龙雕新景观带旺人气
豫龙坊位于上海老城厢的腹地，北临方浜中路，西达三牌楼路，南以昼锦路为界，东抵光启路，与城隍庙和豫园商城建筑群比邻。这里也是城隍庙中轴线的南端，北端城隍庙“园市一体”的传统民俗、商业及娱乐场所，早已成为上海著名的景点，每天吸引着近２０万名游客，而年人流量更高达８千万人次。
据豫龙坊总经理张宪德介绍，豫龙坊占地面积约１．２万平方米，总建筑面积仅有３．６万平方米，豫龙坊由数幢街铺式结合的商业建筑和休闲广场组成，共有５层高，其中两层为地库，地库第２层为停车库，其余均为商场楼面。豫龙坊的仿古建筑群继承了城隍庙传统风韵，采用传统中式建筑风格，建筑主体较为方正，深红色的主调配以白色墙体，加上大面积玻璃窗，整体颜色较为鲜明。传统文化与现代风尚在这里相互融合，从而形成了豫龙坊独特的购物体验与商圈氛围。
记者在现场看到，近日在豫龙坊３０００平方米的露天广场上，新崛起了一座长３５米、高６米的大理石巨型龙雕，为豫龙坊热闹的广场点睛。由江南园林专家设计的龙雕通过“引水”，来再现“方浜旧貌”，同时呈现一片“祥龙腾舞，水中戏珠”的场景，成为豫园一带的独特景观。
龙雕在整体造型上也可谓别具一格。由上下望，仿佛六条巨龙向着四方乘云而下，而在龙雕的两端，则各自形成“双龙对翔戏珠”的景观。分别位于龙雕两端及顶部的六条云龙造型，形神兼备，气势磅礴，细长的龙躯，线条错落凸突，深沉雄健。在夜间，龙雕将绽放旖旎灯光，与四周简洁明快的现代建筑交相辉映，分外耀眼，为传统的豫园展示了一派新形象。
巨大的龙雕与地下商城走道上下呼应，地下商城走道则完全依照远古时期方浜河的水脉流向进行规划设计，使人流得到巧妙的引导，避免了一般商场常见的，因设计布局而导致客流稀少的局面，汇聚了更多的人气与商业氛围。
凯龙瑞几经转手收入囊中
然而，就在这块黄金宝地上，由于种种原因，原名为“上海豫园街道５６０街坊１／３丘地块”的“庙前广场”始终未进入实质性启动开发，早在２００２年，“城隍庙广场”项目就开始动工，当时控股方为豫园商城股份有限公司。
直到２００５年１１月，郭广昌作为实际控制人的上海豫园旅游商城股份有限公司与两家设立于美国特拉华州的基金公司嘉吉金融服务公司和美国科瑞格公司，签订了公司股权转让意向书。这两家公司将通过其自身或关联公司向豫园商城及其全资子公司购买上海城隍庙广场置业有限公司１００％的股权。
２００６年４月２７日，豫园商场宣布与豫园投资公司签订股权转让协议书，将上海城隍庙广场置业有限公司全部股权以５．７亿元人民币转让。而豫园投资公司就是嘉吉金融服务公司和美国科瑞格公司为收购城隍庙广场而专门成立的项目公司。由于上海城隍庙广场置业有限公司之前向上海豫园旅游商城股份有限公司借款人民币３亿元，根据相关协议规定，在股权转让之后，豫园投资公司将承担该项还款责任。
换句话说，嘉吉金融服务公司和美国科瑞格公司以８．７亿元人民币购得城隍庙庙前广场。此后，由科瑞格旗下的凯龙瑞中国地产的上海分公司凯龙瑞项目投资公司担当豫龙坊的资产管理、项目的招商及运营，凯龙瑞由此名噪上海。
中西合璧做足夜市
