2007中国品牌地产华东盛典
2007-12-10
来源：新浪房产
主持人：
各位尊贵的来宾朋友大家下午好！非常欢迎光临新浪网华东房产主办的“2007中国品牌地产华东盛典”。我是来自于新浪网的主持人赵宁，非常高兴从北京来到上海主持今天的大会，感谢各位。
2007年，是中国房地产行业机遇与挑战并存的一年，地产品牌、企业发展当仁不让的成为房地产行业的热门词。全国市场房价的快速上涨，在为业内企业创造骄人业绩与丰厚利润的同时，风险也在悄然积累。美国的次级债风波、央行的连续加息、房贷新政的出台、各地土地招拍挂带来的地价狂飙、物业税的悄然提速、资本市场的高市盈率……所有的一切都使得中国的房地产市场在歌舞升平中似乎又陷入了高处不胜寒的境地。
居安而思危，盛世中的中国房地产产业将何去何从，是否还会延续往日的辉煌，还是会出现拐点？我相信在这样一个特殊的时刻，作为同处长三角区域市场的领军房地产企业们，该如何把握方向，如何应对未来的产业变局都将会成为你们头等考虑的大事。
为了让更多的开发商企业对地产融资渠道有更加深入的了解，也为了让企业的决策者在来年的战略发展上能占据更有高度的视角，新浪华东房产特别策划举办了今天的“2007中国品牌地产华东盛典”，并希望可以借助此次的高层论坛，为地产界的资源整合提供一个良好的交流平台。
今天在座的各位有来自上海100多家知名房地产企业、投行与金融机构的代表。在此，特别为大家介绍的是主语传媒首席信息官颜石泉先生，新浪房产全国营销总监李哲先生，上海房地经济学会副会长、高级经济师顾海波先生，上海富力房地产开发公司副董事长吕劲先生，上海世联房地产顾问有限公司总经理袁鸿昌先生，上海交大南洋房地产有限公司总经理王孟春先生，绿庭集团上海片区上海公司总经理胡倩琦女士。上海鹿都房地产开发有限公司总经理郑铭先生，在此请允许我代表主办方向各位嘉宾在百忙之中光临本次的大会表示感谢和欢迎。接下来首先邀请到的是主办方上海主语传媒首席信息官颜石泉先生来致辞。
上海主语传媒首席信息官 颜石泉：
谢谢主持人，尊敬的李哲先生，尊敬的地产界的朋友们，大家下午好！众所周知，2007年是地产界的盛世之年，这一年楼市热点频繁，这一年地产界的人物、事件，和由这些人物和事件构成的新闻风起云涌，2007年是地产界真正的丰收之年，为了全方位的解读这一年的地产现象，主语传媒分别在北京和上海举办大型房地产论坛，邀请2007年地产风云的参与者和目击者点评这一盛世之年，为此新浪华东开展了这一次的活动，非常感谢大家参加这次盛典，谢谢大家！
主持人：
感谢严总的精采致辞，我们知道，新浪华东房产于今年4月25日正式运营，在短短半年多的时间内，成功的将新浪华东房产的品牌推广到上海、推广到长三角地区，这里，除了凝聚着发展商对新浪品牌的信任以及各位新浪华东房产员工的努力外，更要感谢的是新浪总部对于华东房产建设与发展的大力支持。
说到新浪网，众所周知，它是一家服务于中国及全球华人社群的领先在线媒体及增值咨询服务提供商。新浪拥有多家地区性网站，在全球范围内注册用户超过2.3亿，日浏览量超过7亿次，是中国大陆及全球华人社群中最受推崇的互联网品牌。凭借着领先的技术和优质的服务，新浪深受广大网民的欢迎并且享有极高的声誉，中国互联网协会在2007年发布的《2007中国互联网调查报告》中，新浪在门户和博客两大领域的用户年到达率中指标高居榜首。2007年，新浪还被北京大学新闻与传播学院、信息产业部分别评为“十大创新媒体”及“中国互联网年度成功企业”。
今天，我们也非常有幸的邀请到了新浪房产全国营销总监李哲先生，下面我们以热烈的掌声有请李哲先生上台致辞。
新浪房产全国营销总监 李哲：
尊敬的各位来宾，媒体朋友们大家下午好！欢迎大家光临新浪华东品牌地产盛典，请允许我代表新浪对各位给予峰会的关心和支持表示衷心的感谢！
作为国内领先的网络资讯平台新浪房产频道一直致力于位网友提供丰富的购房资讯，并与不断创新的营销手段服务客户，看新闻上新浪这早已是中国亿万网民的共识，而在北京房产商推广新盘上新浪网也是业界的共识，到今天新浪房产已经成为北京业界推广不可或缺的首选媒体，07年新浪房产占据了北京房产网络广告市场将近50%的份额，进一步确立了地产主流媒体的强势地位，本届盛典自启动以来受到业界的广泛关注，来自地产的专家和网友一起解读了房产的现状展开了精采的讨论和博弈，我们希望通过这个活动位专家，开发商，消费者搭建一个高效的互动平台，彰显品牌企业对房地产行业的贡献，我很荣幸能与上海优秀的派发上，行业专家，营销专家，媒体朋友们共同见证各个经典奖项的揭晓，我代表新浪房产向一直鼎力支持新浪华东房产的朋友们表示感谢。2008新浪房产将继续努力，打造稳定可靠，真实可信的权威媒体平台再次感谢大家的光临！
