“区域型购物中心：商业地产商的历史性机遇”巡回式主题论坛活动已在北京首先揭幕，并获得热烈反响。区域型购物中心巡回主题论坛以“商业地产商的历史性机遇”为主题，引导更多商业地产商成功开发和运营区域型购物中心项目，珠三角论坛将针对当前市场行情以及现状，对区域型商业地产发展的当前形势、市场潜力、未来趋势，以及国际成功案例进行多角度分析，以帮助更多商业地产商把握区域型商业地产的专业要领，实现真正意义的差别化和特色化。
2008年1月20日，“区域型购物中心：商业地产商的历史性机遇”巡回式主题论坛珠三角论坛在广东省东莞市御景湾索菲特大酒店隆重举行。商业地产协会领导、业内专家、零售商、开发商汇聚一堂，演讲嘉宾们围绕着“区域商业中心成就现代生活方式”这个论坛主题进行了深入研讨。
▲ 现场实录
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| 卞京 |
【主持人】：中国商业零售业高速发展的今天，成熟商业街经营火爆的商业街和购物中心是开发商复制的样板，既使是城市的奢华购物中心占的比例还是很少的，符合广大人民消费的购物中心才是发展的方向，成为日常程度的一部分，而且成为基金收购的首选方向，全国各地城市副中心和大型购物中心拔地而起，与之配套的商业设施和公共设施严重的缺乏，在从住宅地产专项商业地产的开发商，区域地产就在眼前，未来几年中国有数千家的购物中心建成，因此区域购物中心是商业地产商的历史机遇，今天特别邀请了众多地产开发商，零售商以及拥有丰富操盘经验的代表全方位讨论区域发展中心的成熟案例，我们知道区域购物中心的模式和区域以及经营水平和消费习惯不同而不同，因此主办单位开展巡回论坛，对当前的形势市场潜力和未来的趋势以及国际成功案例进行分析，帮助更多的商业地产商把握专业地产的要领，实现真正意义上的差别化和特色化，下面非常有幸的邀请东莞市东城区人民政府副区长陈杰先生为本次活动致辞。
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| 陈协 |
【陈协】：尊敬的荀会长，各位嘉宾朋友们大家下午好，春节降至，新年新喜，在辞旧迎新共同收获喜悦的美好时刻，我们欢聚东城共同迎来了中国区域型购物中心巡回主题珠三角论坛的开幕，在此我谨代表东城区委区办事处对论坛的成功举办表示热烈的祝贺。出席论坛的各位学者专家领导和商业代表表示热烈的欢迎。东莞城市的城市魅力和活力显著增强，先后荣获了中国最佳魅力城市，十大最具经济活力城市的荣誉称号，东莞市区四个区之一，东城区确立了建设东莞商贸服务中心区和生态人居休闲区的发展目标，大力推进城市升级和产业升级，特别是市委市政府提出实施商贸东莞工程以来，我区积极实施商贸旺区战略，制定了一个中心，五个支点的商贸发展规划，促进了全区商贸服务业的发展，其中作为一个中心的东莞大道核心商业圈，先后建成了星河传说，新世纪花园等一大批商住楼盘，形成了东城风情步行街，世博广场、世纪广场、东城十三馆等商贸亮点，吸引了家乐福旗舰店、恒生银行等一大批国内外知名的商业企业和金融业落户，使东城区逐步成为四区主题购物广场聚集中心，连锁商业聚集中心和金融网点聚集中心，今天来自各界的商家学者共聚东城，不仅是东城营商环境和商贸发展的肯定，更为我们搭建沟通交流的平台，我们将以此次论坛作为契机，大力培育发展商贸服务业，进一步打响东城商贸服务经济品牌，同时也衷心的希望，国内外商界朋友们来东城开疆辟土，成就一番事业，最后，预祝本次论坛取得圆满成功，祝大家新春愉快，万事生意，谢谢大家。
【主持人】：东城区现在是发展迅猛的城区，比较的数据来看，东莞的东城区比北京的东城区财政收入还要高，这是不适合说的，否则回北京就不好交代了。下面有请中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生发表主题演讲“区域型购物中心成为购物中心发展的新热点”，并宣布授予东莞市星河传说帕萨迪纳购物中心为区域型购物中心重点研究项目的决定。
【郭增利】：尊敬的各位领导，各位来宾，非常高兴今天在东城区举办这样的活动，非常感谢东城区对本次活动的支持，我对来自于珠三角地区的会员单位参加本次活动表示热烈的欢迎，根据最近几年中国购物中心的发展及实际情况，我们对中国的购物中心进行了比较全面的分析，在目前的情况下，如果说要对中国的购物中心总体的发展状况进行描述的话，国际流行的多种购物中心形式在中国是并存式的发展态势，除了传统的城市购物中心形态外，包括Shopping Mall和MALL等模式已经陆续在发达城市出现，大家发现一个特点，国外的购物中心经过了一个阶段向另外一个阶段的转变的过程，中国的购物中心缺少了演变过程中消费和开发过程中等阶段的变化，使中国的购物中心呈现出跳跃式的发展，不同类型的购物中心在未来的发展过程中，面临重新的调整和梳理、洗牌，根据中国购物中心产业中心2007年的数据统计，超区域型的购物中心在整体的购物中心占的比例达到33%，这个数字比2006年下降了11%，而区域型购物中心占的比例达到了32%，这个数字比2006年增加了14%，意味着什么？意味着在最近二、三年中国的区域购物中心已经取得了长足的发展，很有可能成为未来一段时间中国购物中心的主流热点。
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| 郭增利 |
关于区域型购物中心，也包括为什么要举办区域商业中心成就现代生活方式巡回式的主题论坛，通过对于中国购物中心行业的分析，帮助指导和跟更多的开发商交流，拿中开发模式更加适合中国的模型和开发商的开发特点和城市发展的需要。
我们要做购物中心和区域购物中心分析的时候，首先要对区域购物中心进行界定，在产业中指将商业项目的目标消费群锁定在一定的范围之内，根据本区域的商业环境和特点打造的购物中心，就是打造区域范围内的购物中心。
从目前以及未来一段时间来看，对消费影响更加深刻的是区域购物中心，区域型购物中心可以根据特定服务和辐射区域的消费特点，进行有效的品牌组合，有效的展示区域生活的全景。
对于区域型购物中心有以下几个特点：
建筑物的表现形式
一般是四、五层左右，建筑面积在5—8万平方米，贡献上，动态情况下，区域型购物中心对客流动态是很明显的，区域购物中心反应区域的全过程的体现，以家庭消费为主导的业态组合连带服务配套设施，通常而言区域购物中心是以公路加交通路线连接的一种交通方便的解决办法。
我们为什么要搞区域巡回式的论坛，有这样的三个理由。
同地产商、同消费者的特点等方面做出结论，首先来看，消费变迁来看，区域购物中心更加适合持续性等先天的优势，区域性的购物中心主要满足的是便利的消费需求，选择性更加的丰富，由出行方式决定需求，也是未来中国未来购物中心发展重点考虑的，我记得在北京做了一次全面的调查，这次调查主要是针对到底是选择中心的商业还是选择区域的商业，我们对区域型的商业具有消费影响吸引力的也是基于刚才我讲的处于变动的需求和选择性的需求，出于出行方式的选择，随着劳动力的生活水平的提高，享受型的消费水平越来越受到重视，逐渐的升温，区域型商务中心满足消费者的消费文化和消费方式变化的需要，同时看零售商，大家可以关注到，当中心区的商业逐渐饱和的时候，百货店、超市过去都可以进入到新街口这样繁华的都市区，随着零售逐渐的布点完成，更多的区域型的购物中心开始进入到零售商的视野，同目前的情况来看，区域型的市场还处在布局的阶段，城市中心区的商业逐渐的饱和。就使更多的零售商开始青睐区域型商业龙头项目，成为主导者，逐渐成为可能。
因为零售商品牌的吸引力，决定了购物中心的基本客流和消费潜力，意味着未来的区域型购物中心的品牌组合和管理能力上都对实现购物中心的盈利有充分的基本型的保障，同时区域购物中心在上述几个因素，包括消费者的变化，零售商选址和拓展的变化上都寓于着新的发展机会。
从开发商的角度，区域购物中心有利于错位开发降低开发商的综合风险，相对来于培育期比较短，而且经营比较稳定，特别是从开发的角度，比较有利于资本市场价值放大，并且收到资金的青睐，大家可能知道，澳大利亚的开发商大局进入美国的市场，收购的物业基本上都是美国区域购物中心。
区域的商业本身的同质化是难以克服的障碍，区域市场的同质化并不一定产生负面市场的影响，因为消费力是在区域当中变得非常的集中和方便的，各自区域满足各自区域的消费需求，由于目前零售商关注区域型的商业项目，发展目标就非常容易跟零售品牌的目标达成一致，也开始变得容易吸引零售商品牌进入，在招商合作等环节上，对降低开发商的综合风险来说有根本的保证。
中国的区域型购物中心发展应该说虽然到2007年下半年才作为发展的中药战略，向行业提出来，但是中国的区域型购物中心发展的机会和潜力是非常大的，在这种发展过程中，我们也不能回避，区域型购物中心有很多发展当中存在的问题，例如区域型的购物中心目前大部分采取的是社区型的购物中心的功能定位和业态组合，就是大体上迎合本地的消费者。使购物中心的开发方式具有明显的趋同性，这是当前区域性购物中心发展面临的主要问题。
作为比较有发展潜力的购物中心的模式，面对这样的问题，我们寻找更多的解决办法，也是本次论坛在全国各地陆续举行的目的。面对上述的问题，区域型购物中心将在各地面对不同的项目和城市解决不同的问题，包括对重点研究项目进行重点客观的研究，对重点的商圈进行评价，解决区域型购物中心面临的问题，我们认为主要有以下几个方向要考虑的。
一、要形成适合的规模
要形成适合的规模，要结合人口的规模，消费的实力，生活的习惯，文化的背景以及消费趋势的分析，同时要很好的结合零售商开店的要求。
二、要实现区域型购物中心良好的运作，一定要有适合的位置，包括要体现便利，甚至可以做到不用开车也可以到达，要建立比较强的枢纽位置。
三、确定适合的位置
丰富引导区域中心的氛围体现商业化，不仅要提供购物环境和场所，更应该成为社区生活和人际交流的重要组成部分。
四、区域型购物中心是属地化的商业，是全课程，全年龄的家庭消费。
