面对成熟商业区那些经营火爆的购物中心、百货商场和都市型奢华购物中心，选择与其相同的发展路线成为不少开发商的标准和复制的样本。然而即使在世界著名城市都市型奢华购物中心所占的比例也是极小的；而服务于广大人群日常生活的区域型购物中心（甚至包括社区和邻里购物中心）才是购物中心的主流和发展方向。世界富裕国家的区域型购物中心发展的模式相当成熟，不但成为人们日常生活不可缺少的一部分，而且还是基金投资收购的首选对象。
作为中国的开发商，能否有机会让自己的项目成为区域内广大居民消费的首选目标？于是区域型购物中心开始映入具有前瞻意识的开发商决策者面前。他们立足于自己所熟知的区域，认真研究本区域内的消费客群、业态业种合理搭配，花时间和金钱来培育商气，使之逐步走向成熟甚至迎来了火爆的局面。
在北京，在上海，在全国各地，一个个城市副中心和新型居住大盘拔地而起，而与之相配套的商业设施、公共设施却使不少开发商为之困惑，而实际上，对于更多从住宅地产转向商业地产的开发商而言，区域型商业的发展良机就在近前，甚至将成为其成功转型的正确方向。
有国际专家曾经预言，未来几年中国将有数千家区域型购物中心落成，并被资本市场所青睐；我们也确实看到，北京易事达广场、北京望京嘉茂购物中心等等开业时间不长就已经稳稳占领市场的活力尽显的项目，中国购物中心产业资讯中心经过大量研究后认为：区域型购物中心的发展时代已经来临。
“区域型购物中心：商业地产商的历史性机遇”巡回式主题论坛活动第一站首场论坛将在北京揭幕，届时中国购物中心产业资讯中心将同时发布《中国购物中心业种分类规范》；在此之后巡回式主题论坛将陆续登陆深圳、上海、武汉、大连等地。活动以“商业地产商的历史性机遇”为主题，将引导更多商业地产商成功开发和运营区域型购物中心项目，巡回式主题论坛将针对当前市场行情以及现状，对区域型商业地产发展的当前形势、市场潜力、未来趋势，以及国际成功案例进行多角度分析，以帮助更多商业地产商把握区域型商业地产的专业要领，实现真正意义的差别化和特色化。
2007年12月20日，“区域型购物中心：商业地产商的历史性机遇”巡回式主题论坛首场论坛在北京丽亭酒店多功能厅隆重举行。商业地产协会领导、业内专家、零售商、开发商汇聚一堂，对区域型购物中心的话题进行了深入研讨。
▲ 现场实录”
主持人 主持人 卞京：各位领导、各位嘉宾、各位业界的朋友大家下午好！由中国购物中心产业资讯中心、搜狐网、焦点房地产网联合主办的区域型购物中心商业地产商的历史性机遇，巡回性主题论坛首场北京论坛，暨《中国购物中心业种分类规范》发布活动。
首先请允许我容幸的为大家介绍出席本次论坛的嘉宾。中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路先生、他们是中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生，国际购物中心协会中国区代表许有为先生、中联行中国不动产国际投资顾问集团公司总经理杨思哲先生、东方家园副总裁汪传虎先生，澳邦成行总经理、澳大利亚Lulutong公司总裁成路女士，金源新燕莎MALL副总经理徐静涛，世纪环球院线总经理周莉，苏瓦卡健康食品加盟总部总经理杨保民先生，北京同世飞天商业顾问机构董事长张璋，华夏柏欣北京经营管理有限公司懂事邓俊文、北京汇博行房地产经纪有限公司懂事总经理潘好龙(潘好龙博客,潘好龙新闻,潘好龙说吧)、北京上东阳光商业管理有限公司招商经理刘波(刘波博客,刘波新闻,刘波说吧)女士，富华集团市场营销总监姚宁。我是搜狐公司焦点房地产网地产部的总监卞京，今天在座的还有京城的数十家开发商、还有媒体朋友。
众所周知在中国商业零售业高速发展的今天，成熟的商业区，购物商场，购物中心是广大开发商复制的主题。世界富裕国家的区域型购物中心发展模式相当成熟，不但成为人们日常生活不可或缺了一部分，还是基金投资公司收购的首选对象。在权均力敌大型购物中心拔地而起，与之配套的商业设施、公共设施却缺乏，对更多从住宅地产转向商业地产的开发商，区域地产的上级就在眼前。所以我们说区域型购物中心是商业地产商的历史性机遇。今天我们特别邀请了多位地产商代表、零售商代表以及有丰富操盘经验的经纪人代表，全方位讨论区域型购物中心的发展模式。同时我们知道区域购物中心的发展随区域的购物方式不同而不同，因此我们将在全国开展巡回的主题论坛。将会对市场的当前形式、市场潜力、当前趋势以及国际得成功案例进行多角度的分析，以帮助商业地产商把握商业要领的实现真正意义上的差别化、特色化。
首先邀请此次活动的主办方中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生致词。
郭增利：非常感谢大家在百忙之中出席今天区域型购物中心的研讨会，代表主办方首先对大家本次会议表示欢迎，同时也把我们为什么要搞这次活动跟大家做一个比较全面的交流。就中国购物中心产业种心和焦点房地产网的研究得出了这样一个结论，就是区域为王，区域的购物中心将进入快速的发展时期。我们今天举办这个活动处于这样的想法，中国购物中心发展历史从90年代开始至今不过是15年的时间，但是中国产业发展有一个奇特的现象，就是成熟的发达国家用50年走过的路程，但是中国15年时间都在一一经理。中国购物中心在整体行业发展当中有一个奇特的现象，就是多种类型的购物中心并存、同步的在中国发展。大家知道购物中心有很多种类型，至于是把购物中心放大地产还是零售业，国际商有很多的争议，很多国家也确实把购物中心放到了地产当中，在中国还是放到零售业态当中了。
大家看中国购物中心做分类的时候有多种不同的版本，我们以国际购物中心分类做一个基本的样本，因为世界上绝大多数的国家都采用了这样的分类方式。我们发现一个有意思的现象，在这种购物中心除了传统的发展以外，包括（英语）这样新型的购物中心形式在中国发展十几年的时候已经萌芽甚至是崛起，这集中购物中心是同步式的发展。在同步发展过程当中就带来了很多引发我们深思的问题，就是我们中国的购物中心应该如何落地。中国的购物中心是不是一定要走城市型的购物中心，超大型的购物中心这种模式？我觉得是一个值得反思的情况。我们在2007年即将发展的购物中心中心报告当中举了一个离子，这是我上周参加深圳海岸城开业仪式之后，我们恰好把举行深圳区域购物中心论坛的想法跟大家做了一个讨论。大家最后给我一个结论，中国的购物中心终於找到了落地的方式，我觉得这个结论对整个行业发展来说是意义非常大的。我们过去的发展模式是值得反思的。
在我们新版的购物中心发展报告当中罗列了这样一个数据，就是超区域型的购物中心占35%，这个数据比2005年的时候我们统计的下降了9%。与此相反区域型购物中心占到了31%，比2005年增加了12%。大家从这个数据当中看到，过去我们在中国购物中心发展，2000年、2001年往这边来基本上是超大的购物中心主宰这个行业。但是最近几年随着商业地产商的理性化，区域型的购物中心已经崭露头角，而且这个成长的速度还是非常可观的，从19%到31%增长了12%，涨幅接近百分之百，这是非常值得关注的地方。所以这也是我们今天要举行巡回式主题论坛的初衷。
大家还会关注下一个数字，社区型的购物中心在中国占18%，这个按照国际商不同的比值上也是不和谐的，国外的购物中心80%、90%都是社区型的购物中心。在中国一直在强调大力发展社区商业，可是我们发现只有这样政策的推动没有真正落实的举措。就造成了中国在全力发展社区商业的过程当中，社区购物中心的增加比重不高。因为社区商业往往有很长的培育期，但是目前零售商大家需要的是稳定的发展渠道和途径。在这样的情况下很多零售商进入社区他的培育期是比较漫长的。所以我们建议是政府出台鼓励社区商业发展的同时，应该对进入社区发展的零售商给予真正的扶持政策，比如说在租金等等方面给予一些优惠的考虑。这样的话既可以达成城市核心的发展，同时给当地的居民带来便利，更主要的是让我们的开发商和零售商都降低了运营的压力。
关于区域型的购物中心，既然要做商业地产历史性机遇的定义，我们看一下区域型的购物中心有什么不同，什么是区域型的购物中心，什么是区域型的购物地产。大家提到购物中心大家一定是东方新天地、金融街。其实我可以肯定的讲上海、深圳区域型的购物中心发展应该是大家超过了北京。比如说深圳在蛇口有一个非常典型的区域型购物中心花园城，最近新诞生的海岸城也是一个区域型的中心，上海大明国际也是区域型的购物中心，然后是百年西郊。这些项目诞生之后很短的时间就度过了过渡期进入了平稳的状态。我们首先给区域型购物中心做一个定义，商业项目的目标消费群锁定在一定范围内，并根据区域内的消费环境和特点打造的购物中心，旨在成为区域范围内的商业龙头。我们有市级的商业龙头，但是我们看到北京到底有多少区域商业龙头的时候，我们会感觉到很惭愧。其实在北京有多个区域非常适合发展区域型的购物中心项目，我希望通过这样一个活动能够让更多的开发商面对这样历史性的发展机遇，能够正视区域型购物中心在自身发展当中扮演的角色和价值。
从未来的发展来看对消费影响深刻的应该是区域型的购物中心，因为区域型购物中心可以依据自己的特点展示自己的特点，我们得出这样的结论并不是凭空想象，是有大量的数据，同时也有非常有利的参考数据。我们对整个区域型购物中心发展当中我们参考了竞报做的区域百货和中心百货的专业调查，我觉得这个调查做的是非常有深度的，今天我是把调查当中很多消费者的反馈罗列分成了五点。
第一种是便利性的消费需求，一般情况下消费者回答是选择离家比较近的商场。市中心的商场虽然也会去但是次数比较少，通常情况下是有大规模打折的情况下才会去。
第二选择性更为丰富的消费需求，与功能和品牌选择性有关才去市中心的商场，哪里有更多的选择，包括吃的和购物的选择。
第三、是现代生活方式的体现是跟出行方式决定的需求。当你把地铁当做出行方式的时候，很多人会关注地铁周边的商场，而对开车的人来说是看这个商场有没有足够的停车位。在调查的时候发现有的人认为车位的原因不愿意去市中心，还有就是停车费很贵。
第四、是享受性的需求。区域型的商场往往人是比较少的，但是他消费频率是比较高的，常用商品品牌也是比较多的，并且他的停车甚至是免费的，甚至于我可能不用开车步行就可以到达我要去的商场。包括这个商场有小孩玩的地方，他就是非常人性化贴近老百姓消费。
第五、是拥有会员卡针对性的消费需求。
我们把竞报区域百货和中心百货调查分析放在这里，大家可以看到在五种消费当中有很多可以把区域型消费中心很好的结合，区域型购物中心他的便利性最高，因为他离家很近不需要称作复杂的交通工具。选择性丰富的消费需求，这给我们区域型购物中心提出了很好的要求，他的功能要丰富、品牌要丰富，里面要实现一站式的，可能吃喝玩都要在里面得到满足。通过这样的消费需求我们也希望更多的区域型购物中心能够切实考虑这些需求，能够让这些消费中心在自己的功能上得到体现。第三是出行方式的求，因为他出行方便相信随着这个的改变，购买频率是会随着这个改变的。第四是享受型的购物需求，大家看北京的易事达广场，望京的佳贸购物中心，呈现出来的是多元化的商业购物中心。我相信当更多的区域型购物中心关注到这个亮点的时候，我们区域购物中心会越来越受到消费者的欢迎。