主持人：
非常感谢李总热情洋溢而且非常简短的致辞。
我们今天的论坛主要由三各环节组成，第一部分，我们特别邀请了一位重量级的嘉宾做主题演讲，第二个环节由来自地产研究机构、学界、开发商的多位嘉宾代表分别针对房地产市场发展和长三角区域地产整合模式两大话题展开精采对话。最后，我们将要颁发的是“2007年度十大楼盘、十大中介代理和十大风云人物”奖项。
接下来，我们就先进入本次论坛的第一个环节，有请今天主讲嘉宾--上海市房地产经济协会副会长，高级经济师顾海波先生。
顾海波：
各位同仁，严总，新浪网李哲先生以及华东新浪网的老总下午好！我很有幸参加这次论坛，我从一个第三者的角度：既不是开发商，也不是一个消费者，也不是官员，我们网站给我们提供了一个理性的平台。
今年9月份也在上海东方大讲坛上面，我讲了一个题目叫“宏观调控与房地产走势。”宏观调控搞了好几年，从03年开始房价越调越高，固定资产投资已经有过热迹象，未来房地产走势怎么样？我感觉到宏观调控到目前为止还是属于“空调”。宏观调控有几个缺失，一个是主体缺失，责任主体缺失。消费主体缺失，所以在这种情况下面宏观调控只能作为一个故事在演绎，我们希望宏观调控能够继续精采的演绎下去，也希望房地产能够软着陆，在中国经济的条件下面房地产很可能不会着陆。不会着陆的后果可能会是硬着陆，最起码是伤筋动骨。房地产现在吸引了太多的眼球，中国的话语全部集中在房地产上面，上到我们的总理，下到黎民百姓。温家宝总理最近在新加坡说了一句话“人民不满意”，两会温家宝讲到房地产作为四个最痛心的事情之一。这说明了三个问题：我们经济很好，房地产很兴旺，第二个说明我们总理也关注民生，第三个说明我们问题没有做好。已经作为了社会的问题，不仅是经济的问题，政治的问题，还是社会的问题，说明整个产业结构的低下，我们的经济增长还会持续下去，但是总体基础还不扎实。
第二个讲一下房地产的过去、现在和未来。过去包括到现在我们都很珍惜，无论是政府、市场，还是消费者也好，对我们整个开发商都提供了很好的平台。大家长袖善舞在这种情况下面，过去叫“千年等一回”。汇率聚焦、政策聚焦、利率聚焦，税收相对还比较低，相对来讲政策也好，汇率也好，利率也好，税收也好，同时聚焦在房地产上面，可谓是“千年等一回”。宏观调控到现在房价还一路狂奔，我最近写了一篇博客“楼市叫疯疯癫癫，股市叫神经兮兮”，房地产走到现在不是一个很自然的现象，这其中政府主导改变了一定的运行轨迹，价格围绕着价值波动，但是我们价格和价值一直不在一个象限里面，房地产的牛市还在继续演绎，包括现在的政策的风险在积聚，市场的风险在积聚。现在也用一个歌词来讲叫“让我欢喜让我忧”。
前一段时间房价高位放量，也可能是短期顶部的形成，房地产始终是破坏了这个规律。现在的土地也好，商品房也好大量的积聚在流通领域。我认为这些现象都存在一个理性回归的基因，今天的投机需求，昨天的投机需求可能会变成明天的供给。所以我们这个供给不单是一手房的供给，也可能是二手房的供给。上海1800万人口加上流动人口2千多万，而深圳多是外来人口，所以不够扎实。上海的老百姓很痛苦，买也是风险，不买也是风险，因为上海没有经济适用房。长三角未来的走势是高位盘整，大幅度下降估计也不太可能，另外是住宅保障的供应。我估计接下去也会考虑经济适用房的问题，我们所谓的颠覆了传统的住宅保障，也是我们新的一届党中央科学发展观指引下亲民的政策，我们也有所期待。
我把中央的宏观调控政策归纳为几个字“管住地根，管住银根”，实际上地根的增量土地很多，遏制投机我们现在也没有界定什么叫投机，什么叫投资。有效供给不足，住宅保障不足，还是投机需求的过剩背后都有政府的影子。我们政策还有调控空间，包括我们现在的货币政策，利率也有可能不对称的加息。我们前一段加息的利率主要是存款加息比较多一点，贷款是一半。另外就是税收问题，我们土地的使用税问题，物业税问题还有一些行政手段，主要是对投机、投资的界定。未来我也有一个歌名叫“无言的结局，但明天会更好！”明天理性和疯狂还会博弈，房价的神话还会继续演绎，但愿我们的中国房地产能够软着陆，善待我们每一天，房地产企业能够做长青树。
主持人：
