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主题：商业地产项目未来如何进行投融资

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发表于 2007-12-24 08:39

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商业地产项目未来如何进行投融资
　　水皮：范总的演讲给我一些启发，我们需要在金融商业地产方面做更多的努力。我们把更多的朋友一起聚拢过来，大家探讨在新的宏观调控之下的新的金融模式。第二个启发就是城市，仅仅有城还不够，关键还是有市，可以带来人气的一个不可缺少的因素。对于商业地产来讲我想也是不可或缺的。

　　我们有请第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成先生演讲，他演讲的题目是奥运后北京新城区域市场展望。有请！

　　徐伟成：各位现场的嘉宾，各位朋友大家上午好！

　　我是第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成。

　　前天收到一个很有趣的标志，是上海的世博会的标志，我通过这个标志带出我们明年2008年、2009年的一些相关的特征，未来是很难预测的，我们每一个房地产开发商，我们每一个投资住宅的业主，每一个投资股票市场的人，都想预测未来。我们第一戴维斯透过多年的商业地产的项目策划的经验，我们对奥运后北京新城区域市场展望及2007年北京物业市场回顾，我们有专门的研究部研究一下2008年的市场到底怎么样。
　　今天很高兴看到很多的老朋友很久都不见了。2007年北京房地产市场如果用一个字来形容我们公司，可能会用两个字来形容，非常热，非常吵闹，热从市场住宅，从商业地产的发展到写字楼办公的竞争，到外国公司大型的企业的吸纳，包括一些海外基金等等。闹的方面是住宅市场比较吵闹，它产生房价不仅攀升、不仅循环，还有住宅项目的良性竞争，我对商业地产的年会的主题做另外一个维度的探讨。

　　我们现在简单用几分钟回顾一下北京房地产市场，可能大家在不同的房地产的研究的资料，房地产的杂志，包括我们公司都可以了解到2007年的房地产的市场。我们北京2007年甲级写字楼市场回顾，大概有155万平方米的供应量，存量800多万，其实很多人会担心2007年、2006年供应这么大，到底吸纳怎么样，各方面的企业有没有会扩充营业，新增的公司可以吸收这么多大量的写字楼。后面会跟大家探讨一下。

　　07年很有趣，大家都预期空置率可能18%-20%多，07年的成绩单，甲级控制率还是在17.85%左右，是国内甲级还有国际甲级，我们有一个很详细的定义的标准。大家看到这个曲线，深蓝色的部分就是CBD，就是租金和指数，从06年开始有轻微下滑，到今年第三季度，基本上往上涨。租金空置率最低的话，基本上在华南Mall，金融街，中关村，燕莎也不错，平均起来是非常好的。主要的大部分的空置率集中在CBD，东二环等等。所以中关村商务圈，还有望京的商务圈，还有三元桥的商务圈，跟上海的浦东浦西的商务圈是不一样的。

　　高档住宅大家比较关注，这个定义是从2000年开始其实我们数据是95年开始的，当时是以一平方米作为一个高端住宅的定义，现在可能听起来很可笑，我们2000年开始，一直把高端住宅在研究了很多，要研究住宅非常复杂，我们高端的住宅销售信的公寓做一个统计，2007年有2766套公寓，在北京高端住宅可以看看这个数字17164套，供应量基本上北京高端住宅如果大家有兴趣的话，用我们的数据和方法来画一个图，顶级的豪宅分布非常少。还有新开盘的昆仑公寓等等。从供应量来说，07年比06年供应量还是多的。空置率相对比较合理的。

　　大家可以看看07年综合的空置率是16.6%，跟我们的供应量跟区域有关系。空置率比较低的地方在朝阳公园，中关村，CBD等等。金融街的空置率比较高。2000年北京的房地产的租金是下滑的，到05年开始攀升。最近北京很多的小业主，还有民居的小业主说不住了，说要租一万块给老外住。投资者也好实事求是地对待我们明年的奥运会会好一些。

