召开表示热烈的祝贺！(掌声)

　　中部在崛起，中原在崛起，郑州在崛起，郑东新区也正在崛起。在郑东新区CBD的快速发展过程中，商业，特别是商业步行街将发挥着重要的助推作用。从发达国家和我国一些城市的发展经验来看，一个成功和成熟的商业中心，一般都具有便利的交通、充足的停车场，购物、写字楼、酒店、公寓、餐饮、休闲、娱乐等基本要素。如北京CBD集中了70%的外资企业，65%的白领人士，80%的海归高官，65%的跨国公司驻中国代表处，95%的跨国公司驻北京代表处，90%的外国银行，已经形成明显的集聚效应。同时，由于北京CBD内，拥有大量的潜在高消费群体，吸引了大量知名商家的进入，使得CBD商业也获得极大的发展。目前北京CBD已经荟萃了包括路易威登，卡地亚等中外服饰名品，成为北京时尚消费的领跑者。

　　在CBD商业具体的运作过程中我们知道，商铺的租金直接关系到商业的经营成本和竞争力，因此，对于CBD的商业而言，它不应该是一般概念里的商业，它应该是经过高租金选择的商业业态。只有能够支付较高租金的商业业态才能在这里生存，市场选择的结果必然是高牟利的商品、流行品，以及一些高档次、高品位和专业化、特色化、个性化很强的业态。我们也应该清醒地看到，商务区不同于商业区，CBD的商业地产开发应该确定合理的规模，过量开发商业建筑，将带来交通堵塞，甚至瘫痪，环境嘈杂甚至噪音，势必恶化商务环境，降低商务效率，导致已经入驻的企业、公司外迁，而消费者也会由于交通拥堵而不会到CBD购物消费。最终将可能导致CBD内的商业地产大量闲置。

　　在CBD的商业地产开发中，以商业街形态表现的商业要素，对拉动区域经济将发挥着重要的作用。一般来讲，以著名的品牌商业街为核心和纽带，往往会带动整个区域形成一个城市的商业中心、商务中心、商贸中心、形象中心、展示中心和社会活动中心。大家知道，中国的商业街古老而又年轻，从大唐东西市的鼎盛到清明上河图的繁荣，同百年老街的修建到新界开发的如火如荼，在今天的中国城市化进程中，商业街的开发建设正在进入一个前所未有的快速发展时期。也正在成为中国地产发展的新亮点。据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截止到目前，全国县级以上城市商业街存量已经超过3千条，全国商业街总长度已经超过1800公里，总规模已经超过1.5亿平方米。一些城市的新建商业街长度正在从一公里、两公里延长至3公里，不断刷新创造新的记录。更多的城市规划在未来的三到五年之内打造十条、二十条甚至更多的商业街，有的省份甚至提出了打造百条商业街的宏伟构想。

　　可以预计，在未来的两到三年内，全国商业街的数量将突破五千条。从某种意义上讲，我国商业的发展，已经从传统的商店与商店之间的竞争，发展到商业街与商业街之间的竞争，发展到商圈与商圈之间的竞争，发展到区域与区域之间的竞争。从近年来，全国商业街的发展情况来看，很多城市更多的采取政府强力推动加市场化运作的模式。很多开发商纷纷进入商业街的开发领域，商业街在城市中的经济和形象地位日益突出。商街经济强力助推着城市经济的发展，商业街已经成为城市商业发展、市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市的重要窗口和名片。

　　现代商业街已经从单纯的以购物为主，发展成为一个城市弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体；成为展示经济发展、彰显社会文明的商业区域，成为浓缩历史文化的集中亮点，成为反映城市风貌，凸显城市精神的综合象征。目前在我国商业街的快速发展过程中，已经开始显现大型化、盲目化、形象化、同质化的四化形象。一些城市的新建和改造商业街已经出现客流少，控制多，效益差的现象。有的商业街面对市场困境，不得不改写更张，与当地政府和开发商开发建设商业街的初衷背兴。有些城市的商业街由于定位不准，二层以上的空置率已经超过50%，有些商业街的销售价格甚至低于住宅价格。这些现象都造成了城市形象和社会资源的极大破坏和浪费，并成为制约我国商业街健康发展的重要原因，应引起政府主管部门和开发商的高度重视。

　　商业街的开发建设，要符合商业街发展的客观规律，衡量一条商业街开发改造是否成功有以下十个标准：

　　第一、是否符合城市商业规划？

　　第二、是否依托现有产业基础？

　　第三、是否突出鲜明特色？

　　第四、是否超前规划、科学设计？

　　第五、是否融合旅游文化资源？

　　第六、是否合理确定业态组合？

　　第七、是否有效、合理功能分区？

　　第八、是否符合商家经营要求？

　　第九、是否预留弹性调整空间？

　　第十、是否高度重视建管结合？

　　总之，商业街的开发建设，要做到优生优育，要做到定时定量，要避免片面求大求洋的倾向，避免只求规模不求效益的倾向，避免只求一时拥有不求天长地久的形象。商业街的开发建设，要达到高客流量、高知名度、高回报率的三高标准。

　　要最终实现商脉延续、商务浓厚、商业创新和商机无限的目标。我国商业街的发展趋势总体将表现为特色化、街区化、理性化、复合化、规范化、品牌化六个方面。

　　第一个方面：特色化将成为我国商业街发展的主流方向。从近年来，全国商业街发展的情况来看，特色商业街由于高度的专业化、集群化、规模化、产业化而具有旺盛的生命力和广阔的发展前景。它将成为我国商业街发展的主流方向。

　　第二个方面：街区化将成为我国商业街发展的基本形态。在商业街发展的诸多类型中，比如一子型、十字型，一条商业街主动脉和若干特色小街循环相结合的街区将成为我国商业街发展的基本形态。商业街区对拉动区域经济，疏散交通压力，有效功能分区，指向消费明显都具有非常显著的作用。

　　第三个方面：理性化将成为我国商业街发展的社会共识。近年来，商业街开发建设的盲目性所带来的后果已经开始显现，我国商业街的发展，将更加趋于理性。近几年，邀请我们参加关于商业街的研讨会越来越多，有些项目甚至在拿地阶段就开始请有关的专家参与论证，从一个侧面也证明了这一点。

　　第五个趋势：规范化将成为我国商业街发展的共同要求。截止到目前，我国商业街在管理和技术方面还没有一个全国性的统一规范，各地政府、商业街区管理机构纷纷各自制定相应的管理办法，针对我国商业街快速发展的新形势，业界迫切需要全国性规范的出台。2006年7月20日，商务部正式发文，委托中国步行商业街工作委员会起草制定全国首部全国商业街区管理技术规范。目前，全国商业街区管理技术规范讨论稿在全国范围内征询意见阶段已经完成，该规范通过后，由商务部向全国颁布实施。这个规范颁布实施以后，标志着我国商业街的发展将从自觉发展走向规范发展。

　　第六个趋势：品牌化将成为我国商业街发展的强大推力。品牌就是竞争力，实施名街、名店、名品的三名战略将成为我国商业街持续发展的强大推动力。作为中部崛起的龙头城市，郑州在商贸领域的先天基础和后发优势都十分突出。作为近五百万人口的大型城市，我认为郑州具备多个商业中心并存的基础。紫气东来，我相信随着郑东新区开发建设步伐的加快和大批知名企业的进入，郑州商圈东拉的态势正在显现，郑东新区的商业财富之门正在被叩响。

　　今天上午，我从北京赶来，专程实地现场考察了我们郑东新区CBD以及我们东环步行街，我第一个感受就是整个郑东新区的规划设计非常令人震撼，也非常的具有特色。第二个感受，这是我们郑东CBD商业街就像一条环绕在CBD项上的五彩项链。

　　以郑州商业升级版的郑东新区CBD步行街为核心，作为新都市商圈的核心代表，郑东商圈将会加速形成，并将以此带动整个郑州传统的商业升级换代。

　　今天在现场考察的时候，我们开发商宏信公司提出的一条街崛起一座城市，引领一座城市，繁荣一座城市，成就一座城市的理念，给我留下了深刻的印象。作为一个负责任的开发商，宏信公司应该说担负起了郑东CBD商业街发展中领跑者的角色，并正在编织着五彩项链中一颗一颗璀璨的明珠。

　　我还了解到，我们郑东CBD步行街的开发商，可能一共有四家，借这个宝贵的机会，我也提个建议，我们四家开发商应该努力共同打造郑东商圈、郑东CBD步行街这个整体的品牌，我们要做到四手联弹，在我们政府正确的领导下，共同走向我们郑东CBD商业街的交响乐章。