我们他从他消费演变的趋势来看得出区域购物中心是有机会的，问题是如何发展区域型的消费中心。结合消费者的需求我们提出几点建议。其实从零售商角度发展情况看，有越来越多的零售看关注区域型购物中心。明年有百分之百的零售商把快速扩张作为他发展当中首选。在快速扩张当中他随着没有深化如何拓展，但是可以肯定当市中心商业趋于饱和的时候，更多零售商会趋于区域型的龙头项目，这就使区域型的购物中心成为了不可或缺的商业主宰者。因为零售商品牌吸引力决定购物的基本客流和消费潜力。意味着当区域型的零售商可以进入一个区域型购物中心的时候，我相信他对消费者的吸引力是非常大的。非常高兴得是王府井百货、东方家园等等都在咱们会场上出现了。就是这些具有很强实力的公司进入这个区域的时候，可以很快提升这个区域的价值，也可以很好的拉升区域的消费能力。当你有了具有号召力的零售品牌，主力店，他可以给你带来基本消费、基本客流，同时也可以带来连带的消费、附加店。我相信区域型运营商通过管理水平的提高，能够使购物中心保持很高的盈利水平。
从开发商角度来看区域型购物中心是最有助于错位经营实现稳定发展的。目前情况看区域型消费项目由于目标群体的非常明确，所以容易受到资金的亲睐。大家到香港会发现，其实50多个购物中心他当中的品牌凝结度是非常高的，但是他们之间为什么没有形成恶性竞争呢？其实是区域两个字发挥了作用。就是各自不同的客群是特定的区域，针对旅游人群的就另当别论。区域型市场的同质化没有产生市场的负面影响，区域消费中心会使消费在区域变得非常的集中、方便。同时由于区域型项目发展目标能够容易达成与零售商发展目标一致，所以也更加具有膨胀性，并且有效缩短他的培育轴心，对于开发商来说可以降低他的综合投资风险。大家看到最近几年对中国购物中心市场贬义的评论更多集中在几十万平米超大型的项目。客观讲这样超大型项目在发展初期可能是需要的，因为整个行业是要龙头项目带动的。但是当这个国家购物中心产业化程度逐渐提高的时候，他所重点发展的购物中心类型一定是有依据的，一定要有市场机会和市场空间，一定要和零售商、消费者的需求紧密结合在一起的。
反过来说我们看到了区域型消费中心是有消费需求，有零售商扩展的需求，同时还可以降低综合开发风险。但是现在整个中国其余性购物中心发展还存在误区，这个往往存在两个差别。一个是我们区域型购物中心采取了社区型的功能定位和业态组合，就是百货+超市，使购物中心的开发方式具有明显的趋同性，无法真正形成错位经营。第二我们很多区域型购物中心采取的方法是与城市中心区购物中心同样的功能定位和业态定位。大家可以看到很多的品牌找不到物业找不到发展的品牌，他可能在世界上发展的时候首选的购物中心都是区域型是购物中心，但是他到上海、北京找这样的购物中心是非常难的。有需求就有机会，我们要规避与社区的购物中心雷同，也不要语重心区的购物中心雷同。形成他自身的功能和机会。
未来区域型购物中心应该重点解决以下三个问题。第一是强化功能组合基础上的品牌组合，因为目前更多的运营商考虑的是品牌组合，对功能这一边是弱化的，大家受五里都有我们一个资料，这里面推荐了一个业主分类。大家可以比照在购物中心当中是功能第一品牌第二，你有这样的功能以后受到消费者青睐的可能性就越来越高。同时我们区域型购物中心应该积极的引进零售商、酒店、包括百货商店。同时丰富和引导区域型购物中心的生活氛围，营造体验化商业空间。同时要使去性购物中心不仅是提供一个购物的场所，休闲的场所，它应该可以变成社区生活的组成部分，变成社区居民日常人际交流的组成部分，是他生活当中不可缺少的部分。再有一点是重视区域型商业项目与城市中心区商业的和谐，重视与城市整体的互动与共享。我想随着大盘居住区，城市中心、城市新区的开发和建设，更多区域会有区域型的项目诞生，也会在当地商业当中扮演非常重要的角色。
我们今天还有一个非常重要的内容是会发布一个《中国购物中心业种分类规范》。其实当你打开我们很多购物中心导购手册，和我们这里面罗列出来的业主对比的时候，咱们会发现我们的购物中心在功能组合方面存在着明显的误区，在业主组合方面也存在着误区，这里面有很多，特别是到第十项第十一项、十三项，很多业主你会发现他本来是非常适合在购物中心当中发展的，但是遗憾的是他并没有出现在我们购物中心当中。所以今天我们也做了这样一个业主的分类和建议。编制这个购物中心业主分类规划，就是要把能够跟购物中心做结合的业主做一个分类，就是希望通过这样的分类引导和帮助购物中心和商业地产运营商充分了解各种不同的业主市场功能和服务对象，并引导其有计划的引进相关业主，逐渐丰富和完善与购物中心定位相适应的业主，合理的配制租户和品牌，促进业主在相对完整的体系下运行。同时也通过这个发布对业主进行划分，指导零售和服务品牌安全并且有选择的对接不同的购物中心。
就是我们在座的来宾当中有一些是零售商，其实零售商在拓展当中不是所有的项目都适合你，其实有一些项目跟有些品牌的发展不一定是非常和谐的。我们通过今天这样的业主分类，希望可以通过这个方式引导更多的零售和服务品牌，有选择性的对接中国不同类别购物中心和商业地产，达成我们在最快的时期内进入到正常、稳定的经营状态。
其实我们在分类当中把业主和业态进行了区别，我们这里面的很多业主是到目前为止还没有出现在我们购物中心当中的。但是从行业发展角度看，未来册子上面有的，以及未来增加的业主，一定会越来越多体现在我们购物中心当中。让我们购物中心一站式多元化的体验感受可以越来越充分、越来越圆满。业态是以应和消费需求提供这种服务的经营形态。这一次的分类主要是针对业主，就是我们提供什么商品，提供什么服务给我们的消费者，给我们的目标客户群。
关于分类规则，我们是根据各个市场的市场功能和服务对象，同时也参考我们购物中心和商业项目的招商租赁规则确定不同的购物中心和业主之间的关系，从而达成对招商的有效引导。购物中心有一句名言，一个成功商业的开发，他的关键在于如何合理的选择租户。我们制订这个目标就是希望有更多的零售商可以合理的选择不同类型购物中心，同时也希望我们运营商能够根据自身项目合理的引进不同的业主和品牌。
这就是我们的分类细则，一共是13，当然这个分类客观的讲在中国可能还没有前人做过，所以我们可以借鉴的先人的内容还是比较少。我们希望通过今天的发布活动，中心希望在座的各位同仁可以为这里面的业主分类进一步充实和完善。我也希望下一步正式实行业主分类的时候，把业主分类提出很多良好建议的业内同仁他们的大名、公司也罗列到我们的分类当中，作为贡献的一种感谢。今天区域型购物中心我的致词就到这里，接下来是专家深入浅出和大家探讨区域型购物中心的发展轨迹。谢谢大家！
成路：谢谢！我觉得中国购物中心是国外过去四五十年开发的百货也好、中心也好都在中国有体现的。我们在10年、15年之间一个高速的发展，这中间肯定有一些不是特别准确的东西，会有一些误区，其实国外也在不断的研讨什么样的购物中心适合他们这个国家人不断的变化。
过去美国也好、加拿大也好、澳大利亚也好，他购物中心主要服务客群就是广大的中产阶级，他们管区域型的购物中心叫做中产阶级的购物天堂。在西方国家中产阶级的人层是最大层面的，富裕的人是少数的，很穷的人也是少数的，中产阶级是最多的。我们中国现在出现了很多超级奢华的的购物中心，而且他还有市场，我比较吃惊的是北京开了6个特别奢华的购物中心，但是销售额还真得不错。中国现在经济的发展特别快以后特富的人就是很多，大部分的财产掌握在小部分人手里，就是要不然就特别富，要不然就特别穷，就是中产这部分还没有发展起来。国外四五十年他们经历着低房价的过程，在这个过程里面养育了一大批中产阶级，就是他们有了很好的工资收入以后可以买得起房，因为15年前美国、澳大利亚的房子非常便宜，他们从战后经历了三四十年低房价的市场，造就了很多的中产阶级，因为他们挣的钱可以去买得起房子、车。在过去的15年房地产高速发展，澳大利亚也是在过去15年房子像疯似的上涨，在之前三四十年都是非常低的房价，很缓慢的上走，这个阶段就造就了一大批的中产阶级，中产阶级是消费的主力群。
中国现在有很多困惑的东西，但是整个看社会发展其实也是很正常的，北京有6个奢侈的购物中心依然销售额非常好，说明还是有这个需求。因为中国现在社会主要是很富的人非常多，你出国旅游也可以感觉到，在香榭里大街上你在那站一会会有5个人问你会不会讲国语，到LV的店里面再帮他买一个店。纽约也是所有的名牌店几乎是70%是中国人，澳大利亚免税店雇员也都是中国人。所以造成了中国人一部分是顶级奢华的，还有一部分人生活的水深火热。在过去15年这么短的时间我们房地产开发、住宅开发就没有经历人家很缓慢的一个可以囤积钱、攒钱的过程，小白领一下子贷款贷到嗓子眼，所以人的生活质量各个方面都是跟社会发展有关。温家宝也说今后中国要发展一个稳定的社会，一定是要扩大中产阶级，因为社会长期的贫富分化，一定会出现很多的社会问题，就是不平等。现在很多社区里面一个月要遭十几家上门诈骗，就是我老母亲80多岁一个月被人骗3次，你去派出所报案他都忙不过来，就是贫富分化到一定阶段一定要找出一个解决办法，就是扩大中间的中产阶级。
我觉得这是一个铺垫，为什么购物中心区域型是今后中国的方向。在我讲的过程中比较多的引用了澳大利亚的模式，因为我在那里生活了15年，第一个工作是在购物中心向人家收租，一直到基金里面帮助人家监管所有的业绩，海外购物基金也是发展了15年这么一个很短的历史，在15年之前也没有很成熟的基金收购购物中心。在过去15年澳大利亚基本上大部分的购物中心都被基金收购了。
郭主任年会杂志的最后一页，他们也把美国购物中心的分类公布了，这个是不是适合中国，我觉得还不是完全适合中国，我觉得今后按照中国特定购物中心的方式，可以找到一个亲的方法。像刚开始美国、澳大利亚、加拿大都是这样的分类。第一种是叫邻里商业种心，相当于我们现在每一个社区，一个小的开发商社区就是3千到1.2万平米的，可以满足大家日常需求的。里面通常有一个小型生活的生鲜超市，带一些日常服务，便利店、宠物店、所有跟生活有关系的东西都有，邻里商业在国外是遍地开花的，为什么发达国家他们的生活水平高，就是因为这种邻里购物中心是遍地开花的。第二个比邻里购物中心辐射范围更广一点，建筑面积是1.5到3万平米，他一般需要走10到15分钟，那里可能有一个小百货主力店，满足社区里面用不着开车就可以走到的地方。国外还有不叫社区的，是一个次区域型的购物中心，他没有购物中心那么完美，他可能缺某一项，他的百货不全、超市不够大，所以出现了这么一种类型叫做社区或者是次区域型的购物中心。