　　07年大宗交易相当活跃，虽然中央政府出台了商资函2007 50号等三项政策。还有2007年，北京房地产市场共完成13宗投资收购交易。国内保险公司在国内购买群中表现活跃。有很多购买者在政府限制外商投资出台以前，但是外商也有应变的对策，综合来说他们还是比较喜欢写字楼，因为写字楼办公基本上保养、管理，基本上组成团队，综合成本还是比较低。对于住宅除非特别要求的，酒店式公寓等等。其实大家都喜欢购买商业，其实商业市场的份额，商业运营的经营方，他们的判断比较审慎。这些是部分的成交，2007年包括远洋光环国际等等。

　　我们讲讲奥运以后会发生什么事情，我们很难预测。引发大家对08年奥运市场，房地产包括住宅包括各方面的思考。我们预计甲级写字楼市场预测2008年空置率达到10-15%，供应量达到132万平方米，对于外国的员工来北京工作，我们后面会做一些初步介绍。

　　租金方面我们认为有一些轻微增长。明年的房地产市场的住宅虽然比较敏感，我们可能预测有一些租金会涨，很多酒店、公寓，包括中高档住宅的业主非常看好明年奥运的两个礼拜，我们市场顾问的角度认为两个礼拜，和五一黄金周差不多，不应该太重视，要考虑的多一些。可能售价有一些继续增长。这个比较敏感。

　　商业物业市场07年供应不少，包括一些购物中心，还有西环广场的，还有新东安市场的重新包装重新投入市场，商圈变化非常大，从传统了西单商业街，还有王府井未来二两年的商业街，会变成北京的风景的名片，各方面都在变化。像王府井百货等等，会重视自己的革新，会产生不同的产品线，满足北京跟二线三线城市的消费者的需求。从购物中心，商业地产的运营者，要占领市场的先机。07年的商业物业市场比较热闹，08年市场的预测基本上是吸纳、扩充，重新调整，成熟期，有一句话就是越旺的地方越旺，越是成功的地方越成功。就是互相竞争，扎堆性的竞争，更良性的，或者存在部分恶性的竞争，包括消费者的争夺，商家的争夺，租金的竞争，还有你们的选址，你们的运营，你们的怎么打造核心的吸引力，是关键的整个开发商，整个房地产项目的命脉的。

　　海外投资市场，其实海外投资者仍然看好北京的房地产市场，尤其是高端写字楼，商业、住宅业态。外国房地产公司将倾向于国内房地产开发企业以合资的形式投资于中国房地产市场。北京房地产市场依然是投资热点，同时一些二线城市、如大连、天津将成为新的投资焦点。

　　我们另外一个主题是奥运后北京新城区域的展望。

　　我们把奥运会的举办城市做个总结，大家很想了解一下从1984年洛杉矶，到去年的雅典前后城市发生什么关系，我刚才讲过了，预测未来很难。我们只能用一些相对可借鉴的经验，可比较的参数可以结合我们城市的开发商，还有房地产的判断，作出一些预测。

　　第一个主题奥运会举办城市的经验的总结。我们看到巴塞罗那，不能找到前十年后十年没有关系的，可能两年以后像上一届的雅典，可能2007年的产值和旅游业和奥运会没有直接的关系，奥运会的房价的变化不停增长，巴塞罗那大量酒店盖起来，这个显示不是好的，奥运后是一个封顶，或者基本回收的。奥运会后要大量提升酒店的房间。宾馆收益率相对下降。像首尔宾馆的变化保持相对比较稳定。其实跟大家交流的意见，我们发现很多在四年以后，很多都是往上涨的。看看汉城，在88年以后GDP有轻微波动，略微下降然后提升。他们做了很多高产值的工业，然后进入中国的市场，亚洲的市场。

