主题：“李超人”押宝上海真如商业中心

撰稿 徐健

    日前，《上海市城市总体规划》明确了“多心、开敞”的布局结构。即由市级中心、副中心以及地区级、社区级中心等组成公共活动中心体系，共同承担服务全国、面向国际的服务功能。同时，徐家汇、江湾五角场、真如、花木这四大城市副中心的总体规划也已基本成型。至此，上海由“单中心”至“多中心”转变的布局结构，正式出台。
　　其中，２．４平方公里的真如城市副中心已经进入启动阶段。据规划，真如将形成“纵横双轴、南北两心、商街合环、带型公园”的布局结构。记者发现，随着真如副中心规划的出炉，周边地区的住宅及写字楼不断升温，“超人”李嘉诚旗下的长江实业更是在这一区域一掷千金。

４条轨交
　　据悉，真如城市副中心规划范围东至静宁路，西至桃浦河，南至武宁路，北至上海西站北侧富平路的规划边界，总用地面积约２．４平方公里。功能布局以公共设施用地为主，约占３６．９％。规划地上总建筑面积约为４６０万平方米，其中规划新建公共建筑总量约３００万平方米。
　　根据规划，真如地区主要将分两个部分开发：其一，以主要建立商业文化中心、商务办公中心发展轴的核心功能区；其二，进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、文化娱乐休闲等功能的混合开发，作为核心区的补充和延伸。上海市城市规划局副局长刘海生向媒体表示，真如规划要辐射江苏，把真如副中心建成上海的西北大堂，“目前一些在江苏设厂的企业希望能把办公地点设到这里来，尤其很多发展快的企业希望把头脑工厂建在这里。由于交通区位优势，所以定位为生产型服务中心，对接更远的安徽、山东等地。”。
　　值得一提的是，为配合其“西北大堂”的交通疏导功能，真如地区规划有４条轨道交通线——轨道交通１１号线、１４号线、１５号线和１６号线经过，形成铜川路站和上海西站两个换乘车站，其中１１号线目前正在建设过程中。据预测，２０２０年真如城市副中心吸引的人流量为３１．２万人次／日左右，其中公共交通承担交通出行比例将达到４５－５０％。
    虽然近期因放贷新政影响，全市二手房成交量均有大幅下降，但是，记者了解到，轨道交通的规划利好和城市副中心规划，使得真如周边二手房成交量相对活跃。中介介绍，目前真如周边次新房比老工房更受年轻人追捧，单价也较高，次新房单价已达１．３万元／平方米至１．５万元／平方米之间。

“长和”押宝
　　实际上，在真如城市副中心规划出炉之前，真如地区的前景就已经被香港地产大鳄李嘉诚看好。２００６年土地出让３号公告中，带有附加条件“限定买家必须是世界５００强或其子公司”的真如Ａ３－Ａ６地块，在当年１２月２６日以２２亿元人民币的身价毫无悬念地嫁给了最终买主——李嘉诚的“长和系”。“这四块地位于真如副中心启动区，已经签好土地出让合同了。”上海市普陀区规划局官员在近期向媒体记者透露。
　　真如夹在万里、桃浦、长征、曹杨等几大传统聚居区块之间，其传统住宅格局成熟，生活配套丰富，是一个非常适宜自住的板块。据了解，普陀区是上海大型购物中心密集的地方，麦德龙、红星美凯龙、乐购、农工商总部超市、中环百联购物中心等等，一系列超大型卖场的数量在整个上海市范围内首屈一指，而位于中环东侧的真如更是这些超大型卖场的聚合之处。
　　“真如‘和黄’铜川路商业地块的建起，将会改变这里的商业格局，届时，真如的商业品质会大大提升，形成一个符合现代意义的城市副中心。另外，长风板块目前住宅用地尚未推出，一旦真如副中心发展启动，这些土地将会打造成为未来的国际居住区。这一区域未来的发展非常值得期待。”业内人士认为，和记黄埔进驻真如，就是该地区最大的“押宝”，“开发商和投资者都相信，李嘉诚的眼光是不会错的。”

立体开发
　　记者发现，真如副中心规划显示，在曹杨路两侧商业商务办公区域内，将形成步行商业街，与曹杨路的车行交通相对分离。其中设计的二层连廊、步行商业街、步行通道和地下空间，使整个中心商业商务区的步行体系连成一体，形成安全、舒适、宜人的步行空间和休闲购物娱乐环境。
    而按照“确保交通、分层使用、整体连通”的原则，规划还在确保公共交通功能、市政管线设施和防灾设施等城市生命线工程的前提下，充分利用地下空间，适当进行商业、停车等开发利用。据悉，真如副中心规划地下空间建筑面积约１２０万平方米，其中轨道交通、地下通道和市政管线等设施约２５万平方米，停车设施约５５万平方米，商业设施约４０万平方米。
　　围绕轨道交通车站，地下一层以商业开发为主，外围地区有部分停车功能。地下二层、地下三层以停车为主。在核心区域，规划预留机动车连通道，将地块之间的地下停车库相互连通，与地下步行和公共活动空间共同组成网络化的空间。
　　记者发现，这些设计方案获批之前，普陀的写字楼市场就已引起市场的关注，长风以频现整栋收购写字楼受到市场的高度关注，而真北地区的绿洲中环中心销售业绩也十分喜人。

相关链接
真如副中心规划历程
　　２００２年，真如副中心结构规划编制和研究工作正式启动。２００５年，组织开展国际方案征集工作。经专家评审，法国Ｒｅｉｃｈｅｎ ｅｔ Ｒｏｂｅｒｔ ＆ Ａｓｓｏｃｉｅｓ和德国Ｋｏｏｐｘ公司的副中心规划方案分别获得第一名和第二名。
　　２００６年，在国际方案征集基础上，委托同济规划院和市规划院联合开展真如城市副中心规划方案编制工作。经过市规划委员会相关成员单位和专家的评审，２００７年９月１７日，市政府正式批准《上海市真如城市副中心规划方案》。

真如副中心规划形态
     在真如副中心规划的“纵横双轴、南北两心、商街合环、带型公园”布局结构中，“纵横双轴”是指曹杨路和铜川路两条发展轴线。曹杨路为真如副中心区南北向主要商业商务功能与空间景观轴线，铜川路为真如副中心区东西向行政、体育与文化功能的轴线。
　　“南北两心”是在轨道交通铜川路站和上海西站周边地区，形成南北两个核心区。铜川路站周边地区是真如副中心城市建设集中区域，将成为形象展示区域及公共活动区域。上海西站地区则是上海市综合交通枢纽之一，是城际城内交通转换枢纽和地区商贸聚集节点，在铁路南北广场上方将形成西站地区综合建筑群。
　　“商街合环”是在曹杨路两侧的，规划形成环形的商业内街，连通地上、地下步行空间，形成安全舒适的休闲购物娱乐环境。
　　“带型公园”是通过对铜川路南侧高压走廊的改造，形成大型城市公共绿地。