表4 苏州圆融星座项目物业组合比例
苏州圆融星座周边200米范围已经有两家五星级酒店配套，因此，该项目不再设置五星级酒店。
图２ 苏州圆融星座综合体位置和ＣＢＤ物业规模
图3 苏州圆融星座项目周边物业分布情况
苏州圆融星座项目定位：高档购物中心
“一种环境，两种顾客” ，高收入顾客和中等收入顾客共享高档购物中心的环境。项目开发与运营提出如下建议：
第一、打造苏州工业园区核心商圈，将时代广场和本项目及周边酒店及商业进行统一考虑。
第二、本项目商业部分非常重要，高档百货和名店街区适合放在本项目中，与时代广场业态形成互补。
第三、建立统一的商业运营管理体系（包括圆融时代广场和圆融星座），能够优化业态，开展有效的营销活动。
第四、关于项目盈利模式的思考，办公物业＋商住式SOHO+购物中心，物业销售比例能够收回整个投资。
圆融时代广场由苏州工业园区苏州圆融集团开发，国际一流团队规划设计，分为五大功能区，包括高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲区、河滨步道-水滨餐饮区以及苏州首座10万平方米的SHOPPING MALL(购物中心)。400米巨型神奇天幕、3500多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景……将引领苏州崭新的CBD时尚生活方式。项目于2006年4月开工，预计2008年10月开业。
鉴于苏州圆融时代广场已经引进久光百货等大型商家，圆融星座综合体购物中心部分的业态设计需要考虑两者互补及差异化，我们给出初步业态模型，能够反映苏州购物中心特点。
表５ 圆融星座商业规划与业态设计的一个初步模型
完善现有概念设计方案，超越大阪难波城的几点意见：
1、空中花园与园林与写字楼等整体风格与文化内涵的表达，空中花园的节点。
2、购物中心能够有效提升办公楼和SOHO层次和高档公寓物业层次，公寓和写字楼能够聚集项目人气。
3、外部交通动线与内部流线 鉴于南部原方案动线不够理想，建议南部空间形成MALL形态，按照长方形布局，把百货作为一个MALL主力店端点。
4、平面形状优化 基本平面合理，外部造型可以发挥设计师专长
5、端点主力店与次要主力店的设置问题。建议三层和四层将西侧塔楼空间作为商业空间的次要主力店设置，与百货成为两个端点。
6、一层名品街区需要连续的商业界面，建议设计师充分考虑塔楼入口放在侧面或后面。
图4 苏州圆融星座综合体
表6 中等发达地级市城市综合体
四、地级市商业综合体的建筑策划
2007年上半年深圳新摩尔商业管理公司完成了泉州城东城市综合体市场调查与商业规划，新摩尔战略合作伙伴—深圳中汇建筑设计事务所完成了综合体初步规划设计，配合甲方完成了土地功能调整，为项目建筑设计奠定了良好基础。
2007年底福建海峡西岸公司投标，深圳中汇建筑设计事务所牵头完成了建筑设计方案之一。主要设计思想如下：
1.总体规划设计方面遵循策划总体思路，充分发挥体育馆8万平方米广场作用，商业集中布局。
图5 泉州城市综合体鸟瞰图
2.在综合体的酒店和体育馆（将来作为会展中心之一）一体化设计，在功能方面考虑五星级酒店与快捷酒店结合，共同为未来的会议展览服务，符合泉州区域经济发展特点，知名品牌多，订货会议多。
图6 酒店及购物中心局部效果图
3.在购物中心和商业街区设计方面充分考虑打造成为体验式环境，形成消费目的地，大卖场和百货合理布局。
图7 泉州城市综合体街区效果图
通过商业规划与建筑设计的配合我们体会到，追求商业综合体建筑设计与商业规划的最佳匹配是成功的保证，深圳新摩尔商业管理公司与深圳市中汇建筑设计事务所达到了较高的配合水平，形成了专业工作流程，确保综合建筑策划工作具有较高质量。
五、地级市商业综合体招商与运营管理特点
位于江苏省西北部的徐州，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。京沪、陇海两大铁路干线在这里交汇，作为“北国锁钥”，“南国门户”，自古便为兵家必争之地，素称“五省通衢”。全市总面积11258平方公里，其中市区面积963平方公里。