　　我们有理由相信，郑东新区将会成为潜力郑东、美丽郑东、跳动的郑东和财富郑东。作为全国唯一的国家级商业街区行业机构，中国步行商业街工作委员会将继续和关注我们郑东CBD商业步行街的发展，并将和社会各界一道努力为中国商业街健康、持续的发展做出积极的贡献，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢韩健徽先生给我们的精彩演讲，同时，也非常感谢您给我们提出的宝贵的建议。有一句话不知道大家是否熟悉，我曾经听过，叫我不为权，不为利，也不为重，我站在整个社会利益的角度说话，这句话就出自我们今天在座的一位嘉宾，中国社会科学院金融研究所研究员、博士易宪容先生著名的房产语录。作为金融专家，易宪容先生对房价、政策有着更为深刻的理解，近期政策频出，特别是9·27政策，目标是直击市场投资客，提高了贷款首付对商业投资的影响以及风险该如何控制？我想在座的很多人都非常关注这个话题，接下来就请易宪容先生就该方面做主题演讲。掌声有请。

　　易宪容：大家下午好！非常高兴这个论坛给大家一起讨论房地产问题。郑州，基本上每年要来好几次。每次来都发现郑州有很大的变化，特别是郑东新区它的变化，更是一日千里。我今天早上很早就起来，到我酒店的附近看了一下，变化很大。

　　我希望郑州借着这样一个东风，未来发展的更快、更好。今天我要讲的题目就是，我们如何来看待我们目前的商业地产？从商业地产来讲，跟地产市场有一个很大的区别，它要发展所需要的条件、环境又多一些。对住宅市场来说，只要有居民一定行，有一定的基础条件，我们住宅市场就是居民，他到了一定程度的情况时。但是商业地产的情况就不一样，大家可能知道，北京国贸商圈，还有北京的金融街，在国贸这个商圈发展的时候，还有金融街发展最初的时候，我记得在2000年的时候，那边都是？因此很平的房子全部推倒，我那时候就想，如果北京这样一个地方，如果你要建立一个全国的金融研究中心，要花多少时间？要花多少资金？要花多少功夫？要得到哪方面的支持？但是，在短短的几年时间里，你看看金融街，它已经成了全国最有实力的金融中心。

　　国贸这个商圈不仅成了北京最有实力的CBD，而且肯定会成为中国，乃至世界最有实力的CBD。为什么？我告诉你一个简单的事情。我前天在国贸中心开一个会，大概是五点钟出来，我出来以后就发现，大多数人全部都出来，啊唷，人挤人啊。这里头有很多问题，但是它说明了什么？北京这个以国贸为中心的CBD，开始在形成，已经在发挥它的重要作用。 在几年以前我们根本不可能想象这种情况的。

　　我们的郑东新区，郑州的CBD它应该如何发展？当然，从大的环境来看，我们中国的房地产市场，或者是郑州的房地产市场发展，是整个郑东CBD的基础，是它的象征。如果没有这样一个基础，你仅仅是一个商业地产，一个CBD出来，根本就不可能形成。郑州的房地产市场发展现在面临着哪些机会？哪些问题？

　　大家知道，近几年来，我们房地产市场在快速的发展、快速的繁荣，同时，由于快速的发展、快速的繁荣，也让我们市出现了一系列问题。比如说我们近几年来，由于出现了房价过高，还有固定资产投资、房地产投资过高。政府出台了一系列的政策，“国八条”，“国六条”，以及最近出台的24号文件，36号令，24号文件大家都知道，基本的一个核心就是如何通过政府搞住房保障体系来解决城市居民的住房问题。因此，它基本上是一个保障性作用的。郑州在这一点，最近我看了一篇文章，说成立了一家住房公司，中央电视台就这个问题做了访问，我说他们的创新没有什么不好，可以这样做，但是，郑州这个房地产公司以政府为背景来建立经济适用房等等一系列的保障性住房的公司，可以做，但是一定要记着一条，不能够把这家公司做成一家房地产开发商，做成一家房地产建筑公司。你只能是利用政府的资源，如何成为一房地产保障性住房的管理和中介公司。就是说你大量的住房建筑等等，应该把你所要做的设计外派出来，就是包给别人去做，比如香港。我在香港待了很多年，香港的体系是香港经济适用房的一个特征，它占整个住房比重的50%，有这么高的比重，香港政府没有建一个项目的经济适用房，一个项目的公路，都是把所有任务外派出来。这样一个方面可以提高整个经济适用房的建设效益；第二个方面就是可以权衡一些利益关系，减少一些利益冲突，让政府真正成为住房市场，保障住房的管理层。这是我一个小小的建议。

　　郑州的房地产市场从这几年的情况来看，我在04年来的时候，房价是不到3000，06年是3500，今年已经到5000了，这个价格高不高？这样的价格增长的速度快不快？这个问题关键是几个问题要解决。你这样搞价格，或者你这样搞一个市场，那郑州的城市化进程，郑州的整个经济发展来说，要权衡，哪一个方面更有利于发展。我一直在强调，河南的经济资源是什么？最核心的是人力资源，是一亿多人口，如果说河南一亿多人口能够通过城市化进程集聚，通过城市化进程，河南的很多地方的人聚集到郑州，形成一个比较大的城市，这是河南经济走上快速发展之路。我们郑州的房价可以有一些高档产品，刚才讲的政府组织的房地产投资公司这种类型，更多的要做一些中低档的产品。让河南这个人力资源成为河南经济发展和郑州经济发展最大的动力。

　　大家知道，近几年中国经济的发展有个概念，就是人口红利，我们的年轻人，我们一些好的人口，他本身生产的过程中，他创造的财富比他工资要大得多，就是他很大的溢出来的财富，已经促进社会发展了。河南如果能够把这些资源成为城市化进程的动力，河南的房地产市场的发展，或者说郑州的房地产市场的发展可以说十年、二十年、三十年，是一个持续发展的路。这是从大的环境来看。

　　从小的环境来看，我们房地产市场的发展，它跟政府的政策有很大的关系。比如说我们最近出台几个文件，9月27号银监会的信贷管理文件，还有39号令，这些政策其实最核心的问题，就是如何来通过区分我们房地产市场的投资与消费，来调整我们中国的房地产市场发展模式。也就是说，我们的房地产市场应该更加成为我们广大民众消费聚集的产品市场。如果说我们居民自己购买住房是自己用，自己住，那么，政府就采取优惠的按揭贷款，优惠的按揭贷款利率和比例。比如说90平米以下的住房，买第一套住房的时候，按揭贷款付20%，利率可以比基准利率优惠15%。如果买的第一套住房是90平米以上的，你的首付比例就是30%，利率也可以优惠。但是如果你买第二套住房，作为一个投资品，这样的首付比例就提高到40%，利率就在基准利率上上调10%。看起来这个政策很简单。但是，对我们房地产市场影响是非常大的。

　　为什么我们近几年房地产市场能够这样快速发展、快速繁荣？就在于我们的金融机构、我们的央行创新的好的房地产市场发展的金融产品，住房按揭贷款。而且住房按揭贷款这个产品本来说想学香港，但是实际上我们学香港只学一点点，怎么学一点点呢？比如说在香港住房按揭贷款有一个严格的市场准入，买房的民众要从银行借钱，就要把你的每年交税的税单拿国家，就要把你银行一年内的对帐单拿过来，就要把你工作一年的工作收入证明拿过来，还要把你在银行信用体系的信用状况拿过来。如果你能满足这些条件，满足银行的要求的时候，你就可以到银行贷款很容易，而且你可以跟银行进行讨价，就是我的利率水平、按揭比重是不一样的。但是，在我们中国，尽管2003年银监会根据住房按揭带的指引，讲的清清楚楚，我们按揭贷款、消费贷款不能超过每个人支付按揭贷款的比例，不能超过你家庭月工资的50%，如果有这样一个标准，我们早几年可能房地产市场就面临一些条件的问题，而且它使我们购房比较多的民众根本没有办法进入。但是早几年做房地产的都知道，只要买房的人，没有谁见不到钱的。大家都知道，2004年有一个民众叫姚他刚(音)，他借7800万买128套住房，2004年的时候，上海的几家银行，我就批评了他们，他打电话给我说，易教授，他贷款以后买房子没有违法啊！我告诉他，你看看银监会的文件，如果说你不造假，不做一件虚假的东西，他借这个钱根本就不可能，而且，你哪听说过这样的情况，根本就不会发生。因为在国外，个人的信用就是我们每一个人人生一辈子的生命，如果你做了一次假，你的信用就面临考验。

