楼板底价仅１４１１元／平方米 苛刻条件下合格受让方凤毛麟角
商报记者 袁晨晨
继今年８月向中信泰富转让旗下３个项目公司全部股权之后，近日，记者又在上海联合产权交易所网站上看到，上海嘉通建设开发有限公司将下属４个项目公司持有的一幅巨型轨道站点地块的１００％股权全部挂牌转让，挂牌总价１２．７亿元。
同时，由于嘉通建设的挂牌内容对受让人提出较为苛刻和极其“细致”的条件，即将接盘的下家似乎已呼之欲出。
首幅地块转让溢价极微
嘉通建设是嘉定区人民政府和申通集团共同投资组建的国有控股型企业，也是上海市轨道交通１１号线嘉定段沿线站点综合开发的建设开发主体。去年，嘉通建设以约５．８４亿元和１２亿元的价格，分别获得了２００５年上海市５号国有土地出让公告中的１１号线嘉定新城站和城北路站两幅地块。
今年８月，嘉通建设先是在上海联交所挂牌转让位于１１号线嘉定新城站附近的那幅地块，该地块由３家项目公司共同、完全持有，它们分别是，嘉逸房地产开发、嘉颐房地产开发以及嘉谐房地产开发。３个公司同为负责开发１１号线嘉定新城站地块的公司。据悉，最终，这３个公司的股权以几乎相等于当初获地价格（５．８４亿元）的转让价５．８９亿元，被中信泰富一举拿下。
而另一幅１１号线嘉定城北路站地块，在嘉通建设组织的若干个项目公司从５号公告投下地块时，更是创下了嘉定区单宗土地出让面积及摘牌总价格之最。
再次转让仍报价不高
与首次向中信泰富转让地块时隔３个多月，嘉通建设如今又将１１号线嘉定城北路站的这幅区域“地王”（地块面积之最）在进行挂牌转让：１１号线嘉定城北站地块位于嘉定区胜竹路以南、城北路以东，土地总面积约３９．８８万平方米，土地用途为综合，建筑面积高达９０万平方米。
１２月初，几乎是在同一时间，嘉通建设在上海联合产权交易所网站上挂牌转让旗下４个项目公司的１００％股权，分别是上海名龙建设发展有限公司、上海尚业实业发展有限公司、上海俊佳投资有限公司和上海鸿翔置业有限公司，这４家公司都是负责轨道交通１１号线“嘉定城北站”配套工程项目的公司。
记者从上海嘉定产权经纪有限公司的杨晓艳处获悉，这４家公司涉及开发的地块就是１１号线嘉定城北站的巨幅地块，只不过被分成４个项目公司来进行操作，各自负责其中的一部分。
此次，嘉通建设为４家项目公司全部股权的报价，仍然“遵循”限制溢价的“原则”——合计挂牌价１２．７亿元比当初自土地公告中获地的原价１２亿元仅有小幅溢价。
受让人条件引人遐想
查看挂牌内容时，记者发现，名龙建设和尚业实业的１００％股权必须“捆绑转让”，挂牌内容表明，“鉴于此次转让公司股权涉及嘉定区轨道交通综合配套开发，意向受让方在举牌受让名龙建设股权时，必须同时举牌受让尚业实业的股权，否则‘举牌行为无效’。”鉴于这４家转让的项目公司牵涉同一地块，所以，其中的两家一起打包转让，这样的门槛设置倒也也并不出奇。
值得一提的是，挂牌内容在“受让人应当具备的基本条件”一栏内，嘉通建设设置了相当高的门槛，不但要求“意向受让人截至２００７年９月３０日，公司总资产不少于人民币２０亿元，而且，还必须是单一的独立法人，不得采用两个以上法人联合举牌，也不得采用隐名委托方式参与举牌”；就上述两项条件而言，能够符合标准的公司仍然不在少数。
但是，最令人匪夷所思的是，嘉通建设专门设置了一个极其“细致”的门槛，将受让方，在整个上海范围内被局限于“个别”级：“意向受让人必须是以房地产开发、投资为主要业务的，并在本市有单个轨道交通站点开发项目３０万平方米以上商业物业的开发项目的境内外公司。”仅此一条，有幸合格的受让方简直凤毛麟角。
受让下家呼之欲出
在上海，代表地区政府出让或者转让商业房地产项目土地时，组织方往往在挂牌时，会为某些理想中的合作伙伴设置足够“排他”的门槛，然而，一般而言，门槛的设置至少在表面上还是需要看上去“公平、公正”。
