主题：沪购物中心物业租金升势难止

李丽 每日经济新闻

　　上海作为重要的区域商业中心，其本地居民持续增长的购买力，以及不断流入的境内外高端客户人群，令境内外一线零售商品牌加紧其在本地市场的拓展步伐，也使得上海购物中心物业市场需求保持了强劲的态势。来自国际五大行之一的高力国际的最新研究报告显示，由于市场对市区购物中心物业的需求强劲，加之近期市场供应量不大，整体市场空置率持续下降，第三季度末达到3.3%，比去年同期下降7.4个百分点，较半年前下降2.8个百分点。

传统商圈租赁需求保持旺盛

　　从具体个案来看，国际连锁服饰品牌H&M，今年以来陆续在上海市区购物中心内开出3家分店，共租赁约6400平方米营业面积，需求增长十分明显。

从区域情况来看，传统商圈租赁需求继续保持旺盛，徐汇、卢湾、静安、黄浦与浦东的出租率保持在较高水平，基本超过95%；而长宁空置率虽然达到7%，但相对于半年前下降了14个百分点。第三季度，传统区域空置率跌至2.5%，比去年同期下降8个百分点。

与此同时，新兴区域的强劲需求依然值得关注，市场空置率比去年同期大幅下降了24.2个百分点，仅为5.8%，高力国际认为，随着区域人口消费拉动及零售商地区渗透的双重作用，未来租赁形势依然向好。

底层租金同比大幅上扬14.8%

　　根据高力国际今年第三季度统计数据，目前上海购物中心市场底层租金达到每月每平方米128.0美元，较去年同期大幅上扬14.8%，相比于半年前亦增长了6.1%。

二层平均租金达到每月每平方米83.1美元，比半年之前上涨5.6%，比去年同期上涨15.5%。总体来看，由于市场对于市区购物中心物业的需求增强，租金增长幅度有所提高。

分区域来看，卢湾区购物中心底层租金仍保持全市最高水平，为每月每平方米153美元；静安、黄浦、徐汇紧随其后，分别达到每月每平方米145～131美元。新兴区域购物中心租金因基数较低所以增速相对较快，比半年前增长了13.9%；传统区域较半年前增长5.3%。高力国际预计，目前开设在新型商业区域位置的购物中心，经过一段时间的运营，其租金上升潜力依然较大。

明年供应充裕无碍租金升势

　　高力国际对上海零售物业市场租金收益率的调查显示，零售物业市场平均毛租金收益率为7.9%，较去年同期下降了约0.3个百分点，反映出资产价格高企以及资本流动性充裕的背景下，租金收益率不断下调的趋势。

因部分商用物业工程延期，本年总体供应量比预期有所减少，约为25.6万平方米，而预计年内还将有6万余平米的商场面积竣工交付。2008年市场供应相对比较充裕，将达到65.6万平方米，其中传统商业区和新兴商业区分别占总量的33%和67%。

由于明年市场供应较为充足，加上一些物业继续实施业态调整以便适应日渐激烈的市场竞争，高力国际预计，明年市场空置率会有所提高，大约将位于5%～6%的区间水平，其中传统区域约为4%左右，新兴区域约为8%左右。但是一线品牌依然会加快其拓展业务的步伐，特别是服装、餐饮以及高档品牌，将继续锁定优质客户聚集区，寻找合适的租赁单元。

即使2008年市场空置率有所上调，但是在经济持续稳健发展以及居民可支配收入快速增长的有利推动下，明年租金形势依然乐观。高力国际认为，由于市中心顶级地段的商业设施依然稀缺，因此未来其租金水平将保持上升趋势。而新兴区域商业环境的不断成熟使得未来租金的成长空间较大。综合来看，预计明年整体市场租金增长将达到10%～12%，其中传统区域增速将略高于新兴区域。