　　所以我们中国在这方面就面临很多的问题，如果说这次“359”文件，如果按照文件的规定，对一些贷款的民众，或者第二套住房贷款的民众来说，有一些要求。然后对他们的住房调收，按照市场的方式出台政策，那么我们民众很多人就没有能力进入这个市场。而且大家也知道，看起来购买第二套住房加息在基本利率上加10%，其实它的利率和成本要增加多少啊？就是29%以上，近30%，如果你价钱一年是一万块钱，你就要多还3千块。利率的影响对我们房地产的市场特别大，因为我们房地产企业和银行的关系，它的贷款或者是两年、三年、五年，短期的没有关系，但是住房贷款的民众多数是10年、20年、30年。你想想，我们的利率如果在5%的时候，按照每年平均支付本根利息的时候，支付贷款就是三千多，但是如果利率上升到10%的时候，如果30年的，你买一个房子，首期付款20万，5%的利率不到4千块钱，如果10%的时候，要八千八百多，三十年以来连本带息就是332万。利率对整个住房市场影响相当相当大的。所以我们利率水平的提高，对我们整个房地产市场会影响比较大，因为，它是一个高风险的市场。当我们的利率处于上升的周期，对我们购房搞消费的来讲影响非常大。我们房地产企业，还有我们的民众，一定要把利率风险作为你们房地产经营最重要的因素。

　　既然利率风险对房地产市场比较重要，它就决定了我们商业地产未来如何发展最核心的问题。大家可能知道，最近金融市场发展这么好，融资渠道这么方便，我们很多企业可以通过公司上市获得租金，自己企业可以很好的发展。但是大家知道一条，我们房地产市场不仅仅供给对方的资金，而你在需求方这边也是金融问题。金融从供给和需求决定着房地产市场繁荣与发展。尽管你可能从公司上市发展了很多资金，企业很好发展啊！如果说我们需求方这边利率水平提高，我们需求的民众下降了，供给快速增长、需求下降，可能会影响我们房地产市场的发展。所以大家一定要考虑到这样一个基本的问题。

　　当然，商业地产不仅仅这一系列外在的因素，就是刚才讲的大的环境和小的环境。还有就是它的内在性，就是商业地产的内部发展。因为商业地产不是仅仅把房子做好了，你就经营运作过程完成了。我们商业企业如果经营地产行业？而且商业地产的经营有多种多样的方式，你可以是房地产企业自己持有，也可以通过信托基金的方式持有。在欧美国家，信托基金持有商业地产可能是一个比较普遍的数据，如果通过信托基金持有，就可能把你商业地产的风险最小化，我们房地产投资者找到一条便利的投资途径。但是这方面最近可能一系列的文件，房地产信托基金可能在做，但是我们目前的发展还仅仅是雏形。

　　如果房地产开发商仅仅是房地产企业持有，你就面临一个很大的风险。你如何管理？让多少商家进入？如何来和政府协调？打造这个房地产地产成为真正的商业中心。商业地产成为中心，就跟我开头讲的一点，政府在整个商业地产里的作用还十分重要，它不仅仅就如何打造整个区域性的商业环境，关键是如何保证你的房子注册以后成为比较便利的经商环境。

　　刚才说的国贸的CBD的例子。因为我去了那里以后，我就想了一个问题，中国这几年商业地产的快速发展，它打造的过程中还是对一些基本的东西考虑不周全。为什么？我们只要去过香港，比如香港的时代广场，香港的泰国广场，你只要进了这个广场，无论是人流有多少，你出了什么问题，人家都有一系列的应对方式。比如说泰国广场，它整个环境就跟酒店、地铁、公园还有政府的一些机构连通的。你只要看到这个标志，到哪里去很便利，而地铁里头涌进、拥出的人流不会看到这个地方很拥挤。但是，我们国贸就问题大了，我那时候一出来，哎呀，打车打不到，自己的车开不出去，我连走都走不动。你在国贸地铁站和公共汽车站站了很多人，都挤满了。如果我们的商业地产都是这样的东西，一方面表示怀疑，但是这样的一个CBD可能未来的发展前景不是太好。为什么？因为这样一系列的不便利，你下次就不会去了，而且它给整个里头的工作人员增加了一系列的成本。

　　我们的商业地产，政府部门应该有一个更大、更远的输入，看到十年、二十年以后我们这个地方如何发展。而且说到商业地产发展，我就想到王府井，王府井的改造，改步行街之前建筑了一系列的房子，那边的生意很萧条，他也找过我，我也给他们谈过，我说其实王府井这个地方不要太着急，你如何为这些商家、消费者提供一些便利的条件。我们商业地产，特别是我们郑州的CBD，政府应该把它想的再远一点，不能急功近利。让这个地产项目成为真正未来十年、二十年发展郑州的一个标志。所以这方面政府要做的事情很多，我们开发企业要做的事情也很多。只有我们的政府、开发企业能够形成一个很好的商业环境的时候，随着我们人民消费水平提高，随着我们城市的繁荣，一个很有前景的商业地产肯定会出现了，这是必然的。特别是郑州来说，有一亿多人口的支撑。

　　我只是简单的谈一点点，时间问题，有机会大家可以多联系。谢谢大家！(掌声)

　　主持人：非常感谢易博士对一些国家的政策和社会现象的精彩的解读，也欢迎您以后常来我们郑州。房地产对于老百姓来说最关心的是价格，以后的价格到底是什么样的走向？现在到底是高了低了？这是老百姓经常谈的话题。王珏林先生，作为国家建设部政策研究中心副主任，曾经一度在房地产价格上，通过媒体发表过一些大胆的看法，也引起了业界的关注，“十七大”之后，党和国家对于房地产行业的发展，会有什么样的倾向？房价该走向何方？接下来我们有请王珏林先生就该问题做主题演讲，掌声有请。

　　王珏林：大家好！主持人说谈房价，今天不谈房价，给我的任务是谈政策。

　　非常高兴来到郑州参加咱们“东区CBD商业地产高峰论坛”。大家都知道，我是建设部的，建设部干什么的呢？建设部就是为城市服务的。所以一到郑州，看见咱们CBD这一块非常兴奋。为什么这么说呢？干什么就喜欢什么，因为城市新区发展看来是很多城市都是这样的，也是城市发展的需要。规模扩大以后都在新区，开辟一些新区。而且，作为我们商业地产，又是我们城市里面重要的组成部分，因为什么呢？

　　大家都知道“十七大”刚刚闭幕结束，在经济发展上提出一个“又好又快”的方向性战略手法。实际上我们经济发展中要转变思想观念，要转变发展方式。所以我们在城市建设发展中也需要转变方式，以又好又快，为什么这么讲呢？建筑？代表着一个城市的品质，尤其是商业建筑。商业街代表一个城市的品牌，所以大家都听说了，到北京王府井、西单，如果没有这个，可能北京的人气就不是这样了。上海一个是南京，一个是淮海。所以它的重要性对我们城市经济发展、城市发展都有很直接的关系。

　　去年我到广州去，广州发展那么多年，但是到广州看什么？不知道。去年就看一个地块——珠江新城，跟我们那个非常相象，把我高兴的，我说广州改革能把这块地留下，说明我们广州领导的高明之处。我带图片了，但是大家看不见了。所以我看见咱们郑州这块地块，非常兴奋。而且，这个新城的区位非常好，它和我们城市基本挤在一起，有的新区都是有段距离，我们没有距离。而且郑州的发展趋势是往东发展的，这样的话，它将来的发展，我很看好。我们将来等它建成以后，不管本地人、外地人，本地人应当以次为骄傲，外地人肯定到这儿作为一个旅游的景点看一看。但是我们必须把它建好，建不好我们浪费了这块资源。规划好交通组织好，里面的环境建设好。

　　这是前面谈一点看法。下面我谈一下政策，因为时间短，咱们就谈几点：

　　第一、为什么房地产产业进行市场化？

　　第一个目的：因为我们改革开放就是要建立社会主义市场经济，建立市场。没有市场，我们很多问题自己解决不了，尤其我们在我们粮食问题、穿衣问题，关心老百姓最大问题衣、食、住、行四个问题。前两个问题在解决有基础的情况下，考虑解决大家的住房问题。当时的状况是什么？建设通分，大家收的房租不够维修费，这样怎么办？就提出要搞市场，第一个目的就是为了解决大家的住房问题。

　　第二个目的：建立市场的目的就是要带动经济，要给经济做出贡献。

　　第三个目的：由于我们房地产业和相关产业的产业链密切关联性非常强，所以还要带动相关产业发展。

　　第二、房改的目的。

　　第三、我想谈谈现在到底有没有取得效果？现在可以说基本达到了预期的效果。为什么这么讲呢？

　　1、我们的住房有了很大的改善。过去我们的住房哪有成套的，合住的，而且筒子房，尤其一些大城市，北京、上海的，都是夫妻几代住在几平方米的房子里。我们从改革的初期，人均五平方米到现在27平方米，多长时间了？我们房地产业20多年，实际上市场化还不到十年，到明年是10周岁。所以我们的发展多快啊？我们的住房问题有了很大的改善。

