主题：“活”起来，厦门明发商业广场还有多少希望？

海峡财经导报

　　近日，有消息称，厦门明发商业广场已经开始组建新的管理团队，并有意聘请知名管理公司担任顾问。这是明发集团首次就目前存在的种种问题高调回应外界。

　　本报曾于2007年1月25日刊登了《厦门明发广场商铺纠纷考问开发商智慧》一文，报道了厦门明发商业广场17户商家状告业主，要求业主解除租赁合同，退还已付租金和押金的事件。当时，这个超大规模的顶级旅游商场存在诸多问题，如消防验收未通过，各种硬件设施不完备等，导致整个项目入驻率远低于50%，迟迟无法运作起来。

　　如今明发方面似乎已经开始有所动作，包括举办购物节、成立新的经营管理公司等。但业主和商户们还是提不起精神来。“不管怎样，当务之急是挽回我们的损失”，原明发商业广场业主联盟的有关人士这样表示。

　　迟来的“作为”

　　2007年10月初，在距离明发商业广场宣布主力店A区店面全部开业的10个月之后，位于广场中庭的立新摩天轮第一次开始转动，稍稍打破了冷清的气氛。不久，欢乐KTV也宣布将入驻明发。明发商业广场似乎开始“动”起来了。

　　明发方面表示，造成目前商户入驻率低、项目运作困难的原因在于没有一个统一的“大管家”。明发商业广场的开发商是明发集团和宝龙集团，但此前进行销售、招商以及负责物业管理的分别是豪斯房产、德润行和侨乐物业。这导致商户、业主之间的利益难以协调，各方面的商业资源也难以有效整合。

　　“世贸商城、SM城市广场运行的成功，与其拥有良好的商业管理团队息息相关。明发集团目前正打算解决这个核心问题。”明发集团的总经理助理王海松表示，接下来，明发商业广场的招商、物业、运营三大块功能将整合起来，成立新的经营管理公司。目前他们已经开始广泛招聘人才。同时，明发还将寻找专业的商业顾问，目前已经与三家知名企业进行了洽谈。

　　新成立的经营管理公司经理钟云翔表示，现在他们主要是针对小业主做一些调研，以更好地开展下一步的工作，他表示，重新树立起业主和商家的信心是他们目前首要的工作。然而，当记者问及具体措施时，对方却没有明确回复。

　　眼下，新的经营管理团队开始有所作为。据悉，最近明发集团出资2000万元举办“明发购物节”，声称只要当天累计消费满200元，就可凭收银小票领取抽奖券。此外，明发集团还给予所有未售店面“免租金半年，其后第一年、第二年、第三年，分别按售价的4%、5%、8%的年回报计算租金”的优惠，并积极酝酿基于银联pos机的“全场统一购物卡”。

　　业主、商家信心不再

　　然而，相对于明发的乐观，业主和商家们却已经失去信心。

　　回望明发交房一年多以来的表现，开发商的“无为”一直被业主和商家所诟病。在重重压力之下，明发集团才于2007年5月，即距离首批交房9个月之后，推出了“4＋2”租金优惠方案，即要求业主让步，免去商家4个月的租金，明发集团再额外补贴商家两个月租金。这一举措最终没有得到商家的认可。有业内人士指出：“六个月的免租期依然无法吸引商家进场，因为明发混乱的管理让商家和业主彻底失去信心。”

　　从2006年底至今的一年多时间里，没有任何租金收入的业主，除了要应对商家解除合同的诉讼之外，还需要负担银行沉重的月供，不少业主因无力支付每月高达万元的按揭款而停止还贷。

　　一位业主向记者讲述了自己的遭遇：“停止还贷后，明发打电话来要求尽快还贷，否则就算是违约。银行也三天两头打电话来催，说如果不还贷，就将店面拍卖。这大大影响了我的个人信誉，以后很难再向银行贷款。”这位业主几次向明发的总经理黄庆祝要求退房，但负责财务的徐主任却表示，交了锁匙就不能退房。“我现在是退也退不成，原价卖也卖不掉，租又租不出去，还贷又没钱。”该业主叫苦连天。

　　据业主们介绍，目前明发商业广场店铺的招商已经成为最大的难题。但招商部的经理吴晓梅对此不置可否，只是表示不方便透露目前的招商情况。

　　“商家现在是出多，进少。”一位马姓业主告诉记者，目前，明发商业广场内的小商户只剩下不到百来户。“现在整个厦门都知道这里不行，我们唯一能做就是讨要一定的补偿。”明发业主吴先生对记者说。

　　据悉，目前明发商业广场已经有180多户业主向法院提出诉讼请求，并已在本月中旬被法院受理。虽然比起购买店铺的上百万元资金投入，他们所能得到的索赔只有几万元而已，但多少也可以补偿业主这一年多来的租金损失。

　　与广场内商铺稀少的冷清景象相比，明发商业广场家乐福超市的入口处却热闹得很，各种摊贩占满过道。其中一位摊主告诉记者，他们都是明发商业广场的商家，由于广场没有人气，尽管店面已经装修好，他们还是不敢进场。

　　“我已经在此摆摊近一年了。因为里面的店铺根本没生意，在这里还能勉强靠家乐福的人气做一些生意糊口。现在我们每个月只要支付一定的物业管理费就可以在这里摆摊。”刘女士告诉记者，在此摆摊的名额非常有限，商家们要排队才能轮上。

　　突围不只是时间问题

　　“商业地产的经营管理并不是简单的搞几次活动，招几个世界500强企业入驻就可以了。从前期规划到后期运作，经营者都必须用市场化的方式来进行专业操作。住宅房产项目一旦业主入住就万事大吉，而商业房产则会有一个调整期，如果在运作之后发现整体的定位不对，要立刻进行调整，那就需要由专业的经营管理公司来做。”厦门某经营管理公司一位负责人表示。

　　明发商业广场号称东南亚第一shopping mall，面积超过40万平方米，集旅游、购物、休闲、餐饮等多种功能为一体。但体量如此巨大的商业广场能否走中高端路线，至今还存在争议。一位业内人士表示，目前在国内如此大型的shop-ping mall还尚无成功的先例。而从租金水平来看，明发商业广场招商部定出的价位，已经与成熟商圈相当。

　　“每个Mall都有一段培育期，等到明年明发的商家入驻增多，周围的交通有效改善时，明发商业广场便有望全面突围。”明发集团的总经理助理王海松对明发广场的未来很有信心。

　　然而，在原业主联盟的负责人看来，能否突围，并不只是时间问题：“现在大家都对明发失去了信心，招商的难度很大。下一步要怎么走，我们也很迷惑，一些业主甚至提议组织业主自己进场，先提升人气。但目前我们的当务之急是先向不良开发商讨回自己的损失。”