通过传统文化意念的应用表达了老城厢深厚的古典文化底蕴，而现代商业理念的充分展示则为消费者带来更为轻松愉快的全新体验。据张宪德介绍，豫龙坊一方面保持了豫园商圈以小商品和旅游纪念品零售为主的商业特点，吸收了大量国内外著名工艺品和时尚礼品品牌，同时又对此进行了补足，提供多元化的特色餐饮、高质量的服务及优美的购物环境，为不同文化背景以及年龄层次的顾客带来更为轻松愉悦的全新体验。
“尤其原先的豫园，一直以来因做大量游客生意，一到夜间就欠缺人气，而豫龙坊则在夜市上做了大量文章，引入了大量中西休闲餐饮、酒吧、咖啡店来留住人流、吸引更多年轻、时尚一族。每当华灯初上，顾客可以在美食美景中把酒言欢，望着窗外的古老飞檐，流连忘返。”张宪德称。
在功能布局上，豫龙坊引入了不同种类的餐饮美食及别致的传统民间工艺品：地面一层的招租对象是品牌专卖店、咖啡馆、特色工艺品店；地面二层主要集中特色中国餐厅、翡翠玉器旗舰、古董／古玩、字画／珠宝；地面三层为主题餐厅、现场表演酒吧、特色露天餐饮；地下一层为东南亚与中国特色美食广场、休闲餐饮、现场工艺表演、茶叶专卖、流行时尚商品。其中，餐饮比例占到整个商场的一半，目前已入驻豫龙坊的知名餐饮品牌包括台湾鼎泰丰、以色列Ｃｉｔｔａ咖啡、香港翡翠源、台湾蔡家食谱、伍京堂，新加坡Ｄｏｎｕｔ Ｆａｃｔｏｒｙ上茶以及日本杉养蜂园等。从传统的中华美食到精致的西式餐点；从大众美食街的风味小吃到来自世界各地的特色餐厅；都在这里融合交汇，而迄今豫龙坊已基本完成了招商。
平均日租３美元／平方米
据上海凯龙瑞项目投资咨询有限公司助理副总裁何宗晔称，豫龙坊的日租金约为每平方米１美元至５美元不等，整体平均日租金约为３美元／平方米，总投资１．２亿美元预计需６至７年可收回成本。此外，豫龙坊还将联合高力国际，为入驻商户提供统一的物业管理。
沪上著名商铺专家姜新国认为，以豫园商圈的位置，可参考的商铺售价拟为每平方米１０万元，以年收益率１０％计，日租金单价为２７．４元。由于楼上和地下的面积租金水平低，整体的平均租金往往会打６．６折计算，折算后的平均日租金水平为１８．１元／平方米。照此算来，豫龙坊如今每平方米３美元的平均日租金水平显高。
不过，也有业内人士指出，近年来豫园商铺租金回报率也一直维持在４％—６％的低水平，与当前豫园的定位模糊有直接关系。豫龙坊如能跳出豫园传统业态单一的缺憾，以其所处的黄金区位而言，租金反而还有向上空间。中国指数研究院华东院副总经理毛治则指出，外资基金擅长将收购后的项目重新定位推出，有了专业人士的重新包装和业态组合，每平方米３美元的平均日租金还在合理区间内。
凯龙瑞此举是借鉴了其成功运作位于闸北中部大宁国际商业广场的经验，２００６年８月，上海凯龙瑞以１３８００元／平方米的单价收购大宁国际商业广场所有的办公楼房源，这４幢写字楼，共计２５４套房源，总面积３８１９４平方米，重新包装后对外招租，平均租金约４．８元／平方米／天。这４栋写字楼成交金额达到６６００万美元，约合人民币５．２亿元。当时也有专家称，这个价格在闸北大宁地区可谓“高处不胜寒”，但时隔仅仅一年多，大宁地区的住宅楼盘均价也卖到２万元／平方米上下，而写字楼租金也在区域内属于适中。相比之下，凯龙瑞的收购大宁写字楼的投资策略是有前瞻性的，无疑像捡到个“大皮夹子”。如今凯龙瑞的豫龙坊项目的价格策略同样具有超前意识，这个租金水平是建立在看好整个豫园商圈未来发展前景基础之上的，可见其对豫龙坊和豫园新商圈充满信心。