五、适合业态组合，体现都市需求，功能组合的基础上强调品牌组合，实现一站式的日常生活服务，包括购物、餐饮、娱乐、休闲、美容等等。
六、从城市的发展角度来看，任何城市的发展不是多中心和多个副中心的格局，多中心的格局在一、二线城市已经路线开始出现，意味着区域型购物中心未来成为城市发展当中的重要力量，所以区域购物中心发展的过程中，一定要重视跟城市整体的互动和共享。
之所以将陆续开展区域型购物中心巡回论坛包括对行业判断得出的结论，我们衷心的希望，通过本次活动给更多的开发商建立交流和合作的平台，同时作为2008年协会工作的重要工作，我们也会在全国逐渐的确立区域性购物中心的重点研究项目，非常幸运进入到2008年初，区域性购物中心的巡回主题论坛的2008年的第一站进入到东莞，也承蒙东莞市东城区和联华集团给予了大力的支持，今天非常的高兴能够使星河传说的帕萨迪纳购物中心成为第一家，中国区域型购物中心的重点研究项目，下面有请中国城市商业网点建设联合会会长向星河传说帕萨迪纳总经理廖东南女士授牌。
【主持人】：下面有请中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路发表“2008年中国商业地产发展趋势”。
【荀培路】：尊敬的陈区长、各位嘉宾、新闻界的朋友们大家下午好，新年伊始，首先我祝大家在新的一年中身体健康，工作顺利，合家幸福。
在去年年底协会进行了市场盘点和今年市场的预测，借此机会和大家一起探讨中国商业地产的发展形势和趋势。商业地产包括了区域型购物中心，大家将区域型购物中心放在整个商业地产的大的环境中来认识，就能更好的认识，今天讲的是大的形势。
我讲三个问题：一，促进商业地产又好又快发展的四个利好因素。总体来说协会在研讨的时候跟住宅地产是不一样的，从去年开始，大家对拐点争论比较多，反应了国家宏观调控的政府背景讨论的比较多，商业地产业有政府的调控，但是我们认为商业地产跟住宅地产是不同的，总体来说是利好的，我们分析了有四个利好。
1、商业的市场形势很好，这是基础。
去年年底，中央召开了地级工作会议，在会议中指出，国民经济依然保持较快的增长，居民收入不断的提高。可贵的是消费信心指数不但稳定而且发展趋势非常的好，我来之前将国家统计局的网站打开看了，情况基本上是这样的。
利好因素的作用下，社会消费品零售总额1—11月份累计是80194亿元，同比增长了16.4%，会前我跟陈区长交流了一下，东莞市东城区达到了18%，应该是高于全国的平均数，东莞的形势是很好的。
据商业部统计，去年9月份核心民族企业零售指数同比增长是18.4%，比8月份上升了0.2%，1—9月份同比增长了17%，消费是支撑一个国家的经济发展，消费是支撑经济发展的。也就是说，消费是不能抑制的，如果抑制了消费对经济就带来了灾难性的打击。
因此，扩大内畜是商业的工作重点，大家知道，12月份的商业数据还没有出来，第四季度是商业的旺季，有前三个季度的支撑，可以说是名副其实的购销两旺。
零售业将有望保持长期的景气，去年的零售的增长是13%，我认为达到了8.6万亿元，从这个角度来说，商业市场的形势是非常好的。
2、北京奥运会、上海世博会，促使了商业网点建设的国际化进程，也就是说因为两个大的国际性的盛会改变了城市的面貌。
因为国际盛会都为承办城市和国家争取了发展的机遇，今年北京奥运会和2010年上海世博会，北京和上海的主管部门将特色商业街和专业市场列入了工作重点。2008年北京将打造十个世界特色商业区和15个区域性的特色商业街今年已经完成。因此，有了新北京，新奥运，新上海、新世博的机遇，加上广州亚运会的筹办，三大城市的引领下，我国的商业必将是城市核心产业。
奥运会的直接投资是2000亿元，间接投资是8000亿元，因此商业的变化是非常大的，大的不用说了，小的从商铺的变革就可以体现出来，我到上海看，上海的城市面貌基本上改变了，北京雍和宫的店铺都改变了，旅游搞的非常好，这些都是政府在背后推动的。
3、城市发展，特别是城市交通的发展，推动了商业地产快速发展，这是商业地产发展的机遇。
北京因为中轴线的影响，商业区由长安街的品子型向长字型发展，现在商业街跟地铁枢纽结合起来，将会形成新的商圈，尤其是北京五号线开头后，又会引起型的商业区的变化。上海的之字型快速的发展，因为轨道交通的建设形成了徐家汇和中央公园的商圈。
重庆的多中心的组团式的商业机构，因为特殊的山城地理结构，形成了解放碑、观音桥、南坪等特色的重庆地王特色，重庆的店与店的竞争发展到街区间的竞争。城市的网点布局进行分析，我认为是中国城市商业网点布局的一个缩影。
其他几个城市，都可以从这四个城市网点的布局中吸取经验。北京是老城，从历史上进行了规划，形成了西安、成都的布局。上海是跑马圈地的布局形成了一种新的格局。重庆跟地理环境有关的布局，形成了南坪等综合网点的布局。
城市的发展和交通的发展是商业发展的带来了巨大的变化，这也给商业地产带来了机遇。
4、政府的推动
我国的城市建设处于高速的发展期，商业地产跟住宅地产是不同的，住宅是重大的民生问题，不能完全的市场化，商业地产是市场化的投资产品，在建设过程中为改变城市面貌，提高档次，各级政府在城市建设中，都将商业设施列为城市规划重点，其目的是提高城市形象和品味，扩大就业和税收，促进地方经济，在经营城市中，在城市与生活的面貌，商业城市更加精彩理念的指导下，各级政府制定了不少的优惠政策，不同程度的出现了中国女婿不如洋女婿的独特招商现象，这里不是说不好，我也当过区长，好的女儿都要嫁好的女婿，从而推动了商业地产的形势。
政府对住宅地产是调控的，对商业地产的发展是利好，我们分析后，找不出任何一次调控和打压的迹象，因此对市场总体的判断是因为我国城市的建设和市场规模不断的扩大，消费需求恢复性的发展已经提前释放，商品结构升级，区域发展和消费畜后是巨大的，商业地产价值低估与人民币升值预期，特别是数年来，经济向好，使我国成为世界上具有潜力的消费市场。
国家的商业网点规划管理条例正在立法过程中，在法律缺失的情况下，应该由商业网点布线的原则，为了抢时间大家就跑马圈地，出现了我国商业网点建设爆发性增长的局面。
因为时间的关系，简单的讲商业地产的形势，其中讲了四个利好。
二、城市商业网点布局发展趋势来看今年的市场
大家知道，今年经济工作的主旋律防止过热、通胀，注重民生。我们考虑，住宅地产过热的现象，商业地产是否有过热。那个方面也涉及到民生的问题，总体而言商业地产是为民生服务的。下面主要是从商业网点布局的角度分析市场，我跟大家一样，比较关心市级商业中心和区级商业区和市场和特色街的建设，每个城市都包括这几个方面的建设。因此对社会关注的商业网点规划和设施情况，根据我们的调查了解，各级政府在城市的建设项目中都将市级商业中心和专业市场和特色街两大块作为规划建设的重点。
其他的是比较弱一点的，先讲市级商业中心，取得的成绩是不容置疑的，但是也出现了开发过渡，体量过大，现在开发的用地不多了，透支未来的过程中，出现了冰火两重天的现象，每年的消费品很大，达到了20%—30%，消费结构不断的升级，例如上海的外滩，南京路、北京的王府井等商业，置换上档次，我们将之称之为腾龙升天，因此市级商业中心的升级是比较明显的，国外品牌进入主要的商业区比较明显，国内的老字号无奈的推出，引起了各方面的重视。这一块已经热了，热到什么样的程度，但是市中心的用地已经用完了，已经无法再热起来了，但是市商业中心的建设对改变城市面貌带来了巨大的作用。
专业市场和特色街
我们道岔了以后认为依托和产业集群的专业市场和特色街经营得比较好，例如义务的小商品城，是依托产业集群的。杭州的丝绸城是间接的依托产业集群的。上海的批发市场是间接依托产业集群，对就业等方面作出的好处是很多的，今天就不一一列举的。
二级的商业市场要特意的打造，特别是创意地产异军突起，我简单的讲一下创意地产，这两年比较关注创意地产。这次我到英国去考察，腾格市场原来是工业区，现在改造了，发展了以后，在英国和欧洲仍然是很著名的。
日本的啤酒厂改造后变成了商业地产，上海1933年的老厂房开放后，日租金是2美元，上海在2010年要将创意产业增加值达到GDP的70%以上，应该得到大家的重视。
社区商业关系到便民利民，为方便提升老百姓的生活质量，因此商务部档次作为民生的大问题抓得很紧，去年了开了全国的会议，各地商务主管部门都认准的抓，前几年商业地产开发的过程中，造成了欠帐太多了，现在的还帐还是很快的，欠帐短期内没有完成，因此老百姓还是感觉生活不方便。
区级商业中心的建设比较差，被边缘化，实际上区级商业中心的建设好坏，直接关系到老百姓的生活状态，区级商业中心的市场供应巨大，潜力巨大，在我国的城市发展过程中，不少的城市出现了卫星城和新城，楼盘的开发形成了大型的格局，小城市的建设都需要商业设施的配套。
去年年底我考察了北京的一个大型社区，有二、三百万的社区，去年也考察了广东的番禺的活动，情况都是类似的。大型社区在我国城市中是非常普遍的，带来了很大的问题，社区商业如何回报，具备了区域商业中心的支撑，而没有区域商业设施的支撑会怎么办？
现在就要提出来这个问题，这是很好的。综上所述，我判断区域型购物中心的发展时机已经来了个，区域型购物中心是社区和区级商业中心比较理想的配套，比较好的购物场所，因此区域型购物中心发展的时期同时来临了，在世界各大城市中，都实行了奢华购物中心所占的比例是极小的，服务于广大人民生活的区域型购物中心才是发展的主流和方向，我们到国外考察的情况也是这样的。
因此，区域型购物中心的定位就不多说了，刚才郭主任也讲了，主要是当地的老百姓，就是属地的老百姓，区域商业中心热不起来，区域的几块应该大力的发展。
今年的整合将会深层次的影响商业地产的开发，资本实力强的企业出手并购了，行业内商品品牌进行整合。商业地产单一的模式改变了，现在是多元化的。市场集中度提高，组织化提高了，因为时间的关系不展开说了。
