消费者偏爱西单打折促销
“昨晚在西单看见，在原来西单电子科技广场的位置上，有一座超大的商场亮起了很有造型感的霓虹灯，是不是大悦城啊？它外面的围挡上写着“12月28日期待”，正好赶上圣诞节呢！它应该也会像中友和君太那样打折促销吧？开业那天我一定要去看看！”在北京某知名文化公司任部门经理的徐梦露在电话里对记者说道。
一向喜欢在西单购物的徐小姐是北京时尚一族的代表，用她自己的话说，是标准的时尚先锋，对时尚敏感的触觉不仅让她成为西单大街上众多美女中的一个，也成为同事和朋友中的时尚风向标。
“其实从新街口的新华百货开业以来，我已经很少从北二环再来西单买东西了，但是最近西单好像发生了挺大的变化，先是君太百货在开业两年后就对内部进行了装修，后来中友也进行了调整，现在西单大悦城就要开业了，而传说已久的美晟国际广场也要在明年开张，所以我对西单的兴趣又回来了，毕竟这里是我从小就最喜欢的‘购物中心’！”
“同时2007年这一年以来，包括西单商场、西单购物中心都进行了大规模的整改，如今在这两个被同事开玩笑叫作‘妈妈店’的商场里也能买到ONLY、E·LAND等年轻品牌，以及宝姿、鳄鱼这样的高端品牌，再加上这两家商场原有的运动主力店的优势，现在的西单可是越来越时尚、越来越高端了呢。”
徐小姐说：“中友和君太的品牌其实不很齐全，有时候要买一些高端品牌的商品还是要去燕莎之类的地方，但是西单商场最大的特点是促销活动都很实在，比如说每年年底这两家商场都会进行的‘满百返百’或其他活动，那是真正能又省钱又买到好东西的，这点比其他地方的商场好多了。希望在大悦城开业时也能进行一系列这样的活动！”
大悦城试营业
打破传统百货格局
打破传统百货格局
虽然对西单商业有着浓厚的兴趣，但是其实徐小姐和大多数消费者都一样，对西单商圈2007年以来新增商场并不十分了解。以西单大悦城为例，据《楼市》记者了解，该项目位于西单北大街131号，即原西单电子科技广场所在地，总建筑面积超过20万平方米，商业建筑面积超过10万平方米，定位于西单商圈现有的年轻时尚消费人群。
开业后其商业业态为购物中心模式，并非像现有区域内中友、君太、西单商场以及西单购物中心四大商场一样坚持百货路线。最明显的区别就在于，该项目在引进了众多百货类品牌商家的同时，还引进了香港嘉禾影业，并将在项目顶部两层设置目前北京最具规模的影城。
此外，为了实现购物中心的一站式消费模式，大悦城开发商——中粮集团，更是不惜重金吸纳了众多亚洲知名餐饮类商家，其中以星奇异水果厨房、Dolar Shop/豆捞坊、Mango Mango为代表的甜品店都是首次登陆北京的商家。
但不得不注意的是，在西单大悦城成功了引进了如G2 black label、NEXT、MUJI/无印良品、ZARA等国际知名品牌之后，面临着这些商家开业进展与项目规划开业时间不吻合的问题，再加上该商业中心体量之大，预计年底亮相西单商圈时，部分高端品牌无法同步面市。
此外，戴德梁行商铺部助理董事理张家鹏也向《楼市》记者表示，2007年以来，西单商圈商业面积放量已超过百万平方米，且都定位于中高端客群，这必然使原本就聚集了9家商场的区域内形成更加激烈的竞争，从体量上看，建筑面积最大的西单大悦城的试营业能否成功面临着巨大挑战。
对此，负责该项目招商工作的北京高博SPACE商业经营管理集团招商总监赵龙对《楼市》记者表示：“西单大悦城在西单北大街的面市将改变这一区域原有的以百货类为主、服装类商品批发零售业为辅的旧格局，成为西单北大街唯一一座真正意义上的购物中心。但是由于项目体量较大、商品品牌众多，要想成功运营难度颇大。目前开发商，即中粮集团打算用三年或更长的时间来培养这个商业的人气，而压三付一的租金模式则对首次进京的许多商家提出了严格的要求。总体看来，2008年2月1日正式营业后的经营情况应该更能说明这个项目的前景是否成功。”
“美晟”亮相
商业版图实现北扩
商业版图实现北扩
除表达了对即将试营业的西单大悦城的浓厚兴趣，细心的徐小姐在逛街时还发现，被媒体宣传了许久的美晟国际广场也在西单北大街与灵境胡同交界处进行着施工，在她提出希望记者代为了解的要求之后，《楼市》记者对该项目负责人进行了实地采访。
美晟集团股份有限公司总经理王战兵在阐述西单美晟广场设计理念时表示，美晟国际广场的定位考虑了整个西单商圈的现状与发展趋势，以“为西单商圈的整体发展引入现代化的商业”为理念，成功引进了伊势丹这样的世界顶级百货品牌，并由此全面提升了整个商业的档次和品位。
记者在采访中发现，美晟国际广场的开发商与西单大悦城的开发商均是首次涉足商业地产，而在商业运作方式上则采取了不同的道路。美晟国际广场采取了如今大多数转战商业地产的传统住宅类开发商所喜爱的套路——引进海外商业品牌，并选择了在亚洲颇具影响力的日本伊势丹百货。由此，就决定了美晟国际广场将秉承西单北大街现有商业中以百货类为主的模式。
而与此同时，由于该项目位于整个西单商圈（即西单南大街与西单北大街）的最北端，其亮相将打破原有区域内的商业版图，将西单商圈范围扩大至灵境胡同。但是其远离现有地铁线的“特殊”位置，也给这个商场未来可到达性提出了难题。
