如何规避商业设计风险论坛-加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志博士主持

主持人：我叫饶及人，美国龙安建筑规划涉及顾问有限公司总裁，今天很荣幸主持第一场的活动，今天的活动非常的大，因为我们是一个露天的活动，不是一个封闭式的环境，所以在音响等方面是非常很艰难，今天我们的设计师能够参加住交会是一个非常重要的活动，房地产开发商在这个行业里面靠这个设计师的灵感和构想创造他的产品。

    我在这里特别感谢Lagoo中国网、建筑英才网全天候的一个报告，今天的议程我给大家介绍一下，待会有几个论坛，一会有如何规避规避商业设计风险，由加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表主持。参会的嘉宾，有曹雷博士，是美国龙安建筑规划设计顾问有限公司副总经理，总规划师，有高栋，上海三益建筑设计有限公司院长，还有黄向明先生，是上海天华建筑设计有限公司的总设计师。中国五合有限公司区域董事，黄馨谚先生，澳大利亚五合国际（中国）有限公司区域董事，还有陈劲，万生景观设计咨询（上海）有限公司总裁、原易道中国区总经理。还有黄向明，上海天华建筑设计有限公司总建筑师。

  在这里就说这个时间上面，因为时间上面受到影响，还没有办法进入情况，所以有些，今天早上很抱歉，延误半个小时开幕，在这里我预祝今天的活动能够成功，希望在座的人员能够多多地参与我们的论坛。一方面观摩，一方面也能够发表个人的看法，设计师这个行业是一个弱势的逐群，我们的声音是很响亮，但是我们的声音不受重视，我们的构思决定着胜败，所以我们很希望通过类似的活动，使设计师在我们房地产开发建筑里面有发言的机会，也希望我们的设计师支持我们的人员，使我们成为一个重要的旗帜，所以在这里不浪费大家的时间，我把后面的讲座交给高志博士，他非常年轻，但是非常老成，所以在这里热烈请出高志先生。

    高志：我今天非常高兴，有人说一个50岁的老头很年轻，今天我们真得拿出学术的劲，在这个非常嘈杂环境里，能够耐得住性子，今天都是业内人士，来谈一下我们真心关注的问题，下面我们有请北京易兰李元先生，上海三益建筑设计院院长高栋先生，上海天华总设计师黄向明先生入座。曹雷曹总。是不是你们先自我介绍一下。

    曹雷：我是美国龙安的副总理和规划师，我在美国拿的规划博士。非常高兴今天能有机会跟咱们业内的人士交流和分享关于在这方面的一些心得，谢谢大家能够参加这样一个，条件不太好，但却是比较精致的论坛，谢谢大家！
   
    高栋：大家好，我叫高栋。三益总公司是开发三益地产和运营的。今天有机会能跟大家分享三益心得，非常高兴，谢谢大家。
    黄向明：我是上海天华的总建设师，叫黄向明，相比刚才两位，我们的设计经验没有他们那么，我们也做了一些商业项目，我很高兴能有这个机会跟他们一起，跟各位探讨，谢谢！
    高志：这样，今天给我们的题目是：如何规避商业设计的风险，其实这个话题是一个老话题，也就是现在随着改革开放我们国家现在每年整个的商业和住宅建筑，将近20亿的平方米，平均住宅，商品住宅，已经逼近10亿大关，也就是随着房地产的发展，现在商业届越来越提到一个重要的议事日程上，目前我们看，过去中国的城市是有城无市，也就是城市的一半，就是市的部分，是被人们所忽略，现在随着城市建设，住宅的建设量越来越大，有关市的内容，有关城市核心的越来越密集，可是现在我发现，很多步行街，盖的时候，建设的时候，红红火火，但是用不了多久就衰落了，那么我想请教一下各位，看看你们三个谁先来发言，为什么会出现这种现象，或者出现这种现象主要原因是什么？谁先说，首先请高院长。
    高栋：其实今天这个话题，如何来规避商业风险，我们之前做了很多商业，其实在我看来，商业的风险应该分三类：第一类比如说我们在商业开发的过程中，规模的控制是很大的一个风险，很多商业不是招商不利，是因为规模太大，是不足以支撑本地的增长，这样的商业不管怎么做，都是死。