　　最后我们初步做一些奥运会的总结，汉城基本上还是保持高速增长，巴塞罗那下滑，亚特兰大平稳，悉尼下滑，然后逐步走向增长发展的态势。

　　奥运对举办地房地产市场的影响，奥运以后两到五年内的恢复，经过的飞跃更进一步，像雅典一样，巴塞罗那相对经济综合国力比较单薄的国家，搞了奥运以后可能病入膏肓。我们做了一些经济学的模型统计，这个案例是两年以后，汉城、巴塞罗那，悉尼，写字楼、酒店的一些对比，巴塞罗那综合来说，奥运以后还是病的挺重要的。汉城还是有一段回落的时间，因为当时88年韩国的综合的产值还不如现在，差很多。悉尼基本上底子比较厚，英国殖民地，很多的不同的农牧业，高科技的产业，所以相对是回升的比较快。

　　我们对中国奥运会的前景还是看好。我们简单介绍一下奥运会以后北京购物业的市场的预测。奥运会效应，基础交通设施改善，国家及城市知名度，美誉度全面提高，环境改善了，50周年国庆来说环境会非常好。旅游产业加速发展，加大投资奥运相关产业，纪念品，还有各方面的产业会增加。还有奥运场馆，本身我们亚欧板块预留了很多的生态的部分，包括住宅，包括未来一些奥运产业的商业的项目的场馆，大家可以多研究一下。

　　我们最近在做了一些经济学的模型，我们从96年开始预测，旅游业在奥运会期间加入一些经济要素，2008年北京市国际游客量约为600万人次，是05年的1.8倍。外籍员工，就是一些外资公司在我们国家的工作的人员，也是一个指数性的攀升。酒店式公寓，或者一些方方面面的各方面的开发商，有一些可借鉴的参考的价值。但是还是强调未来很难预测的，我们非常严谨的方法，可能有一些不的变数。

　　大家预期08年奥运期间的租金水平增加之后，奥运之后会回到正常水平。对后劲涨幅会存在一些阻力和风险。我们认为写字楼部分，2008年的大宗买卖，大宗租赁，公司的扩充没有太多良性和恶性的影响，基本上影响不大。外籍人员急剧增长，公寓式酒店会增加。奥运会两三年之后，经济基本上会恢复很好的态势，要看自己怎么竞争。将来天津会变成环渤海经济区的龙头。还有包括传统的竞争，现在变成合作，包括跟河北、各方面的产业的互相促进。但是对于一些远程的项目，比如说你的项目在2011年推出市场的话，要更深思熟虑。因为这个风险还是存在的。2008年北京新城的发展方向，北京主要是科技、金融、信息首都的品牌，跟河北的绿色生态农业，跟天津的高科技创新产业，包括非常高产值的制造业，产生了一种知识密集型的互相经济。我们看整个的房地产的市场，是整个的区域的房地产经济，还有产业结构思考比较透彻。

　　我们今天的主题是08年以后北京新城的展望，北京的重点会发展通州区域、顺义区域，还有亦庄，我们认为北京的房地产的供应还是不少的。通州新城会做到一河两冀，西岸改造提升旧城。我们也比较了其他的区域，包括深圳、上海浦东。大家知道亦庄有很多高科技的信息化的工业，包括有诺基亚工业园等等。现在亦庄非常不错，有世界500强里面有40多家国际的品牌的产业，都是产业生产基地。但是未来的规划，亦庄会变成一个相当互动，从居住、康乐，文化创意，软件、科技，知识创新各方面会打造更出色的一些产业基地。当然亦庄新城也是奥运后北京发展的一个重点。

　　还有一条高速公路大家要关注一下，北京至天津的高速公路，旁边还有一条非常厉害的快速铁路，我们简称京津高速双干线，大家可以比较一下外国，包括东京周边的城市，国内的城市，外国城市很少有这种一条高速公路，旁边有一条快速的铁路。对北京、河北，包括从通州，北京国际机场的顺义，还有亦庄产生的经济效益，包括房地产开发非常厉害。顺义新城的发展，会希望成为一个绿色移居城市。顺义是非常成熟的，因为有空港物流，还有林河经济开发区。