　　2、从经济上讲，我们现在房地产作为支柱产业，每年给国家GDP贡献两个百分点以上。

　　3、房地产业直接带动产业20多个，间接带动50—60个产业，尤其是钢铁、建材、水泥等等产业，成绩还是比较大的。

　　第四、为什么要进行调控呢？这么好为什么还要调控呢？调控是因为：

　　1)部分城市房价上涨太快。我们知道从长三角开始，上涨太快。

　　2)市场太乱。如何保护老百姓的利益啊！消费者的利益啊！

　　3)一部分人的住房问题没有得到解决。

　　总而言之一句话，大多数老百姓不满意。老百姓不满意政府就要把它管好。

　　第五、调控重点。实际上这几年房地产出台很多政策，但是我归纳了一下，主要是三点：

　　1、调整住房结构，准确的讲就是调整住房的供应结构。为什么？因为我们国家土地少、人多，尤其是现在的城市土地更少。

　　2、我们每年的土地供应计划是有限的，我们现在城市的土地主要用在四个方面：工业用地、基础设施用地、商业用地、住宅用地。我们要在现有的土地上来缓解供求矛盾，怎么办？所以我们不能盖那么多的大房子，还是解决更多人有房住的问题，这是一个关键。所以出台了“70”、“90”。尤其最近国土资源部又出台了限制土地开发时段。还有就是房子比较开盘以后全面退出，不像挤牙膏似的。这些的一个目的就是为了增大房源。因为土地卖出去每年就那么多，只有房子建不出来，你房子不紧张吗？房子是一套一个价格，最后不把市场都挤垮了吗！

　　第二方面就是规范市场。一个市场要想持续、健康发展，必须把它规范好、管理好，因为什么？因为我们搞社会主义市场经济最后的结论是要法制经济，法制社会。法制社会是什么？是竞争公平的社会。所以我们不规范市场行为，就很难保持我们的健康和持续。这里面有各方面的市场规范问题，有政府的制度建设和完善问题；也有我们开发企业的不规范问题。在规范市场行为里有两个应当作为重点：

　　1、中介行为；

　　2、销售行为。

　　第三方面：住房保障制度。大家知道“24号”文出台解决低收入住房的问题。

　　因为不管是什么样的国家，是什么主义，都要解决最基层的、最底层的人民的利益问题，尤其像我们社会主义国家，更应当做到这一点。所以要把这个制度健全了，另外要落实到位。所以强调过去我们是属于分几类，现在我们就是重点要解决低收入住房问题。

　　第六、调控最后要达到什么呢？主要是为了建立三个体系：

　　一个是住房供应体系，现在市场的房子有商品房、限价房、经济适用房，除了商品房以外，剩下的全部是政府付出的，满足于不同群体性的。比如限价房，北京是要有住房条件，什么样的住房条件，什么样的收入情况。还有得是北京户口，另外外地在北京居住3年以上这些条件。当然经济适用房也是有它的条件的。这些都是解决不同群体的。这是供应体系。

　　二是分配体系。改革开放以来，一直在根据不同的阶段调整分配关系。

　　三是监管体系。监管是分的越细，管理越难，商品房比较好管理，廉租房也比较好管理，因为它是一个特殊群体，但是经济适用房和限价房管理就有大大的难度。难在哪儿？一个是大家的收入不清，第二个是每个家庭的住房情况不清。要都清楚了好管理了！所以在基础工作上要下工夫。

　　第七、房地产的趋势怎么样？因为我国的房地产岁数还不大，不全面、不成熟。不全面解释就是我们房地市场由三部分组成：一级市场、二级市场和三级市场。一级市场就是咱们的新房，二级市场是二手房，三级市场是租赁市场。现在我们的关注点是一级市场比较多，我们二、三级市场没有盘活起来，所以大家有意见，有很多投资性买房的放在那儿没用了，就空了，他说这个怎么办？我说好办，给他收税，浪费国家资源税，你不是用吗？你租出去可以，你卖也可以，但是你空了我要收钱，这可以增加房源啊！(这是我随便说的)

　　不完善是什么呢？我们的市场还没有建立到那个地步，不像香港、美国，不管是法律上、制度上都没到那个地步，现在正在建立中，现在你要按那个标准要求有点过高，但是我们又不能不往那个标准看齐，我们在努力，而且我们做得每一步工作都建立一个为了市场完善而奋斗。

　　房地产市场不是就房地产市场能够解决的问题，它和我们整个大环境有关系。你分析房地产怎么样，我想还是看国家的经济，经济发展、城市规模扩大，城镇化推进，都需要我们房地产支持，你说我们房地产怎么样？

　　就谈到这里，谢谢大家！

　　主持人：好了，各位朋友们，刚才我们聆听了三位专家对房产政策和现象的解读，接下来要进入到我们今天郑东新区CBD商业地产高峰论坛的高峰了，进入到今天论坛的对话的环节。首先我们有请对话嘉宾以及对话的主持人，郑州市人大代表、郑州人民广播电台台长助理葛阳先生。

　　其他的对话嘉宾分别是：

　　郑州市监委总工程师、郑东新区CBD指挥部副指挥长梁远森先生；

　　中国步行商业街工作委员会主任韩健徽先生；

　　中国社会科学院金融研究员易宪容先生；

　　建设部政策研究中心副主任王珏林；

　　主持人：各位应该都去郑东新区参加过了吧？都没去啊？太遗憾了。

　　葛阳：我们希望有机会我们三位远道而来的朋友到我们郑东新区参加一下，再近距离的感受一下。接下来这个对话环节还是互动为主，现场这么多朋友也是我们河南地产界的，大家很难得有这样的机会和我们请来的专家，还有我们政府的领导对话，大家可以有问题就随时的示意我，也不一定递话筒，你就大声的讲出来就可以了。

　　我觉得还是从梁远森先生开始吧！因为刚才三位说了，都还没有去过我们新区，我们新区五年的发展，前两天我也是刚在我们新区和我们主管的副市长做了一期节目，我也感受到新区五年成规模的确是给郑州市完成了一份非常满意的答卷。但是从目前来看，商业的氛围好象还不是特别的浓厚，我们郑州人买东西估计还没有郑东新区买东西，基本上不是丹尼斯就是金博大。我们今天谈的是商业地产，但是前面两个字还是商业，您觉得现在郑东新区整个商业的氛围怎么样？

　　梁远森：我认为现在东区的商业要看从哪个方面？要是从房地产、商务楼的商业来看，应该是热的。我们整个CBD，内环的楼也很大，外环的楼是属于写字楼，住宅写字楼的销售也非常高的。这应该也算商业的一部分。

　　主持人：我打断一下，易先生，从您专家的角度，商业这个词应该怎么解释？

　　易宪容：他说的也是一种商业，但是从另外一个层次，我们所说的商业地产就是你作为一个交易中心的理解。

　　主持人：但刚才梁院长讲的那种，比如房地产开发很热，也是商业的一部分吗？

　　易宪容：也是一部分，不是商业地产达到的目标本身，它是一个前期的。

　　主持人：梁先生说的大的商业在新区还是非常火爆的，但是老百姓一般理解的买东西这些好象不是特别的火爆。

　　梁远森：现在说到具体的饮食、日常用品这方面来说，日常用品可能欠缺一些，饮食我们有饭店，也有迪欧咖啡厅，但是还不是很成规模。从日常用品来看，现在我们整个步行街很长，整个步行街建成以后，相信对相应商业功能的完善起来很好的作用。

　　主持人：我们来访问一下韩先生，步行商业街工作委员会的主任。刚才梁先生也谈到，郑东新区这五年发展非常的迅速，前两天我也见了一位意大利的朋友，因为我们刚好也没有直播，我不知道他的话是表扬还是批评，他说他在欧洲那么多国家，从来没有感受到这种速度。因为他是觉得，他和欧洲所有的朋友讲，我在郑州这个地方五年建出一个城，所有的人都说他吹牛。我不知道这到底是正面的还是负面的？我想问一下王老师，您是这方面的专家，您说外国人这么评价我们是正面的还是负面的？

　　王珏林：这是一个发展阶段。人家属于发达国家，城市基本定型，所以你去，再过几年再去基本还是那样，城市定型的。我们国家是城市建设发展期，也还处在大拆大建之期，我们的城市没有定型，等我们定型以后就没有那么多问题了。现在到处都是工地，你在一个国家能有几个工地啊？一个确实我们快，快是我们经济带动的，另外就是确实我们需要。

　　主持人：我当时听意大利人给我说这个话的时候，我觉得总体还是对我们发展建设速度的肯定，但是多多少少也有一点……

　　王珏林：我们一个城市这么多工地，他一个国家也没有那么多工地啊！

　　主持人：他就是觉得新区从规划到各个方面，比如管委会各个方面的配合，是让他非常满意的。我们从整个外部形象来看，郑东新区非常漂亮，我们将来郑州广电中心也在CBD，昨天我们又去看了一下，的确非常让人感慨。但是，刚才梁先生没有完全说明白的一个问题，商业这方面还是比较淡，就是去那买房子已经很多，很多人都希望拥有郑东新区的房子，我也很开心，因为我们单位搬到郑东新区，所以我们家属房也在郑东新区，觉得环境很好，而且升值，我们既然说到商业地产，怎么让郑东新区除了从地产很火爆，在商业这方面很能火爆起来，成为郑州的另外的一个商圈，不但是郑东新区的老百姓，这些住户在那儿买东西，老区的人也能吸引到这里买东西，这可能是大家都非常想了解、知道探讨的话题。韩先生能不能给我们出出主意啊？怎么样让郑东新区的商业活跃起来？