    第二开发决策，商业怎么讲，是一个间接的过程，不可能一蹴而就，开发控制不利，往往会导致商业的不利。
    第三，我说的是大风险，第三产品定位，产品定位是商业很头疼的东西，商业的类型非常多，我们需要什么样的产品，这样的产品有什么配制？比例是多少？如何我来组成，这些是造成商业风险的一个原因，这三大原因里面，第二类商业规避风险里面有中风险，中风险是什么？比如说在商业地产和服务产业链里面，在一个模式当中，由于这个产业链当中，它一个匹配，不匹配，这里就说有招商，有设计，这个组合性不强，往往会导致一个很大的风险。
    第二招商不利肯定会带来很大的风险，这是中风险，再一个我们认为小风险。招商如果顺利进行，事实上我觉得这才是，我们涉及到风险的。涉及里面有很多的险，包括设计原则，功能性、技术性，都会造成很大的风险。在我感觉，光谈设计对商业的风险不全面，因为带来商业的风险很大，设计只是一个很小的部分。
    黄向明：那我就接着高院长谈话，我是非常赞成高院长的观点，因为刚才来的时候，我们在旁边等的时候，交换了一下意见，我们觉得今天的题目，商业地产的风险，与其说设计，不如说在前期的定位、设计，招商，刚才讲的几个，对商业地产成功与否，至关重要的因素，设计不好，也有可能造成失败，这几个成分与前面几个比起来没有那么多。
  由于策划中心的变化，由于没有找到商家，或者说商家的要求不一样，变了，定位变了，我们的设计过程老是在反复改变，包括平面的功能，包括功能的功能等一直在改变，这个我觉得对我们设计师来讲，都要放在前期招商的一个规划。
    曹雷：刚才两位做一个精辟的发言，我觉得他们说的非常赞同，这里，因为我是规划师，我比他们更多的从规划的层面去讲这个事，其实在规划之前，先完成一个步骤，就是说它的策划，我想今天在座的，在这么恶劣的条件下能够坐得下来。我想策划是成功的一个最基本的因素，如果没有一个良好的策略，到后期肯定是难做的，包括在规划层面更难做，当然策划好了，是不是说这个项目就成功了，我只能说成功了一部分，下一步就是落实的一个层面，那么就是说只是一个策略。
    规划落实，就是落在实处，甚至说落在层面上，这个我想，主要从三个层面来考虑这个问题。
    第一个层面是定位问题，我们大家很清楚，一个城市有城市的定位，一个分区有一个分区的定位，落实到一个商业地产，商业中心的一个定位，这个定位究竟是商业中心，还是CBD呢，还是什么东西呢？这个当然策划有一定的指导性的概念。仅仅有这些还不足，所以你要准确的把它定位好。
    第二个层面我想就是说业态，你的业态考虑，跟什么组合在一起发展好，还是把它分开发展好，打碎了，这个也是非常关键的。在过去城市的商业核心也好，都遇到这个。我举个具体的例子，其实在国外也有一个问题，这个问题也比较突出，曾经有过这样的例子，我就不直接举例子了，把商业旧城改造，结合商业中心一起做，做完以后，发现很难把它提到一个城市商业中心，没有达到，原因是多方面的。
    在商业业态和组合方面，可能出了点毛病，跟他的城市的位置产生的矛盾。这是第二层面的问题。
    第三层面才落实到，我们设计的问题，设计考虑的更多的是像我们流线的问题，交通的问题，下面一些商业的布局问题，最后才能说到建筑的运用这些都是需要考虑的。
    我想说的就是三个方面。
