阅读： | 跟帖：

主题：我花了两个小时写的菏泽商圈调查及新商业房产项目规划

管理主题：删除 | 锁定 | 取消精华 | 固顶 | 总固顶 | 图库

阿图

积分:8212 金币:1629

221
关注 202
粉丝 735
帖子

+ 加关注发短信

发表于 2008-06-19 20:51 | 只看他楼主

　　我写着玩的，希望能够给一些朋友些许的参考，并希望他们能够加入到建设最具发展潜力的城市之一牡丹之乡菏泽的城市建设中来，能够为菏泽经济的健康发展贡献一份力量，我愿足亦！

u/5588/upload/619608801.doc

　　关于L地产调查报告

　　2008-2地段位于菏泽中心路—中华路西段，为开发区和经济活跃地段，为地产商家的CBO地段。该地段周边住宅小区林立，商铺商场环绕，行政企事业单位云集，交通便利，餐饮、娱乐等服务行业集中，适合休闲、购物、娱乐、饮食、经商、报关等，可操作性和升值潜力都极强。

　　一、地块状况分析（包括用地范围、现状、交通、周边情况等）

　　交通状况：过牡丹路公交车2、3、4、12、13、15

　　中华路公交车2、4、7、10、11

　　距离交通枢纽：火车站：3.8公里

　　汽车总站、国花汽车站：2公里

　　两公里内商圈情况：

　　商业情况：南华购物广场、银座商城、苏宁电器、恒泰商厦、三信洗化、天羽量贩、

　　三信超市连锁、东方红大街商圈、华联、三洋百货、古邑商城、蓝海名品鞋城、步行街、烟酒茶大市场、小商品城、中原电器城、金霸电器三角花园店、花都商阜、大润发（未建）等。

　　服务业情况：牡丹路：天宏大酒店（三星）、交通大厦、金碧大酒店、中粮大厦、良子健身、微山湖鱼馆菏泽总店、大清花饺子、鲍参源美食广场、德乾海鲜城（四星）、步步高海鲜城、金碧家常菜馆、蜀庄火锅城、曹州名吃银盛源、太和楼、柏青大厦、福祥大酒店、和平大酒店（四星）、永和豆浆、德乾鲁豫乡情、和平大厦、和平美食广场、圣豪海鲜宫、百事得大酒店、花都大酒店、牡丹大酒店（三星）、华瑞大酒店、中润大酒店、英皇咖啡、宝岛渔港等。

　　住宅小区情况：天香杰作、牡丹嘉园、怡荷园、鑫苑花园、观荷园、华平小区、亨通园、华英花园、中达好望角、锦绣中华、香格里拉、江南御景园、锦绣花城、明圣园、建设局家属院、市委家属院、和平小区、京都华庭、农行家属院、建行家属院、人防家属院等。

　　行政设置情况：中华路西面：计生委、菏泽广电局、菏泽市电视台、菏泽市档案局、菏泽市委市政府、菏泽劳动局、国土资源局、外经贸委、市工商局、邮政局、司法局、菏泽人大等。

　　中华路东面：菏泽市交通局、建筑设计院、区检察院、水文勘测局、市政管理局、市地税局、市检验检疫局、市质监局、市交通局、劳动局、市房地产管理局、水产局等。

　　文化单位情况：树人图书超市、新华书店、图书大厦、菏泽市教育局、菏泽是版权局、菏泽学院

　　金融机构：农业银行、工商银行、中国银行、建设银行、莱芜商业银行、邮政储蓄所、中国人民银行、城市信用社、农业发展银行等

　　娱乐场所：良子洗脚城、名都洗浴、龙潭温泉大浴场、世纪钱柜、一千零一夜KV、kv歌城、金永歌城、幸福时光歌城、大浪淘沙洗浴中心、鹏飞健身俱乐部等。

　　二、消费水平概况

　　周边居民消费水平在菏泽相对偏高。居民构成多为行政公务员或企事业单位及个体老板买房者。

　　荷泽市全市范围批发零售贸易业零售额统计表

　　

　　菏泽城市人口28万，含郊区乡镇过百万，为山东省13个人口过百万的城市之一。现建城区面积18平方公里，城市远景规划总面积120平方公里。辖牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区和一个省级经济开发区，人口881万，面积12239平方公里。

　　三、周边区域商业情况

　　目前菏泽拥有三个商业中心：

　　一个是老商业街，就是以东方红大街及沿街门市为主轴，囊括两边包括古邑商城、华联商厦、蓝海名品鞋城、三洋百货、三洋百货欣欣店、步行街、金霸电器、花都鞋城等商业零售形式，共同构成东方红大街商业中心。