　　韩健徽：在“郑东新区”这四个字里面，包含了三个方面的含义：

　　第一、就是郑州；

　　第二、区域条件来说是在它的东部；

　　第三、新区。

　　新区的商业氛围的培育，毫无疑问需要一个过程，这是一个非常客观的现实，从国外发达国家的新城的发展来看，特别是国内的，我们可以看到，天津和上海，甚至其他的一些城市，都会发现这样的情况，我想作为一个新城，它的商业氛围的培育，可能主要是几个方面是我们应该关注的：

　　第一、我们自身的商业规模和我们本地区，乃至我们整个城市和周边的社会消费的水平是否相吻合？规模问题是第一个问题，也是非常重要的一个问题，大家知道，在经济学里面有一个最基本的原理就是边界效益理论，最佳规模会产生最佳效益。在欢迎很多城市，商业体量过大，与本城市的经济发展水平、人口增长的速度，乃至消费能力不相适合，这是带来人气不旺的一个原因。

　　第二、我们姑且把它称之为未来即将形成的郑东商圈，郑东商圈我们不要把它认为是二七商圈的第二，就是在二七商圈之外又加了一个商圈，不是这样，因为它所处的地理位置和属性不同，我们既然是CBD，那么CBD的商业和火车站的商业、老城区的商业肯定是不同的，所以我们整体的定位非常重要，它也会影响人气。就是我们的定位能不能够既满足于我们自身的消费，同时，也尽可能的扩大辐射半径。

　　第三、我们也要避免陷入一种误区，大家做商业，特别是做商业比较久的专业人士，一谈都谈人气，人气固然很重要，但是单独的谈人气没有太大的意义，人气一定要和商气、和财气相结合才会有意义。火车站前、长途客运站的人气不能说不少，但是仅仅看人气没有意义。三者相结合，同时也要和我们CBD的属性相结合，大家谈商业，实际上从目前来看，从形态来讲，商业至少是两种：一种是有店铺的形态，客观存在，不管是大店、中店、小店；还有一种是无店铺的商业业态。结合CBD可能会出现几高的特征，比如知识性、知识化程度比较高，商务化程度比较高。我们可能在电子商务等等都要开展，都是我们整个CBD商业的范畴。

　　第四、我们商业培育和CBD的整体的情况，目前国内最大的问题就是空心化的问题，我们都想人气，人气从哪儿来？我们辐射、拉动距离十公里，甚至二十公里的人气，可能会实现，但是我们可能要付出十倍、甚至百倍的努力，所以最现实的是我们本区域的人气，所以不仅在新区，包括一些老城区目前也存在人气的问题。这些年伴随着城市化的进程，特别是旧城改造步伐的加快，在很多城市的中心城区，老城区已经出现了空心化的问题，原来很多的一些住宅等等，被拆走了，居民外迁了。所以这几年大家可能会看到，新发展起来的，不管是新区还是老城区，商业的改造过程中，开始注重增加酒店、写字楼、公寓、高档住宅、酒店式公寓等等，一方面可能是我们整个广义的商业中心的客观需要。另外一方面，它内在的含义之一也是重新来拉回人气。所以我们CBD除了商务区特定的属性之外，在一些能够把人留住的酒店、公寓、写字楼这些相关的方面可能还要做文章。这样的话，使我们自身已有的人气和我们商业所需要的人气形成商气，把它结合起来，避免空心化的问题，避免晚上出现黑灯一片的情况。

　　主持人：韩先生，我觉得特别遗憾就是没有去。您去过？

　　韩健徽：我去过，我有一个习惯，因为今天是和郑东CBD有关系的论坛，所以我一定要看一看。

　　主持人：所以步行街的项目，它附近应该是我们会展的宾馆，住应该没问题，我们会展宾馆将来大概是中原的最高的一栋楼。

　　梁远森：会展宾馆的高度应该是285米高。

　　主持人：好象速度也很快，09年应该完工？

　　梁远森：对。

　　主持人：所以住应该问题不大，回到我们上地产这一块来讲，也是一个特别外行的问题问一下易宪容先生，比如我们现在有些闲钱想投资，比如有几十万或者一百万个人的钱投资，你说我是做股票等这些金融方面的投资？还是我应该考虑商业地产方面的投资？哪个收益更多更稳妥？

　　易宪容：如果说你看到CBD这个地方发展是比较快的，或者你对它很有信心的时候，肯定地产的投资回报比较高，而且风险低一点。根据以往这几年的经验，商业地产没有出来以前，比如金融街，还有国贸，它房价刚开始高也高，但是并不是太高，比一般的地方高一点点，但是它一旦形成规模以后，它那个地方的房价水平就快速飙升。做投资就要看你有多少资产，就是现在有多少财富，如果你财源比较多一点，你可以做一点，如果说你财富不是太够，毕竟商业地产付一个首付也是比较大的数。还有你投资股票还是投资房地产，关键是看你股票那边的收益跟风险，还有房地产这边的收益和风险如何来评估？如何来看？房地产在一个长期来看，它的可能性比股票还是要大一些。

　　主持人：您觉得房地产收益……

　　易宪容：上涨的可能性大。因为它可能随着我们经济的发展和繁荣，我们对住的需求就越来越大，民众的钱多可能会推动房价的上涨，但是房地产市场是周期很长的东西，有时候一旦碰到一个周期低的东西，你就面临问题了。因为房地产投资有一个特点：

　　第一、就是它的交易成本比较高；

　　第二、它的流动性比较小，不容易变现。比如房价在上涨的时候你觉得可以卖，你还找了比较合适的买家不容易，但是股票不一样，你看到股票买进去，通过网络一敲就可以进去，一敲就可以出去，等于说是准货币。所以关键是你如何判断这些问题。特别是我们现在，我觉得郑州来说，投资房地产的机会还是比较好的，股票目前的泡沫比较大，你除非投资一些特别好的公司，可能问题小一点，如果你投资比较差、烂的公司可能面临的风险就很高了，所以大家一定要把这个计算清楚。

　　还有，你在计算的过程中还有机会成本，比如买股票和买房子，投资在这里头，每年收益比如10%，你投资100万进去，但是如果说你在股票和其他地方，可能收益是其他的。

　　主持人：因为我们不是公众媒体，我们就是小范围的座谈，您刚才这番话的意思还是说投资地产，特别像郑州这样的城市，还是有它收益的空间，而且比股票稳妥一些。

　　易宪容：对，如果你投资地产在深圳，你就不要去了，风险很高了。因为郑州的房价尽管有些人感觉很贵，但是至少没有贵到很高很高的感觉，特别是你CBD，未来几年，你政府如果帮助它，我相信肯定会出来，这肯定是没有问题的，GDP和政府鼓励程度有很大的关系。还有，郑州市这一块要想发展，有一个很好的环境，有一亿多人在这儿支撑着。

　　主持人：下面易先生接完电话我想测试一下他，他觉得郑州的地产的升值空间比深圳的大。我想测试一下他郑州房地产的均价是多少，我们最贵的楼盘应该是多少一平。

　　王先生我今天刚在网上看了一篇文章，在骂中国的地产，说开发商都是黑心的，其中一个骂的论点，他说在全世界任何一个国家，老百姓都想盖房子都可以盖房子，只要我有地，那个专家的观点，唯一在中国，老百姓没有这样的权利。您觉得他说的是不是没有道理？我觉得最起码在朝鲜这个国家也不是老百姓想盖房子就可以盖房子。

　　王珏林：咱们土地制度是国有的、集体的，国有土地还有要建设用地，建设用地还是要办一些手续，你不能说每个人都去盖，还有管理方式，不能乱了。

　　主持人：易先生刚才有一个话题想咨询您。先说刚才的话题，就是你们单位的知名教授，我们学校有一次讲演，他骂地产商，说地产商黑心，其中骂的很重要的一条就是说世界各国老百姓都没有剥夺老百姓自己盖房的权利，唯独中国，现在老百姓不能自己盖房，只能开发商盖房。你觉得你们单位这位教授的观点对不对？