    高志：谢谢。我有一感觉，还是说这个环境，我觉得在如此恶劣的环境下，大家还能来认真听，我觉得确实是，大家交流学习和互相借鉴的心是非常真诚，所以我想，刚才咱们三位嘉宾，凭借他们多年的经验，也谈了一些看法，我倒觉得，这个题目是不是我理解错了，这个题目写的叫如何规避商业设计风险？我想是不是我们也错了，因为在我们所有做项目设计的人来讲，商业设计的风险是最大的，甲方不给钱的可能性最大？因为什么呢？因为商业建筑，首先它难度非常大？它的经营的难度，它的使用难度，它对设计师的要求是非常高的，也就是刚才几位，刚才高院长提到，我们首先要定位，定什么呢？首先要定规模，规模你是否定的好？第二开发的节奏是否控制好，第三个是你最后销售的档次，销售的东西是个什么标准，说得非常好，可是我还是要请教一下，就是能不能给我们具体地讲一讲，比如说像您刚才讲的所谓开发节奏，开发节奏该怎么控制？做这个百货商场，规模应该是多少，当然跟社区有关系，这个节奏应该控制在一个什么节奏。
    第三，我想再提一个问题，现在大量的都是顶商住宅，我们看很多情况下，往往是顶商卖的是现款，而底商是续款，那么怎么样解决这个？
    高栋：这个话题是非常焦点的一个话题，说这边来谈规模的话，往往开发商在做商业的时候，做规模，可能已经是规划已经确定。
    高志：政府先定下来？
    高栋：政府先定下来，政府定下来以后，并不完全代表商业就是这个需求，我们举个简单的例子，我们就讲社区商业，我们社区商业可大可小，在我们这个常规的这样一个设置里面，100万平方的社区，大概可以做到10万平方的商业所，10万平方不得了，吓死人了，照香港的标准。我们定规模的时候，能不能支撑这个规模，如果我的规模是大的，那么我这个商业的辐射力是不是在更大的范围去传播，不止百万平方，甚至三百万平方，我们要确定这个内容。
    再一个开发节奏的问题，这也是一个难题，在所有社区开发里面，大家都知道社区跟商业都是一个共赢的过程。这样可以增加城市的技能，有助于城市的活力。对这个居民来讲，对住宅的用户来讲，有这样的商业，可以很方便的，满足它日益增长的需求，但是这里面有一个什么问题，是鸡生蛋，还是蛋生鸡的问题，你是先做社区还是先做商业？在我们以往做的社区当中，你哪怕有这些量，因为你的社区开发不是一蹴而就的，它有一个很长的过程，有一个节奏，至于这个节奏是多少？要看整个社区的消费率等等，是这样一个概念，大概就是这样。
    黄向明：我觉得这个话题也是一个有意思的话题，也是真的是每天都会碰到的一个话题，就说我觉得现在的发展商，对待商业，特别是像社区商业这几年来，刚才讲的规模有多大？而且开发的社区到底是什么样的？结构是什么样？我们自己的体会是觉得，是为了包装去做的，而不是为了住宅的居民区着想，他们需要什么？到底要什么？很大程度是为了包装这个社区的形象，比如下面的咖啡馆，也许社区里面没有人喝咖啡，但是为了社区的形象，就开了，慢慢有些人做了一年，两年，就做不下去了，就换了一家，那么最后变成卖钢管了什么都有，有时候主观的想法是好，但是客观上的结果并不好。所以这个是我的一个切身体会。
    高志：其实刚才黄总说的，我也很有体会，实际上这是一个社区的产业链的问题，但是产业链呢，它有它自己的规律，不是像我们想的那样，你就是一个咖啡馆改成一个洗澡堂，你也没办法，只要不死。
    黄向明：但是就说你作为一个开发商，你如果在开发这个社区，还是真正站在住户的立场上。高端的产品来卖住宅，不管这个。这是厂商应该做的。
    高志：下面大家有什么问题没有？有什么问题要问吗？
   提问1：我想请教一下三位教授，就是说在商业规划，现在尤其在大型住宅区里面，那么在这里面，这个规划的这样一个，就是说，往往会存在一个什么问题，往往包括现在的市场要求，开发商的要求，比如说某一个区域，这个应该说从总体的功能上面来讲，它是对于整个居住区一个最好线，肯定是有蛮大的影响，有蛮大的问题，在这样一个，往往出现这样一个问题的情况下，我想问一个问题，就是说，我们在，应该说大型的居住区吧，我们应该考虑得，在这个方面，我们规划的一些所谓的规避，我想请教一下几位教授，能给更多的一些指导。谢谢各位教授！
    高志：谢谢。哪位教授回答。曹教授。