非常感谢顾先生给我们做了一次精采的主题演讲。正如今年中国房地产市场的发展变化一样，上海的楼市也经历了一波前所未有的寒流。但是今年华东地区房地产市场的崛起，特别是以上海为中心的长三角区域房地产市场的架构雏形已经基本搭建完成。包括上海、杭州、苏州、无锡等各地的开发商老总将如何适时调整布局，如何规划下一步企业发展计划或者如何让企业走出去等各方面的问题都将纳入议事日程。而今天我们将重点就上海和长三角地区的房地产企业的发展话题展开讨论，看一看长三角地区在房地产发展的联动体制，从企业发展的层面来进行一下互动，首先我们有请的是本场论坛的嘉宾主持新浪华东房产总经理陈乾先生，同时也有请参加对话的各位嘉宾上台，他们是上海富力房地产开发公司副董事长吕劲先生，上海世联房地产顾问有限公司总经理袁鸿昌先生，上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣先生，苏州博思堂投资顾问有限公司总经理江波先生。
新浪华东房产总经理 陈乾:
很荣幸带主持我们长三角的论坛，我们大家都知道国务院今年11月份专门批准长三角的扩容，原来的长三角是指江苏、上海、浙江的16个城市。这16个城市现在形成了中国最大的城市群，中心是上海，随着长三角进程的加快，随着长三角交通格局的彻底改变，随着长三角经济GDP的增长，长三角GDP这一块占据了中国四分之一的总量。所以国务院这次特地批准江苏、浙江、上海两省一市统称为长三角，统一享受长三角的所有优惠政策。从宏观大局来讲长三角这一块面临的不仅仅是经济的腾飞还面临着人居习惯的改变、交通格局的改变，也面临着我们长三角华东的房地产商对自己战略的改变。所以在这种情况下我们非常想听听我们业内的专家，著名的品牌开发商对长三角扩容问题，对长三角生活的改变问题，对长三角地产的发展问题有一个什么样的看法，有什么样好的观点，首先有请吕总。
上海富力房地产开发公司副董事长 吕劲：
整个长三角是我们富力集团中远期要开发的地方，目前我们不单单是目光放在上海、南京、杭州这些主要城市，我们也都在看着一些三线甚至四线的城市。我个人觉得在整个长三角来讲其实风险并不大，就算是在上海某一些特别的最天价的房子，南京路上楼板价达到6万多，绝大部分的东西还是中产阶级置业最需要的。我们很多发展商包括很多地方政府最近在媒体各种场合都是大家关注的对象，好象我们做错了什么事。其实我们很认真的检讨，也真没做错什么事，都是按照市场规律给大家提供产品，都是背负了全世界最高的税负。我去年曾经到全球最热的房地产市场中东的迪拜考察，他们的税负几乎是零。我们富力地产是全国在国家税务总局发表的官方数字里面业内交税的第一名，我们几乎是赚一块钱就交一块钱的税。这些税主要的部分都是拿来做地方建设，政府拿着这个资源不是去浪费，是拿着这个资源把我们城市建设得更好，交通网络建设得更好。
国家作为大的宏观来讲，从土地储备、从土地税收卖地的收入里面拿出很大一部分份额去给我们的弱势群体进行补贴。新加坡是把每人收入的20%拿出来给政府，然后政府提供大量的廉租房，但是这个政策对中国不合适。我们国家从绝对的分配到了绝对的市场，没有绝对市场这一步我们很多中产阶级还买不到房子，还等着单位分房子，这种现象肯定不正常。从一个极端走到另外一个极端里面需要有一些东西调控，我们也非常支持，把一部分资源拿给社会最草根的阶层，再高的税负我们都没有一句说不开心，还是希望我们年年都是交税第一。其实长三角不单是上海 大城市，甚至在安徽我们都在看项目，我们的基本判断是所有的中产阶级就算在一些县级市其实都有很大的需求，问题是发展商有没有造出好的房子，价钱合适的房子。
有些发展商会选择买最贵的地，现在买的地比周边的楼价还要贵的地，我们富力没有这样做，所以到了上海来这半年我们只做了一个项目在青浦，另外一个项目在昆山。我们也是在土地成本很合理的情况下去做，有一些泡沫成分比较高的我们也没有插手，但是不等于我们在全国没有动作。刚刚提到我们是大地主，但是这个地主都是我们按照法律法规，按照国家招拍挂政策正当买来的。我们每年的开发量也很大，缺少了开发商这一个环节，政府这么多年来用行政分配的办法其实是走不通的，有了开发商这个环节无论是国营开发商、民营，还是国外的开发商都在这里面起到了作用，给社会积累了财富，也给城市带来了很多的机会。
还是回到整个长三角，我们是中长期的看好，我们也没有很着急的把地价，房价推高。
新浪华东房产总经理 陈乾:
我们关注到富力这个地产品牌在珠三角是享有声誉的，最近两年又在北京的市场上做了很多的项目，我们发现富力这个品牌的项目不管在北京，在珠三角还是在长三角都有一个共同的名字前面是富力两个字，后来是楼盘的名字，富力桃源，富力城等都是延续品牌做过来的，请问一下吕总，富力公司在品牌战略上有什么样的考虑？是不是也会运用到华东的品牌推广？
上海富力房地产开发公司副董事长 吕劲：
我们是全中国第一波发展商，把所有的项目都跟我们名字连在一起的。我们一直也是这么一波发展商，我们从来不做毛坯房，一直做精装房，目前除了我们这一波很多的发展商大家也可以看到很多知名的万科、中海都纷纷把公司的品牌和产品的品牌挂在一起，另外一个主要原因确实这个品牌要花很大的代价才能出名，公司品牌和产品捆绑在一起这是有信心的表现，中长期大家觉得我们在这个行业里面是有信心的。
新浪华东房产总经理 陈乾:
有请世联地产的袁总，世联是在中国的地产代理公司当中做得非常不错的公司，也是一个全国性的品牌，在珠三角、华北，北京和长三角整个布局都是相当强势的，尤其是在长三角地产的研究上世联有它独特的观点，所以我们有请袁总跟我们谈谈对长三角的思路和想法。
上海世联房地产顾问有限公司总经理 袁鸿昌：
谢谢程总，今天在座的都应该是房地产界从业人员，我们有一个感觉就是非常的幸运，我们生活在现在这个时代的中国，在历史上人口最多的国家一定是经济最强大的国家，中国一直都是世界上GDP总量最高，也是人均GDP最高的国家。进入2000年以后我们非常幸运生活在一个急剧转变的历史大潮中，现在的中国在回归历史的常态，可能就在三年前工商银行还是世界上坏账最多的银行，但现在已经是世界上市值最大的银行了。
五年前我们跟万科合作的时候，万科的标杆企业是新鸿基，后面王石说不要再把新鸿基做标杆企业了，因为当时新鸿基的市值是4千多亿港币，我就换成了帕尔迪。现在万科的市值也回到了世界第一，我相信富力很快也会进入到世界的潮流当中。我们一直感觉非常幸运。第二个幸运是我们在从事着房地产这个行业，现在中国在经历着历史上最大的一次城市化，刚才顾研究员也说我们在这个过程当中有一些弊端，但我们发现中国确实是一个奇迹。不管我们去东京，伦敦，纽约，在这些超大城市里面城市化过程当中都有贫民窟，我们去纽约的时候导游跟我们说千万不要去贫民窟，人间地狱是什么样只要去那里就可以了。但是我们北京、上海、深圳还是一片欣欣向荣的景象，过去20多年的城市化改造和发展，开发商功不可没，政府功不可没，而且我们的发展是非常稳健平稳的，在城市化的过程中超过40%一定是一个快速的过程，过了70%这个进程会减慢。从40%到70%越来越多的农村人口会积聚到城市里面，第一超大城市群会出现。
东京10年前是1900万人口，现在的东京3900万人口，实际在中国正在发生这样的事情。越聚越多的人口集中在以广州、深圳为中心的珠三角，上海为中心的长三角，还有北京、天津为中心的环渤海，这个是不以人的意志为转移的大趋势。我们也看到在大学做民意测验，91%的大学生第一选择要去北京、上海、广州、深圳这四个城市，所以这个过程中这个需求永远在这儿。第二在大城市圈里面也在发生结构性的变化，我们本身也在做顾客。最近在研究城市圈的时候我们发现珠三角是最接近合理城市结构的城市圈，因为每一个城市的结构已经相对稳定了。比如说香港就在珠三角的城市圈里面香港是金融中心，深圳是创意中心，因为中国各个行业做得比较好的企业都出自于这样一个城市，万科、招商银行、平安保险、华为，东莞是制造业中心，广州是文化中心，珠海是娱乐中心，整个构建了珠三角的合适城市角色。大家的价值是共同提高的，所以以前珠海的房价是三千多块钱，今年涨得也很快，虽然有投资的成分，但是更多的是城市找对了自己价值定位的过程，所以现在珠海的房价靠海的两万以上，这也是城市价值的回归，长三角现在也在发生这样的剧变。上海是领头企业，常州、无锡、苏州、南京、安徽，大家都在吸引外资，长三角城市群的角色并没有分清楚，但是随着时间的推移，随着角色定位的清晰价值还会有新一轮的上涨。