　　易宪容：曹建海说的，我知道。其实开发商盖房和自己集资建房，我有一个基本的观点，为什么非要开发商盖房？关键是市场经济一个根本点就是要有分工，一个专业化分工，如果我们都来自己去盖，我们现在有两个前提条件，第一个土地要有比较好的交易市场。就是说农民或者政府的土地你可以自己买到；第二如果你你建房以后，你自己住是便宜还是开发企业造便宜？如果开发企业便宜，肯定开发企业去做了。当然我们现在问题并不是谁盖房的问题，问题是我们现在土地制度、信用制度、规范制度等等一系列的问题有缺陷，所以就导致了我们房地产企业，引发了我们房地产市场有些地方大家觉得不公平，比如房地产大家感觉利润比较高。市场经济这个核心一个是投资回报率，一个是平均回报率，无论是开发企业，还是一般的工厂，它的利润都是平均的，如果这个地方很高，大家都拥进去，马上就可以拉平，但是我们现在还不是这个条件。关键我们政府如何通过一些好的制度来促进市场规则，形成有效的公平竞争，然后通过专业化的方式，生产更多、更好的住房，让大家购买。如果大家都去盖房，成本高、土地浪费，实际上最后比我们现在的情况还差。所以我觉得集资建房我就不太赞同。

　　主持人：看来开发商都比较赞同易先生的观点。大家也可以写条子问几位专家问题。对了，刚才我要考易先生，刚才您说郑州投资房地产还有价值，您肯定基于郑州的房价，现场都是地产界的，您估计郑州的房地产均价应该是多少钱一平？

　　易宪容：我确切的计算没有，郑州的房地产市场，一般5千块还是比较好的。

　　主持人：均价？五千？

　　易宪容：均价是没有太多意义。

　　主持人：那郑州最贵的房子是多少钱一平？

　　易宪容：我告诉你，住房我有一个基本观点，要分三大块：一块是保证性住房，就10%左右，由政府提供。

　　主持人：类似于经济适用房？

　　易宪容：对这一类的。第二就是投资和消费品住房。第三就是完全消费品住房。投资和消费就是20%，剩下70%，把这三个切分开怎么切分？就是政府在批发土地的时候规划，把它切分开，比如多少人可以进来，我把土地拍卖的时候弄好了，这个住房一定是消费住房。消费品住房的价格是比较低的，投资品那一块，你可以价格一定高一点。

　　主持人：郑东新区里面的这些商、住，应该都是属于第二、第三了。经济适用房基本上不在新区里面吧？

　　梁远森：CBD里面没有经济适用房。

　　易宪容：我有一个不同意见。我们市场有一个基本的说法，说我们住房要建在富人区、穷人区，这样不好，在美国最贵的高档住房一定是有区分的，这样让我们整个社会未来同期发展，提供一个便利条件。

　　梁远森：东区是有经济适用房的，但是CBD这一块没有。

　　主持人：它不像印度这个城市。

　　梁远森：整个CBD只有3.45平方公里，这一块地方不是很大。

　　主持人：您还没预测，就是CBD内环这一块的高层住房，你估计郑州这个地方能卖多少钱一平方？

　　易宪容：这是时间问题啊！

　　主持人：现在。

　　易宪容：现在CBD如果购买有一万块钱吧？

　　主持人：一万块钱咱们就卖给他。按易先生的观点大家现在投资值了。

　　易宪容：这么大的投入，我们投资这一块来说，CBD这个问题不是一天两天的，它一定有一个很长的时间，有可能最快一点五年，你刚才讲的，我们交易房子很盛行，还不是CBD的概念，你肯定整个商业行为很繁荣，比如你的商业楼已经租满了。这个时候你CBD就繁荣了。

　　主持人：反正您觉得郑东新区这一块CBD内环里的房子一万多块钱应该没问题，时间问题啊！

　　易宪容：是的。

　　主持人：我们一个网友说，您说现在在郑东新区这个地方，是投资住宅好，还是投资商业地产好？

　　易宪容：投资哪一块要看你个人的情况，看你个人的偏好，比如我就不喜欢投资房产。因为按道理我应该知道投资房子收益很高，但是我这几年，我投资外汇。

　　主持人：您有消息是吧？

　　易宪容：不是消息，我告诉你，你对整个国家形势的判断，我在2001年买澳大利亚币，我收益率很高的。

　　主持人：这好象和我们今天说的无关，我们就是地产。

　　易宪容：我就是说你个人投资，无论是商业地产还是投资住宅地产，就看你个人对自己的判断，还有你要有投资机会。

　　主持人：所以你想让易先生给你说投资地产还是住宅，他肯定不会直接告诉你，赔了就麻烦了。

　　有人问王主任，说今年以来，全国各地遍地开花，许多地方每平方米的楼面超过了现在周边销售的房价，请问地产商是在透支未来，还是先知先觉对未来房价走势做出的一个正确的预估？

　　王珏林：这个问题提的挺好的，很专业。因为开发企业肯定要顺杆而为，确实有些地价超过当地的房价，但是开发商不会做亏本的买卖，也可能做，但是他不愿意做。他可能看到地比较少、比较紧张。但是如果他现在还有这么一个预测，可能就是失误了，他说我先拿地，将来几年市场好了我再建完卖出去。现在不行了，国土资源部刚刚出来，三年不建就要无偿收回啊，所以这样的预期还是不要冒险。

　　主持人：而且国土资源部的遥感检测很厉害的。

　　王珏林：现在卫星检测非常高，所以最好还是不要冒险，还是实事求是点。

　　主持人：还有一位朋友问，现在预测市场，还是请王主任预测一下，就是未来的房价如果涨的话，老百姓买，房价如果跌的话开发商哭，您觉得有没有折中的办法，就是开发商也乐，老百姓也说好？

　　王珏林：这个题太难了，开发商高兴，大家都觉得我看到希望了，那么高的希望都看不着了，开发商说我这一块卖的利润越高越好，这怎么办？你要叫我解决问题，咱们国家又没那个条件，最好的办法就是大量的放地，咱们也没有那个条件。现在咱们就是解决哪一个是咱们重要先解决的，哪一个是更关系到更多老百姓利益的，我们先保护哪一个。

　　主持人：刚才有位朋友说预测一下08年及08年以后，从您的角度觉得整个中国的地产业会是什么样的走势？

　　王珏林：我觉得还会平稳的。

　　主持人：向上？

　　王珏林：不是，现在也是这样，不是因为奥运会就把它带来。他们问我说，北京房地产奥运会会前和奥运会后会有多大的影响？我说既有关系，又没有关系，为什么这么说？奥运会以后，我们基础设施这一块北京可能投资减少了，因为体育场馆不建了，但是住宅的需求，北京市是一个全国的北京，是首都，可能诸位都想在北京拥有一套房子。这样的话，仅北京的市场供应全国这个大市场，挺难的。

　　主持人：河南的房地产市场您觉得？刚才我们已经说了，梁先生应该了解，郑州新区的商住的均价是多少？

　　梁远森：CBD内环应该是五千多，但是已经没有房子了。

　　主持人：周边呢？郑东新区有没有一个均价？

　　梁远森：在CBD以北可能是五千多、六千。高的还有七八千，上万的都有。

　　主持人：那王先生，就这样一个预测，现在郑东新区是五千多左右，比如开发商也知道，明年我在这个范围内开发楼盘，我这个价格定的是低还是高？老百姓买房还会考虑这个问题。

　　王珏林：你非得问这个问题，我说高了开发商高兴老百姓不高兴，我说低了老百姓高兴开发商不高兴。不说这个，我说另外刚才那个，跟这个有关联。你新城区，不是说就这一块商业CBD能带动的，它的作用很明显，但是靠整个区域带动，而且靠大环境带动。比如说咱们CBD这一块，我们这边东区要是发展快了，是很重要的，而且这个发展是必然的。现在城区可能慢慢都转移，人口转移，新城区还有增加人口，还有各自产业，都解决这个问题。

　　第二就是CBD周围这个地区，政府确实得下点文章，因为我们打造一个精品区域不是开发商能解决的，我们要把我们作为郑州一个品牌打出去，就像你口号提的，共赢方针。所以交通要解决好。开发商解决他区域那一块，定位好、将来管理好，但是大的环境得靠政府，交通解决不了就不行，还有周围的配套环境、设施要解决好。这样才能促进这一块，将来你得自己看他升值不升值。

　　主持人：说到政府，有人问，说CBD步行街是四家公司联合开发，你觉得政府在这个过程当中，应当承担什么样的责任？

　　梁远森：步行街一开始规划就有这个步行街，这个步行街的存在是由规划而来的，我想规划肯定当时通过论证，对步行街的怎么做？因为步行街是集能购物、休闲、娱乐这些方面，将来定位怎么定位，政府已经定位了。然后就是具体的开发是由四家结合。

　　主持人：他们会同步吗？不会吧？我看刚才印的小册子上说，问丹尼斯什么时候能够投入使用？好象没有确定的时间。

　　梁远森：目前建设来讲不完全同步，现在东边的快一些，不过西边丹尼斯占着半壁江山呢，他们也会非常快，现在他们已经准备马上要做主题的招标，马上要做主题的施工了，应该也会比较快。

　　主持人：我们现在说要避开房价，但是我们现在这么多人听讲座，避不开，我是嘉宾主持，所以我还是要照顾现场的人。现在问韩先生，现在有什么情况，在CBD外环有30栋写字楼，写字楼的价格现在每平基本上是6千，但是在周边的高层住宅现在卖到7千—8千，这种现象正常不正常？