总体来说，有实力的企业，资本型的运营形成了资金为王，渠道为王。大家都看中了商业地产，刚才郭主任也讲了，国外的资金进来了以后，如何找到二、三线包括区域商业中心进行整合，这方面要出手很快，通过本次的研讨会，我们在商业网点布局的角度来看除了市级的商业中心外，其他的三块是大力发展的，这些发展包括开发商的开发，包括商家的进入，包括资金的进入。
有了这几快的进入后，我相信区域商业中心会越来越好，这四块来说市级商业中心跟老百姓的关系不能没有，北京不可能没有王府井，但是我可以几年不去王府井，但是区域型购物中心和专业市场跟我是有关系的，我要经常去的，这三块做好了以后，整个城市就适合居住了，尤其是其他的三块，区域型购物中心和区域级的建设更加的重要，我的话发表完了，谢谢大家。
【主持人】：谢谢荀会长在宏观上进行了分析，中国目前的GDP比例中1/3强是消费，在美国发达国家中，消费占GDP的比例是2/3左右，中国说要科学的发展，GDP的增长和消费是重点增长的一块，因此从这个角度来说，住宅产业可能会到了拐点，商业地产要经历十几年或者是二十几年的高速发展期，
下面有请深圳中信城市广场董事长禹来发表主题演讲“区域型购物中心的运营要点”。
【禹来】：各位代表、同事、各位同行下午好，今天因为时间的关系，我简单的跟大家介绍在购物中心经营管理中的一些体会。今天因为时间关系，讲不了四个内容，经营管理与经营管理，购物中心的运营管理，零售业的特点，购物中心的职业经理，我将主要的重点跟大家简单的交流一下。
作为购物中心或者是商业地产的项目，我在平时跟业主、开发商打交道的过程中，大家都关心一个问题，作为购物中心的业主让什么样的人做总经理，业主也关心一个问题，组建购物中心的管理团队要注意哪些内容。
另外一点，今天就不讲了，在开发商眼里，他们认为购物中心和百货公司、综合超市当作一件事情来讲，这让我觉得比较困惑的问题，今天时间的关系，这就不多讲了。作为购物中心的经营管理和运营管理是两个不同的概念，整个购物中心的经营管理是大的概念，跟任何的企业要做的经营管理是一样的。但是运营管理通常是指购物中心在平时发生的事情进行管理的，不仅仅是物业管理。关于经营管理与运营管理需要的管理知识是不同的，因为时间关系不多讲了。我讲一些实用的，讲实际工作中碰到的购物中心经营管理过程中区域型购物中心的管理对于整体的要求跟其他的购物中心是没有差别的，必须要对自己所在的购物中心的定位要有明确的认识。购物中心的经营管理要讲组织结构部门职能。
组织结构通常分为租赁部、运营部、工程部、市场部、行政部和财务部，作为一般的公司来说，进行统一的管理。购物中心的部门的组织结构，关键还是由功能决定的。
租赁部，有的叫做招商部，就是处理跟租户的关系，包括招商前后跟租户的调整，职能包括：招商（招租）维护租户的关系，新租户的开发。无论新的购物中心还是已经成熟的购物中心，无论是区域型购物中心还是超级的购物中心或者是其他型的购物中心，实际上租户的开发和储备是非常重要的。
处理购物中心租赁纠纷是指合同纠纷上，日常的纠纷是在应营运部负责的，跟政府要打交道，例如租赁合同的签订。
市场部，有的地方叫做市场推广部或者是促销部，作为我个人的观点来看，我认为就是做市场营销的，中心城市的广场叫做市场部，不仅仅是做推广活动，主要是对购物中心的产品进行整体的市场营销，具体的内容，这里就不详细说了。
购物中心中最常见的跟租户和客户打交道的，工作最繁忙的就是运营部，负责购物中心的日常管理，安全管理有的专门的独立出来，作为保安部也是存在这样的情况的，中心城市购物中心中将保安部是放在运营部的，就是指日常的运营和现场的管理、投诉跟客户关系的处理。
工程部、行政部、错误部的职能大家比较清楚的，就不多说了。
是不是所有的公司都设置这些部门，例如天河城就没有设营运部叫做物业管理公司，下面设置各个部门，这些部门的设置，根据各个公司不同的要求和不同的人员结构以及购物中心的大小等等是可以灵活设置的，最主要的还是要弄清楚要解决或者是发挥哪些功能，这是最重要的，在进行组织设计的时候，我个人将购物中心的经营功能分成六大功能。
一、商务功能
商务功能主要是指进行商户组合和功能布局，我们是由租赁部解决的，由其他的部门负责也没有关系的，特别提醒大家的是，无论是租赁部还是招商部或者是租户部，通常只注重招商和商户的组合是不够的，还有功能的布局，因为购物中心和百货公司和综合超市等其他零售业相比，最大的优势是，功能齐全，例如餐饮、零售部分，功能的布局是非常重要的，因此时间的关系不举具体的例子。
二、运营部门，主要是处理客户关系与现场管理的。
在中心城市是由运营部门处理的，别的地方可能叫做物业管理公司等称呼。
三、品牌部门，为什么说市场部进行的不仅仅是促销、市场推广等功能，实际上我们是指要发挥品牌的功能，这个品牌是什么品牌，在天河城的品牌就是天河城，是购物中心整体的品牌，中心城市的广场也会成为品牌，市场部要进行真正的市场营销和公共关系要发挥品牌的功能而不仅仅是一场、二场的推广活动，也不仅仅是一、二次跟租户的联谊，而要整体发挥品牌的功能。
四、维护功能就要进行功能改造和设备维修，这是由工程部决定的。
五、如果是独立的公司不是非法人的机构，团队的建设要放在行政或者是行政人事部。
六、会计财务统计的工作通常放在财务部，我列出来经营功能的话，我认为无论是作为开发商还是作为经营者或者是总经理，重要的是对部门进行了解，要联系这些部门的功能他们做的事情是怎样的，而不是具体的工作，具体的工作是在此基础上进行的。这就是购物中心经营管理在上层中最基本的东西，否则管理就会漏掉这个或者是漏掉那个。中国零售业的另外一个特点，不做详细的解释，因为中国零售业在国内有国家的标准，这里不详细的介绍了。
我向大家介绍零售业的特点，在实践中，我感觉很多地方的主观官员，很多的开发商，甚至从业者在行业中做了具体的经营人，对零售业态的理解都是比较模糊的，好一点的基本上弄清楚了，差一点的是知道，有将零售业划分了多少种，但是在心目中怎么区分是不知道的。我认为百货公司作为购物中心，国家的标准上，功能、消费、结构重点上都是不同的。例如，主要的功能百货公司是消费产品，综合超市是消费生活必需品，购物中心主要是体验式享受。特点要进行分析，我认为大家要有分类的标准。今天要讲最重要的内容是，如果开发商要管理好购物中心，最重要的是什么，就是经营管理团队，最重要的就是要有很好的职业经理人或者是要选好总经理，外地的时候，好几个人跟开发商谈判的时候，通常要问几个或者是几十个问题，有一次去外地，当地有一个项目遇到了问题，我们有四个人，同时回答他，要找一个总经理就可以解决问题了。
今天上午发言过程中也讲到了，作为团队的重要性，作为职业经理人如何挑选，各有各的标准，实际情况也是不同的。作为职业经理人，从客观来说，市场的情况业态的特点，物业的条件和人才的培训决定了客观的情况。
主观来说，一个是职业操守，一个是从业的经历，如果挑选总经理就要挑选具有同样业态的经历，百货和超市的业态是不同的，购物中心的从业经理也是不同的，但是有一点大家要注意，做百货公司的人和购物中心的思维是有差别的，如果牵涉到行业的地位等问题的时候，这里就不多讲了。
最后要说的一句话，作为购物中心大家通常强调：1、选址，2、选址，3、选址，我认为地址是可以创造的，例如今天的星河传说的地址应该是创造出来的，本来不是很好的现成的购物中心的地址，因为搞了98万平方米或者是超过100万的社区，就具备了做购物中心其中的技术条件，因此地址是可以创造的，实际上天河城的地址也是创造出来的，只不过在创造的过程中，要注意大的形势和大的趋势而已。
中国的购物中心出现的比较晚，业态的优势是非常巨大的，购物中心的业态如果顺应了的话，在一个区域中，是百货公司综合超市和其他的业态无法替代的，你可以替代他们，他们替代不了你，并不是说你比其他的业态高级。
选一个地方基本上都是会成功的，北京和上海的购物中心，只要不是经营不好，基本上都会成功的。东莞的购物中心为什么不成功，就是因为没有尊重购物中心的基本规律，在中国选址不是头等重要的事情，根据这几年的经验和时间来看，第一是团队，第二是团队，第三还是团队，这样强调是否过分，是否准确，大家可以商榷。如果大家找到好的总经理，无论规划、招商、经营成功的可能性都大得多，谢谢大家。
主持人：谢谢禹总，他有经营购物中心非常丰富的经验，经营的天河城是中国购物中心的一面旗帜。下面有请深圳龙华商业中心总经理，美丽投资公司总裁王浩宇先生发表主题演讲“区域型购物中心的商业规划与租户组合”。
王浩宇：东莞东莞成的陈会长，荀会长，各位同行，包括各位专家代表，很荣幸今天在这样的场合这样的机会跟大家进行汇报和交流。选择东莞进行演讲是有特殊意义的，大家关心的是购物中心的Shopping Mall讲到今天，大家谈区域型购物中心，为什么侧重点转移了，实际上不是侧重点转移了，而是市场的需求发生了变化，今天谈的只是个人的观点和理解，跟各位专家进行交流，有不对的地方，希望批评指正。
今天是做区域型购物中心和超区域型购物中心进行对比，谈一下对区域型购物中心的理解和认识，Shopping Mall是过去大家经常谈的MALL，现在处于城市郊区地带的MALL来看，发展的情况非常的不同，目前商业化的特点具有强势的消化和转化的能力。
就象58年前美国西雅图的诺思盖特购物中心，将它提升为超级能力的时候，MALL诞生了，区域型购物中心仍然只是商业中心，具备超区域能力的大型购物中心，也许内街不够宽大，停车位数量也不够，但是对城市的影响力而言，的确可以从无数人嘴里经常谈的词语“MALL”是一样的，这里就不做更多的说明。
今天要谈的是两个话题，一个是商业规划，一个是商户组合。
商业规划包括规划参照和思维，两种路线的模式，两种模式的比较。规划参照作为购物中心的细分之一，区域型购物中心也要放在购物中心的坐标中，不能脱离通用坐标，在其中寻找坐标点也是万边不利其中，只是举一反三。
规划思维以前是关注Shopping Mall，就是超级区域中心。同类购物中心的两者之间的差异化如何。
这里，绝对不是简简单单的辐射区域大小，而是在规划思维上细分的差别，来自于区域型购物中心与超区域型购物中心就是Shopping Mall对比后得出来的，关于目标市场的消费者，区域市场的消费者也存在区域的差异化，还是相对的。