　　我们展望一下几年后，到底我们北京从房地产开发方面的产品，有什么新的发展，这些大家可能有所感觉。我们认为在顺义、通州、亦庄新城会有很多的绿色的城市开发设计主题，融入到这个里面，还有很多的城市建筑，包括商业建筑，写字楼，有更多的设计感，会更和谐。我们会更强调我们的精神的家园，对灵性的大自然的释放，更注重设计感，更有划时代的意义，更简约不浮夸，更融合。房地产离不开自己的房和地，所以更融合地的风貌、环境、河流、湖、空气、阳光，会更有大自然的气魄。

　　最近有一个乐活族，本身就是具有健康的、消费的潮流，不是我们市场调研出来认为中国有这个市场潮流，可能最近开始有一个趋势，也是人性化可以感觉到，认为对生活、对住宅，对我们自己比较重要的。特别是对北京有信心的，我们北京学的很快，北京的反思能力很强，北京的开发商，业主也好，对自己的心灵的空间，自我的需求经常反思，这是我在北京9年的综合的判断。我们认为北京会做得比较好。办公空间、商务园，未来的写字楼会怎么变呢，会注重和谐的空间。我们基本上北京的未来的产值方向，从第三产业，基本上高科技、创新，所以我们对办公空间的打造非常重视。可能你们自己写字楼的空间，连员工的吸烟的地方都没有，很多大企业要去开会要去郊区找一个会议中心开会，我觉得是有一点可惜，有一点可悲。因为不是很人性化。因为本身办公楼，写字楼的空间不是人性化的，将来会有一定的释放，我们可以结合我们的商业价值，我们不是雷锋，盖一些房子给员工义务的聊天，但是我们作为聊天、作为企业主，企业家，我们盖一个写字楼，一个企业的载体，做一个真正的空间给公司创造更多的生产价值。

　　我们商业的话可以一语道破，体验人才是主角的内涵。未来的商业的发展，从建筑、业态，颜色，灯光、广场，公共空间交流，在通州、顺义、亦庄也好，地方比较大，可以有地方做。

　　北京未来的发展，是从建筑艺术的高度，向北京建筑告诉的极限挑战，在未来通州也好、亦庄也好，可能在北京四环以内，我们有很多超高的建筑，是我们收集的综合的市场信息得来的。我们预测北京未来的高度是会不停地增高。希望我的观点可以对大家产生一些启发。谢谢！

　　水皮：徐总太会演讲了。因为他讲的东西的确给我们很多启发。谢谢他的演讲，我们希望以后有更多的时间可以跟他进行交流。

　　下面我们是一个互动时间。有请艾德华(泰德)·德斯沃特先生，王永平先生，张民耕先生，以及胡章鸿先生上台。

　　北京奥运之后，市场走势或者房价的走势，有没有像徐总说的那么乐观。

　　请张总先发表。

图为商业年会上的主题论坛

　　张民耕：因为奥运只有北京有很大的影响，奥运之后整体的楼市的走势，我还是抱着一个乐观的感觉，我老是从一个大背景来看这个问题，我们一个大背景就是城市化，我觉得没有什么其他的因素，再能够跟这个因素相比了，温总理在新加坡国立大学说了，每年有1800万人进城，我看作实现城市化，实现城市化的标志就是城里有房了，1800万人，一人50平方米，就是9个亿。还有加上为他们服务的各种配套的设施，这个量非常巨大。

温总理还说每年有一千万的新生儿，再加上每年有多少人需要改善住宅。所以这个需求量是一个刚性的，房价之所以可以被炒起来，前提是有一个刚性的需求，如果没有刚性需求，那么这个房价不会炒起来。虽然奥运之后，对于北京由于奥运带来的人气会有所下降，同时明年的调控措施，这次的调控是很到位的，第二套房的政策，整体对于房地产企业，明年贷款总额的控制对于市场会有一个供应上的抑制和需求上的抑制，我感觉只要人的需求是真实的，刚性的需求，这种需求很难被真正的压抑下去。压下去之后，很可能弹起来，而这个反弹相反来说是很厉害。尤其是明年开发商，由于土地供应也好，由于贷款供应也好，会抑制它的生产和供应的情况下，我觉得这个需求在经历了第二套房政策、金融政策一次性的震撼之后，慢慢人们会重新反过来考虑一下。我看有的人做了一个测算，第二套房如果是40%的首付，利息高了10%，真正对于对于买房者的影响来说，等于房价涨了10%，而我们现在忍受的房价的增长不是10%，所有对于第二套房政策的这种震撼，大概我感觉在半年之内会消化。而如果供应不跟上去的话，房价的下跌前景不明显。