　　韩健徽：是这样的，因为这几年全国的商业地产发展速度很快，在一些城市，包括一些比较中心的地段，包括在北京，已经出现过这样的情况，在一年前，特别是今年上半年比较突出。一种情况就是像刚才你讲的，写字楼价格比周边的住宅价格低，商业地产可能也要低，这种情况已经出现了，这里面主要几个原因：

　　第一、总量过剩。供需决定市场最基本的准则，还是供需矛盾问题。

　　第二、定位的问题。包括政府整体的定位和规划。没有付诸实施，导致最后价值的偏离。

　　主持人：觉得我们商业地产这一块不会出现这样的问题吧？

　　韩健徽：是这样的，因为郑东新区我说明一点，我是昨天晚上从北京坐火车，就登上了到郑州的火车，今天早上五点多就到了，我为什么提前半天来，就是要转一圈。所以上午在咱们晚报的同志的陪同下我看了一看，郑东新区，包括步行街，因为我是第一次看，我反复在想这样一个问题，材料里面体现目前商家进入和人气关系，是先有鸡后有蛋的关系。但是我想从一个更广义的角度讲，可能政府还存在二元的选择的问题，就是我们这个CBD，这里面如果简单的划分来讲，有两部分组成：一部分是商务楼，不管是会展还是酒店，还是写字楼、公寓等等；另外一类就是我们的步行街。这也是一个两难的矛盾，我们现在一方面需要我们商业做旺，我们再逆向思维一下，如果我们三点多公里长的商业街做的很旺，我们CBD会成为什么样子？这是一个两难的问题。这也涉及到政府大的取舍的问题，这不是鸡和蛋的关系，这应该是熊掌和鱼的关系。这样的例子也出现过，在北京，一个非常繁华的地段，一个非常高档的写字楼，在开业之初租金价格非常高，当然除了它的地理位置、区位条件，包括营销、推广等等因素之外，还有一个重要的因素就是群楼是一个高档的百货定位，随着时间的推移，这个楼上的写字楼部分生意非常好，但是楼下的百货效益非常差。过了一段时间，楼下改成一个小商品批发市场，因为地段非常好，硬件条件也非常好，号称五星级的批发市场，这个批发市场的人气、包括租金的价格等等非常好，但是与此同时带来的是楼上的写字楼的这些商铺非常的撤离，而且租金大幅度下降。所以，它是这么一个关系。

　　我想在我们整个郑东CBD，从CBD下面两大主流里面，一个就是商务区，一个就是商业，这二者的关系一定要把握好。我们今天都在着急，或者头疼它的商业氛围什么时候能够红火起来，把它做旺起来，真的如果做到旺的车水马龙的时候，是不是我们整个CBD的商务环境会受到影响？所以它是一个综合考量的问题。

　　主持人：这个其实很关键，特别是政府在统筹考虑的时候一定要考虑到，如果真的弄一个批发市场在这儿，就烦大了。

　　步行街我们知道，一般都是自主经营、统一管理，在商业运营方面，它和传统的商场哪个更科学一些？还是各具特色？

　　韩健徽：是这样的，因为这些年中国的商业街，特别是步行街的发展速度非常快，我在发言的时候也做一个简单的介绍了。但实际上中国的商业步行街的发展和国外的步行街的发展有一定的差距，而且差距比较大，大家可能了解，世界上第一条步行街是诞生于1923年的艾森市，我们简单回顾一下，为什么会产生步行街？艾森市当时交通堵塞、环境的污染，包括行车的安全，导致大量的城市居民郊区话，那个时候城市中心开始出现空心化，城市的空心化，人气的降低导致在城市中心区的商业物业的价值的降低，所以当时政府为了挽救和进一步提升城市中心区的商业价值，开始兴建步行街，禁止车辆通行，制造一个非常好的生态环境，家长带着小孩在里面也不用担心交通事故问题等等，也同样可以享受到，甚至赛过郊区的生态环境，是这么来的。这是它的由来。

　　当然这几年步行街也开始成风。第二、我们简单看一看，商业步行街在商铺流程业态里面，没有作为独立的业态，但是一个商业街里面几乎囊括了所有零售业态，商业街和传统商业，我认为有几个方面的区别可能比较突出：

　　第一、传统的零售业，特别是百货，它可能是经营商品的，我们商业街是经营商店的。现在可能还没有听说过哪一家直接进货、卖货。

　　第二、从建筑体来讲，传统的零售基本都是封闭的，而商业街都是开放的，所以管理上带来的难度很大，一个商场九点关门，我关门以后你再闯入就打110了，可是在商业步行街里面可能非常麻烦，它是公共的空间。老百姓来看一看、转一转，当然可能还出现其他的问题，甚至露宿街头等等都会出现。管理的难度是比较大的。

　　第三、现在商业街有几种形式：一种就是商场街，就是一条商业街里面大店过多，这是一类；还有一类就是商店街。但是我个人建议，结合我们郑东CBD步行街来看，可能目前的硬件的规划条件来说，不太允许有特别大型体量的商业出现，我感觉是这样的，因为一圈规划设计都是差不多的，但是作为商业街来说，不管是商业街，还是准步行街，还是步行街，街无大店不稳，但是无小店不活。就是大店、中店、小店相结合。我们这几课树

　　年在提出要打造生态商圈，或者叫生态商业街，生态步行街，当然这里面的生态化商业街、步行街不仅仅是多种几颗树、几颗草的问题，还有整个的业态的生态化。特别是对这样一个新区，对这样一个商业氛围，需要培育的过程的商圈，大店的作用应该是非常重要、不容忽视的。

　　主持人：谢谢，说到步行街，有人又问梁先生，下一步商业步行街是不是也有地下？是不是地上地下会贯通的？

　　梁远森：整个步行街的规划是地下两层，地上三层。

　　主持人：水面以下是不是也通？没有吧？

　　梁远森：没有。

　　主持人：时间大致在什么时候地上地下贯通？应该是盖的时候就上下在一起吧？

　　梁远森：我们做步行街的时候就是地上地下都有了。

　　主持人：在交工的时候，等于地上地下都同时了？

　　梁远森：刚开始，目前来看，不管丹尼斯，还是宏信也好，先是地上，地下也作，不过地下连通。从规划来讲，从规划的要求，地下全部要求连通。地上也是连通的。

　　主持人：这位朋友问年份，什么时候有没有一个计划？

　　梁远森：全部的3.6公里连通，今年还不行。今天这几家都来了，目前来讲，可能还有点滞后，我们要求这样做。

　　主持人：有朋友问你们这次论坛的重点是商业，能否请在场的郑州商业的大哥大丹尼斯的总经理发表对郑州商业的看法，并预测对未来商业的趋势。可以考虑一下，我们继续请教王主任的问题，我觉得给王主任提的都是比较敏感的，这个问题我估计他说起来也有点难度，就是小产权房的风险问题。其实内容我就不用念了，就这三个字就OK了。

　　王珏林：这个简单，我谈一下自己的想法。现在随着新农村建设，一些大城市里小产权就诞生了。

　　第一、我们国家土地制度决定着国有和集体，集体土地不能上市场交易，这是法律规定的。

　　第二、农村的宅基地，是按户配的，每户就一个宅基地，所以宅基地也不多。

　　第三、小产权实际上是无产权。因为产权是由我们房地产主管部门发的证，房地产主管部门现在给的权利只能是在国有土地住宅发证，农村还没有发证，现在农村一直解决产权问题没有解决。这样卖，实际上对双方都没有达到效益和保护利益。比如说农民是比较，说小产权和同等地块相比，低于50%以上，如果我这块地能够进入市场，那我可以增加40%、50%，所以他也没有达到他的效益最大化。对消费者来讲，他买的是风险啊！你想买完以后没产权，一旦土地改变用途就没有补偿。

　　主持人：但是我们这位朋友说一般中国法不责众吗！多你还敢怎么着啊！

　　王珏林：法就是法，我们要按法说事儿。所以我建议属于这种形式的，搞一些租赁。因为城市居民缺房，没钱，贵，如果租的话，这个没有规定，是可以的，你租可以，但是买不行。

　　主持人：我不知道写房这位朋友是不是满意这个回答。为什么我们专门有人写条要问丹尼斯，因为丹尼斯是在郑州投资的台商企业，刚好要做十年大庆，十年发展很快，也参与到这次部分步行街的开发当中，来回答回答我们这个问题吧？蔡先生？