但是，此次嘉通建设设置的门槛未免过于急切——本市单个轨道交通站点开发项目在３０万平方米以上，而且必须是商业物业，先不说公司，即使是巨型的轨道站点商业项目，在整个上海，符合条件的不过是１号线徐家汇站的港汇广场、３、４号线中山公园站的龙之梦购物中心等两、三处物业符合条件。其他商业建筑，如静安寺站的久百城市广场、人民广场站的来福士广场、陆家嘴站的正大广场等，商业物业面积均在３０万平方米以下。
此前，有媒体认为，既然中信泰富已于１０月份购得嘉通建设转让的１１号线嘉定新城站地块，那么很有可能这次的接盘方仍然是中信泰富。但是，记者并未查得中信泰富在上海拥有单个轨道交通站点开发项目３０万平方米以上的商业物业。在２００６年４号公告中，中信泰富竞得的四川北路地铁１０号线上盖地块，可建面积还不到１０万平方米。
面对“单体项目超过３０万平方米以上”的极致条件，记者反而认为港汇广场和龙之梦购物中心可能更有“话语权”。
由于近期上海实业入主上海城开以及徐汇国资委转让小部分股权仍未完成，港汇广场的目前股权结构较为复杂；因此，记者更加倾向于，接盘嘉通建设９０万平方米建筑面积项目的受让方，极有可能是已经拥有总建筑面积３２万平方米的龙之梦购物中心的大股东。
今年８、９月时，业内传出消息，新加坡嘉德置地集团成员公司——嘉德商用产业有限公司可能已获得龙之梦购物中心５０％股权及其百分之百经营管理权，而出面收购的很可能是嘉德商用旗下的私募基金。
去年６月，嘉德置地宣布设立嘉茂中国发展基金和嘉茂中国孵化基金，总额１０亿美元专注于国内商业项目。因此，就种种迹象看来，此次拿下１１号线城北路站地块的买家很有可能是嘉德商用。
记者手记
上海轨交地产开发待改进
一直以来，上海的轨道交通上盖的房地产项目开发都没有一个固定的模式。香港轨道交通是全世界唯一赚钱的，原因就在于将地铁建设与沿线房地产的商业开发紧密联系在一起。
据悉，每开一条新建线路香港地铁都首先向政府取得发展车站上层空间的权利，之后找地产商共同开发车站及上盖空间，根据不同条件兴建大型住宅、写字楼或商场，而出售物业所得利润，由地铁公司与发展商共享，而管理已落成物业的收入，则成为香港地铁的财源。
反观上海，并没有一个固定的开发模式，轨道交通沿线所经过的地区不同，各区开发方式也不同，可说是五花八门，一些商业项目中所谓的“地铁旺铺”，经常上演“黄金地段死铺”。
新闻背景
轨道１１号线城北地块详情
记者从上海市环境科学研究院发布的环境影响评价公示中获悉，轨道交通１１ 号线城北站综合交通枢纽被分成Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ等４个地块，分别由尚业实业、俊佳投资、鸿翔置业和名龙建设负责建设，具体规划指标如下：
Ａ地块占地８．３６万平方米，规划地上建筑面积达２６．７５万平方米，由２栋２８层塔楼（公寓式酒店）及７层裙房（商业、办公、科技文化中心）和１层地下室组成，估算总投资７．３３亿元；
Ｂ地块总建筑面积１４．８３万平方米，将新建２栋公寓式酒店、住宅及两层（局部３层）商业裙房，总投资约６．６７亿元元；
Ｃ地块占地面积６．６５万平方米，规划地上总建筑面积约１７．５１万平方米，包括酒店式公寓、沿街商业建筑、区内公共汽车站、住宅、会所及地下车库等，总投资７．３４亿元；
Ｄ地块总用地面积高达１１．１７万平方米，规划地上总建筑面积约为２３．８４万平方米，主要由住宅、会所和幼儿园组成，工程总投资预计７．３９亿元。
以９０万平方米的总建筑面积和１２．７亿元的挂牌价来测算，此次１１号线城北路站地块挂牌转让的楼板底价仅为１４１１元／平方米左右。
相关链接
嘉定希望借鉴香港模式
轨道交通１１号线将贯穿嘉定区发展战略规划中的“四大板块”，被称作嘉定新一轮发展的生命线。嘉定区计划在１１号线９个站点区域共开发１３３．４４公顷的土地面积，建设２２９．３万平方米的住宅、商业和公共建筑。
所谓的”地铁＋物业”就是将地铁与沿线物业的规划建设、开发同时进行，沿线物业收益反哺轨道建设投资运营。在满足站点综合交通功能的前提下，将站点上盖及周边物业实施一体化的综合开发。”在这方面，香港的将军澳车站停车场及其物业一体化建设和香港机场快线香港站综合体开发正是嘉定区效仿的模板。