我们今天讲的主要是区域型购物中心，他的体量是4万到8万。现在国内好多购物中心超过10万以后经营也难、招商也难，日后找一些基金收购更加难。区域型购物中心就是满足人们的生活，你去了以后感觉不方便你就不愿意去了，所以控制在4万到8万这个体量，是消费者比较舒适、容易达到的理念。恰恰在基金收购的时候，区域型购物中心他最喜欢收购，是因为他的体量、价位合适，如果再大的话，可以承受的基金是有限的，还有基金不愿意把一堆鸡蛋放在一个篮子里面，这样风险太大。他宁可收购10个邻里购物中心，也不愿意收购一个大的购物中心。基金的策略收购的时候不能收购超大型的，一个是你想转手也非常难，有多少人可以承受住购买你超大型的购物中心，但是可以买邻里、社区、区域型购物中心的基金到处都有。我在（英语）那里做了几年，在5年期间在我手上管的购物中心，5年就换了两手。就是基金收购以后地价增长了，有了很好的回报就卖给另外个基金。所以区域型购物中心未来在北京一定是基金很看好的一种投资方式。还有一个是（英语），这个已经发展到很有特色了，市场很细分了，他出现了丁克族而且是很庞大的丁克族，你在这个区域里面甚至很难看见带小孩的家庭。在国家高度文明发展以后，他人群里面人种就发展的有细分了，同性恋在一个区居住，有他的购物、消费的特色，还有大部分是家庭式的。由于这种人群细分以后他出现了时尚的（英语），这个就满足这个地区人群细分的需求，就是很有针对性了。
还有是一个能量超大型的，就是在一个偏僻的地方有一个巨大的购物中心，有巨大的停车场，周边几个地方的人得可以到这里来购买。还有一个是旅游购物中心，北京出现了6个像华贸也好、四季广场、东方新天地、国贸、包括我们王府饭店还有未来得金宝汇，这都是属于一线品牌聚集的奢华购物中心。也许我们中国未来应该专门设立这么一种都市型的购物中心，因为这是我们中国特色，国外还真没有这样的购物中心。在中国就不一样了，你去香港看他的（英语），名牌就在那个地方。中国具有特色的就是购物中心一进来，一家一家全是名牌店，这绝对是全世界非常独特的东西，这在其他国家很少见到这种东西。所以未来中国购物中心分类上面可能会加一个这样的，叫做都市奢华型的购物中心。
美国购物中心的发展历史要回到50年代，整个国家在繁荣，婴儿潮，城市向郊区发展，公路是超级的完善，汽车的普及就构成的他都市购物中心向区域发展，去满足郊区人们生活的方式。美式购物中心和澳大利亚的不一样，他购物中心的特点是休闲、奢侈，因为美国人追求时尚、追求前卫的东西，要生活品质，所以他购物中心里面有很多时尚的奢侈品、名牌店这些东西，但是大部分是满足人们的日常生活。澳大利亚在60年代也是学习美国开发了大的购物中心，他们也在做美国这样的，觉得不适合自己的国家。因为那时候刚刚战后，大家手上都没有太多的钱太奢侈品，澳大利亚人当时在想能不能有一个房子，拥有一个汽车，没有其他的钱作奢侈品的享受。所以他们经过了很多的研讨、走了弯路以后，60年代他们高速的发展区域型的购物中心，特点就是满足日常生活需求的，就是周边区域人不是买一个高档奢侈品，而是满足日常的生活。所以他的购物中心和美国不一样的就是他的超市是带生鲜，而美国的超级市场里面没有生鲜食品。而且澳大利亚购物中心里面大部分是满足人们日常生活的需求。
香港实际上区域型购物中心发展就是这15年，但是他们的区域型购物中心跟澳大利亚又不一样了，尤其是香港人很讲究时尚，办公楼、写字楼里的白领换季、换年服装都要换，所以都市人的文化和精神、物质需求，造成他的区域商业种心里面，像又一城一层都是名牌化妆品的店。为什么？因为他有这种需求，就是香港有这种需求，所以香港他区域型购物中心我们去考察，突出他时尚、休闲、东西方文化的交融，还有中国传统的广东的东西，就是中西文化融合的东西也可以看到。还有很多欧洲、美国、澳大利亚的连锁品牌进入亚洲都是在香港区域型购物中心首先可以看到。因为市场成熟对于西方人认为是一个亚洲比较成熟的西方世界，所以在香港我们见到的区域型购物中心就是中西文化的结合，这就是香港的一种特色。
下面就是区域型购物中心有自己的一个特点，建筑形式上无疑就是大盒子似的建筑体，美国最新一代的发展是开放式的，街区式的。但是区域型的购物中心是大盒子式的，因为要把人流聚集起来，而且会降低成本，主要是成本。还有他的建筑面积在5万到8万，垂直大概在4层，国内有一个误区就是开发这个购物中心6层、7层、8层，这样你招商就会非常困难，一般来说最标准的是4层。人流就一定要做好划分，让商家共同享受人流、接受人流，同时消费者又可以到处购物。还有一个是规划好的业态组合，不是让你去填。这一定是先规划好业主的业态，有了这个组合才叫区域型的购物中心，然后连带服务设施，包括电梯、购物中心的保洁、保安各种各样的服务设施，这是购物中心不可缺少的主题部分。我们国内很多大型购物中心卖给小业主了，我们不把它叫做购物中心，因为它没有规划好的业主业态，建筑形式上可能存在，但是里面的内容是包子和馅的问题。你形式上做的神似里面的东西完全不是那么一回事，所以我们认为不是区域型的购物中心。
还有一个区域型的购物中心是靠收取租金持有这个物业，统一的进行经营管理，这是他很重要的特点。在规划区域型购物中心的时候，是考虑交通和公路互相连接，一定是有车可以到达的地方来建区域型购物中心。辐射的范围是根据人口的密度来定，通常是5到10公里这样个范围，所以对停车位要求是非常严格的。有的时候是两个区域的购物中心你住在中间，你选择去哪个的时候，很可能是因为哪个比较好停车，这是在澳大利亚经过了很多的市场调查发现的。
区域型购物中心特点，就是它的功能定位是满足区域的全客层，不是说就满足小白领、年龄人，就是从小到老所有区域里面的人都包括在里面，要满足所有年龄阶层人、所有收入人的需求。但是他主要是以家庭式消费为主导，因为随着现在很多市长的细分，有很多丁克族也好、单身族也好他们通常不会去区域型购物中心，因为区域型购物中心通常是业态比较完整，他们比较有个性的人是去独立的购物市场。所以区域型购物中心是包括我们的购物和日常的活动，是以家庭消费为主导的，通常来说是一站式的，包括购物、餐饮，尤其是中国的餐饮在区域型购物中心占的比例比较大。还有休闲娱乐、文化旅游等等服务，区域型购物中心一般是全线的百货，就是进去以后服装、电器、音响全都全了，因为这样的店聚客力最强。现在澳大利亚百货店非常走下坡路，因为他的专卖店非常细心的跟着，他把百货店里面某一种东西变成连锁了，随着专卖店的强化和连锁店的发展，百货已经走下坡路了，但是在我们中国百货依然是购物中心的主力店，因为这是很吸引我们的东西。还有折扣店、超市、家具、电影院都会成为区域型购物中心的主力店。专卖店是满足业主的日常生活需求。区域型购物中心的租户商家很大比例是连锁店，就是他们在不同的区域开店，然后是加盟店，加盟店最看好的是区域型购物中心，因为他不用再大街上独立的一个店养自己的商圈，他放在区域型的购物中心旁边是肯德基、麦当劳，他可以无穷的享受别人的客源。
在澳大利亚每个不同的区域购物中心就出现雷同了，都是开一样的连锁店，每个区域型购物中心里面都保持20%到30%的特色商家。有很多的居民有一定的钱就愿意在家面前开一个店，也可能这个店经营了二三十年了，我的生活目的不能为了这个店，是为了去玩的。很多购物中心保持20%到30%这种是具有区域型特色的，是跟其他区域型购物中心不一样的地方。在澳大利亚5年前开的一个特别时尚的一个白领聚集的地方，反修了一个区域型的购物中心，他里面的个性店完全是做了市场调查，调查出这个区域大部分人是白天上班，通常晚上回家吃快餐基本不做饭，基本上看不到什么小孩，都是养狗的，所以他的购物中心里面有很多个性的店都是满足这个需求。在很多华人聚集、越南人和柬埔寨人聚集的地方，有很多区域特色的裁缝、面包店等等有特类的东西。通常来说我们看到的澳大利亚也好、美国也好，区域型购物中心里面没有一线品牌，他是二线品牌可以进入这个购物中心。
购物中心的好处归结来说就是时尚、舒适，进去以后冬天暖、夏天凉，在里面不用再大街上挤来挤去，整个人的精力耗尽了你已经没有心思购物了，在这种环境下你肯定会很休闲，到处是新店很新颖。人的生活就是要多姿多彩很有魅力，提高人们的生活质量、生活效率，还有生活的情趣，就是区域型购物中心可以解决的。我生活里面很多细节、文化娱乐都是区域型购物中心来解决的。
第三个就是提高广泛的就业机会，一个区域型购物中心可以解决成千上万个人的购物机会，这是非常可观的。所以各个区政府都考虑如果在这个地方设立区域型购物中心没有恶性竞争的话他是鼓励这个 区域型购物中心建造的，因为是解决了当地的购物机会。为什么现在北京这么拥堵？都是南城到北城、西城到东城去上班，但是如果在本地建造这样一个区域型购物中心，他去上班的话就不用坐公交车，就在眼皮底下。这是城市发展的良性循环，真正的生活品质不是你在路上跑三到四个小时上班，而是在你跟前的吃、住、上班。崇尚的新核心主意是办公、酒店、购物的综合性开发，这个就是要解决人们的日常生活品质地在这吃喝玩上班，用不着去别的地方。在国外最时尚的不是开车族了，是骑自行车的，你看阳光尚都的老外现在都是骑自行车上班了。
还有一个非常重要的，我们邀请上海来的苏瓦卡总经理杨保民给我们讲，连锁店、零售商在中国选址、选店非常困难。因为他们国外是在区域型购物中心环境当中经营了很多年，他们抱着这种想法到中国想找这种环境非常难，因为这是刚刚起步的阶段，大部分是临街的底商，所以他们市场拓展都很困惑。所以北京以后发展一定是找连锁店的快速发展。
还有物业本身就是一个金融的投资产品，是非常好的金融投资产品，为什么澳大利亚基金都看好购物中心？就是他们衡量办公楼的投资、酒店的投资还有购物中心的投资，购物中心投资最大回报吸引他们的地方，租金是每年递增的。所以他们最看好的是一个租金的递增，就是租金的回报，这是稳步给他带来的，他购物中心的增殖比其他的要高。尤其是他的养老基金，就是这个钱投出去以后不能有失误，不能说这个钱投出去以后没有本了，因为我们老了以后要靠这个钱活着的。在2000年的时候美国蓝筹股IT泡沫以后，一下敲响了所有投资基金经理的警钟。当时澳大利亚养老基金60%到70%是投资在股市上，就是我们每年都有一个回报，你的钱有多少是投资在哪里，回报率是多少。我们2000年、01年、02年连续三年赤字，就是你上班每一个工作的人，每个人要给你上10%的养老金，你女的55岁、男的60岁以后政府就不管你了，你靠你的养老金活。那时时候基金经理因为股票天天上涨，所以他把我们的钱做了风险投资，结果连续三年出现了赤字。本来我们一年投入一万块钱，一看我们帐面上就剩7千、5千、4千了，就不干了，悉尼就出现了游行。政府后来就参与这个事情了，就是说养老基金的投资和社保的投资必须是保守型的投资，只能有小部分投资在股市上。所以他们就看上的购物中心，短短3年内澳大利亚的所有购物中心被基金吃掉了。养老基金政府有一个规定，在收到养老基金以后在次年3月份以前一定要投出去。养老金的基金经理都是在今年就在找下一年收购的物业，要找好。基金一旦12月份钱来了以后，马上就去收购物业，他们认为只要不打仗，天灾人祸这个物业就会在那，他认为这是增值最好的东西，所以购物中心已经成为养老基金投资信托最看好的产品。