豫园未来５年将有大调整
豫园凭借黄金地段获得本土开发商和外资青睐可谓合乎自然。事实上，嘉吉与凯龙瑞并非首家挺进豫园商圈的外资机构。早在２００４年１月，大摩就涉足豫园，当时大摩与复地合作的项目复地雅园，距离城隍庙仅有百米之遥。
根据黄浦区豫园地区建设规划，在未来５年里，豫园地区将划分成内圈、中圈、外圈３个区域，依托丰富的历史文化底蕴和特色旅游资源，延续历史文脉，挖掘文化内涵，调整商业结构，完善旅游要素，提升商业商务功能，打造“精致豫园”，建成能够充分体现上海历史与现代魅力的国际化商业旅游区。
庙前广场所在的内圈范围内聚集了亚一金店、永青一楼、铁画轩、九曲桥食品商店、礼品商厦、老饭店、钻石楼、松运楼、湖滨小吃等老店名店。这个区域改造的重点是进一步调整业态结构，重点发展珍宝饰品、特色餐饮和特色商品，增强文化、娱乐、服务功能，体现商业、文化、旅游三位一体，和谐并存。
张宪德也告知，未来豫园商圈将面临较大调整，将从主要销售旅游纪念品和小商品为主的“集散地”，向区域休闲购物中心“转型”。未来该区域新增大型商业项目还包括香港英皇集团斥资２０亿元建设的“英皇明星城”，该项目位于豫园商圈中心，曾一度处于空置状态。２００４年英皇集团放弃了先前独资开发计划，宣布出售明星城５０％权益给深圳联合金豪投资公司。２００５年，“英皇明星城”破茧而出，动工当时众多香港娱乐明星到场造势。目前，英皇明星城已完成大部分地下工程，正在紧张的施工中。此外，还有上海城投集团将在“露香园地块”打造大型综合项目。届时，一个全新的豫园商圈将凝聚比现在更多的人流、物流、商流、资金流。
相关链接
净回报可能达10%
凯龙瑞是一家拥有不同客户的地产资产管理公司，于上海、北京及杭州设有办事处，主要股东包括：美国嘉沃投资及稳妥资本日本投资公司，主要董事会成员包括美国华尔街资深金融投资家科瑞格创始人斯蒂夫·罗斯和在香港及大中国地区拥有地产和金融方面超过２０年项目投资管理与运营经验的郑喜明。
在得到花旗银行、嘉吉金融服务公司和喜达屋资本集团的支持后，罗斯设立了“中国地产合伙人”投资基金和上海凯龙瑞项目投资咨询有限公司，计划投资中国大城市中的零售房地产发展业务。罗斯认为，上海的豫龙坊项目一旦被出租出去，就能获得现金流，能够再融资，它是发行ＣＭＢＳ的好对象。
凯龙瑞的投资方针要求，主要投资市场具有多元化的产业经济结构，其未来十年内的年平均经济增长率应至少超过５％。主要地产投资项目集中于那些具有高度市场吸收力的城市，并且此城市对商业、办公及住宅等地产项目的未来市场吸收率的前景预计符合公司内部投资方针。
凯龙瑞投资期限一般不超过５年，因为现阶段外资基金进入中国市场都有一点风险投资的意味，所以凯龙瑞要求的回报相对是比较高的。通常而言，凯龙瑞根据项目不同，经营性的物业净回报可能要达到１０％。目前，凯龙瑞地产投资项目重点集中在中国东部、中部和东南部沿海城市，其中主要包括北京，上海，广州，深圳，大连，重庆，青岛和南京等城市。