规划方法
营销理论中著名的推理和拉力都是此消彼涨，区域型购物中心也需要此消彼涨的规划方法，这一点上，规划方法和思维都处于一脉相承的。这两种路线的模式和新的规划思维和方法，在本质上是将区域型购物中心塑造成为跟Shopping Mall不同的商业功能，这种差别在表面层面上差距不大，但是在核心差距是巨大的，两种模式的对比后，区域型购物中心跟Shopping Mall对比，区域型购物中心带来怎样的感受，商业模式是怎样的，因此我们谈一下商业的规划。
先看规划的情况，现有的购物中心的规划导致差异化很丰富，在对应方面，万边不利其中，有三个特点规模大小、消费半径和业态组合。三者是环环相扣的，规模大小决定了消费半径，消费半径决定了业态的组成。区域型购物中心的三个指标中，适当的规模有效的消费半径，迎合消费人群和业主的组合是对区域型购物中心对应的三个指标的理解。
超区域型购物中心需要超越区域的规模和独一无二的品牌组合，前提是对受众具有无限的号召力和影响力，就是张力是不同的。
我们按照中国的国情分析，零售商业如果这样分析的话，就没有规律可循，遵循规律是很困难的，可以根据业态组合和消费模式来看，完全符合大型购物中心，规模上大型超市加百货，大型百货加超市，规模大校上符合购物中心。
理论的界定跟购物中心的表现有滞后和差异的，按照业态来看，只有大型的购物中心才算及格，如果按照规模大小，大型百货加超市或者是大型超市加百货或者是商业街也是购物中心，社区百货和超市组合也算是购物中心的雏形，事实上也证明了今天所谈的区域型购物中心是一个缺失的商业类型。
从规划思维来看，区域型购物中心的规划思维需要寻找新的坐标其，不必纠缠于零售的表现。根据规划参照Shopping Mall的特点，Shopping Mall的大跃进的思维，非理性的开发比较多，前几年MALL风起云涌，就出现了非理性的开发比较多，商业地产的概念比较多，数量上数十亿投资和几十万的面积，扮演的是城市的商业坐标，没有追求国际一线品牌的脚步。对比之下区域型购物中心是理性开发，合理的规模，角色真实融入区域，对比之下，我们看到区域购物中心强调的是理性开发，合理的开发，融入区域。
1950年4月22日开业的美国西雅图的Shopping Mall是原始的购物中心，从区域型购物中心到超级购物中心最后到MALL，这是具备超级能力的MALL。我们需要反思的是，我们对升级的MALL过分关注，忽视了原始的购物中心，违反了零售商业的区域规律，在MALL运动中，行业思维向区域型购物中心倾向，这是行业理性板块的回归。也就是说，市场要求我们更加的理性，规划的结论是，我们用非MALL的模式开发区域购物中心，抛开不是否定MALL，抛开超区域型购物中心的思维，开发区域型的购物中心，如果还带着超区域型购物中心的大框架，区域型购物中心就无法深入和研究。
目标市场和消费者
目标市场和消费者的定位，这里强调的是解决两个具体的问题，一个是物理距离，一个是心里距离。
物理的距离就是直接的商家在哪里，辐射的消费半径有多大。消费半径是按照360度计算的，不同的范围有消费半径的，所以要找准你需要的消费群体，消费半径在那个角度上，要迎合设定的目标消费者。
开发商对项目的自我定位是心里距离，消费者心里趋势和对项目的认可也是心里距离。
弹性的定位，例如说消费半径，假设中国、美国统一了购物中心的半径是10多公里，实际的情况是千差万变的，因为后汽车时代的美国和中国的汽车时代的理解是不同的，例如深圳的华侨城虽然心里距离比较接近，但是物理距离比较大，深圳还存在关内和关外的心里距离，虽然相隔只是一米，但是关内和关外的差别太大了。
规划MALL的时候，市场的调研半途，过去总是被无限的放大，甚至放大到了比较模糊的程度，区域型购物中心的商业规划正好给了调整的空间，过去放大的比较模糊，现在有了几乎，可以将焦距调整得更加的清晰，清清楚楚的将目标区域和消费者真正的考虑进来，目标距离和消费者做到一网打尽。
目标市场及消费者我们进行了两个比较，一个是MALL和区域型购物中心，在这里进行两个具体的例子来看，在MALL来看，物理距离是环市场和目标市场，心里距离是城市地标高档化，超前环境和计划消费。
区域型购物中心，在物理距离上是有限的辐射，有限的指向市场，有限的指向阶层，在心里距离上区域有吸引力的商业中心，家庭化亲和力，简洁使用的消费空间，对两者进行分析和剖析，我们发现MALL和区域型购物中心具有深度的差异化，区域型购物中心好比一个具备透视功能的固定镖靶，只需要定向发射，不担心脱靶，操作上既难又简单。
一般的情况是基础调研、指向目标市场、亚人群特制，市场份额，业主业态，评估市场租金，一揽子核心指标，落地商业规划等等都是通常的做法，程序是一样的，方法是不同的。也就是说，现在要做的区域型购物中心在程序上是一样的，但是方法是不同的。如果按照这种方式去做，今天的论坛演讲就轻车熟路，昨天跟主持人说今天是有压力的，如果按照常规来做的话，很多的项目的差异化是很大的，虽然程序是一样的，但是方法是不同的。今天是从规划方法和规划思维上多做探讨。
我觉得首先要解决的是方法论和思路的问题，因为方法定办法，思路决定出路。巡回式的论坛是给所有的革命出了又新又老的问题。说新是因为专题拿出来讲，剖析、辩论的时间不长，时间比较短，说老是因为区域型购物中心历史救援，购物中心因为中国的发展很快，很难适应中国购物中心的发展。随着本次巡回论坛的举办，区域型购物中心的理论体系包括具有较强实操性的商业规划都将得到巨大的充实和提高，这就是巡回展大家都关注的，而且会长专程过来参加，实际上是为了使行业各个板块都知道巨大的充实和提高。
在大型MALL的购物中心因为心里和物理距离比较远，往往采取的是诱导和劝导的方式，都强调的是占有多少，有什么新的模式，要求消费者来做什么或者是我可以做到什么。我们在其中很重视的就是迎合，物理和心里距离的识别上，区域型购物中心应该以迎合为重要的方法，主动的迎合有限的目标市场和消费市场，主动迎合按区定制，建立迎合和主动的商业中心模式。
大型购物中心即Shopping Mall作为全新生活方式的供应者，将购物诉求—时尚生活诱导消费者改变，我们要清楚建造的区域购物中心并不是要上演秀，而是每天直观的生活，每个消费者都要扮演其中的角色，这是几乎不需要导演的另一类的Shopping Mall。
MALL不仅仅是超区域的购物中心，扮演的城市地标已经超越了商业的范围，成为文化、资讯、旅游，甚至有些MALL成为城市的MALL，区域型购物中心不需要舞台需要的是强势传播地位，更加轻松的将最好的商铺签给一家不知名但是充满生活品牌，可以动静结合，可以成为个区域的公共大客厅。
MALL强调的是激情、创意享受，区域型购物中心强调的是感情细腻，行为融合，消费和定向。除了同时供应娱乐、休闲外，区域型购物中心和MALL因为扮演不同的角色，因此分别具有不同的色彩和脸谱，具有很多的不同，MALL拥有激情，区域型购物中心吸引人的感情，无拘无束的行为和指向性，更重要的是融合，而不是花花世界。
刚才说的是商务组合，还有租铺选址。在租铺组合中要强调原则、业态比例，弹性的租户组合和管理。
区域型购物中心的指向原则，使区域型购物中心承担了商业使命，具有疏导的作用，不同于MALL要改变都市的商业格局。区域型购物中心是迎合和劝说，业态比例就要体现两种模式和两种模式的最佳选择。目标区域的指向性使商业规划和组合不再受同质化的影响，该协调的协调，该承担的承担，弹性的租户组合是区域型购物中心的特点，这些要素相当于是一个山口，我们走到山口，梳理和乔迁的商铺在这里过滤，弹性更加大，跟MALL是不同的，规定怎样就怎样，但是区域型购物中心是不同的，只要满足要素和要求就可以了，弹性是比较大的。
租户的管理是用关乎管理体系，这里就不详细的介绍了，因为5月份会有一个租户关系管理体系的论坛。
乔迁原则
设计区域型购物中心租户组合的时候，可以用非MALL的思维，将指向明确的目标市场和消费者，使租户进行乔迁，区域超市和区域商户集中搬迁后进入到区域型购物中心，这种乔迁就是区域商业资源组合的过程，对于需要搬迁的对象，整合的核心含义不是体现个体数量的叠加，这里要强调的是，决不是体现个体数量的叠加，而是商业环境和一站式消费环境的变迁和提升，只对带来质变和量变的业态恭喜乔迁，达不到要求的不是区域型购物中心选择的对象。
乔迁原则的使用依据，可以看到，现有的区域商业形态和内容的丰富是好的方便。但是存在各自为战，各自独立。商业网点较为混换，商业环境良莠不齐，无法形成一站式的消费。乔迁是指整合零售资源，梳理商业网点规划，形成区域型购物中心的竞争力，这就是乔迁的原则需要体现。城市商业规划停留在蓝图实际上大于开发的能力，这一点大家的体会是很多的，实际上蓝图很多，开发结果不多。正因为如此为区域型购物中心提供了难得的整合功能，定向区域商业整合将主动和被动分享的优势资源完成集结，共建共享，区域型购物中心也有利于和谐社会和和谐城市的建设，过去对限制的餐饮业的企业不在成为过街老鼠，现在可以在区域型购物中心共可以经营的。
主力店在现有百货越来越融合的情况，区域型购物中心百货要以定制型的中小百货为主，现在趋势是很好的。电影院五星级的模式不适合区域型购物中心。生活类的餐饮模式很难进入MALL，而区域型购物中心很欢迎的，提高消费者的消费模式，其他商业的配套占的比例是比较低的，都是补充性的业态选择。
重点强调的是，无法回避同质化，这里可以探讨超区域型购物中心的，超区域之后就同一区域，基本上扎根城市市区，规划区域型购物中心的租户不在有同质化的烦恼，区域之间相对差异化，区域型购物中心可以按照区域的特点，所以无须回避同质化，这一点是重要的发现，同行规划的时候，不止一次的面对同质化。超区域都是短兵相接的。例如深圳2.7公里有三个超区域型购物中心，聪明的商户作为谈判的筹码，轮番击破，同质化的苦是很多的，商户只进一个，2.7公里有三个超区域型购物中心，最轴会各个击破。
