主题：国际品牌助涨上海购物中心行业发展

　　第三季度，上海中高档商业物业租金基本持稳。来自戴德梁行商铺部的最新报告显示：供应方面，第三季度五大商圈内没有新增供应上市，但包括浦东 陆家嘴 (行情 股吧)在内的部分项目进行局部品牌调整，带来部分调整性供应。

　　其中，具有代表性的项目是华润时代广场定位正在进行改变，戴德梁行商铺部董事韦泽铭表示，华润时代广场希望做成比较高档的购物中心。“其策略性的目的在于，目前陆家嘴缺少高档氛围的消费场所，华润时代广场因此有意转型。下一步如果有机会，他们应该也会把高档的餐饮引进来。此前，华润时代广场定位比较尴尬，没有找准针对的具体消费群，而其周边的商场定位都非常清楚，这次他们重新明晰定位，希望浦东的人能够停留下来买东西。”

　　此外，美美百货搬迁至大上海时代广场，接替去年退出上海的连卡佛，并于９月份开始试营业。

　　“就目前已经完成的业态调整来看，正大广场和龙之梦的做法比较相似，也很成功。他们把潮流的品牌引进了上海，ＺＡＲＡ、Ｃ＆Ａ、Ｈ＆Ｍ、ＮＯＶＯ这些牌子与传统品牌占有１００－３００平方米的店铺不同，他们的店铺面积一般是１０００－４０００平方米。如此大的面积要求，让很多商场没有能力提供。事实上，在日本乃至整个亚洲范围内，都没有这么多的面积来提供给这么多品牌，而这正好是正大广场和龙之梦的机会。以龙之梦为例，此前因为缺乏主力店，主要消费群是附近的居民，而当这些品牌店开张后，带动了年轻人过去，现在消费年龄段明显下降。”韦泽铭表示。商圈发展寻求新途径

　　虽然传统的五大商圈早已形成，但是上海的商业发展依然在寻求新的突破。

　　韦泽铭指出：“其中无限度广场的开业对市场影响很大，它告诉开发商要做有创意的商业，开发商需要自己参与管理、营销，并且让消费者了解到这些。无限度在很多细节上都有创意，比如门口时光隧道、店面设计比较醒目、餐饮方面错层等，这启迪了很多开发商。”

　　目前，无限度首层租金最高达到近４美元／天／平方米，“其餐饮方面承租能力比较高，营业时间比一般的餐饮也更晚。其大股东摩根士丹利采取成熟的固定租金混合营业额提成的模式收租，也比国内开发商的做法更双赢。”韦泽铭表示。

　　后续项目将陆续推出

　　随着上海经济的发展，越来越多的国际消费品牌和国内一线品牌进驻上海或增加门店数量。ＤＴＺ戴德梁行商铺部报告显示，总体而言，第四季度商铺市场将延续第三季度发展态势，市场继续走强。同时，随着新增项目不断推出，浦东的入住率将有一个持续的波动过程，并且与浦西成熟地段相比将会偏低。

　　“从近期来看，南京西路８１９号，近石门一路将会推出一个面积为２万多平方米名为‘长春藤’的商业项目，定位将会比‘梅恒泰’更年轻，鸿翔百货及中创大厦的业态也将调整。”韦泽铭透露：“今后两年内，中心城区商圈将出现一些新的供应，比如嘉里二期、越洋广场、九龙仓、南京西路１７８８号地块等项目。”

　　此外，新鸿基去年拿下的原襄阳路市场地块、新天地三期、南京东路东海商都将在２００８－２００９年陆续推出。恒基地产拿下的南京东路１５５地块、 苏宁电器(行情 股吧)今年８月份刚刚拿下的南京东路１６３地块、外滩源等项目也将于２００９－２０１０年建成。

　　“值得关注的是，两年以后陆家嘴地区会推出一个超五星的购物中心，其定位是做浦东最高档的国际品牌购物中心，将会对市场以及布局产生比较大的影响。”韦泽铭分析。