根据多年商业地产实践经验，我们提出了“商业房地产的知识创新型经营管理理论”（knowledge based on commercial real estate development and operation）。该理论重点揭示了商业地产开发的系统性以及不同开发环境的相互联系，强调开发与运营过程的统一，将可持续经营作为商业地产开发的最高目标。
商业地产可持续经营的三个重要指标是：
⑴ 最大限度地运用生态开发理念，减少对环境的破坏，降低商业物业运营成本；
⑵ 充分考虑社会再就业，考虑商业的永续经营；
⑶ 注重品牌战略，形成良好的品牌知名度、忠诚度和美誉度，树立良好的企业形象。
下面我们详细阐述实现商业地产可持续经营的方法。
一、商业地产经营高级人才的选拔与培育
１．商业地产企业家群体的选拔与培养
与发达国家和中国香港相比，国内地产企业的企业领导人比较缺乏系统的商业地产知识，商业房地产开发效率低下、项目管理粗放、建设周期过长，造成了严重的土地、资金等资源浪费。
商业地产开发决策失误是一个普遍现象。北京等一些大城市由于“贪大求洋”的思想作怪，脱离消费者实际需求，盲目开发大型购物中心，购物中心的业态设计与消费者需求脱节，购物中心产品精细化程度不够，服务质量与管理水平较低。香港、深圳等地虽然成功地开发出了高质量购物中心，如香港又一城和深圳华润万象城等。但要清醒地看到，由于开发企业经验相对不足、认识有误，在开发商业地产项目时缺乏针对性，因此目前国内商业地产项目普遍缺乏持续的竞争力。
没有好的企业家群体，就无法培育出健康的商业地产市场。企业家队伍的选拔应该具有国际视野，而目前的选拔机制大多是在本地区少数人中选拔，“武大郎开店”现象十分普遍，优秀的商业地产人才难以充实到企业家队伍中来。公司机制的优化已经成为房地产企业的焦点问题，不仅国有企业存在建立现代企业制度问题，许多民营企业公司治理机制也存在严重失衡问题。如何建立最优公司治理机制，让商业房地产职业经理人与老板融洽相处是值得探讨的重要问题。笔者结合公司治理实践对这个问题给予了圆满回答。
企业家稀缺，是21世纪初期中国企业的普遍现象。选择具有创新精神的企业家是企业发展的关键。能够胜任商业地产经营的企业家应该具备如下主要知识：
⑴ 人才经营与组织创新知识；
⑵ 地产规划、建筑设计与环境艺术设计知识；
⑶ 智能建筑与IT运用知识；
⑷ 房地产融资与财务管理、资产优化知识；
⑸ 建筑项目管理知识；
⑹ 商业与地产营销知识；
⑺ 商业房地产规划与购物中心营销策划知识；
⑻ 顾客消费心理学知识；
⑼ 企业文化建设与业绩考评；
⑽环境保护与可持续发展；
⑾旅游规划与旅游房地产知识；
⑿批发企业经营管理知识；
⒀零售业管理知识。
除了上述知识以外，具备开发战略与开发模式创新能力是商业地产企业家更高的境界。商业房地产开发不能总是停留在住宅地产开发的水平，大家只是比总体规划、建设设计、建筑施工、景观等，最后商业地产开发同质化严重。
如果跳出房地产专业局限，我们从文化发展的高度，将房地产与商业、旅游、体育等其他产业相结合进行泛地产开发，赋予商业房地产更深的文化底蕴，寻求开发模式的持续创新，这才是真正房地产企业家的精神。
企业家是商业地产开发最重要的资源，能够胜任商业地产开发的高级职业经理人要具备三种突出能力：
⑴ 商业地产开发流程知识融会贯通的运用能力。能够精确组织商业地产开发，有效根据不同流程的相关性，整合配置资源；
⑵ 精通中外管理文化内涵，具备较强的团队建设能力，培养一支能够整合各类资源、知识结构合理的优秀团队。
(3) 具备较高情商，善于整合国内外资源。
团队建设的关键是人才培养，不仅要吸引真正有创造力的优秀人才加盟，将员工的日常工作与研究工作相互结合，而且要将高校研究生培养机制与企业人才培训机制相互结合，为企业培养出真正适用对口有竞争力的人才。
杨宝民先生长期担任清华大学商业地产总裁班等多个单位客座教授，积累了培养商业地产总裁的实践经验，对于商业地产企业家与高级人才培养采取如下措施：
⑴ 结合工作岗位，按照员工的工作需求来定制学习计划；
⑵ 为企业聘请商业地产培训导师与研究导师；
⑶ 重视心理训练，培养良好的心理素质；
⑷ 鼓励商业地产开发公司、零售企业与国内外大学互相学习交流，开阔员工视野，提升领导者和员工的理论素养。
杨宝民先生一直倡导在商业地产方面，企业家要具备终身学习理念。李白云：天生我才必有用，千金散尽还复来。中国商业地产开发量巨大，需要大量开发和经营管理高级人才。
我们不仅提倡个人成才，更致力于打造优秀团队，追求团队成功。
２．大学与企业联合高素质商业地产博士刻不容缓
商业地产的发展是长期的事业，我们鼓励大学以战略远见参与中国商业地产高级人才的培养。孤帆远影碧空尽，惟见长江天际流。我们需要以宽广的心胸、攀登珠穆朗玛的志向，加快我国商业地产高学历人才培养，满足社会对商业地产人才的迫切需要。
关于商业地产博士生的培养，深圳新摩尔商业管理公司探索出了一条前景良好的新路。我们同重点大学博士点合作，联合培养房地产或商业经济专业商业地产方向的博士生。
商业地产研究生的培养关键在于师资，我们与国外专家合作，组织购物中心专家、VMD专家、商业建筑设计与装饰设计专家组成博士指导小组，确保商业地产开发与运营方向博士达到亚洲领先水平。
我们提出博士生培养主要方向是：“商业地产开发与运营战略，中外购物中心盈利模式比较研究”。
具体学习课程为：
⑴ 区域经济与商业地产市场调查模式；
⑵ 城市综合体、步行街与购物中心业态设计方法；
⑶ 购物中心经营的业态调控与购物中心的营销战略；
⑷ 白领百货与购物中心的协同经营研究；
⑸ 购物中心商品组合与商品结构；
⑹ 购物中心视觉营销体系与商品陈列；
⑺ 购物中心的投资决策模式；
⑻ 商业地产融资与资金回收研究，商铺销售策略研究；
⑼ 商业地产的连锁开发与品牌输出；
⑽ 购物中心开发战略；
⑾ 商业地产后续经营管理；
⑿ 商业地产宣传及推广。
图1-7 美国著名品牌GAP的橱窗展示
根据重点大学房地产专业博士培养要求，完成博士生公共课程和专业课程，突出金融和建筑规划课程的实践。我们特别强调博士论文的独创性和实用性，能够解决商业地产的实际问题。