在超区域型购物中心的同质化使规划者深受其苦，这个烦恼在区域型购物中心是迎刃而解的，至少可以说不在是租户组合的主要矛盾。
详细的租户组合
设定详细的租户组合，不要社比例的限制，区域型购物中心定向于相对清晰的市场，不需要扮演生活方式的创造者，弹性的租户组合也变成优势，更弹性不是没有刚性。像我们将这些要素集中起来的话，要素相当于租户的检验机，所有的业态类别和租户要经过必要的筛选。
租户管理，租户管理是租户管理的延伸因素，包括引入租户管理分析系统，在商业规划和租户管理中执行租户管理，确保区域型购物中心的成功，我们的会长在这方面做了介绍和说明，关于租户管理和系统包括了哪些只是简单的提一下。
租户代表要特别的注意，是沟通租户和整个投资者和开发商很关键的因素，实际上租户管理系统就相当于将商户和开发商、租户代表放在一个平台上，过去出现对接的差别，采用租户关系管理系统后，将差别和中间的误解尽可能的减少到最小。
因此，这一块实际上是很大的内容，而且包含的内容太多，这里不详细的介绍。区域型购物中心和租户组合简单的介绍一下，时间的关系，就简单的介绍。今天是巡回演讲，只是起到抛砖引玉的过程，希望大家对区域型购物中心进行实践和思索。
作为区域型购物中心的商业规划和租户组合首先要解决认识的高度和理解的深度，这是今天演讲的结束语。差异化无数不在，细节决定项目的承载，差异化决定细节，今天中午也讲了，再好的商业规划和理想的租户组合，弹性的业态比例都是可行性的预言，战略胜败的决定因素就是职业团队。用一句话，战略的成功是成功的开始，战术的开始是成功的一半，有战斗力的团队是成功的保证，在这里有战斗力的团队要对运营有深刻的认识。刚才上面谈到的开始也好，一半也好，是要由人来操作的，我经常说山无水，水无形，寻其形，要遵循商业规律才会有大的成就。
主持人：谢谢王总，今天演讲的嘉宾都是经验丰富，同时理论和实践经验都是非常丰富的，现在是茶歇，一方面大家休息，也可以今天演讲的嘉宾进行私下的交楼，能够切实的为大家有所帮助。
【主持人】：下面有请中海首佳商业设计公司总经理祝平先生发表主题演讲“区域型购物中心与大型零售连锁品牌的协调发展”。
【祝平】：感谢东莞市东城区区政府，感谢联华国际为我们提供很好的交流机会，今天的选题我认为把握的及时和准确，关于区域型购物中心在中国连续几年购物中心蓬勃的发展和快速发展的情况下，实际上出现了很多理不清的问题。可能业内大多数人，因为是来自地产的，大家对购物中心的理解上认为理性到位了，实际上这些概念在实际运行中出现了很多的问题，有了这样的机会探讨包括今天上午关于项目论证的过程中，也探讨了购物中心发展过程中比较困惑的问题。
我认为这些困惑的问题是要在连续的讨论和行业内对此问题深入的认识，将各个业内的观点充分的在这个平台上，交流能够达成初步的共识。中国的购物中心现在的发展是和经济的发展水平相关联的，很多的问题只是停留在初级的发展阶段，导致了区域型购物中心在运行上、开发上出现了认识不统一。
首先，从一般的概念来理解，区域型购物中心到底怎么定义，实际上从欧美购物中心发展的历史，目前已经行业和产业已经进入非常成熟的阶段，区域型购物中心主要是辐射周边的环境，业态的特点也可以用清晰地文字表达的，在中国的区域购物中心来说，很难用标准化来定义的，从去年开始，商务部提出了希望制定中国购物中心的标准，但实际上在探讨制定标准的过程中，我们发现是很困难的。
举例来说，欧美购物中心的产业已经很成熟，对区域型购物中心的业态组合不会出现大型的生活超市，大型的专营店进入区域型购物中心的状态。有很多人出国看了国外的购物中心，例如大型的生活超市，不管是是欧洲的家乐福还是美国的沃尔玛，这些大型超市是独立于购物中心之外的，选址是单独的，购物中心的开发者和经营者不会将大型生活超市列为购物中心的主营店招进来，这是因为消费习惯决定的。
欧美经济发展阶段和消费者成熟的消费心理和行为，决定了我去超市的话就是快速的购买，目的性是非常强的消费行为。这和购物中心最初的定义是有背的，购物中心是做怎样的消费场所，更多的是体验式的，包括精神、娱乐方面的，就是物质消费和精神消费交织的场所，解决的就是这个问题，不是解决快速进去，推车出来，大批量的采购塑料袋，装得满满的，一般的生活超市都是这样的消费心理，为什么在中国出现这样的情况。
一、我国的零售业的发展，远远没有达到欧美零售业发展的成熟阶段，可选择面比较大。欧美的购物中心的主流点要体现精神的消费层次，主力就是百货店，可以有十几种百货店，不同的百货店的定位是不同的，有年轻的也有中年人甚至有性别的定位，也有黑人区，专门为黑人定位的百货店，非常的细分，这是市场竞争的结果，消费者的分层也是很明显的，区域购物中心的时候，可选择的主力店，零售商就有物质的基础，实际上我很赞同郭主任的观点，区域还是有不同的特点。尽管区域型购物中心有常规和概念上的定义，但是每个区域都可以做出差异化，一定要符合商圈范围的消费者特征。包括西方区域性的差异，就是居住人口的差异，也体现的比较明显，高档社区、黑人区、有色人种在北美是比较有明显的划分的。
当大片的居住区发生了有色人种和黑人进入的时候，白人就撤离了，房价就掉下来了。尽管没有明确的种族的政策，但在实际生活上存在差异的，至少有收入的差距。
我记得去年的任志强在住宅市场上曾经讨论过经济适用房和高档住宅配套的问题，去年谈到宏观调控的时候，曾经有这样的一个观点，开发商建住宅和公寓一定要有一定比例的经济适用房，以任志强为代表的开发商就反对，例如星河传说的住宅是高档次的，如果下面安排了几个回迁房或者是经济适用房，就是有问题的。放大了和谐的概念来说，不一定是将高和低放在一起，我认为和谐不能如此简单的理解。
回到区域型购物中心为什么跟欧美出现了商业组合和定位上的差距，这不是我们要有意识形成这样的差距，而是中国的国情决定的。尤其是二、三线城市，我们将逛大型超市作为体验式消费。
这在西方是不可能的，西方最起码是逛商业街和百货才是体验式消费，今天出门去这个场所是没有目的的，不是一定要购买东西的，我去的是购物中心，里面有百货店和品牌商业大街我去无目的的消费，但是会带来消费。我去超市的话，一定是要购买东西的，一定是为了采购去的。
在二、三线城市我们做过一个采样，对中国人在超市上的消费行为进行调研，很多人是不一定消费的，而是今天休假了，到超市逛一下，在此过程中随机购买，跟西方人是完全不同的。中国消费群体的特征上，又发现高收入群体的目的性很强，来超市，十分钟就走了。收入越低的，在里面滞留的时间越长，采购量很低，这说明中国的经济发展和消费的行为跟国外有很大的差距，导致了区域型购物中心专营店和大型超市也进入其中，这是无奈的选择，我们必须要这么做，必须要按照这样的情况，因为这是中国的国情。中国明显的特点是，带着明国购物中心、日本和韩国的购物中心的专家来看，他们会惊讶，尤其是二、三线的购物中心的模式，里面出现了市场形态的出现，包括大型娱乐设施。在中国目前的经济发展形态，对区域型购物中心传统上的定义会有所区别，这就是中国的初级发展阶段，可以允许很多不应该进入区域型购物中心的业态或者是形态作为组合进入。我们的头脑要清醒，这是初级阶段带来的问题，并不是成熟的区域购物中心的业态组合和发展的最终模式。我相信在五年乃至十年还会变化的。很多现在迫于目前消费形态和区域经济发展阶段的组合在5—10年内会调整的，这种现象在发达的西方，尤其是美国的购物中心中，大批的百货店死亡。很多的购物中心主力店是空的，这说明美国的消费形态也在改变，导致购物中心很合理、成熟的商业组合仍然出现了问题，因此出现了各种新型时尚的购物中心出现，也是因为消费的行为、群体不断的发生变化。
在中国目前的情况下，按照传统的惯例和专业眼光来看，有一些现象解释不了，这就是中国的现状决定的。实际上区域型的购物中心和超区域型的购物中心，在中国我认为也是很难借鉴的。在实际操作层面上，理论层面上可以说得清楚。国外购物中心行贿制定的标准来看国内的情况，至少有规模的说法。超过十几万或者是二十几万的就是超区域型购物中心，中国有四十多万平方米的购物中心就一定是超区域购物中心吗，不一定的，因为业态的购物中心还是区域性的消费，不能导致我跨区域消费。不能因为大就叫做超级购物中心，不是因为打造成区域外的消费流入，实际上购物中心的发展是伴随着零售业的团队和产业的成长，他们的成长跟中国总体消费水平的成长是相关的。这种社会、整体整体的成长才可以导致购物中心产业的提升。现在讨论这个问题是非常有前瞻性的。
我们要通过现在的讨论，清楚中国的购物中心的状态是怎样的，以后要达到怎样的状态，这一点要清楚的，不能说现在是怎样的状态，因为没有历史就是合理的，要回到本质上，购物中心起的作用是怎样的，百货店和超市、购物中心解决的功能是不同的，我们要对此认识的非常清楚。具体的问题要具体的分析，哪些城市可以进一步的做到，例如北京、上海的购物中心是完全可以按照西方的购物中心的模式去打造的。二、三线的城市也要很清晰的，有的时候不得不让步，因为破与市场和环境的压力而改变。
购物中心选址
选址方面购物中心跟国际标准是最接近的，不赞成在市中心就是城市传统的商业中心建区域型购物中心或者是购物中心，实际上在西方控制的是非常严格的，就是要保护城市的商业生态文明。我们讲一般性的自然生态文明，商业生态环境是要保护城市商业中心的小型商业街和零散的店铺，这种个性化和人性化的购物模式，尽可能的不要建大型的购物中心，尤其是10万平方米以上的购物中心，因为对小店铺的杀伤力是很强的，对城市商业生态的平衡是不利的，随着城市中心的辐射，以怎样的商业生态模式为主，到了城市边缘又是怎样的模式，郊区是怎样的模式，我认为西方在此方面是很成功的。他们的购物中心不管是超级区域的还是区域型购物中心都建设在城市边缘的新兴工业区，直接的满足生活和体验中的。