　　该中心的特点：经营形式以租赁为主，品牌以中低档次为主、目标消费群体以青年和县、郊区及周边城中村市民。日客流量达5万人，节假日客流量可达10-20万人。巨大的客流量带动了流动餐饮及小吃摊经营、舶车服务、低档次娱乐场所的繁荣经营。日前，继德克士后，肯德基登陆东方红大街，上下两层的空间布局为菏泽肯德基首次，之所以如此，也是看中了东方红大街巨大的客流量。娱乐以台球、电玩和民间游戏为主。

　　根据单店销售额估计，东方红大街的年销售额应该在5亿元左右。

　　东方红大街商圈的优势：经营形式较为缓和，符合消费者购买习惯，可以达到大部分菏泽消费者购买力水平，品类齐全，餐饮、娱乐配套设施丰富。

　　东方红大街商圈的劣势：交通不便，道路狭窄拥挤，公交车只有一路，人行道被商家占用；货品参差不齐，质量和服务难以保证；停车位缺乏；购物环境不佳，休闲空间较少；客流量渗透力差，多集中到街道两边。

　　东方红大街主要知名品牌：服饰鞋包品牌多为国内品牌，较为知名的有：达芙妮、利郎、七匹狼、才子、红蜻蜓、恒源祥、鞋柜、千百惠、圣迪奥、邦威、以纯、真维斯、自由空间、佐丹奴、以之纯等。从知名品牌的构成比例可以看出，服饰以适合青少年的青春休闲为主。鞋城以批发为主。

　　第二个商圈主要是三个批发市场即小商品城批发市场、中原电器商城和L房产开发的康庄服装批发市场。市场的主要消费群体为次级代理商和非主流品牌认购人员。小商品城政府规划迁址到西关，虽然操作较为困难，但一经实施势必会对该商圈照成很大的影响。

　　第三个商圈也是最时尚的商圈是中华东路南华商圈。其包括菏泽标志性商场南华购物广场（现已关闭，引入省内知名商场）、山东省最大的商超连锁集团银座商城、鲁能超市（改为苏宁家电）、恒泰商厦（未开业）组成。消费人群为有一定经济基础、适应时尚消费的中高收入人士。

　　南华商圈的特点：时尚、适应社会发展的购物休闲需求。商场集中，便于购物，周边居民区环绕，拥有固定消费人群。

　　南华商圈的优势：品牌优势明显，产品质量保证，售后服务到位，符合现代消费理念；拥有目前足够的停车位，可以满足部分高端消费者方便购物需求；周边中高档餐饮娱乐场所可以承载餐饮消费，相互带动。金融行业提供现金流服务；

　　南华商圈的劣势：过于集中，随着经济的增长和消费力的提升，空间狭隘提升力受阻；娱乐场所经营项目不丰富，休闲场所顾客群面较窄；健身等项目不全；绿地等开放性休闲场所缺乏；运营成本较高，价格脱离市场平衡需求；顾客群年龄层次偏高。

　　南华商圈消费潜力巨大，一百米内拥有两家肯德基、一家德克士、多家高档海鲜等。

　　中高档餐厅，07年只是南华和银座两家商场销售额总计过三亿，餐饮和住宿销售额在4-5亿元间。

　　南华商圈主要品牌：

　　服饰：几乎囊括国内所有知名品牌和部分国际品牌

　　餐饮：中高档中餐厅

　　酒店：三星、四星级酒店、良子洗脚等国内知名服务品牌

　　服务：国内四大银行及商业银行、莱芜商业银行、农业发展银行。

　　LT项目规划设计：

　　根据菏泽目前的消费习惯和消费力，T号地依据其显著的地理位置和菏泽目前的商业、房产、休闲健身项目构成比例、餐饮娱乐的定位比例，现做一下规划：

　　T项目定位：

　　1、总体定位：引领菏泽消费时尚，导引菏泽消费及生活方向。比肩国际一站式”综合性消费潮流，集购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化于一体，融合各类消费群体和消费概念，打造真正意义的菏泽名片式商业休闲地段。

　　2、物业类型的选择：大型一站式购物商场（万平以上停车位）、女性主题商场、青少年地下购物街、大型室内儿童L、电玩、室外网球场、健身房及游泳场、SPA美容美体、高档影院、图书馆阅览室幼教学校等文化场所、室内步行街专卖店、花鸟虫鱼市场、小吃街、高档中西餐厅、高档写字楼、高档商住酒店、辅助性金融、物流、物业管理等部门、3-4万平绿地露天室外免费休闲运动场所等。

　　 3、分类产品的定位与描述：零售行业根据类型和目标客户不同，经营档次也有所区分。购物广场单层面积8000-10000平，拥有停车位300-500个，停车场面积8000-10000平。经营品类涵盖日用百货、超市、家电、精品百货（服饰）、3C产品等。具体的商场构筑可由目标零售客户先期介入，按图规划。零售目标客户应为全国零售百强零售企业。