    曹雷：首先声明，我当过大学老师，但是不是什么教授，这个问题，尤其住宅区的规划上，是特别重要的问题，为什么这么好，特别是打碎了，大型的住宅区打碎了，放在各个住宅区，各个方面好呢？还是集中设置呢这个很难一概而论，这个需要你当地的场地情况，当地的文化，当地的走向，还有地形，一般来说，在大城市里面，一般需要商业，要考虑商业的发展，一般还要考虑对外，可能会比较统一，有一部分是考虑对外的，更多的对你说的问题，可能会存在这个问题，我也注意到，有些住宅小区，有些规划的位置不是特别理想，每栋楼，原来的下面那层里头，是自发的，不是当初设计的，就会出现小超市，这是什么原因呢？就是因为当初在考虑规划时候，对于社区居民的一些最基本的商业需求的，可能最多的是考虑到商业的经营和小区的环境，这方面考虑，确实这方面问题很重要，我们在规划中，一般来说是很难做到，把所有的因素都要照顾到，你又要考虑到小区的环境，良好的环境，又要考虑到商业自身的生存，因此你必须要考虑，把这两个因素作为比较重要的因素。否则的话，你设计到这些东西，到时候也很难生存下去，更多的是要考虑，但是说起来不是那么好听，但是商业生存和小区的环境，这样才能更多的关注。
    高栋：其实我觉得，均好性的问题，比如说我们住宅均好性，有一个相类似的环境主观，商业本身，百货、超市，娱乐、科教都是商业，甚至还有酒店，办公，这些你说在一个社区里面，所谓的均好性只能用在配制上，以前讲的配套，最方便的满足客户的基本需求，比如美容美发，这也算，再比如银行，这些有一个均好性，但是作为社区商业比较散，现在不强调做底商这一块，因为底商是非常不具有，过了就过了，真正能够商业中心的话，能够形成一个自我封闭的场所，那个商业才是有活力的。当然它有一个规模控制，2万方的设计商，有一个大的规模，可能我在更大的范围内有更大的一个社区，或者一个区域性商品，所以我觉得是这样一个概念。
    高志：那么从目前我们做这些年，做了很多商业，包括与南京上海路，当时碰到最大的问题是什么？并不是南京路上其他的大型劣弊商业店的竞争，是当时上海在南京路上出现了第一家批发市场，南京路上第一家批发市场，注意这个批发市场是从一件开始批发，批发的最低限额是一件，所以当时我们正在做上海艺百，上海艺百老总对这个非常焦虑，不只他焦虑，如果南京路变成了批发市场第一街，我估计中国第一街的美誉就没有了，据说当时是政府下的令，所以你说风险在哪里？你做的那么漂亮的房子，你最后就比不过开发大棚卖粥的，劣币驱逐真币，真币比不过假币，这才是真正的危险。所以我想商业最大的风险，倒是那些成本非常低廉，生物环境不见得好，但租金很低廉，最好没租金，获得税收很好，最好没税收，保安来了就跑，所以我是想，这涉及到一个城市产业链的问题，就是我们如何在某种意义上，对他的公建的设施进行一定的准入设施，这是我的第一个观点，我觉得要有一个准入观点。
    第二一点，刚才黄总提到的，有时候为了保障，做了一些风马牛不相及的东西，但是我觉得如果站在开发商的角度上，也有它的难言之隐，因为如果在开业的时候，这是洗脚房，洗澡房就分不清楚，广州人就分不清楚。我觉得开发商有一些，它对市场的一些特殊的灵感和性质，所以我觉得是不是像高总讲的，我们是不是有市场准入的门槛和法则。您怎么看？
    曹雷：其实我觉得已经是显而易见的，在有些地段肯定是，你比如说在高档的住宅区，当然要有，比如像我们在国外做的商业中心，不是所有的都能接纳你，甚至我一个暴发户想买纽约的公园大道的房子，那是不可能的，不是所有的地段，是你都能进去的，到了我们这个地段，整个地段就不行了，你一个开洗澡房的老板到我那儿，整个楼就够呛了，肯定是有问题。这个问题可能会，我觉得政府干预完全不必要了，倒是我们可以学学美国的方式，我们社区管理这方面，商业也是这样，我们可以通过商业协会的这种，或者说是，但是我始终坚持政府干预可能有点过了，政府是不是没有时间干别的事了？