城市中心要尽可能的保持原生态的问题，因为原生态的城市甚至是集市，包括小型商业街在郊区或者是城市边缘的形态下，都会造成破坏的，包括现在应该检讨的网点规划，我们认为在市区如果还建大型的商业中心是不可思议的。商业中心应该由百货店和商业街作为主力，从而形成特色的商业中心，我们知道未来市区还有大量的购物中心进来，我们因此很担忧，不应该出现这样的情况，例如南京的西门口曾经想将沃尔玛引进，纽约这么大的城市，沃尔玛几十年的努力都进不去，前两年沃尔玛基本上突破了，立法程度过了，允许进，但是市民的听证会否定了。不应该进入的商业形态是不允许进入的，我们的眼光要看得很远，目前的状态下，要做的东西有很多但是眼光一定要很清晰，哪些是该做的，哪些是不该做的，现在做是为了明天打基础，明天再进行改变。目前购物中心的已经影者都是这样的观点，实际上做购物中心的时候，最初的招商和经营五年后看，原来的商业形态要调整很大的，因此阶段性的目标要清晰，因为有了今天的平台，或者是给了课题，我们就会深入的往里面想，否则我们认为现在的模式就是这样的，只是做不去想，从长远来看，对中国的购物产业是非常大的损害，谢谢大家，我的发言到此结束。
【主持人】：谢谢祝总，下面两位演讲嘉宾介绍的都是案例分析，下面有请联合集团研发中心总经理贡立华先生发表“帕萨迪纳成就东莞区域型购物中心”。
【贡立华】：各位专家、同行、媒体朋友们大家下午好，很荣幸代表帕萨迪纳参加今天的论坛，很遗憾，帕萨迪纳购物中心，已经叫了很多年的题材想在二十分钟内讲得透彻是有难度的，要彻底的讲好需要几个小时，如果大家有兴趣的话，我们会后进行深入的沟通。这里有一个讲搞，如果按照讲搞就超过时间，我另外组织题材给大家简单介绍帕萨迪纳购物中心存在的理由和我们的特点，就不完全照着稿讲了。
一、帕萨迪纳的存在是因为东莞产业升级的需要，以前大家都知道东莞是加工企业非常多的城市，随着市政府对东莞城市产业升级的规划，对商业的要求也加大了。之前在东城区域有很多的购物中心和超市，购物中心在此基础上出现了体验式的购物中心，这类购物中心满足了很多高级白领阶层以及品质需求的购物者的要求，购物中心的出现是城市升级的需要。
二、区域的需求
东莞城市规划有三个区域，早期大家知道是莞城，是老的城市中心，随着城市的高度扩张，形成了东城和南城。南城形成了商业中心，东城也形成了商业中心，从集团开发的帕萨迪纳来看，刚好延续了东城东路的中心，我们占了两头，中间出现了密集的商业地带，大家就清楚，很多的商场云集在此，从地段来讲，我们刚好处于收口，就是东莞的富人群，围绕黄金地带有这样的购物中心，在这里有很多的富人住宅区，这里也是东莞的龙脉，早期出现了顶级的住宅就是新世纪花园，九十年代看新世纪，二十年代看星河传说，作为星河传说符合型的地产，这里有别墅、高层住宅、国际街区还有现在的购物中心，囊括了东莞商业的很多商业形态。
三、帕萨迪纳中心的经营业态有所突破
目前东莞的商业中心大部分采取的都是住宅式的经营方式，大部分的发展都受制于现金流，商场规划的很好，很宏伟，实际操作过程中，只能分割成小单位，一个一个的出售，这种现象在东莞太多了。以致于很多规划好的项目，在实际当中都变成了小商铺的集合体，整个的规划就掉了档次，帕萨迪纳就要做到统一经营、统一管理、统一规划，这是购物中心必须要达到的前提。
另外，帕萨迪纳购物中心在招商上请了很多国际一、二线品牌，目前有意向进入和实质性进展的已经有50多家国际一、二线的品牌。作为新型的高于其他商场的业态，国际一、二线品牌的进驻，有助于提高购物中心的档次。
在购物中心的细节上，刚才几位专家都提到了，首先是愉悦式的过程，帕萨迪纳跟其他的购物中心的不同，例如洗手间是人性化的，例如有小孩用的小便池，甚至可以将小孩的后背遮住，不至于跌倒。
母亲带小男孩，父亲带小女孩购物时如何用洗手间，也进行了人性化的处理，这样就不会出现父亲等儿子，母亲等女儿的尴尬情况。
外立面方面是由日本的设计师，有别于现有东莞所有的商业，我们的主题是玫瑰，意味着在购物中心不仅是购物还体现浪漫的生活情调，真正的体现到愉悦的生活体验和感受。
产业布局
首创了哑铃状的商业规划，在哑铃的两头是主力店，中间是专卖店和主力店铺，形成了如此的组合，有利于游客不停的购物、享受和游乐。
帕萨迪纳中心的价值点和商场的价值点，大家经常逛商场的时候，通常是女人的天下，男性逛商场的时候，会感到很疲倦，购物中心不单单是女人的天下，而且是家庭娱乐的天下，在其中体现了家庭的和睦，个人在购物、休闲过程的愉悦过程中，突出了快乐的方式。
我希望大家如果对帕萨迪纳有深刻了解的话，希望大家在会后一起沟通，谢谢大家，我的演讲到此结束。
【主持人】：谢谢贡总的发言言简意赅，下面有请北京金源新燕莎MALL副总经理徐静涛发表主题演讲“Shopping Mall与文化”。金源新燕莎MALL的推出，当时是有很多的争议的，我认为徐总是很有资格来介绍这个话题的。
【徐静涛】：各位来宾下午好，很高兴来到东莞风水宝地跟大家分享区域型购物中心的观念、经验和想法。大家都知道，区域型的购物中心无论是从其发展都是近几年提出来的，为什么提这个问题，不知道今天来的商业地产朋友是否多，如果不多的话，就是一件遗憾的事情，为什么这么说，凡是做商业地产的老板来说，从情感上，都希望自己的商业地产成为区域性的购物中心，这是不言而喻，理想是美好的，现实是残酷的。不是说单方面想成为区域型购物中心就可以打造成的。
我的演讲题目是文化与Shopping Mall或者是购物中心与Shopping Mall，我试从文化的角度提出思考和方法，区域型购物中心如何成为区域性质的，或者是广州和深圳的朋友如何到东莞消费，什么元素促使他们来这里消费。我今天的演讲题目就是文化与Shopping Mall，试图从这个角度给大家一个思路，今天的论坛也许观念不对，大家演讲后可以进行讨论。
大家都知道，Shopping Mall产生在欧美发达国家，近几年在中国发展的非常迅速，特别是在北京、上海、广州的发展是非常迅速的。我观察Shopping Mall发展的现状系，成功的例子不多，或者是处于市场的培育期。我认为Shopping Mall打造的主要原因就是要从文化的角度进行诠释，我们只是借助了欧美Shopping Mall的形式，因此，我个人认为Shopping Mall是从文化的角度诠释的，站在文化的角度打造Shopping Mall。
纵观零售业发展的历史，不难发现，每一次零售业态的变化，都伴随着社会和经济的发展，也引起了消费文化的变革。大家可以回顾一下，无论是过去的杂货店到百货店，从专卖店到步行街，从百货店到Shopping Mall，从食品店到大型超市，每次的变化都体现了消费文化的变化或者是消费观念的变化，这种消费观念的变化，我觉得体现在以下几个方面。
一、交通的便捷化，服务更加的人性化，需求更加的复合化，消费更加的人性化。要打造文化性的Shopping Mall，就说明一个国家和城市对文化进行改变。
Shopping Mall产生的发源性和文化性，从概念来看Shopping Mall折射的文化就是休闲的文化，里面是步行街，描述的状况是购物就像在散布一样惬意，这种休闲方式引领的是生活方式，满足的是消费者心里的愉悦，体现的是消费者精神上的追求。
二从背景来说
Shopping Mall是满足消费者精神的需求上，Shopping Mall诞生于上个世纪五十年代，从业态组合来看，突破了传统的百货，纯购物的形式，将娱乐、酒店、餐饮等家庭和商业的需求组合在一起，得到了迅速的发展。
澳大利亚的Shopping Mall也是单身在上世纪五、六十年代，背景跟美国是不同的，是在郊区形成的，当地的商业氛围弱，商业缺失，很多的居民又回到传统的城区购物中心消费，这一现象被地产商和零售商发现后，于是在澳大利亚建立了新型的商业社区。起初也是以购物为主的，到了八、九十年代，购物中心也发生了改变，增加了娱乐和休闲的模式，迅速得到了市场的认可，得到了长足的发展。
通过Shopping Mall的产生，不难发现除了保留购物的功能外，更多的增加了娱乐和休闲的项目。由此可以得出这样的结论，随着经济社会的发展，人们的需求和消费越来越从单纯的追求物质型的消费，转变为复合型的消费，刚才谈到美国的模式也是消费型的需求。
从美国著名的商业大街来看，之所以有其旺盛的生命力和感召力，就是因为文化性成就了昔日的辉煌和今日的生命力，我们可以简单的回顾一些步行街。例如北京的王府井大街，是在清朝二十九年的时候，因为王府井有一个水井因此叫做王府井，随着东郊民巷的形成，一些银行和商户形成了，就产生了王府井大街的辉煌，现在的王府井大街已经是名盛荟萃，商贸云集的地区，验证了东来顺等民族品牌的诞生。上海的南京路自1839年建立以来，已经成为中国商业百货的翘楚，反应的是海派的殖民的文化。
永安、新兴等百货公司，也成为中国百货业的翘楚，Shopping Mall我认为是有物理式的步行街，虽然空间发生了变化，但是本质没有改变的。现在的Shopping Mall也应该承载、传承当代文明的历史，只有这样的Shopping Mall才是有文化和内涵的Shopping Mall。
如何建立文化的Shopping Mall，Shopping Mall的意义在于哪里，我想从以下几个方面论述。
一、Shopping Mall的文化化和价值在于，体现了现代消费的体现，随着经济的发展，人的消费观念发生了很大的变化，主要体现在三个方面。
1、基本的时点消费到追求消费过程的体验。
2、从同质化的消费到追求精神化的消费。
3、基本物质的满足，最后发展到精神的享受。
前面几位专家谈到了这个问题，现在的消费者追求精神的享受，人类的追求就是文化，因此，我认为只有有文化的Shopping Mall才会有很强的市场生命力。
二、Shopping Mall的价值
Shopping Mall形成了市场核心竞争力的根本，商业街大家都知道最大的优势来源于差异化，这种差异化从根本上体先在文化的差异化，无论是企业、产品还是服务，目前国内很多的Shopping Mall同质化很高，其中一个重要的原因是缺乏文化上的差异。为了避免同质化，必须提炼Shopping Mall的文化内涵，将有文化的元素注入其物理空间，形成文化内涵的空间，只有有文化内涵的空间是无法复制的，这是核心竞争力的需要。