从《福布斯》“中国大陆最佳商业城市”发榜以来，徐州连年入选，并且4年间排名提升了43位次，平均每年以10进位直线上升，2007年更是攀升了12位，从徐州在福布斯榜上名次的变化中，人们可以感受到徐州发展的快速度。
人口：徐州全市总人口896万，其中市区人口160多万。根据徐州总体规划，徐州要满足未来建设300万人口特大城市的发展需求。
2006年人均生产总值16258元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美元。
徐州2006年实现商品销售173.21亿元，比上年增长31.7%，其中批发和零售业164.31亿元，增长32.8%。以汽车、信息通讯等为代表的新型消费保持较快增长，居民消费结构升级加快。
图8 徐州淮海路是核心商业街区
徐州城乡居民生活水平进一步提高。2006年全年城镇以上在岗职工工资总额125.20亿元,在岗职工平均工资21864元,分别比上年增长16.7%和16.0%;2006年全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增长14.8%；人均消费性支出8621元，增长12.3%。
2007年城市居民（市区）人均家庭总收入16366元，增长15.3%，其中人均可支配收入14875元，增长15.9%；人均消费性支出9809元，增长13.8%。
从城市经济实力和人口规模等角度看，徐州具备了发展城市综合体和现代购物中心的物质条件。
招商策略
以徐州综合体招商为例，首先确定业态规划和招商目标。
表7 徐州综合体招商目标汇总
招商计划与团队
建议由发展商和新摩尔商业管理公司组成联合招商团队，利用北京和上海高端平台引进酒店品牌和高端服饰等品牌进驻高端百货和步行街专卖店区域。
利用深圳平台引进女装服饰品牌，利用海宁合作平台引进皮衣和皮包相关品牌，在不同地点同步招商。
招商计划
配备充足的招商力量，根据招商目标进行任务分解，确保充足的招商宣传和招商代理等合作伙伴费用，形成强有力的综合体招商团队。
表8徐州综合体大型招商活动的策划
招商时间：一年半
五．地级市商业综合体营销特点
销售策略
1.在项目策划和建筑设计阶段就明确项目可以销售部分和回笼资金的比例，将销售对经营的负面作用降低到最低。
2.客户营销为主 注重订单式营销，提前做好意向购买顾客的摸底工作。
图9 徐州综合体项目原方案
经过新摩尔公司的市场调研和分析，我们找到了更优的盈利模式，项目物业必比例进行了深化，增加公寓和写字楼酒店等可销售物业比例，减少商铺销售数量，为项目购物中心经营创造良好条件。
徐州综合体地块地上建筑面积31.5万平方米建筑指标，采用三栋塔楼与 商业中心组合模式，新摩尔商业管理公司优化模型的面积表如下:
表９ 徐州综合体优化的物业比例模型
优化后模型，可以轻松收回项目总投资，只是需要销售1.5万平方米商铺，与12万平方米相比，比例很小。
图10 徐州综合体优化后总平面图
图11徐州综合体优化后鸟瞰图
售楼时机的选择
我们建议在项目开工时候进行项目集中宣传，在招商新闻发布会上就开始商品销售的登记工作，积累客户群体。
开盘时机选择
考虑到项目资金的回笼问题，我们一般建议在项目封顶时机举办开盘活动，集中取得销售回款，降低项目融资成本。
根据新摩尔公司在地级城市销售经验，一般在预热取得良好效果前提下，采取集中投入方式，举办大规模客户营销活动，一般一个月时间就可以完成60%商铺销售任务，三个月时间可以完成80%销售任务，半年能够完成整体销售目标。
总结与未来展望
我国地级城市众多，沿海发达地级市和中等发达内陆地级城市也发展迅速，我国城市综合体在未来具有较高的前景，我们通过数个项目实际案例操作和国外考察总结，提炼了地级城市综合体操作的工作流程和方法，我们主张：
1.商圈研究与城市商业网点规划先行，避免商业布局的重大失误。
2.CBD在地级城市中需要在有条件城市进行规划，例如类似徐州这样的城市就需要CBD。
3.综合体开发需要高起点起步，由开发商与商业管理公司以及建筑设计机构密切配合，继承人类在综合体领域研究的成熟成果，注重可持续经营。
我们愿意团结开发商共同探索高起点开发我国城市综合体，减少失败概率，借鉴日本等国家开发综合体的流程和经营经验，提升我国综合体开发和运营水平。