这是澳大利亚西域购物中心，他是干干净净的，他有四个主力百货，第一个是卖的一些高端品牌店。第二个是一个中档的百货，第三个就是大众的店，第四个是超市，超市和（英语）是有价位上区分的，这里面有6个主力店，楼上盖有一个大的电影院，一共有这么多的主力店这是他购物中心的形式。区域型购物中心已经成为人们生活中的重点，所以通常把区域型购物中心做出一些广场，有的是中间做一些景观，有的是中间做一些娱乐，周末的时候人们在那玩耍、游乐，周末有一个集市，就是有一个活动广场。他的特点是非常舒适，很宽，不像北京购物中心2.5、3.5米的过道。他是强调舒适，舒适人们才会反复来，拥挤、不舒服，你有压迫感、不安全感你就不会经常来。现在有些地方没有热带植物，他就把这个热带植物引进来，让人们享受到热带的风光，就是热带的情景是可以造出来的。我可以通过购物中心享受到异域的风情。
我作了一个经典的分析，悉尼区域型购物中心的布局。这是新的（英语）市洲的一个市，悉尼是海港的一小块。他蓝色的地方是区域型购物中心的地方，通常区域型购物中心也是他的交通枢纽，这里面有一半以上蓝色的点都是火车站总站或者是扭转站。他的发展过程也不是一帆风顺的，也不是三四十年前一做就是区域型购物中心，他们也经历了只有百货没有购物中心的阶段。这里面有70%蓝色的点都是通过百货店经过了二三十年扩建、改建，变成了真正的购物中心，百货店只作为他的一个主力店，最后变成了完成的购物中心。黄色是社区性的或者是次区域型的购物中心，社区购物中心和邻里购物中心，在整个购物中心的数量上来说，是占70%，区域型占20%多，剩下那一小部分可能是旅游型，超级豪华都市型的。从面积上来区域型购物中心还是占主体的，因为他面积比较大。这个是政治城市的规划，他真正都市型的购物中心里面没有豪华的主力店，只有百货超市。红色是奢华型的，他一个都没有。
北京我是做了一个非常粗糙的，我还没有仔细做研究。我找到一个北京的区域型购物中心，他的体量虽然很大，但是他里面很全，是可以一站式的满足所有的客群。还有是中关村家乐福的生活广场，但是他还不是真正意义上的购物中心。佳贸在望京开的他是典型的区域型购物中心，但是他里面又缺乏了娱乐的东西。往北是龙德是一个大型的 区域型购物中心。大部分黑色的地方是咱们说的中国特色百货，因为各个国家都是从百货，百货虽然在世界上现在衰退了，但是在过去20年前是非常强盛的业态。我们看澳大利亚悉尼纯百货的业态已经基本上不存在了，已经成为主力店了。但是北京的双安还是属于百货的，百货在北京还是处于主导的地位，很多的购物中心实际上是一个百货商场。奢华型的在很多国家没有出现的，在我们北京是超多，所以开发商也在疑问我们是不是应该做这个，我们这次举办区域型的研讨会也是在讨论这个问题。金融街四季广场一进去以后全是一线广场，然后是东方新天地、华贸、国贸、王府饭店、赛特都云集了一线品牌，现在北京有六七家顶级的云集了一线品牌的购物中心。还有黄色的是社区型的，在北京沿着东四环高档社区开发的很多但是生活非常不方便，就是说你住在一个高档的房子里面你没有内容，你买不到你日常需要的鸡蛋、百货，海鲜就不用说了，就是商业没有跟上。这可以看到北京开发商非常巨大的一个空间， 有很多的社区商业和百货也许未来可以改造成为区域大型得购物中心
我们有一些建议关于什么是中国型的区域型购物中心，我觉得是研究本国人的生活习惯、消费方式，对消费者进行深入的调查。了解现有商家的开店需求，还有制定出自己的位置、规模、定位，业态的组合，制定出自己区域购物中心发展的目标，聘请专业人士制订可行的方案，培养可行的团队。明智的开发商不是短期的行为，而是做好长期的培养。下面是对于中国现在购物中心开发区域大型得有一个误区，很多人认为我做的购物中心里面就要有一线品牌，我们策划项目里面十个开发商有七八个，不管它的区域在什么位置，面积是八千平米还是八万平米都是要招一线品牌，而且是要服务于少数有钱人的，面向灰色收入的人群。因为他们也知道灰色收入确实很厉害，包括药店现在辐射到业种都是集体采购，但是这作为社会的健康发展这绝对不是主流。还有一个是购物中心开了以后怪消费能力不行，说周边的人没有消费能力，并且在试调的时候给我们规定了，我们调查的两千块钱、三千块钱的统统叫成无效需求，在国外再有钱再没有钱都不会把人分成有效、没效。这个有钱人没有钱人的生活需求都是差不多的，人们的需求没有有效和无效的，这是一个错误误区，就是没有钱的人的生活都是变成无效了。我们理清这些理念做购物中心的时候，不会老盯着大款，平时在你周围有巨大反复消费的人，虽然他买油条、面包、鸡蛋，但是他是反复消费他就是你的客群。还有是抱怨商家没有实力，商家零售商挣钱你一定要创造人流，自己有盈利以后拿出一部分交给你租金，才可以长期在这里，他不可能正的一百块钱都给你，你要让他挣钱才可以长期维持下去。通常好多项目是定的租金特别高，而且是频繁的更换里面的商家，这都是特别不健康的。现在我们好多人都学东方新天地的模式，就是淘汰的模式，这个东西是在特定的区域，他有的区域只有这一个购物中心，而且他是非常香港的模式，就是把他做热了然后反复的调整他的租户。这跟文化的背景、文化历年也有关系，澳大利亚人不会干这个事情，他会认为你跟我一起进来养这个购物中心，你作出了贡献，我会跟你一起走到底，我会培养你，我会少收你的租金，这就是文化的差异。我不是说非得在北京把挣钱不的人都养着，这是一个理念就是不要走极端。
还有一个是快速回收资金，很多项目我们做不下去都是因为我们完成不了开发商给我们定的第一年、第二年、第三年租金的回报。所以最后无论是面积上也好、各个方面都做好这个准备，培养这个购物中心，就是第一年要拿钱。还有是不做市场调查，一下20万平米就放这了，下个月我去郑州一个20平米商业在一个心社区里面，一个人都没有，那谁肯进去。
还有一个是对于区域型购物中心在北京开发有很多的障碍，一个是我们没有市政的规划，不像澳大利亚规划好了这是区域型购物中心旁边就不可能再出现一个，他是完全有市政规划的，市政规划局里面就有这样一个地图他都是标出来的。所以政府由于没有市政规划，开发起来就产生了局部的过剩，这个地方扎堆，这个地方就没有，我们东四环那么多的高档社区就没有地方购物，到现在买什么都买不到，生活就没有质量。
还有一个是商业的业种非常的贫乏，我们大部分很多的商家都集中在餐饮上面，实际上购物中心有很多生活性的业种在中国就没有出现过，这也影响我们购物中心的发展，就是没有商家来，就是非常有限。购物中心还是一个非常新的东西，很多本土的零售商都不愿意进来，很多本土的面包房不愿意进购物中心的原因，一个是租金太高，还有一个是租约太多看着烦，还不如自己找一个门店进行经营，所以要改造零售商对区域型购物中心的认识，要去接受他，认识他比较好的东西。
澳大利亚的购物中心里面都有什么东西？第一个是主力店，一个是全线的，一个是高档的。这个是老人，他们在研究适合老年人的购物中心，就是经历了四五十年的购物中心发展，过去三四十年他们都定位在年轻人，因为他们是主力，但是婴儿潮进入了老龄，北京市老龄化已经到了11%，预测到2015年达到19%到20%，就是战后婴儿潮的人已经进入老龄了，到了2025年30%的老龄，就是整个社会10个人就有3个人是老人，所以美国、澳大利亚都在调整购物中心里面的东西适合于老人。因为老人有充足的时间到购物中心里面享受，而且他有钱，他用不着买房、买车，他所有的钱都是让他每一天过的非常好。所以他没有像年轻人贷款的压力。老龄人通常有一个好处，他的购物满足他的吃喝高品质的生活就可以了他剩余的钱就是享受。所以这个购物中心10到12点的时候全部是老年人，所以购物中心中间放了很多舒适的咖啡座椅子。主力超市就是生鲜。区域型购物中心里面澳大利亚很大的主题是生鲜，这是在我们中国购物中心里面没有见到的，一个是海鲜，这是非常成功的连锁店做海鲜产品。还有他的肉食店，这个在澳大利亚一共有五种连锁，有四五个非常成功的连锁店、加盟店，最老的是经营了30多年。他已经把肉食划分成几百种，各种部位各种吃法，这就是生活质量。到那以后干干净净的怎么去做，都弄的非常人性化。
除了超市有生鲜的水果和蔬菜以外，还有连锁的生鲜果菜店，经营都非常好。还有食品是区域型购物中心主打的主题，他把各种肉食做成成品和半成品出售，有很多人回家就不做生肉食，他买现成的回家做。面包房、巧克力等等都有很多。最近区域型购物中心出现了很多概念型的餐饮产品，这个是（英语），是在澳大利亚有三到四年的历史，他现在是每个区域型购物中心都有了。他打造了一个理念，用这个进行加盟、连锁。这个是新鲜的果汁，把十几、二十种水果、蔬菜做出来卖一块钱一瓶，他就是一个薄利多销的概念。什么时候日常的消费都变成一块钱、两块钱，大众都可以吃的起，这个国家人们的生活水平就真正提高了。咖啡在国外都是一两块钱，现在都是20多块钱，所以整个这些东西在咱们国家都不是日常消费的东西还是奢侈品。这个东西怎么样成为日常的东西，就是要靠零售商今后研究这个市场，薄利多销，满足人们日常的需求。
其中还有一个（英语），一个购物中心可能都会出现三四家，里面有打彩票，有日常文具的需求，过生日的各种卡片，还有糖果，上千、上万种的商品，他是生命力非常强的一个业种。还有文化娱乐的东西，这个东西在中国不能出现，因为是有一定的局限性。还有书店，生活用品也是打出了特色店，男人的剃须刀可以打出连锁店，也可以变成礼品店。百货里面的东西现在都变成了连锁店了，他有很好的灯具店，有很好的床上用品的专卖店，服装、服饰都是日常需求的东西。生活配套、鞋店、裁缝、宠物店、礼品店是到处可以看到的，健康主题是这几年区域购物中心主打的东西。休闲的东西、咖啡座、足疗、美甲，儿童的主题。还有生活配套，他把电话公司都申请到了购物中心，邮局、银行、旅行社、社保中心、贷款中心，还有快餐，还有其他的汽车、收集这些产品。娱乐就是电影院、溜冰场，总之这些业种、业态都是非常丰富的。谢谢大家！
主持人 卞京：谢谢成总。我想到一个问题，中国商业发展必须依托于中国健康、良性的经济发展。下面有请易事达广场董事长张京湘(张京湘博客,张京湘新闻,张京湘说吧)女士
易事达购物休闲广场总建筑面积5.2万平米，位于朝阳区北五环的购物中心，是各集餐饮、娱乐、购物、住宿、康体于一体的区域性购物中心。最主要的购物、娱乐、体育等多业态并存，相互依托、相互促进。我们易事达企业集团运营易事达广场是从2001年开始策划，整个的过程一直用了两年多的时间，期间我们也经历了很多的挫折。下面我就讲一下我们易事达整个的定位。