　　蔡先生：谢谢，一项我对郑州的商业，甚至河南地市的商业，我认为它发展的，一般做零售业最在意的就是它的增长率。从我们郑州，我相信其他的商场也应该一样，郑州的商场按一般正常讲，大概在增长30%，甚至于在地市也是增长30%。正好丹尼斯有一个在河南省营销，就是一平方米创造出来的业绩正好是最高的。我们在焦作也有一个项目，但是不管高还是低，其实重要的，就像我们焦作，虽然它是新区，略偏，但是我们每年增长的营业额占40%，如果有这个40%，因为它是一个新区，有了这个做支撑，我认为就是时间的问题了。现在大家都知道CBD没有人气，这是事实，刚刚我们有专家说的非常好，到底先有鸡还是先有蛋，其实从政府的工作，首先要做的是公共、学校、医院，因为他是公家机关，政府可以用行政命令要求它，但是商业不可以。我们真正难的问题，我们也知道，CBD一定好，就刚刚我们教授也讲的，一万！我认为一万过五年都不止，这是事实。为什么我这样说，从我们的CBD，我们有办公区，所有商务办公，就是商铺。我们现在谈的是步行街，步行街跟商铺不太一样，所以我认为对我们CBD的步行街，就刚刚我们专家说的看业态如何规划。很多的步行街有一个很大的缺点，每一个店铺一样的大小，门面是一样的大。什么叫步行街？一定要有大，还要有小。

　　主持人：刚才韩先生也谈到这个问题。你那一块怎么规划？

　　蔡先生：我们那一块基本符合专家说的，有大有小。小的可能4.6米，大到9米，要再大就18米，我们是框架结构爱怎么隔就怎么隔。我作为一个商业老人，我比在座的专家不同的就是我经历发展期、到竞争期、到成熟期的阶段。所以我常常劝年轻人你一定拼命借钱也得买房子，如果你有能力买办公楼，办公楼要看地段，看上商业。比如我们郑州有一个专门的IT产业，楼上的办公楼可能就跟IT产业有关。你办公厅的房租就非常好，我零售业去肯定受不了，如果你要送火车站方便的办公楼给我，我也肯定不要，因为它是批发市场。所以完全是行业做决定。像我们教授说的，你楼下是百货，那么楼上一定是高档的住宅，如果改成批发，房租真的要跌，房租跌表示房价一定跌，因为商业地产是以房租推算出它的价值的。

　　所以我提到步行街，步行街当然不是一般可以，按照现在中国一般所有资产可能会集中在30%里面，拥有70%的资产。其中20%你就是去拼。

　　主持人：我记得蔡先生每次见我的时候都说，一定要做商业，不要再干这一行了。

　　蔡先生：我们不谈做什么，你一定要买房，哪怕你是白领？，先要买房。我们刚刚教授也说的很好，你现在是要商业先进？还是商务先进？这就很难。但随着我们政府的要求，我相信我们今天的房地产市场，包括丹尼斯，明年年底我们可能要开进，我们真正担心的问题是怎么做生意？但是，也一定要做，我相信在我们焦作那么难的地方，我们也能做，步行街只要我们一进入，但不一定是全部，所以它一定会带来所谓的商务。你现在有人气，你没有商业你就没有人气，事实上我们的政府很为难，它一边要有压力，一边要能理解商业。所以我认为今天这个论坛，我个人对CBD是充满着期待的，而且也非常有信心的。

　　主持人：我今天借着这个场合，给蔡先生两个奉劝，一个要做商业，一个要投资地产。我准备以后在您那儿买一个最小的铺面。我不知道其他的开发商在不在，宏信的有没有，介绍一下宏信的投资情况吧？

　　宏信：宏信我今天是代理，情况不是很了解，不过我先讲几句，然后请我们其他几位讲讲。因为刚才我听的非常开心，我本身是绿叶的，他是红花？宏信的情况刚才丹尼斯那么有信心，所以我就不多说，但是我只讲一点，因为我在外面也是各地跑的，就没有见到像CBD这样一个地方，有水的地方，这么好的，而且再说那里有一个房子叫什么？我没有见过这么好的地段，这个地段和我没有关系，我现在有一个小楼盘。我是台湾居民，和蔡先生是同乡。

　　主持人：您对郑东新区的建设，整个从外巨人的眼光觉得定位没问题？

　　宏信：我对建筑不内行，但是从我个人来讲，我在世界上什么意大利、荷兰、美国、英国这些都去过，没有见到有这么一个地方，为什么呢？在上午的时候给他们做过交谈，因为这是一个新生地，这个新生地有点像澳洲的首府刊布拉，那个不错，完全新建的，老城都没有这么漂亮，所有漂亮是古代的，以前那种美，真正现代的建筑能够规划这么好的，没有一个地方抵得上郑东新区。

　　主持人：所以两位先生真的应该多留一天看看我们的新区。现在我们请王总给我们介绍，他更了解。

　　王总：还是讲一讲随着郑东新区三年出形象、五年初规模，目前来讲，郑东新区在商业地产当中，特别是CBD步行街的建设，已经成为重中之重了，这个过程当中，我们宏信CBD东环步行街现在已经全面开工，正在加紧施工，有望三个月有50%以上的主体会峰顶。明年年底咱们郑州市民有望去逛CBD东环步行街。那个时候，CBD东环步行街一定会成为一个聚人气、商气、财气、引领郑东新区商业的独一无二的步行街。

　　主持人：谢谢，我们论坛对话也接近尾声了。最后是不是请我们来自北京的，三位专家对我们郑州商业步行街，特别是郑东新区的商业步行街的未来有一个什么样的简短的希望，或者是一个实际的建议。

　　先从韩先生开始，也算是参加我们论坛的结束语。

　　韩健徽：郑东CBD步行街，我有五个方面的建议，作为投资者来讲，也是他们投资商业地产要考虑的最基本的方面：

　　第一、区位条件。因为郑东新区CBD区位条件应该说是非常优越的，而且也是不可复制的，至少在20年之内，郑州不会出现第二个这样的CBD。

　　第二、定位。从整体的规划情况，包括商业步行街整体的定位，我认为也是比较科学的、比较合理的。当然在具体操作方面确实还有很多工作去做。最后不是你说了算，也不是我说了算，而是市场说了算。

　　第三、运营管理。运营管理，一个商业地产项目和住宅是不一样的，住宅项目可能从某种意义上来讲是一次性的产品，把它卖掉以后基本上交易过程就结束了，当然后期可能有物业管理。但是商业地产不一样，你运营不好，是会有生老病死的，可能养的非常好，也可能出问题。所以要看项目的运营。我们四个开发商，这种模式也挺特殊，因为在一个圈里，一个闭合圈，想分开都分不开，特别是这四家，每家怎么去管去运营？这四家联手怎么管？怎么运营？

　　第四、要看它的招商。作为投资者和经营者，要看整个步行街未来的招商，不管是预期形式还是现状到底如何？可能也是判断它的价值的体现。

　　第五、升值潜力。因为这几年伴随着国内商业地产的发展，跟以往传统做零售不一样，以前做零售就是为了降低进货成本，降低费用率，提高毛利率、提高利润率，就是单纯的做商业，这几年做商业地产有双层含义在里面，有投资的成份，也有经营的成份。

　　所以从这五个方面去考量，如果我们判断的结果，一个商业地产项目，具有这五个好的要素，这个项目就是值得投资、值得经营的。

　　易宪容：我希望郑东新区CBD在政府的主导下，在开发商的努力下，为郑州市提供一个商业标志，为郑州市的居民提供休闲、购物、旅游的好的场所。

　　主持人：易先生刚才说到旅游，其实我们郑东新区的确是城市观光游的好项目，每年有上百万的人去旅游。另外也希望易先生参加我们论坛之后，改变一下您的投资观念，除了投资你的外汇之外，其实拿着钱投到我们地产，肯定能升值。

　　王主任。

　　王珏林：这么好的城市，这么好的地块，就希望做出品质，做出郑州的王府井，郑州的上海滩。

　　主持人：谢谢王主任。最后梁总，来自我们政府部门，也参加我们这个论坛，最后也做一结束语吧。

　　梁远森：东区这几年的发展，目前建成达到50平方公里，东区的规划应该是高标准的规划，高起点的规划，高标准建设，高水平管理，东区目前已经是花园式的城市，我们目前还在建，在花园中建设城市，政府有信心，也有这个责任，跟开发商还有使用者一起把东区建设好、经营好、管理好。

　　主持人：谢谢大家，最后让我们热烈的掌声送给我们来自北京的三位专家，也真的希望我们东环步行街能够昂首河南。谢谢各位。

　　主持人：各位现场的朋友，通过大家热烈的掌声以及脸上流露出的表情，我们都能够感觉出今天的郑东新区CBD商业地产高峰论坛举办的非常成功，通过各位专家的思想碰撞，CBD的发展脉络已经有了清楚的梳理，大家也提出了指导和建议，党和政府对房地产的调控方向，我们也有了初步的把握，通过这次论坛，商业地产的定位也将更加准确，郑东新区CBD发展会越来越快，郑州的商业地产会将会享誉全国，感谢各位参加这次“郑东新区CBD商业地产高峰论坛”谢谢各位。今天我们的论坛到此结束了，散会。