我们知道Shopping Mall是集购物、餐饮、娱乐一体的大型复合体，需要整合很多的上游品牌资源。不难发现，但凡有文化内涵，受市场认同的品牌，都有文化性，在进行市场拓展的时候，在进行市场终端开拓的时候，必须要找到与其文化内涵相匹配的载体。如果Shopping Mall没有文化的内涵，就会影响到有文化内涵的品牌和公司，因此Shopping Mall的文化化是整合商业资源的需要。
三、如何进行文化式的Shopping Mall的打造
这是开发商关注的一点，从三方面论述的，如何打造有文化内涵的Shopping Mall。
建筑规划的文化性是Shopping Mall的重要的载体，建筑本身就是文化的化身和载体。建筑代表着城市文化体现着城市的精神，塑造城市的品牌，作为Shopping Mall的建筑规划不仅要承担如此的使命，还要承担商业的功能，因此在这方面要体现几点。
1、商业的规划要迎合经营主题。
2、公共空间除了满足基本的组织客流的合理动静外，要提升商业空间的有效率，使得商业空间要形成个性化、休闲化的价值的趋向。
3、广场设计要体现观赏、鉴赏、演绎和休闲的空间，Shopping Mall的空间跟广场的空间和室内的空间从而形成互动。建筑规划不仅只满足消费者购物的需求，还要满足人性的关怀。
四、如何文化化
业态文化性是其基础，我们都知道Shopping Mall是复合度广，专业性强的商态，跟传统的百货相比，辐射的商圈和客流都发生了很大的变化，要形成区域型购物中心，商圈必须要达到15—20公里的范围，吸引的人流至少要15—20万人流，这些人怎么吸引来，就必须在业态组合上进行确定。业态组合方面我谈几点想法。
充分的调研
我个人认为更重要的是生活方式的调研，有了生活方式才可以影响一个人的购物习惯，而不仅仅是单纯的定位的问题，很难确立某个城市怎么才叫做高档和低档，合理的方式才可以确定Shopping Mall应该满足城市怎样的生活方式，这是从业态组合谈的，国外很多成功的Shopping Mall提供很多的经验，例如泰国的购物中心为了满足旅游城市的特点，业态组合吸引了国际化的美食城和购物中心等等，因此业态规划上要强调文化性。
文化营销加速Shopping Mall的重要手段，营销是为企业的战略服务的，有怎样的营销体系，采取怎样的营销策略，文化是Shopping Mall推广的手段，百货店是做商品的，Shopping Mall倡导的是文化，倡导的是休闲的生活方式，因此我们必须从业态入手，提炼文化的内涵和元素，将其进行营销推广，消费者在购物的同时，享受到时尚、经典、流行的文化。
从辐射的商圈来看，Shopping Mall百货店的辐射是有限的，如果打造成区域型购物中心辐射范围就是广泛的，因此，在进行文化营销的时候，一定要有足够的亮点吸引上流人士观光和旅游，只有通过制造文化营销和热点的同时，才可以将Shopping Mall的感召力和辐射力提升到区域型购物中心。
构建文化平台的角度来看，文化营销是可以分享的资源，Shopping Mall的业态增多，资金丰富，因此在市场推广和营销的时候，要充分的利用有用的文化资源，使消费者在购物的同时领略到流行和时尚的资讯，国外的Shopping Mall已经做了典范的作用，例如新加坡的亿安城，经常做一些义卖和品尝、文化节等等。
香港的成熟市场到了周末的时候就开展儿童亲自乐园活动，使Shopping Mall充满了活力，这些为提升Shopping Mall的形象，拉升人气，集中销售扮演了重要的角色。
一定要从建筑规划和定位，从业态组合，文化推广方面打造有文化品位的Shopping Mall，才会具备区域性的市场感召力，Shopping Mall是建立在欧美市场的产物，在中国的市场上Shopping Mall也要具有文化性，用文化打造Shopping Mall是它的灵魂和生命力所在，是当代的消费需求也是经营Shopping Mall成功的关键，以上就是我对文化Shopping Mall的认识，有不同的意见，大家可以进行广泛的探讨，谢谢大家。
【主持人】：一谈到文化就比较虚，越是文化的就越接近人性。在美国奶奶一辈的人过生日拿一美元买面和奶油做蛋糕，妈妈这一辈花10美元在商店订购蛋糕，在孩子一辈子是花一百美元以餐厅做烛光生日晚餐，这就是越来越接近人性的体验。刚才嘉宾也讲了Shopping Mall实际上就是体验式的消费，从百货等商业业态升级的业态。下面有请各位专家进行思想上的碰撞，做专业对话，对话主题是区域型购物中心的发展机遇和发展策略，对话的主持人是王浩宇先生。
【主持人】：大家好，因为时间紧张，本来是对话的节目，开始要先渲染一下，今天就不更多的渲染，现在有请对话嘉宾上台就坐：
荀培路：贡立华：、徐静涛：祝平：林静茹：郭文锋：简鹏：许有为：汪传虎：
区域型购物中心是否会成为市场发展的热点，中国的区域型购物中心跟国外的购物中心的发展之间有什么区别，我们探讨和推广区域型购物中心是否可以成为中国购物中心发展的方向，我们面对业态的时候，特点在哪里，区域型购物中心已经开业和正在进行中，对区域有怎样的贡献和作用，区域型购物中心中不可或缺重要的组成部分是商铺，如何看待区域型购物中心的发展机会。请各位嘉宾按照设定的题目先请选荀培路先生谈区域型购物中心是否应该成为中国购物中心发展的热点，在商业地产中发展的作用，谢谢。
荀培路：住宅产业过热和商业地产是不同的概念，今天下午我的演讲也提到了，去年经济工作会议提出了防止过热，通货膨胀，关注民生是今年的主题。我商业地产协会的，我就考虑商业地产是否过热了。商业地产是否涉及到民生，这是我要考虑的，从政府的角度来看，要知道和规划商业地产。这个行业还是由政府主导，因此商业地产还是利好的，商业地产是否过热，市中心是有一点过热，但是还没有过热。商业地产应该大力发展，其中还是存在问题的，区域型购物中心和社区商业目前发展还是不够的，还是存在欠帐的，购物中心如果作为业态的话，市中心和区域中心也出现了，这是商业的本质和规律，这里就不详细介绍了。
社区商业和区域性的商业中心都是购物中心很好的业态，总体而言，从商业地产大的角度来看是政府推动的。今天的论坛不但是商家、开发商还是投资者都看好商业地产，我的分析不一定对，这方面还是不足的，所以还是要继续发展商业地产。商业地产既然是不足的，要大力发展，就吸引了投资者，包括各级的投资者和大资金背景的国内外的投资者、开发商和商家。 商业地产应该是非常好的题目，应该值得大家探讨。
主持人：您提到了四个利好，使商业地产应该成为热点，但是在市场发展过程中有很多的缺口和不足，有的地方没有成为热点，甚至还是冷点，政府和社会都是鼓励和支持，希望开发商更好的抓住机会，发展和推动，使中国的区域型购物中心真正的成为热点，能对中国的商业起到推动作用。
现在有请许有为先生谈一下中国的区域型购物中心是否会成为中国市场发展的方向。
许有为：作为国际组织的代表，我的回答是肯定的，一定会成为发展方向。从购物中心的发展历史来看，购物中心业态的出现首先是美国，之后，其他国家开始跟进，美国二战之后，尤其是五十年代是非常的富有，就形成了购物中心的雏形，当时购物中心卖的都是奢侈品，但是在欧洲国家没有很多的资金购买汽车，他们跟中国目前比较相同的一点就是有大量的人口涌入城市，具体的数字荀会长可以提供，我就无法提供。我国跟欧洲、澳大利亚等国家的情况是一样的，由农村人口转入城市，城市人口大量的增加，当时提供的零售业态为涌入的人口提供的服务就是人们日常需要的东西，我赞成郭主任的一个观点，零售业态所提供的东西一个是人所需要，一个是人想要的，想要的是在非常富裕的情况下想要的东西，需要可能是为生活要素提供的需要，因此，在这种情况下，虽然都是为人们提供基本的零售业态，但是出发点是不一样的，在相对贫穷的国家。提供的零售业态就是我们现在说的区域型购物中心。在其中可以提供人们所需要的物品，这些所于是的物品一个是以零售业态出现的，在大量移民过程中，城市化过程中，零售业态在配套的基础上，也解决了社会的问题。
例如区域型购物中心不仅仅变成了人们消费的地方，也变成了人们社交和交流的场所。提供交流的场所后，也为社会提供了重要的社会问题。
所以说，政府可以规划零售区域，其实对某些社会问题，还是靠购物中心的总经理替政府解决的。现在作为区域型购物中心应不应该是中国商业地产发展的方向，会长的回答是肯定的，具体的数字我说的不准确，据说在今后的25—35年中，中国可能还会有4亿人进入城市中。按照中国的消费水平来看，25万人就需要一个购物中心提供服务，在中国需要多少区域型购物中心为大家提供服务，大家就可以计算的，目前的现状是，购物中心还没有投资和建设的，还是不存在的，现在还是冷点，是政府积极鼓励、推动的。
主持人：谢许总，您从国际购物中心大的角度对中国购物中心在中国商业市场的发言给予了肯定，同时也提出了建议和忠告，政府要规划、管理、鼓励、指引，开发商要努力和进行实质性的操作。作为区域型购物中心在中国市场上可以成为热点，也是市场发展的重要的发展方向，下面有请汪传虎先生谈一下区域型购物中心大到怎样的地步。
汪传虎：各位专家都谈了很多，区域型购物中心在行业内引起高度的关注，区域型购物中心成为亮点有以下原因。城市规模不断的扩大，传统的商业中心已经很难满足人民的需要以及城市发展的需要，为区域型购物中心发展提供了很好的机会。
传统的商业中心尤其是在大的城市已经趋向于饱和，包括土地的成本、建筑的空间，商业的竞争都非常的激烈，使很多的零售商选准方向，投向区域型购物中心，这也是区域型购物中心的亮点和产生的因素。
中国多年来持续的经济高速增长，人民的收入水平有很大的提高，使便捷消费成为特点，对区域型购物中心的发展提供了广阔的市场需求。
现有的传统的社区商业，分散、零乱、低水平的重复建设和大社区的商业配套迫切需要建设区域型购物中心。
政府推动
荀会长介绍了政府也在推动区域型购物中心的建设，规范商业地产的发展。区域型购物中心的发展，我始终说强调区域型购物中心是新的亮点的时候，不认为是有意的选择，区域型购物中心同样存在有序的科学合理的发展过程。政府有序的引导，科学的规划，防止区域型购物中心低水平的重复建设应该引起大家的重视。