第三个不能忽略的是人口的变化，需求从何而来，最终的需求是从人口而来，我们从需求来看，大概两个，第一个2020年中国的计划生育政策不改变的话，会达到人口的高峰，而且在这个高峰的过程中还有一个人口的结构会达到一个最有利于生产厂家最开心的结果。因为18岁到60岁的人口数量是最多的，18岁到60岁是最有消费力的人口。中国GDP增长最快的不是上海，不是深圳，而是那些二、三线城市，他们还有潜力继续上升，所以我们对长三角的看法是有希望的地方，也是一个有消费力的地方。每一个做房地产的从业人员是机会无限，这是我们对长三角的看法，另外还有一个也是我们抑制作生意的看法，现在美国商界很流行的一句话，远见者稳达未来，我看到这句话也被嘉实基金写在广告牌上，这句话非常对。你怎么看待未来就会有怎样的布局，做生意更多的是对大势的判断和对未来的判断是否准确，我们看麦当劳以前是美国的一个小餐饮企业，但是判断这个城市化出来以后麦当劳在发展历史中有过很危险举债开店的过程。另外一家叫汉堡王是相对保守的，经过20年的利润是汉堡王的总收入。我们对长三角的策略是叫战略性进入，现在地王频出也是基于对长三角长期看好，我们对长三角的铺牌和布局也是基于这样的布局来做这样的事情。
新浪华东房产总经理 陈乾:
我们春之声的老板朱大鸣先生是上海本土的开发商，在上海很多年，而且跟长三角有一种非常亲密的关系，也了解了很多的城市，我们请朱先生跟我们讲一讲。
上海春之声置业有限公司董事长 朱大鸣：
今天很有幸来参加品牌地产华东盛典，今天这个话题是长三角经济区。长三角经济开发区是我们中国最具经济实力，市场培育度最高，最活跃的区域之一。在这个区域里面上海作为长三角的龙头老大，它的市场前景最广。上海已经不仅仅是中国的上海，乃至亚太地区和整个世界的国际金融中心，上海的陆家嘴将来是世界的华尔街。纽约的华尔街是一个很小的弄堂，实际上美国很多地方是一个大农村，纽约算是最繁华的，刚才也说过到了晚上纽约就是一个空城，安全度比上海差多了。这说明上海随着国际化的推进，人口不断的增长，上海也海纳百川。国内的人士，国际的人士不断涌入，所以上海在住宅需求这一块会不断的增加。同时随着2010年世博会的召开，我们的一些基础设施，场馆建设以及动拆迁居民的安排，我们的刚性需求这一块发展前景也是很广的，所以长三角的发展是一个时机。
但同时上海在土地的一级市场上这个源头闸门关得很紧，从今年上海国土资源局土地出让的公告资料来看我稍做了一些研究，所供应的土地一半以上是工业用地。六类用地里面大多数是商办，住宅用地在大量的减少，所以对于长三角的开发商进入上海，我认为我们可以关注办公楼，写字楼的市场，随着外资的大量涌入，外地的优质民营企业进入上海，办公楼的市场需求远景是非常广大的，而且求大于供，租金将会不断的攀升。所以可以关注这一块市场。同时我认为长三角的开发商进入我们上海要吸收我们上海海纳百川，兼容并蓄的海派文化这一点很重要，由于我们的中西合并，中外兼并形成了上海这样一个世界建筑博览会的文化特色，应该要把这种传统文化，这种海派理念发扬光大。
新浪华东房产总经理 陈乾:
博思堂公司对地产的研究上，对整个华东的布局上都有自己独特的考虑，所以我想有请博思堂的江先生来讲一下你们对上海走向长三角及长三角整个一体化的格局有什么样的想法？
苏州博思堂投资顾问有限公司总经理 江波：
非常感谢新浪房产给我们博思堂很好的机会跟上海以及华东区的各位发展商同行和媒体进行交流，首先我们公司和业内做广告企划的上海和深圳博思堂不一样，我们公司2001年才成立，先是在苏州开始做房地产代理，到现在经历了6年多的发展时间，我们一直都是在苏州市场做，经过近几年的发展我们对江苏其他区域有了更深的研究之后，在去年年底逐步进入无锡、常州，目前又进入了苏北市场，我们有接近30个项目在同时操作，所以我们跟世联包括金丰易居这一些大牌企业的战略是不一样的，我们是纯粹做本土市场的房地产市场代理公司，我们只有对这个区域有了非常深入透彻的了解之后才会进入这个市场，我们整个公司在六年多的时间里整体发展速度比较快，去年我们的公司金额达了40亿，今年上半年我们已经超额完成了今年的全部指标，我们公司也将在明年陆续的进入南京，杭州，上海等市场，也希望在以后的工作当中和上海的开发商有更好的合作。
在座的各位同行包括开发商可能对苏州是比较了解了，苏州是有2500年非常浓郁文化底蕴的城市，市区的常住人口有230万左右，外来人口大概是200万左右，如果含县级市的话总人口是在600万左右，苏州市场可能跟无锡、南京、杭州、上海不太一样，02年以前苏州市场一直是稳定在以本土化开发商开发，房产主要是以本地消费为主，在2002年之后，随着土地招拍挂政策的敞开，苏州的外资经济开放有一个很好的形象，包括上海、香港、国外来了很多的地产大鳄对苏州楼市进行了很多的开发。