我们的口号是快乐加休闲加购物等于易事达广场，从98年开始我们就和城建集团合作，在朝阳区打造了240万平米的大型社区北苑家园，北苑家园的建设带动了整个北苑地区的发展。同时由于亚北奥运村的建设促使整个北苑地区及周边区域进入了快速发展阶段，居住人口急剧增加。2001年我们集团就拥有了一个成型的建造一个综合性商业中心的构想。经历了8年的发展从规划、施工、建房、销售到物业管理，我们易事达经历了整个过程，对整个地区是非常了解的，对每一个居民的要求我们也是非常清晰的。最终我们建造了一个5万平米的多功能、综合性的商业中心。这一商业中心的定位主要是以满足这一地区的消费者需求为核心，主要体现在以下几点。
一、我们根据消费者的需求进行了经营业态的选择，同时调整了各业态的配比，使之趋于更合理化，更持久的生命力。比如说我们压缩了百货的面积，增加了主题酒楼、小吃，形成了购物、餐饮、娱乐的平衡。第二我们坚持品牌立店，在招商的过程中我们对各个品牌制订了不同的政策，餐饮有麦当劳等等。百货方面我们引进了阿迪达斯等等，品牌入住率我们广场达到了80%以上。
第三、我们加强了品牌的管理与合作，制订符合实际的消费需求和策略，使品牌商品可以符合需求。我们与品牌商实现共同发展、共同合理的原则，所以易事达可以做到天天有新品，周周有活动。第二我们作为区域性消费为宗旨，我们每天面对的是区域的百姓，比购物中心要难很多，要让他们天天来每天要让他们能消费，要得到他们的认可就要贴近他们，想民所想，贴民所需，全心全意为人民服务。我们创造了街区式的购物环境，增加了购物环境，让下班的人们以休闲式进入广场，同时制止了更多的制式营销行为，我们还创造了亲和式的接待方式。第三、我们是以综合效益为目的。企业以盈利为目的的，作为区域型购物中心要在这个地方扎根我们要有取之于民，用之于民。在这方面我们集团创造了多项的服务措施，同时也要求各商户建立多项便民措施。易事达广场亲自注资多家当地的贫困户，对贫困户制订优惠的消费政策，先后慰问孤寡老人。在企业内我们组织了党支部，让每一个顾客都跟家人一样亲切。我们还建立了社区的监督员，主要监督商场的服务是否到位，商品的价格是否合理。通过这一系列的措施使易事达拥有了当地用后的群众基础。
第四我们以长久的发展为目标。作为区域型购物中心是与百姓息息相关的，对于我们每一个服务型企业来说肩上的担子是相当重的。我们每一个商铺进店前就进行多方面的沟通，让他们摆脱急功近利，坚持开百年店的思想，使易事达商铺统一思想、统一目标、统一指挥、统一管理、统一行动。坚持诚信经营、保障质量，不投机取巧，不蒙骗顾客，切实做到长久的发展。
易事达广场运营和管理，我们在这方面也总结了一些经验，因为在前期的时候区域型广场没有一个综合性的可以参考的地方。我们易事达在当地开发了将近10年清楚对当地比较清楚，所以创立易事达广场就非常难，经营、运营管理易事达广场就更难。在没有经验的前提下，我们通过请教、研究走出了一条适合易事达发展的道路。
第一、我们建立了一支专业化、敬业、爱企业的优秀管理团队。我们易事达企业注重人才的引进、注重人才的发挥，更重视人才的培养。我们针对招商、运营、策划、、工程、保洁、保安等相关部门，以正规化的梯队建设为原则，合理引进并使用专业人才，成立了一批有专业知识的顾问专家组，培养了一批专业、敬业热爱本企业的队伍。在队伍的管理方面我们建立了规范的管理与激励制度，实行责任追究制。同时我们注重团得的培养精神，易事达是以人为本，诚心敬业，道德观是真诚情意。我们队伍从责任着手，磨炼意志，培养作风，使之成为一支内敛、成熟的队伍。我们管理大型商业不仅需要一支成熟的团队，还需要成熟的模式。
我们创立了五大运营管理模式，通过对各业态、商户的集中管理，形成思想上有效的统一，经营上有利的配合。我们还确立了有效的服务机制。作为运营商我们要对消费顾客负责，又要对广场内的各商户负责。既要让商户获利又要让消费者感到实惠，我们要起到盛名之下的作用，这是我们易事达的关键，也是我们易事达持久发展下去的关键环节。这五大部门在大楼里起到了绝对性作用。大招商负责广场的全面招商，引进品牌，同时在商户引进之前做思想工作，使其与我们的思想保持一致。我们要求经营服务思想不一致的，绝不进商场，这就保证了思想上有效的统一。大运营负责广场内全体商户的运营管理与服务，及时掌握运营状况，及时解决各商户运营出现的问题。我们在整个管理大楼的时候确实出现了很多各个商户需求不一样，比如说像餐饮他们在管理的时候，他们的烟道经常出现问题。我们作为大工程部的时候，就是要积极的给他解决，不能让他堵塞，因为整个楼的中央空调是通的，烟道也是通的。协调他们有效降低成本，确实让他们做到经营可以有效的发挥。大策划我们负责广场内全体商户的策划，我们现在已经联合了物美、麦当劳等等一系列的大品牌，一起做整个的宣传，协助商户制订各种促销方案，配合商户搞各种活动措施，通过有效的管理节省的各商户不必要的宣传，也形成了一动全动的整体促销气势。大工程负责广场内公共设施的维修、维护与全部商户的工程维修，通过集中采购有效降低了各种开支，同时也为各商户节省了不必要的人员投入。大客服负责广场内消费顾客共同性的服务，同时组织消费顾客交流活动，有效进行意见的传递，避免产生纠纷。因为商户和顾客之间经常出现一些分歧。比如说我们前一段时间有一个顾客带着孩子吃饭，但是孩子不会坐在那认真的吃饭，他就跑出去坐在电梯上去了。因为小孩一看就很害怕，就坐在电梯上就刮了。当时我们的大客服就起到了关键性的作用，把商户和顾客的问题全都解决了。
在建立整个购物中心的同时还要建立好的购物关系，我们当时听燕莎MALL副总讲话的时候也有这样一个观点。我们易事达和当地关系处的还是不错的，得到了大力的支持。易事达要扎根北苑地区，首先是建立了百姓的监督队，让他们监督我们的服务，组织了全民性足球比赛、羽毛球比赛各项的体育活动，并与当地公安组织了军民共建小组，通过加强沟通、协作、互相支持等三方面的工作，使得易事达广场深入人心，成为当地百姓生活中不可缺少的一部分。2008年我们易事达的发展目标，就是要以易事达广场品牌为中心，要以服务客户为中心，要以提升商户经济效益为中心，围绕三个中心全面开展工作，坚定不移的走品牌理念，坚定不移的走服务创新之路，坚定不移的走营销增效之路。加强系统化、深入化、科学化的管理，扩大海内外知名企业的联合与协作。
我前一段时间去了一趟香港，跟香港贸发局参加中小企业推广活动，我觉得郭老师讲的话非常好，尤其是提到了业种分类。为什么现在商业这么繁荣，有一个最大的根本就是香港的业态非常多、非常丰富，才促进了他们当地购物中心的繁荣。易事达前期招商是非常困难的，尤其是这么偏，我们是历经两次大的改造才到了今天，所以业态的归拢和发展是必不可少的。郭老师对业种分类以后，对国内的购物中心发展是有很大的帮助。
最后区域型商业中心发展是一个新型的发展，区域型要做到不断的创新和完善，在当今建设和谐社会的大形式下，大力发展区域型、服务型上午中心是具体的表现。我们易事达企业集团投入了全部的精力，为创建具有持久发展力的区域型商业中心做我们一点微薄之力，也希望政府在资金方面给我们一些支持。让我们更好的为服务百姓做我们的一点点贡献。我们也是市商联会的会员，我们接到他们的会刊的时候也讲到，朝阳区商联会要大力发展区域型商业，也是打造一方居民的生活水准的提高。所以虽然我们易事达在从事房地产转型投身到商业的运行当中，虽然我们经历了很多的坎坷，但是我们相信在政府和广大同仁的支持下，我们一定会在建设和谐社会过程中作出我们易事达企业的贡献。谢谢各位。
主持人 卞京：谢谢张总。下面我们有两位零售商的代表，从零售商的角度谈谈区域购物中心的发展机会。首先我们有请东方家园副总裁汪传虎先生做一个演讲。
汪传虎：我今天非常容幸可以来参加区域型购物中心的论坛，我们私下里也经常谈到这个问题，今天可以开这样一个会反映中国购物中心的开发已经进入到务实、理性、规范的阶段。中国购物中心的发展跟中国零售业的发展有很多相似之处，购物中心在发展的过程中跟零售业一样，零售业最早我在北京华联选址的时候基本上是模仿美国的购物中心概念，我们选址都是像国外一样，就是郊区性的旧厂房进行改造，我们认为美国的今天就是我们明天。我们走了很多的弯路，后来我们又回到社区购物中心的概念。中国的购物中心开发也是一样，我们早期都是摊大求洋，我们喜欢讲品牌、高端、规模，喜欢讲辐射一个区域，我觉得今天讨论这个问题是非常恰当的时期，也是现实矛盾的出路。
第二就是市场很大需求的拉动，再一个是行业的成熟。我觉得今天这样的讨论在反映行业逐步走向成熟，就是现实的矛盾加上市场的需求，我觉得中国区域型购物中心的开发前景是非常广阔的。我长期以来都是从事大型商业物业的选址工作，所以他们今天邀请我来也有从零售业选址层面看区域型购物中心他的未来、前景。
我们做零售业选址的时候，我经常告诉我的团队，你要做好一个选址工作首先要回答四个团队，第一个是为什么要进入这个城市？第二个是为什么要选择这个商圈？第三个是为什么在这个商圈里面选择这个项目？第四个在这个商圈里面你为什么会用这样的条件把它谈成？在选址里面我认为最核心的，是城市、商圈、项目、合作条件，一个商圈成熟的程度和适合程度，对我们零售业项目能不能长期持久的进行下去至关重要。我觉得从选址来看，商圈是首要的因素。
第二从商业的形态上来说，每个商圈他选址的辐射半径来看，我这里面总结的商业形态可能不一定是最专业的，我只是就我所经历过的，一个是综合的百货店像王府井，还有专业的百货店、还有社区的百货店，还有仓储式的百货店，就是像麦德龙。还有一个是社区大卖场。还有就是综合超市、便利店。主要商业形态选址辐射半径来看，除了大型综合百货店辐射比较远以外，还有仓储式的辐射半径比较大以外，其他的我认为他的辐射半径都在5公里以内。所以由此得出一个概念，实际上这些商业选址的需求都是在区域型购物中心中心里面都可以解决的，这和我们区域型购物中心辐射、服务的半径是非常接近的。另外随着老百姓收入水平的提高和消费习惯的改变，我觉得这些业态他的服务半径会有一个缩小，就是老百姓会更多的强调购物便利性。
另外讲一下零售业发展的阶段，我们曾经看到一个统计的材料上说，当人均GDP在800到2000美金的时候，实际上是这种大卖场诞生最佳时期，因为这个时候老百姓更多关注的是商品价格。当人均GDP在2千到4千美金的时候，老百姓更多关注的是专业和便利店，当人均GDP超过4千美元以后，就是高级专卖店开始流行。中国现在处于2千到4千美金这样一个水平上，我觉得在向便利，方便的方向发展。
我觉得从以上选址经历来看，区域购物中心是未来得热点和亮点。一个是刚才很多专家也讲到的是市场需求，还有一个是城市建设，还有农村城市化的进程，我们大量的造城运动。第三个是消费本身的变化，第四个是政府推动，第五个就是国际经验。