所以我有这样一个感觉，还有一个我觉得宏观政策上，有一个东西是不太可能真正实现的，就是温总理在新加坡国立大学讲话当中，说经济适用房是面对大多数中产阶级的，我觉得是一种非常良好的愿望，非常替人民群体着想的一种心情，但是对于一个国家来说量力而行，70%以上的人口，如果说10%住廉租房，60%可能是中产阶级，住经济适用房，如果国家大量补贴的办法国家有没有这个实力。我说国家是不是下定决心，准备拿出那么大钱，那么大一个份额来管经济适用房，大家都说好像没有这个准备。因为国家面临的三大难题，教育、医疗，住宅，是不是能倾注全力，可以来解决经济适用房的问题，真正解决70%以上的人的居住，我觉得不太可能。我觉得经济适用房的政策，对房价的影响也不是冲击很大的一个东西。

　　综上所述，我觉得明年会有一个奥运会过后，那么奥运会过后的影响，在我们国家，在我们城市，尤其在北京这样的核心的核心城市来说，需求量是刚性的，它的房价的下跌我觉得不会有很大的影响。谢谢！

　　水皮：谢谢张总。刚才张总谈到中产阶级和经济适用房的话题，是业内非常敏感的话题。我的理解是因为当时温总在新加坡讲话，新加坡是一个城邦国家，跟我们农业为主的国家，完全是两个概念，那么城邦国家60%，比如说大多数是中产阶级，政府提供这种住房，只要能够提供60%的城市人口的住房，基本上是中产阶级的目标，可能我们这个阶段还没有到，中国绝大多数是农村人口，中国未来是一个中产阶级占主导的社会，如果跟未来相比的话，的确相吻合的，恐怕很好的愿望到那一步实现，国力要非常强。把总人口和中产阶级人口划等号的过程我觉得非常远。

　　提问：您好胡总，刚才提到万达集团主要做商业地产这一块，现在也是做得比较好，刚才提到商业地产有一个特点，门槛高，一个项目至少投资到10个亿，或者更高，资金量不一样，至少投10个亿，可能需要七八成的费用，很多地产项目融资方式多元化，比如上向民间融资，或者向银行贷款，或者向信托公司，投资公司融资，我想问一下胡总，商业地产有没有多元化的融资渠道，或者更新的融资方法？

　　胡章鸿：商业地产开发的确对资金的需求巨大的，中国目前融资渠道的多元化，还的确是一个问题，这个问题不解决，会极大地制约商业地产的开发，所以从目前来说，我们的融资渠道还比较单一，但是前一段时间经过一些尝试、探索，在刚刚起步取得一些初步的成果的时候，又遭遇了国家宏观经济调控，我相信这种调控是短暂的，应该是暂时的，相对于中国经济长远的发展来说，这种调控或许也是必要的。所以随着中国经济增长，随着市场经济体制改革深化，我相信融资的问题，最终还是可以得到解决。

　　提问：大家好！我们来自七彩云南的，我想问胡总，刚才讲了商业地产是万达的核心竞争力，万达集团在昆明开发了一个住宅项目，我想问一下胡总万达集团对昆明的甚至云南的商业市场怎么看待的，有没有近期计划在云南昆明做一个商业地产的开发？

　　胡章鸿：在昆明我们一直都有这个计划，因为昆明也是作为西部城市，而且急剧发展后劲的城市，这几年发展比较快，随着整个云南经济工业结构调整，经济结构转型，对商业地产，包括还有其他的一些类似文化产业的开发在我们的计划当中。这个没有改变。希望在不远的将来，在昆明市中心我们可以看到万达广场的作品出现。