对于在苏州未来的房地产开发如何融入上海的整个发展体系里面，我个人认为应该有如下四点，第一个首先要尊重当地的文化和传统，不管是在苏州本土的开发商或者是外来的发展商，首先要尊重苏州的文化，因为苏州这样一个特殊的城市，它的城市定位还是比较明确的，珠三角的城市定位每个区域比较明确，但是长三角的城市定位可能同质化的现象会比较多一点，包括像无锡和苏州定位就不是很清晰，在去年整个苏州新的城市定位规划出来之后，苏州市整个定位方向有两个，一个是科技型城市，一个是文化型人居城市，在房地产开发这一块不管是外来还是本土的开发商一定要尊重传统，苏州有这么好的园林文化，在苏州也涌现出了很好的项目，以苏式文化主打的项目都取得了很好的销售业绩，以后的开发商在做开发的时候也要坚持苏州特有的文化和传统，第二个就是有一定的创新，因为05年之前苏州每年房产开发量前十名大体上都是以本地的开发商为主，但是这些开发商企业大部分都是由国有企业专制而来的，所以开发理念还不是很先进，06年香港的恒基、九隆昌，新鸿基等企业都在苏州拿了巨额的地，这些开发商的引入对于整个苏州楼市的开发起到了很大的创新的作用，这一点我们公司在我们操作的楼盘上，比如和深圳中兴地产的开发的项目，我们针对它的别墅产品也提出了创新型进化型的园林别墅，也获得了市场的肯定，所以创新也是苏州房地产开发商必须坚持的路线。
第三个就是融合，一定要吸取外来的发展商的先进理念和手法，我们到苏州工业园区可以看到，整个园区的规划，立面，景观的打造都是非常新颖的，这也对苏州本地开发商的理念也有很大的促动，对于景观的打造，对于项目营销手法的提炼都达到了一定的高度。
第四个一定要致远，做一个项目应该是做一个隽永的建筑，我们在太湖区域也做过一个项目，跟苏州当地一个比较大的发展商合作的项目，我们前期定位是非常痛苦的，因为这个区域是属于非常偏僻的区域，当时我们也是创新型的提出了打造江苏省首家健康住宅的概念，这个建筑从它里面整个小区的整体规划，后续主要是打造能够可持续发展，能够达到小区整个生态平衡的建筑，这个项目也是获得了消费者的认可，另外也获得了国家很多相关部门的认可，这个项目是非常成功的。
这个和苏州的城市精神也是不谋而合的，重文融合创新致远，这是在苏州区域做房地产开发都应该坚持的准则。
新浪华东房产总经理 陈乾:
苏州做得比较成熟的东西，那就是住房的公积金激发了消费力，你认为这种带有典型的新加坡模式能不能在长三角其他的城市得到推广？
苏州博思堂投资顾问有限公司总经理 江波：
苏州工业园区的公积金政策在媒体上也炒得比较多的，大家的意见不是很统一，如果是A类客户是44%，B类客户是36%，是全国唯一的一家缴付的比例非常高，这个区域94年建区，当时的定位是比较高的，这个在前几年的房地产开发过程当中起到了很大的推动作用，因为之前苏州城市规划并没有把园区作为重点发展方向，如果在前期导入这些人员之前有很多的厂房，但是配套没有跟上，城区的客户为什么要到这个区域去购房，前几年这个政策起到了很大的推动作用，因为缴付比例很高，客户只要拿一部分首付之后后期的还款没有什么压力，但在后面这几年随着园区发展了13年的时间，城市发展的方向已经非常明确了，园区作为整个苏州市未来的中心城区，这样一个定位也给了园区很高的起点，在未来的政策上，政府给它很多方面的倾斜我相信整个区域发展都是非常明朗的，另外在重大型的市政建设上，比如轻轨，高铁都会考虑，另外一些有影响力的活动，文艺演出，包括前阶段的金鸡百花电影节全部放在园区，目前的园区不仅仅局限在苏州的园区，应该是整个长三角的园区，整个全国的园区，因为最近一阶段我们也关注到香港的九隆昌，新鸿基对于园区关注度都是非常高的，都花了很大的代价去拿地，从这个角度也反衬出他们对于园区的发展前景是非常看好的。
新浪华东房产总经理 陈乾:
我们大家都知道奥特莱斯是一个全球性的品牌，就我本人接触过的奥特莱斯就有6家，对奥特莱斯这个品牌我还是非常熟悉的，它在城市的城郊部做大型的卖场，主要是做品牌折扣，而且商业地产这一块是连租带卖的，而且做得非常不错的，所以我们有请南通的奥特莱斯总经理跟我们讲一下商业地产和全球性的品牌合作有什么比较好的创意性的东西？
南通奥特莱斯总经理 腾永明：
我第一次参加长三角的会议的时候，国务院发展中心的副主任在会上明确告诉我长三角目前15个城市经济总量已经达到全国经济总量的24.3%，这几年又在不断的发展，现在可以肯定的讲超过25%了，而房地产又是全国经济很热的一块。我今天就商业地产谈一点自己的想法，我们南通和上海一江之隔，和上海不通影响了南通的发展，100年以前南通不比上海差多少，中国的第一条公路，第一条铁路，第一个 股票，第一个师范学院都在南通，但是当时帝国主义选择了上海，包括上海十六浦码头是南通人修的，上海的房地产开发企业其实有很多都是南通人，大家比较熟悉的扬子江集团，证大集团，阳光集团都是南通的，去年浦东发展研究院的院长姚先生提出了一个观点，下一步随着城际的交通通了以后，在长三角当中可能会出现一个金三角，也就是说上海、苏州、南通，南通有一个好处就是它的港口条件很好，中国经济这几年发展这么快，不完全是国内经济的发展，很重要的方面因为它是世界工厂，世界工厂需要大进大出，水运仍然是最经济的运输方式。