另外我想站在我选址人员的角度讲一下区域型购物中心发展过程中有什么问题？第一个是忽视了市场的规律，盲目的追求规模。刚才有的专家已经讲了世纪金源是区域型的购物中心还是城市型的购物中心，我觉得从他的发展来看，他强调的区域服务作用是非常火爆的，包括餐饮、图书、儿童娱乐，真正高档的百货我看人流非常少。我几乎每个星期都要去看一下，因为那里停车比较方便。我个人认为像世纪金源这样的购物中心，从他的立地位置来说还是区域性的购物中心，只是他的规模我觉得要跟现实的需求怎么进行吻合的问题。第二个是开发商缺乏专业化的操作管理，就是开发商不重视购物中心的经营管理，造成招出去完事、租出去完事，甚至是卖出去了。第三个是低水平的重复建设。
我觉得要解决好这个问题，首先是政府统一规划科学的合理布局，要防止低水平的重复建设。我觉得目前在全国进行选址最大一个问题，非常突出的矛盾是任何的规划不科学，任何规划执行不严肃，造成了项目与项目之间的低水平重复竞争也是非常严重的。刚才说国外的购物中心非常具有投资价值，我借的如果低水平的重复不解决的话，中国的购物中心想被投资基金看中是非常难的。第二个我觉得是要提高开发商开发过程中专业性的操作，从选址、定位、招商、管理各个环节进行专业化了操作。第三个我想是地产商和零售商合作的加强，增加需求的提前沟通，也是对我们区域性购物中心也好，其他的购物中心也好非常重要的。我现在经常讲选址难和招商难并存，这个很大程度上是双方之间的不了解、不沟通、信息不对称造成的，所以我觉得要加强零售商和房地产开发商有效的沟通，尤其是提前的沟通，对区域型购物中心的开发是非常重要的。
区域型购物中心它的发展，政府非常重视、行业非常关注，零售商、开发商现在都非常积极的参与。我想应该说区域型购物中心的前景是非常光明的，谢谢大家！
主持人 卞京：谢谢汪总。我们下面有请一个零售商代表，上海苏瓦卡餐饮管理有限公司总经理杨保民先生。
杨保民：大家好！感谢邀请我到北京来参加这个论坛，能够分享一下我开发的一些心得。我其实有十多年的开发经历，前期做过上海肯德基的开发，做过我们韩国SPC的，味千拉面等等前期进上海时的开发。
我今天来还有一个目的，是想跟各位认识一下，跟各位套一个近乎，希望今后在北京可以拿到铺子，特别是希望可以拿到稍微便宜的铺子。我想从开发的角度让各位了解一下，我们是怎么样的开发过程、流程，或许以后你做物业招商的时候，能够为我们提前考虑一下，就是有一个沟通。
应该说前期我们肯定要做一个商圈的评估，无非就是人口、数量、人口的质量、业态、业主的丰富，这个商圈整体的交通便利性、可视性，一系列的硬件条件是不是我们所期望的那种。还有一种是这个商圈里面他的临街商铺、购物中心、底商总体的布局、停车位等等。这个说笼统还是比较详细、比较细致的工作。我可以代表的是一部分休闲餐饮连锁品牌，这个应该是有一点代表性的，跟刚才的嘉宾也一点区别。我们进入北京、上海肯定是选择市中心作为我们的旗舰店，但是这种店是赔钱赚吆喝，基本上是不赚钱的。我赚钱是赚在哪里呢？有可能是一个区级中心，区级商业中心。这个是传统型的区级商业中心，还有一种是我们今天讨论的区域购物中心。其实如果有一个市级商业中心，他一个市能有多少个市级商业中心？你一个区域有一百多万的人口，你靠一个市域的购物中心是不能满足的，肯定是要向区域的购物中心发展。现在人们的生活水平越来越高了，人们就懒了，他就希望身边就有，就是一站式的服务，我进去以后什么都可以解决了，这就需要我们现在这个概念，就是区域型购物中心的概念。
从区域购物中心的概念来说，我讲一下我在上海的体会。上海现在有一个比较大的，一开始我有一个疑惑，我们所有的品牌开发商都有一个疑惑，区域购物中心行不行？我们以前习惯了市级的购物中心，区域型的购物中心就有一点嘀咕，就是人怎么过来，人的素质高不高。像我们现在上海的闸北区，过去是叫老闸北，闸北火车占人口素质不是很高的，这里开了一个相当成功的购物中心，就是大林国际购物中心。这个国际购物中心怎么可以成功？因为我们一开始都怕不敢去，因为老闸北他旁边没有办公楼就是一些新的楼盘，而且还没有完全的入住，他怎么会成功呢？这个其实有一个关键的一点，它是一个比较统一的经营模式，一个比较鲜亮的形象，然后他能够给大家的环境是舒适、干净、时尚的。关键是他招商相当成功，他几乎把香港所有的知名品牌一网打尽。他的招商团队过去是新天地的招商团队，他把所有的衣食住行的品牌都拿过来了，但是他可以贴近整体的社区生活，这是他的特色。然后我觉得他整体的布局比较好，其实他知道他的劣势，他的劣势就是整个商圈就是几个楼盘而且是新开发的，没有商业、没有办公商务，所以他就自己来做。所以他自己有几栋商务办公楼，还有一个是喜来等管理的商务酒店，然后再引进一个生活大卖场，然后他有一个所有的精品的休闲餐厅一类，包括哈根达斯、麦当劳这里面都有，综合性的电影院、游乐场。他就把这个打造成闸北甚至是周边的各个区都向他这里涌。郭先生说大林国际为什么成功？他几乎没有培育期的，他两年之前的租金是15块钱一个平方一天，然后到现在还是相当红火的。我觉得如果作为一个开发商来说，或许他得成功案例可以给各位一个启发。
还有一个是我的忧虑，我想可能也是各位的忧虑，就是我们要找到好的点、好的位置去做我们的购物中心比较难，肯定是能够拿到位置的地方一般是比较偏的地方。其实我想也不必忌讳这些，关键是看我们的心态，我们自己是如何去面对他。上海其实还有一个案例，大家可能也比较清楚，上还有一个大杨浦的概念，130万人口，因为他有十几所大学在那里，所以他叫知识杨浦。然后他通过动拆迁，因为杨浦区也是一个工薪阶层的区域，但是他通过动拆迁把130万人口递减成80万，他人口数量是少的但是人口质量是高了。我们经商大家知道，作为我们开店来讲有一个捕获率，就是有效捕获率，你进来10个人我可以赚你6个人的生意还是10个人的生意？我觉得要有一个有效的捕获率。我觉得随着政府的动迁和调整，这个环境在慢慢的转变。上海大杨浦里面有一个欧尚超市，他是一个法国的大卖场他的总部在那里。后来发展到慢慢的他把旁边的都吃下来了，他引进了餐饮类、服装类、百货类，又上了一个档次，成为一个综合的购物中心。还有我们的曲阳也是这样的，他大卖场平均每天营业额三四百万，他通过旁边的夹层把楼上扩出来以后，引进了一些餐饮、百货品牌，他现在把客人留住，然后想办法让他们在这里歇脚、消费，一天的营业额达到了500万。我觉得通过慢慢的调整，通过怎么去迎合这个市场，我们还有很多的文章去做，我也希望大家多开点、开好点，共同来扶持这个市场。
区域购物中心里面怎么样过渡这个市场？就像如果杨浦区130万人口减到80万人口他要有一个过程，包括大林国际他怎么适应这批人引入。上海还有一个案例是浦东联洋的社区，是大正集团做的一个，这个商家和他是有矛盾的。他本来是想把商家引进来他的楼盘可以上去，但是这些商家还没有等到他上去商家就死了。后来就进行了沟通，他脑子也清醒了，很简单就是免租，现在开始有一个保底抽成，这个方式方法是多样的，有一点肯定是能做出来的，关键是看我们开发商的心态、开发商的实力。一定要给我们这些零售商一个政策扶持。我不知道其他行业，我们餐饮业一般的连锁企业到这里开店，我的心里承受能力亏半年是可以的，你让我再亏下去我不干，那你帮我一块来亏大家一起来做这个事情，你扶持我一下我有可能亏一年，我相信一年下来我这个市场肯定就火了。这包括你的停车车库费都可以做一个适当的调整，关键是要做一个便民、利民、利己大家共赢的市场。我从上海这几家，包括百联，百联是国营的，无非是时间长短，区域购物中心一定是一个趋势，因为我最省心。因为这些品牌都不是傻瓜，能够大家一窝蜂的来都是有一个心里准备的，就是你亏我也亏，你盈利我也盈利。
从我总体来说就是这样一个大概的心得，这可能是简单一点了，但是或许对各位有一点帮助。
我简单介绍一下苏瓦卡公司，香港有一个比较有名的甜品叫做许留山，这个是结合了健康水果餐的概念，还有现在女孩子讲究卡路里，现在相对来说感觉吃的东西也不怕胖，这是一个比较时尚的。在上海是开了5家，还是相当成功的，我在宁波天衣广场也是开在里面，也是相当成功的。我旁边的邻居就是一个必胜客、麦当劳这波人，所以我觉得品牌肯定要有一个连锁效应。刚才我听有的嘉宾说我这里招了一些人死了一批，我觉得最好要招市场上相当成功的一波人，他有这个实力、心态忍受这一段培养期，然后你也省心他也省心，因为他不愿意砸牌子。他关了店就给人感觉这个店砸了，对这些品牌有一个要求，就是你适当的要让利一点，扶持一点，不要一棒子打死了，其实把他引进进来对你整体的租金价位肯定是有帮助的。
我刚才讲的是一点心得。我许留山在上海、宁波，还有这次在常州一个比较综合的购物中心都是相当不错的，包括太原也是一个房地产商把他整个山西都拿下来了。我觉得以后休闲是一个趋势，人有钱了以后休闲的概念就越来越高了。我希望在不久的将来，最好是在明年可以在北京和各位合作，让新鲜的东西让北京的市民分享。
主持人 卞京：谢谢杨总，下面我们邀请几位嘉宾做一个小型的论坛，更大范围的讨论一下我们区域型购物中心的一些经营管理方面的问题。我们有请中联行中国不动产国际投资顾问集团公司经理杨思哲先生，第二位是东方家园副总裁汪传虎先生，特别介绍我们主持是澳邦成行有正义感的成路女士，北京易事达投资有限公司董事长张金香先生，还有世纪环球院线总经理周莉女士，金源新燕莎MALL副总经理徐静涛先生，华夏柏欣经营管理有限公司懂事邓俊文：先生，还有北京上东阳光商业管理有限公司招商经理刘波女士。
成路：我们第一大题就是商业地产发展中面临的最大挑战是什么，太多的商业地产追求着高档和奢华，追求着与城市中心区原油商业的同质化竞争，区域型商业项目的价值还远远未被发现和释放，在这样的背景下区域型购物中心无疑将成为商业地产的中坚力量。我们请徐总讲一下。
徐静涛：是负责金源新燕莎的招商，也是从做百货店出来的。刚才听了各位专家学者谈了很多区域型购物中心、邻里型购物中心、社区型购物中心。我觉得还有很多东西要明确一下，刚才谈了很多商圈的具体东西，5公里、10公里，我个人认为还要研究一下有效的公里数。这个第一个是城市未来的发展方向，第二个是人口的数量和质量都要考虑进去。关于金源新燕莎MALL当初定位成区域型还是社区型的，这个可能不需要讨论，因为我们有这么大体量，如果仅仅做成社区型的话肯定是死定了。但是我们的前提条件是首先我们要做好核心商圈的消费者，大家设想一下如果我3公里内的核心消费者都不来我这里购物的话，你不要指望着5公里、10公里内的消费者到我这里来购物。因此我认为区域型购物中心的发展也是动态的，跟市场的容量、位置、体量都有很大的关系。我觉得很多地产商在开发商业地产的时候，不管是做哪种商业形态，更多是去了解一下所在商圈的生活状态、生活方式。我觉得想清楚这个问题以后市场的容量是巨大的，如果仅仅从定位的角度来说，可能这个市场容量是有限度的。我们通过这种市场调研了解了一种生活方式和生活状态，或者是我们创造出了一种生活方式、生活状态的话，这个市场是很巨大的。