区域型购物中心对于不同的城市，市场的需求也是不同的。对于法家的城市而言，区域型购物中心已经成为迫切的需要，但是对于三、四线城市来说，市级中心还处于发展过程中，多层次、和谐、理性的业态才会是健康的业态。
主持人：汪总是长期在商业行业中真正的实操高手，他谈到了市场需求的大的方方面面，刚才听到最重要的一点是，不管是区域型购物中心还是其他的商业平台，发展过程中存在这样那样的问题，需要政府和操作人员科学，有规划的做商业项目，能更健康、稳定的快速的发展。需求是巨大的，对于购物中心来说，每个购物中心的选址都有自己的选择，下面有请林静茹小姐谈一下看法，目前在金地集团公司，谈一下如何构建合理的区域型购物中心。
林静茹：首先是角色定位，无论是开发商还是发展商，在商业项目过程中，要考虑运营商的角色，好的商业项目不管是从城市到商圈甚至我们的人口，最重要的一个环节是消费者。如果没有站在这个角度考虑，就无法很好的思考消费者到底需要的是什么，因此，必须要从需要的角度思考，我们要提供怎样的产品给消费者，要满足怎样的产品给消费者，甚至要创造怎样的需求给消费者。站在开发商或者是运营商的角度，我们要做的是公益的角度，我们了解到城市的需求，人口的变化，甚至是消费者的生活习惯，在此过程中，好的供应不仅仅是单单的品牌或者是商品的供应，我们供应的是什么，供应的就是定位、档次和未来的回报，定位决定未来的战略和版图，甚至开发商和发展商对未来的企图，一个好的商业地产必须满足消费者的需求，未来的商业地产的利弊条件的分析下，很重要的是，必须要考虑品牌的战略，在好的平台中，我们可以提供给消费者，甚至我们的商户，城市，所有的人口，都有更好的环境。市中心不用谈了，应该关注区域消费者的需求，我们要了解消费者的喜好，甚至他们的想法和生活方式，提供更好的平台给社会环境。合理化是不是我们说的，也不是开发商和运营商说的，合理的消费才可以合理的开发。
主持人：在分析过程中利弊的条件是多种多样的，要真正的建立平台，利弊的目的是使项目生根，关键的是如何发芽，区域型购物中心因为业态的特殊性，商业设置上有不同的要求，下面有请祝平先生对区域型购物中心应该重点强调的商业设计等几个问题向大家介绍。
祝平：区域型购物中心前面几位都提到了，这个话题跟设计规划是有关的，从总的角度来看，我们发现了一个现象，无论是统计数据，还是商业地产开发的量和投放的量和规模，已经远远超过了零受消费的增长率，从人均的占有零售面积来看，我们发现总的趋势仍然是有过热的苗头。在实际的运作，例如汪总提到的，在拓展到各个地区和城市选址的时候，开发商做了很多的建筑产品，投放到市场后，零售商还是进不去的。这就是明显的情况，也就是说，从实质的需求来看，零售商想开店没有这样的物业提供给消费者，因此区域型购物中心还是需要的，实际上从总量的分析来看，就带来一个问题，首先是规划设计。物业出来了以后，零售商想进却进不赖，包括我们现在做的帕萨迪纳，实际上很多的时间都是在设计，如果确定的是区域型购物中心，有这样的业态组合的，话，所有业态组合的定位就是对建筑的需求，大量的时间是放在设计上，如果按照最初的设计来考虑的话。我们面临的是，所有的结点都是好的，包括经营和管理，但是一个简单的问题就是商家进不来，我希望区域型购物中心产业范围内，每一个开发商要认识到环节的重要性，不能简简单单的将区域型购物中心作为建筑物来设计，而是将它作为运营设计提高来做，要满足商务的需求，就要有专业的设计人员把脉，而不仅仅是建筑师可以解决的问题。
国外有成功的体系，有专门的商业设施和建筑师对接的，解决的是商业业态和建筑业态以及娱乐业态跟商业设施配套，在专业指导下，建筑师不断的完成设计，这就是理想的业态。2008年的商业业态会发生很大的变化，我们要将这些理念告诉大家，要让大家重视环节，从而认真的考虑。
主持人：商业设计在区域型购物中心整体的经营过程中是很重要的过程，商业设计给某一个项目规划处美好的蓝图，祝总强调的是科学设计，面对消费群体，也就是商户，有效的供给，不能设计了以后，对商户的需求不满足，面积有了，有效率下降了，实际上还是不合理，也不应该出现的。设计涉及到方方面面，我们的设计是满足商户的需要，商户的经营是满足消费者的需求，区域型购物中心已经成为热点和发展方向，需求我们也知道了，商业上注意的我们也知道了。下面有请罗文宽先生和左永恒先生谈一下看法。
罗文宽：我公司汇集了国内国际的运动品牌，我们的发展方向是运动城，在拓展的过程中，会找一些街铺和百货公司，同样遇到的问题是，好的街铺的使用期限是短的，而且租金成本很高，这种情况下，很不适合我们的发展。百货公司要求的面积是在2000—5000平方米左右的运动商城，甚至是更大，此时百货公司会不会给到我们这样的面积，我来到了这里，看到各位领导谈到了区域型购物中心在经营的时候是否适应我们的发展，我认为区域型购物中心通过大家的介绍后，我认为在面积和使用过程中要进行分析，都值得我们考虑的。
左永恒：主持人好，在座的各位嘉宾大家好，我作为东莞市永正购物中心的代表，今天参加商业地产界的盛会，我觉得很荣幸。来了之后，得知我还要参与对话的环节后我也觉得很惶恐，我是做图书行业的，对于商业地产和行业，我是门外汉，在现场这么多的精英和前辈面前，让我说一下我的看法，可能有一点为难我。我会立足于图书行业，站在购书中心图书的角度，谈一下个人的看法，不一定很正确，希望大家谅解。
在座多位嘉宾或者是主持人都说到区域型购物中心，就目前的商业环境来看，是否适合，区域型购物中心到底要做到哪一种程度，我个人认为还是要看大环境，刚才一位嘉宾说过不能盲目的做超区域型购物中心。
我是做开发的，接触了很多的商家和Shopping Mall，到现场看了以后就会认为是盲目的追求视觉，认为很大或者是几十万平方米已经是很大了，可以吸引消费者消费，根本就忽略了一个重要的因素。因为项目立项做多大的面积或者是定位，要根据市场环境，市场有多大，才可以做多大。有的发展商或者是项目的发起者就会忽略其中的某些东西。一个地区的商业环境和发展，还是离不开GDP的，也离不开文化的发展，说来说去又说到文化，有一点打广告的嫌疑，我认为这是很现实的，无论是从古到今，社会和城市的发展，虽然经济发展很重要，如果没有文化，就缺少了重要的内涵。就我个人的角度来看，我会对某一个项目，例如图书项目来说，不会去盲目的做。例如20多万的商业项目，开发商邀请我们做1万平方米或者是8000平方米的书城。我们的前提还是要根据现实的情况确定我们是否去做，是否立项，谢谢大家。
主持人：你们两位是购物中心的重要组成部分，也就是商户，你们对区域型购物中心是看好的，商户的要求也是对开发商的要求，商户也代表了消费者的要求，希望通过商户和设计者以及规划管理人员对区域型购物中心有全面客观的评价，能使市场进行的更好。
现在有请联合集团的贡立华发言，我给您设立一个题目，请您谈一下帕萨迪纳的投入，您认为帕萨迪纳对东莞商业地产的发展会起到怎样的作用。如何使帕萨迪纳满足大众的需要。
贡立华：这个题目是很有挑战性的，回答这个问题要简单的回顾中国的商业历程。
早期在商店购买东西，就是柜台和售货员，我要购买物品，售货员将物品给我。改革开放我们改变了模式，我们将柜台撤掉了，可以自由的选择，但是有人盯着我们。第三个阶段就是超市阶段，当时很多的现象是，很多人拿着手推车，疯狂的往里面装东西，有这样的经历，甚至买米的都是几袋的购买，为什么这样的购买，买了很多米也会知道一下子吃不完的，并不是购买东西，而是找宣泄，购买东西的快乐。
这个阶段，已经不单单的讲究使用功能，而是为了情感的宣泄。人类到了今天为止有几个需求，几千年没有改变，人们追求的是快乐，追求的是自由，追求的是热闹，还追求了面子，无论是东莞人、深圳、广州人甚至全国的各个区域的人都没有改变。大家知道东莞的饮食节是很旺盛的，广州的饮食节也是旺盛的，大家对快乐的追求也是乐此不疲的，东莞有很多快乐的场所，仅仅是快乐的场所，人民也追求自由的娱乐，我们做购物中心的时候将几种业态是合起来的，刚才有嘉宾讲到了业态的外立面，形态是哑铃式的结构，实际上就是流畅的流线，人们在消费的时候，感觉不到是购物，而是在寻找快乐。
主持人：您对帕萨迪纳是情有独钟的，我就问一句话，您希望帕萨迪纳是怎样的？
贡立华：我希望帕萨迪纳购物中心成为东莞人的娱乐休闲天堂。
主持人：现在给所有的嘉宾每人一句话，你们心目中的区域购物中心应该是怎样的。
林静茹：快乐购物！
罗文宽：成为中国式的区域型购物中心。
祝平：购物的天平享受的世界。
荀培路：一定要有很大的书城，最好是永正。
许有为：如果一个城市的社区商业配套，那么城市是非常适合居住的，购物中心是两块中最好的板块。
左永恒：区域型购物中心是今天下午的专题，但是并不是唯一的蛋氨，答案在市场，一定要根据市场做自己的项目。
嘉宾（左边第二个嘉宾）：区域购物中心成就现代生活方式。
徐静涛：区域型购物中心应该是满足人性化的需求。
主持人：是否可以用三句话谈一下金源新燕莎对北京的贡献。
徐静涛：当初从战略的角度来看，将金源新燕莎当做区域型购物中心来做的，实际打造过程中，前三年是立足于海淀区。三年过程中经过品牌的置换，逐步朝着发展的战略努力。事实上阶段性的工作，得到了市场的认同，而且通过市场的调研，对北京周边地区的影响力越来越大。
主持人：希望今天研讨和谈论的区域性购物中心对国内的商业作出贡献，对区域的商业地产起到引领和推动作用，也能使区域购物中心在今后的发展过程中，无论是政府，无论是商业还是企业，都能为区域型购物中心尽我们应尽的责任和力量，愿区域型购物中心能有最好的发展，一路走好，谢谢大家。
今天区域商业中心成就现代生活方式—中国区域型购物中心巡回主题论坛珠三角论坛讨论到此结束，联合集团以及星河传说邀请与会的嘉宾到项目的现场做实地的考察，同时准备了丰盛的晚宴邀请嘉宾参与，楼下有专车送大家去参观，希望大家可以积极的参与，今天的论坛到此结束。