这几年做商业地产的人很多，本来做住宅也需要商业配套，但是坦率的讲做这个项目以前，去年的上半年我非常苦恼，全国我基本走遍了，问了一流的策划专家，他们也承认中国的商业地产太年轻。第一点必须说一下商业地产首先是商业然后再是地产，一定要把商业做好了以后才能做商业地产，我们一些顶尖的商业地产开始的时候开发都很好，但最后商业地产搁置的情况比较多，特别是原来不是商业地块的地产然后做商业地产以后很难，所以我想给大家交流一个想法，要做商业地产除非做小区配套的小玩意，否则要做商业地产首先要做好商业再做地产。
第二个要说明的是商业地产也面临着一个根本的转变，我们现在做地产的人回过头来做商业，但是做商业的人实际上也在做地产，现在商场基本都是租赁给别人了，我们在做商业的过程当中也要做租赁，也要做出售，为了滚动开发卖一部分，做商业地产的人一定要注意如果想一下子把住宅卖光，一定做不好，我们做商业地产的人可能要经历一个阶段做租赁，把商业真正做活以后才能真正实现商业地产的价格，千万不要以为商业地产的价格比住宅地产高就一样的卖。
第三个要讲得是我们商业地产可做的范围正在扩大，我们原来中国人做商业地产一般都在市中心做，而我们现在很多做地产不完全在市中心，这个情况下怎么做商业地产，国内最近冒出了比较热的是搞奥特莱斯，这个实际上是美国80年代中后期出现的东西，如果从经济学上讲它是资本的平均利润率在起作用，中国长期以来存在商业利润严重的高于工业利润，工业利润很低的情况下面一般的商场目前商品的进价只有销价的30%左右，而我们做工业的人利润能有5%就不错了，雅戈尔、杉杉他们都在做其他的东西，按照经济学上的规律，资本自由流动的情况下，当一个部门利润严重低于另一个部门利润的时候资本就会转移，奥特莱斯也就是工厂直销中心，商业地产现在可做的面在扩大，国外的商业地产很多都在郊外，这是由中国人和外国人不同的出行方式决定的，现在市中心没法停小汽车，市中心的商业面临大的问题没法停车，我们开车的人要让我们去挤公共汽车，骑自行车是受不了的，所以我们做商业地产的范围正在扩大，这就是我们为什么能够在城郊结合部做商业地产的原因，刚刚主持人讲的我们国家的奥特莱斯实际上也面临着几个变化，最早是北京燕莎的奥特莱斯，它就是建了一个仓库，后来上海奥特莱斯出来了，我们项目决定以后才发现上海已经做出来了，尽管不完全一样但是发现它很多理念还是比北京要先进，我们在学习北京、上海的基础上，有人说我们在做第三个奥特莱斯，不管什么概念我们正在做一个有意义的东西，这个东西做好了以后确实竞争力很强，最主要的几点第一它是名牌，第二它是直销的，中间去了很多的环节，第三好停车，第四购物休闲娱乐一体化，第五吃喝玩乐什么都有全配套，这个很有竞争力。
最后一点要说的是商业地产的建筑形态也在变化。我们看到了一种新的形态原来国内的商业都是大体量的，大量的靠灯光，靠空调，女同志买东西不完全是买东西，女同志购物有瘾，有的时候过一段时间就要去看看,购物和休闲要结合起来，这个可以做很多的文章，我们初步做了一个形态，这个是欧洲新古典主义的风格，当然我们做的很肤浅，今天也借这个机会和大家交流一下。
新浪华东房产总经理 陈乾:
刚才我们五位嘉宾都各自谈了对长三角地产，长三角经济发展，长三角布局上的一些想法，我们现在可以自由的发表一下自己的观点或者对别人观点的看法。
上海世联房地产顾问有限公司总经理 袁鸿昌：
上海其实还是有一些国内很大的开发商也做得很出色，世联的总部是在深圳，我们是在92年一路做过来，我们到上海确实能够感受到这样一个大的平台所带来的冲击，我们的感觉是多学习，多交流，而且做地产首先是要有方法，有战略，但是也要有执行力，这也是世联现在的架构，我们的架构咨询是一大块，有强手大家会做得更好，会做得更强，我们在咨询这一块的收入是中国排名第二的收入我们是它的五倍，我们06年的销售额是300亿，每三分钟卖一套楼，大概今年的销售额接近500亿，整个需要流程化的东西，所以我们研究最多的是先把眼界打开，利用国际的方法和规律，我们所走的路都是国外曾经经历过的，大家要做的事不是今天在创造什么，而是我们要找对规律把它做好，第二个就是在这一块怎么把标准化的流程做好，大家总开玩笑麦当劳的核心竞争力就是始终如一把食物做得那么难吃，世联也有一个心愿让人们享受到真正的标准化的地产服务，所以我们说到上海，到这样一个国际化的大舞台来检验，也跟大家学习和交流。