我举一个简单的例子，星巴克是咖啡的，雀巢也是做咖啡的，但是这两个市场是不相矛盾、不相冲突的，因为他们代表了两种不同的生活方式。大家知道雀巢速溶咖啡是很便捷的家庭消费，而星巴克是提供了第三空间，我以为更多是一种社交的场所、休闲的方式。我们在做购物中心的时候，如果我们能够更多的去从一个区域的生活方式，创造一种生活方式的话，我想这一块的市场容量应该是很大的。
另外一个想法是一个区域型的购物中心还是社区型的购物中心这跟体量是很有关系的，如果我作为一个10万平米以上的购物中心的话，你着眼点一定要做成一个区域型的购物中心，你才有生存的可能性。我还不谈品牌的招商、管理、规划，后期的运营管理。
第三、我认为你做的是区域的还是社区的，刚才也谈到了一定要对整个城市、商圈、区域的商业发展程度，他的业态，以及城市未来的发展方向要综合考虑起来。如果可以考虑到这些方面的话，我们设定一个区域的还是社区型的就有一定依据了。我们金源新燕莎MALL能够走到今天也是在不停的调整，我们的立足点当时的雄心壮志大概是50公里的范围，目前还没有做到这样，但是我们的商圈确实在延伸。我举一个很简单的例子，当时开业时候70%、80%的消费人群都是海淀区的，东边、南边、北边来的非常少。10月份我们三周年的时候我们做了一个市场调研，我们整个区域来的人就非常多了，就是我们商圈随着时间的发展在发展。第二个我们的品牌置换达到了50%，就是一半的品牌在开业以后被淘汰掉了，这是非常残酷、非常需要解决的问题。
成路：下一个地是商业地产如何有效规避残酷的市场竞争，当前商业地产将怎样主导未来商业地产？
邓俊文：我觉得比较大的分别是社区型个区域型这里面跟交通的网络有关系。第二个是跟整个密度、都市化的水平有关系。同样在香港、在北京包括在澳大利亚，其实这里整个城市化水平不一样，因为香港一千平方公里面积的土地上是有960多万的人口，这里的区域可能不大，但是人口不少是，因为他整个人均GDP比较高，这个区域里面他整个的商业水平跟内地的就不同了。第二个我来内地之前做了一个丽景新城的项目是在浅湾区。我们这个项目是临近地铁站的，我们直接修了一个天桥连接。还有我们做了一个公共汽车站，是整个区域的公共汽车中心。所有人下了地铁再通过这个到其他的社区中心，我们里面有百货共了，还有儿童乐园，其实也没有什么稀奇的，都是香港有的，但是在这个区域里面就起到了作用。我觉得社区购物中心跟轨道交通的关系不是太大，这其实是对外、对内的关联性比较强，这个不能硬搬国外的，也不能硬搬香港的，我们人口分配的力度还没有他们那么密集。本身购物中心就是新兴的，少的东西还有很多，还有很多不完善的地方，企事业没有什么难度，最好是找到好的顾问公司，积累足够的租金去好好的开发，不要心急，心急吃不了热豆腐，要有一定的耐性遵循购物中心的发展规律。这也是我们的主题我们需要更多规范的操作、更多规范的水平，还有很多的经纪公司配合起来，这样整个区域也好、整个购物中心也好都有非常好的发展前景。
成路：我给大家介绍一下美国国际购物中心协会代表许有为先生，他现在给我们回答区域型购物中心在国外主要的特征和现状发展前景？
许有为：国外一个购物中心里面包含了很多的业态，我今天跟做一个荀会长做交流的时候，他正好是在我老家大连做一个区的区长，是主管商业的。如果政府是从指导和监督的角度来做商业的话，很可能就是一个区域型的购物中心，他可能代表你商业的执行力。比如说像郭主任在所有的业态里面，购物中心应该包括的业态里面罗列了好多。这些业态在这个购物中心里面提供了一个非常广泛的零售和服务，主要是体现在服务上的功能。这个功能由谁来贯彻、执行下去，我觉得就是购物中心的总经理，他在某种程度上是相当于一个区域里面的区长，只不过是您来监管他来执行，因为他在这个部门里面有很多的业态要执行下去。
讲一下国外的购物中心跟国内的购物中心的区别，就是服务功能上的全和不全的问题。我刚才看了一下郭主任他们罗列的一个区域型的购物中心所提供的服务功能，基本上是包括全面的，就是国外的区域型购物中心包括的比较全的。但是在国内的购物中心由于咱们零售资源的缺乏和品牌的缺乏，到目前为止咱们的服务功能还没有达到像一个真正的小社会这样，把一个外面的社会搬到咱们的购物中心里面来，现在还没有达到这种效果。而现在国外的购物中心，尤其是澳大利亚的购物中心，就是他们所有的服务业态基本上是很全，而且是日趋完善，社会分工是越来越细。按照这种情况发展下去的话，他们的服务功能是会越来越清晰，越来越适合一个区域性人群消费者的需要。而我们要在这方面上大下工夫，应该向国外的购物中心学习，当然不一定说所有的业态都适合咱们国内的购物中心，但是人群对消费的需求基本上是一样的，只是消费水平和社会结构的变化而变化。通过消费水平就像您说的中产阶层不断的扩大，我们的业态随着他们的发展不断的做调整就可以了。
成路：刚才介绍了一个是国外的购物中心，还有一个是对中国购物中心的期待，我觉得说的很准确，就是已经成为了一个城市功能性的东西，生活吃喝拉撒睡整个非常便利的东西都在里面。下面一个大提是商业地产如何有效的规避残酷的市场竞争，商业地产的竞争者已经进入了狭窄的竞争空间，乃至忽略了周边存在的上级和机会，对区域型购物中心进行全面的定位分析，将有助于我们准确的把握区域型商业地产的魅力和发展良机。下一个给咱们的周总讲一下，解决品牌零售商对其购物中心的需求表现在哪些方面？
周莉：影院作为一个娱乐行业来说，我讲一下品牌对区域型购物中心的一些看法。其实对于影院来说发展不是很好，他的发展离不开中国大经济环境的发展。现在我们影院的发展步伐已经超过了购物中心发展的速度，进入了高速发展的阶段。这样一个发展阶段，到现在我借的我们还没有进入到社区型的购物中心中去，基本上还是停留在区域型的购物中心，之前我们在做中心区的购物中心。现在做区域型购物中心成为我们现阶段的发展方向和目标，下一个目标才到社区型的购物中心。我觉得区域型购物中心要做好一点准备，第一他不像中心区购物中心一样具有辐射全城的效应，他可能各个区域的定位都不一样，所以作为区域型的购物中心我们作为娱乐行业，甚至是跟文化相当接近的一个行业，跟百货、超市还不完全一样，百货、超市是大家的必需品，但是娱乐更强调一种精神性的消费。这时候我们觉得作为区域型小一个娱乐行业的话，首先要对区域周边的人群了解的非常清楚，主体消费人群要把握的很清楚，尤其是他们的文化层次和他们的消费习惯以及他们的生活习惯，这些都需要很准确的把握，这个比超市更精准一点，不仅仅是年龄、白领这些。可能还包括了你受教育的程度，你对爱好的偏向。比如说你是爱好体育还是爱好娱乐、文化、或者是冒一点的文化还是近一旦的文化，这种细分更精准一点。这个我觉得就要要求对市场的调查更加清楚，这个我觉得是作为我们娱乐性行业对区域型购物中心做的调查工作，要有区别于本身地产商做的调查工作。觉得基本上是这样的情况。
成路：业主那么多种他不是千篇一律的，作为娱乐来说刚才周总说和日常消费又不一样了，又关系到人们更深一层文化修养和娱乐方面，所以试调的时候不能千篇一律的。下面一个题目由目前商业地产项目大多追求定位于中高端产品，这样的定位是否合适，如何准确定位自己的项目以及适应不断变化的市场？请张总给我们回答一下。
张京湘：我们这个项目是属于年轻化比较多，新生代、80后的人群比较多一点。比如说香港大家去茶餐厅会感觉到，他的桌子上一方面放着筷子，一方面放着刀叉，他的文化就是中西结合，所以吃饭也要放两种。所以我觉得也是我们要根据地区，甚至根据某个区域的生活环境是什么来定位。所以当时在做这个楼的时候，其实我占了很大的便宜，因为小区房子是我们卖的，所以对每个居民、每个住户的家庭北京非常清楚，所以我们对他的生活习惯就非常了解，所以我们才做了一个吃喝玩乐、体育、足球、羽毛球都放在里面。就是客户一定要知道他的需求是什么，那只是一个业态，我作为一个购物中心我要了解所有业态的需求，给他装在里面，甚至他怎么经营我要了解，沈指导最后我还要了解他的工程、装修、他的客户等等一系列的。我做这个两年多的过程确实很难，但是不管怎么说也摸索了一定的经验。我们现在易事达的员工就是有一条，就是要服务于来这的顾客，还要服务于我们的顾客，就是我需要什么样的顾客到我这来，国内的一些品牌适合不适合这些地区，适合不适合这个地区人的需求很重要。这个要找到了就是第三个问题就是心态。作为一个好的商业不管是管理者还是商户，一定要有一个长久的心态。
我在这两年多时间得到很多业内，像翠微、甘家口等等很多给我的交流，他们告诉我一个要想做好一个产业一定要心态好，心态要长久甚至是持久的商业。房地产为什么做不长久，就是暴发户的心态太浓的。所以要点点滴滴的去做，而且和所有商户要一同承担。我觉得这样的心态、这样的做法，这个楼、这个商场每个业态的商户一定会成功，而且顾客也会从中得到很大的实惠。这是我的一点心得。
成路：总结起来就是消费者、消费者、消费者，要知道我们消费者不要一拍脑袋做东西，然后就是开发商的心态，不要一夜暴富，但是你的价值要远远大于你房地产公司的品牌。这么短的时间一个社区商业可以把周边的人吸引到你这来购物，趋势是不容易。下一个题目请您给我们解答一下区域型购物中心的市场需求大在哪？
杨思哲：区域型购物中心在国外作为中心提出概念来，实际上在一线城市这个市场空间应该是比较大的，二线比如说省会级城市他人口基数、包括市场规模是有的，但是三四线城市往往是一个中心的商圈就可以支撑消费能力了。所以我个人认为目前在一线、二线城市区域型购物中心发展空间还是非常广阔的。除此之外张总刚才谈到一个非常好的问题，就是心态的问题。我们在日本考察的时候，一个开发商他的开发成本是2万块钱一平米，还不包括地价，他的回收周期是15年，他们在开发之前就进行了很详细的测算，他整个规划设计用了3年时间，他建设也用了3年时间。他规划设计包括前期的方案阶段是比较长的，但是他的开发速度实际上是非常快的。包括他谈到在日本好多中国的地产商问他招商运营的问题是怎么解决的，他不能理解。因为在日本不存在招商的难度，他不存在这些问题，包括经营的商家在前期是不参与项目的策划的。作为日本来说他商业策划初期是向美国学习，后来日本融入了本土的文化，在细节和文化方面做的比美国还要到位，这是日本的购物中心。
作为我们来说今天谈的好多问题，比如说区域型购物中心还有创意地产，实际上这两个问题是合二为一的，比如说目前大家更多谈的是品牌，再一个是功能，实际上这应该是中国地产尤其是购物中心地产的初级阶段。它的高级阶段应该是一个泛文化的，就是中国的购物中心他的高级阶段不管是区域型购物中心还是都市奢华型的购物中心，下一个发展阶段应该是泛文化。就是我们怎么在商业地产领域把泛文化发挥到极至。泛文化实际上是人类文明和文化的总和，是一个综合性的东西。我们看日本的购物中心，不管是超大型的购物中心还是区域型的购物中心，他做到什么程度？我每一个项目有我自己独特的定位，我的定位是含括了文化、艺术、娱乐、休闲所有在内的，或者是我从各个方面来寻找我的差异话。这个对目前国内的同质化是一个很好的借鉴，就是大家从哪个方向来寻找差异化。比如说他的南波公园，因为他本身独特的地理位置，他是9层的商业建筑层层退台的，他的顶部是公园内部是购物中心。他是美国的设计公司做的引入大峡谷的理念，它政府有它自己独特的泛文化在里面。