据《楼市》市场研究部最新网上调查数据显示，在受访的1000位消费者中，依靠地铁来西单购物的人占到63%，私家车前往者占16%、出租车前往者占12%、公交车前往购物者仅占9%。而在乘坐地铁的消费者中100%的受访者表示从长安街地铁口出来，最远步行至西单华威大厦或西单购物中心，并认为如果从美晟国际广场购物之后返回地铁站路程过长。
对此顾虑，北京美晟房地产公司董事长杨美玲对媒体表示，美晟国际广场会通过建设地下通道，将建设中的地铁10号线与商场地下部分连接，以满足消费者到达需要。据记者现场观察，正在施工中的地铁10号线西单北大街站紧邻美晟国际广场。从2007年10月开通的地铁5号线给沿线商业带来的巨大商机来看，这条地铁线路开通无疑将改变西单北大街现有的南热北冷局面，而与之相连的美晟国际广场将会是第一个受益者。
命运多舛
主题商业经营惨淡
主题商业经营惨淡
就在商圈内的新兴商场与购物中心正紧锣密鼓地筹备开业时，西单北大街东侧几个商业项目却正面临着经营不善的煎熬。
“以前在西单购物时，偶尔会去大街（西单北大街）西侧的‘西单赛特购物中心’逛逛，但是在它‘变脸’之后，我就很少去那边了，据说现在那里变成了婚庆大厦，这就更不能吸引我随时进去了。”徐梦露在谈到西单北大街西侧商业时如是说。
而在记者拦截采访的消费者中，也有不少人认为，除了君太百货以外，包括原西单电子科技广场、109婚庆大厦在内的西侧商业都不具有吸引力。而记者在婚庆大厦门口驻足的20分钟里，也确实发现进出商场的消费者非常稀少，包括商场内保、销售人员在内，仅有15个人进出。
即使在东侧，记者在与人满为患的西单华威大厦、明珠商场同样定位于年轻学生消费群的新一代商场也发现了类似情况，虽然该商场进出消费者众多，但是在这些人群中有一半左右是直接通过电梯去往楼上KTV的，另一半人群也大多空手而出。
对此现象，新一代一经营韩国时尚饰品的商户告诉记者，从开业以来，该商场就面临这种情况，“同样的商品在其他两家商场也能买到，学生们就不喜欢来我们这里买了，加上人家‘历史悠久’、人气旺，我们的经营很成问题，我旁边的商铺这半年以来已经换过五、六家了。”
对此，业内专家认为，包括业态重复在内，西单商圈与同为传统商业中心的王府井商圈相比，仍面临着交通不便、配套设施不健全等三大问题。
“硬伤”犹在
新规划何时见效？
新规划何时见效？
面对固有顽疾，北京市政府、北京市商务局以及规划部门，其实早在2003年就对西单商业的发展做出了规划，当时提出，要在五年内将西单打造成为国际化时尚商业中心，并将西单大街由现在的双向四车道扩建为双向十车道，从而实现西单商业步行街的构想。但从《楼市》记者了解的情况来看，目前西单北大街的改造工作尚未展开。
北京市商务局副局长李顺利先生在接受记者采访时表示：“通过对西单商圈消费者的调查，我们发现有24%的消费者主要是考虑该地区的交通方便；有18%的消费者表示该地区商业的物品比较齐全；其中16%的消费者表示离工作的地点比较近；有10%的消费者表示该地区的购物环境比较好。同时，调查显示目前到西单大的多数消费者，均采用方便快捷的地铁公交方式。”
据此，多方政府机构对西单商圈未来的展望出台：未来西单商业街就变成270米长，并建设地铁10号线。
除了政府部门通过对西单商圈的基础设施改造将有望为其发展奠定基础之外，如何解决商业业态的分布不合理以及商业品牌的重复度高就成为摆在商家和商业地产开发商面前的难题。
从2006年相关机构对该区域消费者的分析来看，西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民。而对西单商圈消费者购买能力的分析则显示出：消费者在西单商圈消费金额在101至500元的只占6%，其中消费金额在101至310元占70%；消费金额在501至1000元占20%，消费金额在1000元以上的占4%。
以上数据不仅决定了西单商圈年轻化、时尚化的特征，也为即将开业的西单大悦城和美晟国际广场的消费人群定位确定了方向。而两家商场的负责人均表示，不会打破现有消费构成，开业后的商场仍将主打年轻时尚牌。
此外，《楼市》记者通过对100位消费者的拦截调查了解到，11%的消费者认为目前西单中餐厅比较缺乏，83%的消费者认为目前该区域商场提供的方便消费者的服务设施不足，其中15%的消费者认为儿童乐园、男士休息场所比较少，此外，在西单地区的消费者对大型超市、西餐厅、超市以及KTV都有不同程度的需求。
由此可以看出消费者对西单地区的餐饮、娱乐、休闲有多种需求。应该说，这一方面认可了西单大悦城购物中心的定位，另一方面也对该区域原有商业项目的调整和改造提出了明确的方向。
西单大悦城
物业类别：商铺
物业地址：西城区西单北大街131号
总建筑面积：超过20万平方米
商业建筑面积：超10万平方米
均 价：20元/平米·天
餐饮租金：10元/平米·天
开 发 商：北京新奥西郡房地产开发有限公司
开业时间：2007年12月28日试营业
物业管理：广州新中华酒店物业管理有限公司
停车位：1000个
美晟国际
物业类别：商铺
物业地址： 西城区西单北大街110号
总体建筑面积：111687平方米
商业建筑面积：45122平方
开 发 商： 北京美晟集团
开业时间：2008年5月
物业管理：高力国际物业顾问集团
停车位： 566个
