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发表于 2007-11-30 15:34

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世茂转身商业地产百亿资产注入

来源：21世纪经济报道

　　2007年11月15日下午，世茂、“美信富客斯”、“胜道YYSPORTS” 三方深度合作正式签约。11月30日，世茂股份（爱股,行情,资讯）(600823)股东大会将审议关于公司向特定对象非公开发行股票暨发行股份购买资产方案事项，如果不出意外，世茂集团这次在商业地产资产上的大手笔将真正收官，完成世茂商业地产“完美转身”的关键一步。

　　凭借约400万平方米商业地产资产的注入，世茂股份将一跃成为国内商业地产上市队列中的领军企业之一，而在世茂集团的计划中，资产注入仅是世茂股份迈向商业地产旗舰的第一步，今后伴随着其在资本市场的融资努力，商业地产的规模将不断扩大。

　　世茂集团执行董事兼常务副总裁许世坛在接受了本报记者的专访，世茂股份未来的发展路线已然清晰。

　　应对回报期过长质疑

　　《21世纪》：此前市场出现了一些机构投资者抛售世茂股份股票的情况，主要是担忧投资回报期过长，世茂股份有什么针对性的措施？

　　许世坛(以下简称许)：这个月底如果股东大会顺利通过购买资产方案，世茂股份将顺利进入一个新的商业地产发展阶段。

　　随着世茂股份今后的扩张计划逐步推进，考虑到资金问题，我们不会是100%持有，会根据不同的物业有针对性地制定计划，短长线结合以解决投资者担心的回报周期过长的问题。

　　上海、北京等一线城市的商业物业，看好未来经营及物业升值前景，将主要以持有为主；在二三线城市的商业物业，除了核心商场持有经营外，周边如临街商铺、步行街物业将出售。

　　通过有选择持有商业，出售部分商业物业实现上市公司短期内业绩的持续性，避免在资产注入后，回报周期过长的问题。通过这样的调整，争取业绩在明年就能有大幅增长。

　　此前市场上出现抛售现象，或许也是对世茂的上述策略不甚了解的缘故。世茂房地产2007年的中期业绩中，酒店及商业物业营业额上升至人民币2.35亿元，较同期增长约4倍远高于主营的增幅。商业地产的经济效益及对公司未来影响已逐步显现。

　　《21世纪》：此次即将注入世茂股份的约400万平方米的商业地产项目，由土地储备、在建项目以及成熟物业构成，其比例如何？

　　许：主要还是土地储备。这部分商业项目的土地储备就目前的房地产市场而言，将是越来越稀有的资源，世茂将综合利用集团的资源以求最好的开发。

　　其中成熟的物业并不是很多，主要就是一个位于北京CBD的办公购物中心。但未来，公司将拥有全国一二线城市核心区域的多个大型商业项目，比如沈阳五里河项目、北京三里屯项目等。

　　《21世纪》：业内比较关注的是世茂股份的运作能力，世茂股份此前并没有足够丰富的商业地产运作经验，也没有庞大的成熟商业地产运作团队和人才储备，这个问题怎么解决？

　　许：世茂股份今后在运作商业地产项目过程中，会有三个优势：首先是资金优势，可以凭借公司的A股上市平台运用多种融资渠道获取资金；其次，在资产注入后，世茂房地产旗下商业地产项目的整个运作团队将随之进入，世茂商业运作团队同时还拥有良好的国内外商业客户资源；其次，世茂向来注重在商业地产项目的创新思维，如上海松江室内全天候主题公园、上海天马山矿坑五星级酒店等项目。

　　商业地产扩张

　　《21世纪》：以目前注入的资产开发程度，主要处于投入阶段，世茂股份将如何满足项目日后开发的资金需求？

　　许：根据最新的两家独立评估机构作出的评估报告，注入世茂股份的这块商业地产资产市值在100亿人民币左右。

　　公司有过大概的估算，后续完全开发成熟的资金需求近200亿人民币。不过这200亿的投入将在大约3年时间内分期投入，另外每年在二三线城市部分销售型商铺带来的回款，每年需要的资金投入大约在十几个亿。

　　此次随资产一同注入的有约7.5亿现金，加上世茂股份自有资金，目前就已经准备了约十几个亿的启动资金。

　　《21世纪》：世茂股份原先自有的一些项目，今后将如何运作？

　　许：世茂股份原有的项目主要是南京、福州及上海南京西路的万象商都项目，前两者的开发已接近尾声，而万象商都项目目前还在与规划部门进行沟通，将一起纳入商业地产业务中，继续开发。

　　《21世纪》：世茂股份未来发展的目标是什么？

　　许：今后世茂集团所有的商业地产业务都将由世茂股份来运作。世茂希望专业化分工更为明确，包括写字楼、大型商场等都将集中在世茂股份。集团方面打造世茂股份为商业旗舰，并不满足于目前注入的400万商业地产项目的规模，未来将继续扩容到500万、800万，甚至1000万平方米的规模，世茂股份今后将处于持续扩张中。

　　在集团2006年至2010年的第一个5年商业发展计划中，公司将陆续在国内20个城市推出约24个商业地产项目(暂不包括写字楼、酒店、服务式公寓)。目前，世茂在内地房地产市场商业地产的投资占整个投资比例在30%左右。

　　《21世纪》：是否意味着世茂的重点转向了商业地产？住宅业务今后如何定位？

　　许：此前市场猜测世茂是否放弃住宅市场，这个答案是否定的。在未来的架构中，世茂房地产将重点还是以住宅以及酒店两大业务为主。

　　在公司刚开始宣布这次调整时，香港市场担心这块注入资产的价值被低估，也一段时间里对股价有所影响，而公司随后做了一些解释，近期世茂房地产的市场走势也很好。

　　这次注资其实是一个双赢的结果。对世茂房地产来说，它能集中精力运作住宅及酒店两块业务；对世茂股份而言，从此前A股一个规模偏小的地产公司一跃成为领先的商业地产上市公司，更有利于其今后在资本市场的表现。

　　世茂股份今后新增的项目将不再是资产注入的模式，考虑由其亲自参与竞标。当然，对于个别规模超过世茂股份目前承受能力的庞大项目，也不排除依靠H股和A股两家公司联合竞标的模式，随后按要求分割开发和经营

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