新浪华东房产总经理 陈乾:
今天到会的很多都是地产界的同仁，我们请五位嘉宾每一位为我们的地产界，为我们的长三角讲一句简练一点的话。
上海富力房地产开发公司副董事长 吕劲：
一辈子做地产，不管什么生意地产肯定是最好的行业。
上海世联房地产顾问有限公司总经理 袁鸿昌：
我同意吕总的意见。远见者稳达未来，知道未来的人会把事情做得很棒。
上海春之声置业有限公司董事长 朱大鸣：
我希望新浪华东地产在推广地产的品牌，推广地产的文化方面起到桥梁纽带的作用。
苏州博思堂投资顾问有限公司总经理 江波：
我们的企业文化是团队创造价值，我希望长三角的地产在未来的发展过程当中更加的和谐。
南通奥特莱斯总经理 腾永明：
我希望我们做商业地产的同仁们像做住宅一样给老百姓更多的商业旺铺。
新浪华东房产总经理 陈乾:
让我们再一次用掌声感谢五位嘉宾。
主持人：
谢谢陈总给我们主持了一个非常让大家有启发的一次高峰论坛，也感谢各位参与讨论的嘉宾朋友。关于企业发展的话题实在是太多了，如果我们要一一的讲的话可能要花费很多的时间，我们今天的论坛讨论就先到这里结束了，接下来进入我们本次论坛的最后一个环节，也是我们本次论坛的压轴环节，即2007中国品牌地产华东盛典的颁奖仪式。首先我们要颁发的是2007年度华东房产十大标杆楼盘。我们首先要请上的是我们今天的颁奖及开奖嘉宾新浪华东房产总经理陈乾先生。
新浪华东房产总经理 陈乾:
谢谢，我们为这个奖项准备了一个半月的时间，2007年度华东房产十大标杆楼盘绿庭尚城，一品漫城，南洋广场，东方庭院，中海灜台，南通奥特莱斯，金地格林世界，天地源，棕榈滩高尔夫别墅，鹏欣国际家纺中心，有请获奖代表上台领奖。
主持人：
我们接下来要颁出的奖项是“2007年度十大中介代理公司”，我们有请开奖及颁奖嘉宾，新浪房产全国营销总监李哲先生。
新浪房产全国营销总监 李哲：
获得2007年度十大中介代理公司企业分别是世联地产、中原地产、和合商业地产机构、锦和地产、同策房产、策源机构、世恒房产、博思堂、易居中国、新聚仁有请获奖嘉宾上台领奖。
主持人：
接下来最后我们颁发的是“2007年度十大风云人物”，我们有请开奖及颁奖嘉宾是上海主语传媒首席信息官颜石泉先生。
上海主语传媒首席信息官 颜石泉：
荣获2007年度华东十大风云人物：金地集团上海公司总经理赵汉忠，海尔集团董事长兼CEO卢铿，上海富力房地产开发公司副董事长吕劲，经纬集团董事局主席陈经纬、上海昊川置业有限公司营销总监杨苹、鹏欣集团营销总监孔伟敏、上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣、绿庭集团上海片区总经理胡倩琦，上海交大南洋房地产有限公司总经理王孟春，上海鹿都房地产开发有限公司总经理郑铭，有请获奖代表上台领奖。
主持人：
谢谢各位，谢谢颜总，再次祝贺这十大风云人物，我们有请上海交大南洋房地产有限公司总经理王总，作为一个获奖者的代表发表您现在的感想。
上海交大南洋房地产有限公司总经理 王孟春：
第一个我要说的是我心里非常激动，因为登上领奖台这是我有生以来第二次，我第一次登台的时候是成年以前，我外婆给我一毛钱我把它交给了老师，学校给我一个奖叫拾金不昧奖，我成人以后是第一次得到这么一个奖，我觉得非常珍贵，因为这个风云人物从心里说是谈不上的，我们不是风云人物，我们只不过是一个农民，不断的盖房子，不断的卖房子，我会珍惜这份奖，把它挂在我的床头上，激励我为中国的地产事业，为中国城市化的进程作出最大的努力和最大的贡献，谢谢大家，谢谢新浪网给我这次机会，是我终身难忘的机会，再次感谢新浪网。
主持人：
谢谢王总，非常的幽默，让我们感受到他此刻激动的心情，我相信我们今天的一次相聚将会为我们未来无数次的相聚奠定一个美好的开端，最后我谨代表新浪华东房产感谢所有到场嘉宾莅临“2007中国品牌地产华东盛典”感谢你们对本次论坛的关注，让我们期待下一次的相会，感谢大家！
---------------------------------------------------
默认联商网友 | 