另外一个项目（英语），它比东京的六本木新城进入市场要晚，但是他为了不重复六本木新城的模式，他引入了日本的和式问题。还有一个是东京的（英语），他前身是造船的基地，他把海洋文化融入进来，而且把新型的少儿娱乐设施。就是把地缘的文化，又把新型的少儿娱乐设施引进来，就是创作了自己的大卖点。中国的购物中心下一个发展阶段应该是把泛文化进入商业地产，这样我们的商业地产可以上升到更高的层次，不管是区域型的购物中心还是超大型的购物中心都存在这个问题。一旦我们上升到一个层次以后，我们是会做到细节化的，因为你如果没有人文关怀的你说的细节化都是空的，只有上升到一定人文关怀的程度细节化才能体现出来。
在日本他的国民素质非常高，我举一个细节的例子，我们在（英语）圣诞彩灯做的非常好他亮起来非常漂亮。我们仔细观察他的圣诞彩灯在树上怎么缠的，他就是把灯管缠成网格状的，我又回来看了一下国内的灯，他就是围绕树转了一圈，这个细节不一样出来的结果是不一样的。我们常常说细节体现品质，实际上区域型购物中心解决了功能和品牌之后，应该是细节和文化。
成路：购物中心不管是美国也好、西方过程也好购物中心是文化的一部分战后美国、澳大利亚都是200年的历史，他们没有中国5千年的文化历史，他们里面的购物文化非常简单的，中国5千年的文化完全可以融入到购物中心里面的。外国人有人形容到中国不用去购物中心，到胡同转一圈就是几千年的历史了。下面一个问题请汪总给我们解释一下，城市多区域的格局是城市购物中心发展中需要关注的因素？区域型购物中心在城市发展多区域的情况下，我们怎么关注这个问题？
汪传虎：今天我也做了一个发言，叫做区域型购物中心的发展，我确实感受到是区域型购物中心发展的成熟。我听到各位的发言以后，觉得各位开发商能够有这样的心态，是很少听到的，反映出来不但是购物中心一专业上的成熟，还是心态上的成熟，对下一步的发展是非常重要的。多城市的购物中心我觉得跟城市的发展规模是有关的，北京、上海这样是世界级的巨型发展城市，我觉得他出现多中心是非常自然的，这是他城市发展的前景所在。我们谈区域型购物中心应该有这种的前景所在，不能认为区域型购物中心就是唯一的，或者说区域型购物中心就是唯一解决办法。我们区域型购物中心是建立社区中心还是邻里中心，我认为这个概念是不一定的。在目前城市发展情况下是极其不均衡的，北京、上海、广州不管是从国民生产总值还是居民的消费习惯都是一个发达城市，但是好多二三线城市还是比较落后的。即使在中国这样一个情况下，不能用一个模式套所有的城市、所有的情况。刚才很多人讲到香港的模式、日本的模式，我觉得日本也好、香港也好，经过了太多时间的磨炼，购物中心的开发他也是经过了引进西方理念基础上，经过自身不断的探索，最后形成了他核心的东西。我觉得同质化的竞争是一个历史阶段必须要面临的问题，就是我们购物中心开发在初级阶段就是一个模仿，这就是一个探索。但是在模仿的过程中大家看到了很多的难题，发现了很多的问题，我们解决这个问题恰恰就是一个磨炼、提高的过程，中国购物中心恰恰走的就是这个一般路程。不管是在开发层面还是经营层面都是这样的。到目前为止我也不认为我们的购物中心开发水平或者是经营管理水平已经到的很高的阶段，说有一种成熟的模式可以解决所有的问题，我不这么认为。我们在全国看了很多的项目仍然存在这样、那样的项目。包括刚才讲的请中介公司，这个是很中国的，但是中国市场上有水平的中介公司太少了，能够把项目做好的中介公司更是少之又少。为什么有那么多失败的案例确实是市场反映了这个特点。
所以我觉得区域型购物中心中心是任重道远。
成路：如何成功打造区域型购物中心，围绕着开发、规划、招商、运营，区域型商业中心、商业地产有着自己的特点，立足于打造成功的区域购物中心只是商业地产成功第一步。而把握住区域型商业中心的真谛，才是区域的标竿和旗帜。这里面如何进行区域购物中心的分析，这个是怎么分析的？咱们请徐先生回答一下？
许有为：我针对这个问题可以想到的是，目前咱们开发商做的一些项目，刚开始模仿的时候一直强调地点，认为只要地点选好了我在这个地方做什么都可以。但是实际上从这么多年的经验教训，咱们反过头来总结的时候，发现不光是地点的问题还有市长的问题，市场的问题远远要大于地点的重要性。你在这一块做开发之前你面对的是什么样的客群，你将来服务的是什么样的消费者，你的消费者是什么样的消费能力？这个东西在前期的时候如果没有一个仔细、完全的市场调查就去做项目的话，这样的项目只能失败不能成功，这也是到目前为止国内一些购物中心为了在招商、零售、管理方面不成功，除了缺乏经验之外，就是不根据市场来做项目，这样一个失败比较重要和根本的原因。
成路：区域型购物中心的理念业主、业态、品牌有哪些特点？还有品牌对商业地产的要求是什么？
徐静涛：业态的区别应该是很大的，因为你商圈不同，你的业态组成就不一样。比如说社区型的、邻里型的商业业态的话，他肯定是注重生活性的东西，他可能以考虑便利性为他的核心。如果是一个区域型的购物中心的话，他除了满足我们核心商圈的需求以外，更多是满足人家的旅游，包括是一些商旅人士、旅游人口，包括周边一些高档消费者的需求。这样组合的话，可能会有很强的感染力，特别是在中国的市场我认同比如说我们在餐饮、娱乐方面给人家一个很充分的概念话，我们区域型的购物中心可能辐射的面会更广泛一些，这个是从我们实践经验得出来的特制。另外我觉得一个区域型的购物中心一定要有个性，这个个性可能体现在文化方面，这个跟我们不谋而合，我前一段时间有一个文章是从文化的角度怎么看待一个区域型购物中心的发展，从业态招商、后续整合、推广方面，如何从文化方面打造区域型的购物中心，我有一些自己的想法。我觉得只有个性的区域型购物中心才可以给人家吸引力。
成路：区域型购物中心商业规划的主要特点是什么？还有招商策略？
邓俊文：我们之前做了一个详细的市场研究，研究的内容跟刚刚易事达广场的模式是很接近的，就是对整个人口数据有一个很详细的调查，包括他的婚姻状况、性别比例、教育水平。通过这个就引出了后面的招商主导，就是我们消费者的定位出来了，住户有一个大概的名单，然后我们再分类怎么去招。其实我们有百货、有超市，我们可能超市会是6千平米左右，或者是跟精品分开，影院可能也不会有。我们只有6万平米，我们会有不同的百货公司，有足够的餐饮，大概就是这样的内容，我们还有主要的公共区。我们当时是叫香港最大的室内购物乐园，因为他下面就是一个大水沟，他上面不能做任何商业，因为他可能随时会堵塞。其实招商的策略跟我们做别的也差不多，就是从大店到领头店，慢慢延伸下去。还是先主力店、餐饮、超市定下来，然后把零售店放在最后招。当然我们也不是贸然的开业，听说现在北京有一些项目一半也敢开业，我们当时是到85%以上才敢开，这个我们怕前面做不好后面就没有人来了。我说这个耐心是很重要的，也是刚刚张总说的心态很重要。心态好的话，这个心态也要有钱。你不要搞一种拍卖铺位价高者得，这个商铺的招商不能拍卖，也不能竞争的，这个应该是跟着我们计划走，因为这个是很靠计划的。
成路：区域型购物中心如何做好面向临近的社区营销？
周莉：这个问题我只能说一下我们影院做的方式，因为根据北京这种地方，北京现在是带有国有的性质，跟街道、办事处、居委会建立比较紧密的联系，从政府的渠道去进行营销，把我们的消息通过一种公共信息的方式推到每个社区去，我们觉得这种方式现在还是比较有效果的。另外一个方式就是一些促销的方式吸引不同层次的客群对他们进行数据库的定位，然后再进行不同的客群进行一次细分化的营销，基本上我觉得我们现在就社区来说是采用这么一种方式，就没有什么再多的形式了。
成路：这两个老总都讲了一个很重要的，下面是讲了开业、试营业很慎重，现在中介给开发商都招不来说先试营业，但是这是不行的。社区的营销研究周边的人群有自己的熟悉度。下面我们给张总来解答区域型购物中心如何根据区域特点进行统一管理？
张京湘：我举一个足球的例子，男足为什么出不去？女足出去过一次？我觉得这个根是足协的问题。我的感触是首先要有一个公平的环境，就是管理一定要公平。你管理整个楼不能说这个是张总的关系，那个是副总的关系，那个是楼层经理的关系，这个可以晚一天、那个可以晚两天，我首先就是要做到公平。我在管理的楼当中不管是哪个股东、老总都是一视同仁。在整个管理过程当中不能你想怎么着、怎么着的。第二个在管理的过程中一定要有人才，因为管理中心是一个新生代，人才真的是很匮乏，我们易事达也是很匮乏的，我们要培养忠实的团队，对企业敬业的，爱企业的，把企业当家的。我们员工前期开业将近半年没有回家，后来又一个员工的爱人孩子出生三个月抱着孩子来了。我看着真是没有办法说，我只能跟人家对不起。其实我讲这个例子意思就是这个员工一定要爱这个企业，打造好购物中心确实有很多邻里第一的事情。我谈这么多还是要服务于顾客，就是让顾客感觉到亲和力很强。我跟翠微的张总沟通的时候，还有甘家口的周总也在说，顾客一定是上帝很多人挂在嘴上但是没有切实的行动，就是顾客有时你怎么帮助他，商户有时你怎么帮助他这才是最关键的。这个过程中我也是在一点点学的，我还有很多的地方没有学到。我就讲到这里。
成路：最后一个题讲一下资本市场看区域型购物中心的价值。
杨思哲：我们现在谈区域型购物中心，一定是基于把购物中心打造成他特产出力很高，更符合顾客的需求，更适合商家的需求，让他单位平米的产出更高。广州天河城他每年租金的递增比例是160%，这个基金就很关注，因为基金看你项目的回报是看你的租金反馈。基金很多是社会保障投资，他要求的是回报，基金是有两种一个是阶段性持有，一个是买断，如果是买断就更看中这个回报。我觉得应该根据资本市场来定位整个开发的环节。比如说租赁如果说一个区域型购物中心全部是主力店，那你租金升值的空间就很小，因为主力店20年的租约。如果你20%、30%、40%是主力店，剩下的可以根据市场行情不断调整，购物中心打造就是在这。凯德为什么成功？他有一个商业运营管理的水平，他的基金就会成功，他的基金如果是投资性的，就对我们开发商、运营商的要求非常高。我觉得从理论上讲区域的购物中心和资本结合前途无量，但是实际操作过程中难题很多。
成路：下面在场有问题的可以提出让专家解答？现在我把话筒交给卞总。
主持人 卞京：我觉得能坚持到现在一定能做好商业地产。心态非常好，而且商业地产涉及到方方面面，我再次感谢各位嘉宾，给大家拜一个早年，预祝大家财源广进升官发财。每年我们会陆续做几个大的城市，以及一些二线城市巡回式的论坛，希望大家可以持续的关注，明年上半年会和我们郭主任合作做一个国际性区域购物中心的研讨会，到时候会请国外的非常成功案例过来和大家分享，再次感谢大家的光临。