    高志：这我觉得好像有点像入党似的，有两个人介绍，或者很多人同意，我觉得这是不是有一点歧视，就是说我一个开洗脚房的就不能来这里住吗？
    黄向明：我怀疑能不能做得到，至少在房地产开发这块，还是比较高，到了开发商手里，你说有一个准入，真的是为了包装的项目，真的是为了赶快把这个钱拿回来，把这个投资拿回来，我觉得可能不见得做得到。
    高志：操作上就像给猫安一个领子，老虎就不怕了。
    高栋：刚才讲的准入的问题，刚才讲完之后，涉及到政府的规划和管理的问题，事实上南京路碰到这些批发市场存在的，定位上，再有一段时间，南京政府把它分割出售，后来就叫停了，为什么叫停？商业从本质上讲，不是分割出售的东西。第一零碎出售，第二整体出售打破上市，现在没有办法，很多受到商业开发处在初期阶段，我觉得这是另外一个话题，刚才在谈到说，我们想最终商业的形成，你不管怎么做，你开发商努力也好，不努力也好，它都会自然形成，无非时间长短的问题。但是就说其实发展商是可以去做一些工作，让我的商业社区能够按照我们设想的配制去做，为什么？因为你没有，比如说，假如发展商不去配制，不去定位的话，不同行业的租金不一样，你去看，一旦服装有税款，因为服装的定位很高，但是你在半年之内，谁撤得最快，服装最快，因为它没有成本，它上价很低，这种产业非常快，为什么我们在大多数的商业里面，看到很多的比如说中介，这些产业很高，有没有进入书店，很少，所以本身发展商要做平衡，有些区域是为了降低租金，为了这个类型过来，做配制，我觉得是有这样一个过程。
    黄向明：我再补充一下，我觉得现在，我们现在面临的这个问题，因为我们现在整个房地产开发的这个模式，我们现在社区的规模很大，又要开发住宅，又要开发商业，住宅开发商并不是商业规模的开发商，对商业运作没有很多经验，在这种前提下，产生上面讲的这些问题，如果像日本的例子，开发商的规模都很小，政府做了大量规模以后，一般开发商开发的量都很小，只是一栋二栋房子，商业有专门的房地产开发来运作，对它来讲，就会控制的比较，我们是把整个地产全部打包，这个是规划这块，规划从哪里出来，是从指标上出来，没有针对整个市场上的需求，只是政府的一个管理性质，认为这点住宅交给商业的面积，对于一个住宅开发商来讲，可能有这点面积就这点面积，它可能也没法改变，没有一个开发商能够改变这点。
    高志：谢谢！实际上黄总提到一个很重要的问题，就是我们现在很多开发商做住宅的方法去做商业，因为我们中国的开发商，实力都是比较弱，经不起前期的折腾，融资的成本非常高，如果不这样就没法坚持下去，我觉得黄总讲得很好，下面大家还有什么意见，请三位教授回答的吗？还有没有？要是没有呢？我就把话筒还给咱们曹主席，谢谢各位！
    主持人：好，谢谢高博士高志先生，这个时间掌握的很好，正好是10：45分，在这种环境下，真的是两个人谈话的时候，旁边在嘈杂的环境，都能够听得非常清楚，今天非常感谢各位嘉宾能够参与，下面我们是一个专题报告，专题报告由参与的嘉宾，高志先生做一个商业房地产模式。好在我们今天这个音响比较大生一点，报告人会非常辛苦，气氛要靠自己来掌握。所以有时候做报告的时候，要众人皆醉我独醒。
    我们论坛也是一样，我们这里的设备，准备调制设备的时候，我们把今天下午的议程也给大家汇报一下。下半场由乔磊博士主持。
    13：30-13：50是高感性度对应高工作度—建筑师应对房地产高速发展的策略，是由黄向明讲解。
    14：00-14：20由加拿大KFS国际建筑师事务所总经理首席设计师，傅国华为大家做设计创造价值报告。
    14：30-14：50由汉森国际伯盛设计集团总裁盛宇宏做筑建卓越人生的报告。
    15：00-15：20由中国建筑设计研究院副总建筑师，说城市文化的传承与建筑师的历史责任。
    16：30-16：20由（加拿大）德国际建筑顾问有限公司董事建筑师杜昀说魅力城市源与魅力城市。