　　提问：大家好！我是中信集团的商业总监，徐鹏程，我们在香港做商业地产步入两三个年头了，我想请教一下胡总，万达在持有物业，或者在商业地产，在这些方面的资产证券化方面已经做过或者正在做着，或者即将做哪些方面的工作？可以不可以给我们透露一下，让我们做一些学习和参考？

　　胡章鸿：看来资产证券化是大家比较关心的议题，作为商业地产的发展商，大家关心这个问题也是理所当然，无一例外万达对这个问题非常重视，在此之前们跟国外的房地产基金有过一次成功的合作。但这个问题刚刚起步，取得了一些可贵的经验，有一些探索之后现在已经停止了，主要受制于国家宏观政策的出台。那么解决融资的多元化问题，万达一直在深入考虑，我们近期的计划要在A股上市，这个工作在深入细致地进行，也是希望在不久地将来能够有一个结果。

　　提问：我有一个问题问泰德先生，因为他有很丰富的从业经验，他是如何看待08年以后中国房地产市场的？

　　艾德华(泰德)·德斯沃特：泰德在三个举行过奥林匹克运动的城市工作过，传统经验来说，奥运会之后和奥运会之前的来讲没有太大的区别，这个城市可以从奥运会里面得到一些利益。当然奥运会之后肯定会促进整个城市经济社会的发展。

　　提问：我想问一下王永平先生，我是世华财讯的，在金融层面，房地产的基金没有什么进展，你预计将来房地产信托基金在中国房地产的应用会是怎样一个前景？

　　王永平：我觉得商业房地产目前存在各种各样的问题，我觉得很大程度上，主要的责任不是在发展上，很大的程度在于政府和政策，一个是规划问题，还有一个金融问题，两个问题很关键，商业地产成败在规划，生死在金融，商业地产的金融的前后两个环节都没有解决好，前期的多元化的融资渠道没有，后期的推出机制没有，真正好的持有性的商业地产需要资金量很大，资金占有的时间比较长的行业。我们什么时候可以有一个比较大的突破，这两年稍微有一些变化，如果大家关注金融的话可以注意到，近两年的一些商业银行推出一个经营型物业抵押管理办法，是一个很大的进步，可以把未来的租金收入的预期可以做一个担保，可以发信托，做贷款的时候做个考量，真正的上市房地产信托基金的话，很大程度取决于监管部门对于商业地产的理解的加深和深入的改变，我们当做一个一般的项目，在整个宏观调控过程当中。

调整住宅的时候，把商业没有加以区分，我觉得商业不关系到国计民生的问题，对普通大众的影响没有太大，完全可以分割进行调控，包括对外资金融商业地产里面，政策上可以区别对待，可以宽容一些，只有外资进来以后，才能给中国的商业地产有一个榜样，什么项目资本市场要的，资本市场的要求是什么。很大程度取决于政府政策的改变。如果把物业可以很好地培育好，这一点对政策成熟的话，可以提供一个基础，如果没有好的项目，其实给你这个政策，你也走不出去，如果没有一个政策，可能大家持有的积极性可能有所下降，可能持有的压力有所加大。

　　水皮：中国经济的高速发展有目共睹。股市里面走的最强的板块，一个是金融股板块，还有一个房地产板块。年初的时候我问潘石屹，尽管房地产板块会随着人民币升值的过程，不断会成为一个市场炒作的一个板块，但是事实上国家的确在对房地产市场进行调控，如果说我有笔闲钱，不愿意做股票的话，能不能买房子的话，能不能给我一个建议。老潘说第一你买商铺，第二买写字楼，唯一不给建议的就是普通住宅。他年初的判断和现在的形势的变化相吻合的。我在这里听了也受益匪浅。我希望各位实力派人士的演讲可以给大家带来更多的启发。有利于今后各位的工作

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