　　步行街：主要是二流品牌及一流品牌折扣店，外贸店等。主要目标群体为中档收入或喜欢淘宝的白领阶层。步行街单间面积60平方米以上。店铺在500-800家左右。入驻可租可售，服从管理，缴纳质保金。营业时间按商场营业时间。步行街楼层高度可灵活，与购物广场联通。

　　女性主题商场、青少年地下购物中心：经营商品注重款式，价格适中偏低，主要迎合中低端消费群体。但装修和购物环境要精致、富有气氛，对于经营商铺及合作商，要采取租赁方式，不可出售，便于管理，入驻供应商缴纳质保金，租金和质保金数量根据经营程度随行就市。

　　花鸟虫鱼市场：菏泽目前的主题性市场多为小商品及百货等，虽为牡丹之乡，盛产芍药，被称为平原森林城市，但缺乏一个主题性花鸟虫鱼市场。菏泽拥有众多的虫鱼爱好者和花农，每年一度的牡丹花会为花城做足了免费宣传，可作为旅游景点。该市场应该具备极大的潜力空间。

　　小吃街：小吃街的店铺以大排档的形式出现，铺面不宜过大，要兼具全国各地或世界各地的特色名吃，位置要集中，整体面积要大，统一管理，不宜重复经营。可按商场模式统一经营。

　　娱乐项目：大型儿童项目要有儿童乐园的感觉。各种大型室外项目要全面些。电玩行业在菏泽甚至鲁西南做的都不好，但市场潜力很大，适合2-3层操作。

　　健身项目：健身项目是高端消费额群体的消费方向，目前菏泽的健身项目太少，而且相对独立，项目不全，管理方式及软硬件设施落后，达不到消费者期望值。健身项目是高利润项目，极具人气吸引，可以带动周边项目档次。

　　写字楼项目：目前，菏泽的钱袋在下面县城。曹县的柳编、成武的食品加工、鄄城的假发加工、巨野的服装加工等，为了竞争及方便业务，他们需要在菏泽建立办公基地，为了维护形象，高档专业的写字楼就是他们的首选。目前菏泽的写字楼比较好的只有财富中心，在火车站附近，远离金融中心和检验检疫局等政府职能部门。所以，数亿千计的小生产厂家是高档写字楼的巨大潜在客户。

　　4、功能定位：休闲、娱乐、购物、文化、健身、旅游、餐饮多功能、集权式经营主体。可以尝试板块内项目“一卡通”，竞争力将几何级增长。

　　5、目标市场定位：以中高端消费群体为主，兼顾高端和低端消费人群，吸引外来人口消费。

　　6、形象定位：现代、高档、人性化的城市名片及地理坐标。

　　7、业态定位：以第三产业为主，融合文化、金融、特定生产行业。

　　T项目swot分析：

　　S优势：地理位置优越：处于菏泽重点开发的东部地区，被目前菏泽三大商圈环绕包围，将起的香格里拉可与其强强组成极具吸引力的第四商圈，并组合菏泽商圈，改变菏泽商业格局。

　　建构将更合理：新建开发的T项目为订单式项目，可以最大限度的达到上游合作商的需求，最大限度的扩张合作商的优势。

　　项目更健全：足够的面积可以支撑T项目完成其设计的项目规划和导入。

　　环境更佳：东临菏泽最大的开放式公园天香公园和新天地广场、西临菏泽汽车总站人流量巨大。

　　零售行业扩张占地：零售行业的竞争日趋白热化，国际国内零售巨头抢滩三类市场，位置成为制胜的首选，绝佳的地理位置吸引众多零售巨头的贪婪目光。

　　 W劣势：

　　公交车受菏泽总量限制，抵达频率太低。

　　对面中华路南项目欠缺，形不成吸引合力。

　　大润发提前介入、鲁能更弦苏宁，残酷竞争提前到来。

　　O机遇：菏泽发展潜力：山东省东帮西扶、大京九经济大动脉枢纽、鲁西南产业链核心位置。

　　菏泽商业格局：南华购物广场及鲁能商业重组，说明菏泽商圈期待理性成熟，菏泽市政府迫切希望零售标杆树立。

　　菏泽政界：菏泽领导人物新旧交替，观念更新，对于城市发展的期望值及菏泽新名片盒新地标的确定更加迫切。

　　T威胁：随着大剧院和演武楼的新建、林展馆的成熟，经济开发区的发展，菏泽东部的发展强于西部，并有继续东移的苗头。西部虽然逐点突破，小商品城和新汽车站的建立尚需时日，T地段随处东部，但应算边缘。大型零售巨头都表示不日进军菏等三类市场，时间是对T项目的最大威胁。

　　T项目的立项和策划实施，除了需要政府的支持包括税收、五通、城管、公交线路，相关资深人员的业务能力，还需要与时间赛跑，这里说的急切项目不含房地产和商业写字楼。