N本报记者 李宁文/图
近日，福州群升国际又传捷报：签约东百，共营二期项目；总建筑面积28万平方米的君临天华商业步行街也即将面世。
就在台江这两大新的重量级商业项目上马之时，近在咫尺的另一个商业项目，宝龙商业广场却遭遇了一场商家关门风波。
一个是意气风发，一个是黯然失意，台江商圈的商业项目为何会呈现几家欢喜几家愁的现状？未来台江商圈的发展状况会否乐观？对此，业界又是如何看待的呢？专家认为是否可行呢？
新项目
新模式新定位
一个商圈，两大项目同时上马，在福州的商业史上并不多见，一时令众人关注。但更令人关注的是，它们改变了原来福州商业项目消费定位模糊、主力店不足的经营模式。
据悉，总建筑面积28万平方米的君临天华即将面世，该项目将打造成一个集中国特色的龙形步行街，集商务、旅游、休闲、购物、娱乐、居住为一体的现代商业中心。同时，群升国际二期也刚刚和东百达成了合作共识，整个项目将融合购物、居住、娱乐、餐饮、休闲、文化等多重功能为一体，整体构建45万平方米的福州新世纪“中心之城，心中之城”。
这两大商业项目不仅大大提升了台江的商业定位，更重要的是，它们引入了目前商业项目最重要的操作模式，以主力店带动整个项目的运营。一位商业地产专业人士评价说，这两个新项目是充分吸取了福州以往商业地产模式之误。他说，台江商圈的发展一直是一波三折，2004年前后，中亭街环宇百货、闽台书城的暗淡撤离，中亭街遭遇困境，而今，宝龙又遇难关，究其原因大部是因为这些项目的定位不合理所致。他说，如今中亭街能摆脱初期生意冷清的局面，人气大振，25万平方米的商场招商已完成95%，完全取代东街口成为福州新的家电核心商圈。其主要原因是，国美、永乐、苏宁、宏图三胞等家电大卖场作为主力店，并迅速确立了批发集散地的商业地位。一位大品牌企业公司老总对中亭街的成功发展评价说，“大商城是需要大卖场的压轴”。相比起中亭街的做法，而今的君临天华和群升国际不仅借鉴了中亭街崛起的经验，大手笔进一步改造、提升，同时还辅助了强势营销，因此这两大商业项目的发展将会更进一步。
大商圈
大人流大生意
“我们在项目上马前，对台江商圈做了科学、缜密、全面的分析，认为该商圈的人流量完全可以支撑起项目的正常运转，对此我们非常有信心。”君临天华项目负责人说。
“随着城市东扩南进西拓，台江成为城市中枢，其区位含金量高、商圈辐射面大，发展空间十分巨大。”福州规划部门一专家表示。首先，台江区域是一个有2000多年历史的商埠区，曾经创造过繁华盛景。台江商圈中最繁华热闹的中心就在中亭街和元洪购物广场之间的沿江带，至今仍然是商圈中不可或缺的部分，其商业辐射力不仅覆盖台江、福州市其他县市区，而且影响到周边其他地区的县市，是福州乃至福建省的一个商贸中心区。这是其启动的最基础优势。
其次，福州市政府提出的“东扩南进”城市发展战略中，台江无疑成为连接东西南北的中枢。目前沿江高尚住宅区已渐趋成熟，融侨锦江、碧水芳洲、江岸名都、元洪锦江、君临闽江、世茂外滩花园、心家泊等知名楼盘由西向东各展风姿。到2010年，福州市区人口将达到200万人，而闽江沿岸10公里内将有50万人在此生活居住，“与2000年中亭街开街的局面不同的是，现在台江两岸开发的楼盘是福州最高档的楼盘，它所带来的消费群体也一定是崇尚高端消费的有品位的群体。他们需要购物、需要娱乐，需要有一个符合他们身份的高档的消费场所，需要一个拥有较好管理体制和服务的购物环境。这就为台江商圈的形成奠定了很雄厚的消费群体基础。”对台江商业进行过深入调研的华辰地产领头人魏传瑞曾这样告诉记者。也许正是基于这种认识，华辰才大手笔在这里开发“君临天华”。
破难题
求复兴谋发展
既然有人气，为何没生意呢？据悉，“君临天华”商业步行街一层近百间独立临街店面；其地处台江商圈的中心，素负“黄金宝地”之盛名。
虽然台江商圈人气足，新商业项目又能吸取过往教训，引入先进运营模式，但是也有业内人士指出，对于谋求复兴的台江商圈来说，仍有两个在发展中需要破解的问题。
问题一：众多商铺如何消化？据了解，改造后的台江几条老街都将被打造成新型商业街，将产生大量的商铺，那么如此多的商铺该如何消化呢？
统计数据显示，福州人均商铺占有面积近2平方米，超过了香港、深圳等城市的人均商铺占有面积。由于商铺众多，大量空置在所难免，因此商铺的市场培育期会变长，如被誉为东亚第一室内步行街的中亭街，在很长一段时间内，商铺空置率超过了60%，经过5年的市场培育，中亭街才走出了商户寥落的尴尬境地。
目前台江商圈内新落成的福泰数码广场、古街靓丽岛的大量商铺已开始招商，而君临天华等即将落成的商业项目还将推出大量的商铺，当横街改造项目与茶亭街改造项目相继完成时，一个商铺放量高峰又将到来，如此大量的商铺市场能够消化吗？
问题二：如何解决档次低、规划差的痼疾？台江商圈一度繁华，曾引领过福州商业的发展潮流，三大老街更是福州旧时商业的集中地，但在发展中，台江商圈逐渐成为低档商品横行的市场。在中亭街，不少店面依旧以批发为主，档次并不高，“跳楼大甩卖”的标语和口号也不少见，这些都很容易让消费者认为台江商圈整体档次低下。此外，缺少规划一直是台江商圈档次不高的症结所在，当年的中亭街是个例子，今天的宝龙也是个警示，多次更改规划设计，必将对经营带来影响。
可以说，这几个悬在人们心头的疑问破解之时，就是台江商圈真正复兴之日。
