2008年中国商业地产的几大预测(1)
奥运归来，商铺前景是喜是忧？集中投放，商场空置是利是弊？
“长期持有”能否一统天下？“产权散售”末路真的来临？
“外资”与“内资”孰高孰低？“大腕”与“散户”如何“夺食”？
“实体运营”和“资本运作”，哪个更有利可图？
二、三线城市商战“攻防”，到底鹿死谁手？
历经近6年的高速发展后，我们拥有了一片浩瀚无边的商业地产海洋；而“成长的烦恼”也如期而临：“持有”和“散售”之惑，“基金”与“上市”之难，“饱和”与“空置”之辩??而这一切，都汇成一个疑问：商业地产，明天会怎样？ 【2008郑州楼市表情喜怒哀乐】
毫无疑问，2008年，随着奥运盛典的举行，北京商业地产将进入全盛时代，在其带领下，全国商业新开业面积、销售总额、新进品牌数量都将出现令人惊喜的增长。然而，与一时的辉煌相比，我们更期待商业地产持续、稳定、健康的发展，期待商业地产回归到沉着、理性的价值增长。 【2008中原楼市十大走势】
因此，《地产》遍访行业专家，为2008年新春献上15大预测。希望它能为您拨去一层迷雾，更希望它能弘扬一种理性、客观、全面的观察视角！
奥运归来不看铺？
预测要点一：奥运盛典让北京商业进入全盛时期。
预测要点二：奥运后集中开业现象几率将会减小。
2008年，全中国乃至全世界的焦点都对准了北京的奥运盛典。如今，梦想化作现实，激动之余，我们不由得踌躇：顶峰之后，是否难以为继？伟业商业公司副总经理姜黎明直言：“奥运盛典是让北京商业进入了全盛时期，而商业地产借势奥运则是几年前的事了。”
北京中原房地产经纪有限公司进一步认为，考虑北京市居民收入的持续增加所带来的消费力不断提升，奥运会后商业地产的开工量、竣工量不会大幅度减少，但出现明显的集中开业现象几率将会减小。但随着后奥运经济的发展，商业经营将逐步调整，投资将趋于理性化。所以，长期来看，商业地产仍有充分的发展空间。
无所不在的空置？
预测要点一：2008年空置率偏高的局势将持续。
预测要点二：一定的空置率有利于商业地产的良性发展。
回顾2007年，该年度是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，2008年奥运前也将有大量商业投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，空置率持续上升势将成为必然。
北京中原房地产经纪有限公司预计：2008年空
置率偏高的局势将持续。造成这种现象的主要原因是北京商业的短期集中放量，市场消化需要时间。从市场表现来看，随着商铺供应量的增长，结构错位逐步显现，无效商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。
而华高莱斯策划总监刘葳表示：人们没有必要
为空置担心，商业的空置是很正常的事情。“商业地产市场一定要有空置，才能在良性循环中循环得开。有一定量的空置，给了商户一个很好的有弹性的调节空间，这也给商业未来往更好的方向发展提供了条件。”
刘葳进一步解释，空置分两种：选择性空置和被动性空置。在运营商或开发商控制之下的空置，有利于商业升级。2008年，供应量突然增加，市场被动性空置一定会增加；但是慢慢随着市场培育，选择性空置就会逐渐多起来。对于一个项目，合理的空置比例在5％以下最为合理。面积上的空置数字并不能单纯说明市场的发展是否出现泡沫。
“理性时代”是否来临？
预测要点一：政府应该统一引导商业地产开发走向理性。
预测要点二：政府的理性与市场的理性结合，意味商业地产理性时代的到来。
被业内关注良久的《城市商业网点规划条例》“ 据说“年内出台”。据了解，《条例》将会从商业地产的开发总量、新开发商业项目的规模和位置、现有的不合理的商业存量等方面进行规划和调控。假使2007年《条例》果然顺利出台，是否意味着商业地产无序化开发宣告终结？商业地产“理性时代”是否将来临？“应该是政府行为去统一引导商业地产开发走向理性。”汉博投资顾问有限公司董事总经理鄂丽华直言。因为商业地产健康有序地发展需要一个良好的空间环境，而这个空间环境是靠开发商本身或者商家本身无法达到的，只有靠政府行为去引导和创造。
不过，是否因为政府的介入，商业地产市场就会有理性的到来呢？“不一定！”刘葳告诉新地产。这里的前提是：政府的介入和引导是不是基于市场行为的判断。也就是说，政府引导的政策也好，措施也好，不是单从一个模型化、模式化的角度出发，而是从市场实际角度，本身发展去考虑。政府与市场，一个是管理理性，一个是市场理性。政府理性体现在一个更长远时期的发展，为的是更远期的利益；而市场理性看重的是当前的利益，所以体现的是市场近期的变化。“只有这二者结合的时候，才是理性时代到来的时候。”
“长期持有”一统江山？
预测要点一：散售项目总体租金将会下跌，投资者在投资此类物业时将更谨慎。
预测要点二：散售依然会存在，跟持有型形成二元化的发展趋势。
由于越来越多的中国房地产开发商调整其传统的散售策略，继而转向整售，散售项目的竞争将更加激烈。同时，随着零售商更加青睐的物业类型——单一产权购物中心资产越来越多地投入市场，散售物业的业主在吸引租户方面将面临更大的困境。因此，仲量联行北京董事总经理、中国区商铺部主管翰德伟预计：除顶级散售商铺物业外，今后散售项目的总体租金将会下跌，投资者在投资此类物业时将更加谨慎。对于那些仍以散售作为其主要销售策略的开发商而言，这一点将极其不利。
与散售的“没落”不同，持有型物业则呈上升趋势。为何？首先从变现价值上看，其本身有现金流的收入。随着商业的培育，物业也随之升值；然后通过上市，再次变现。而期间的地价升值，还可以继续做贷款。其次，从经营角度上看，只有这种整体持有，才会实现更好的招商、运营、管理，而这也逼着大型物业向持有型转变。但是散售型也依然会存在，跟持有型形成二元化的发展趋势。在中国，多元化的融资渠道没有解决，中国一、二、三线城市的发展是一个延展的过程。清华大学《国际商业地产运营商》培训办公室首席专家委员朱凌波坦言：“销售和出租只是一种表面形式。不是说整体持有就一定全然成功。尊重市场，按照消费水平、能力而定，才能保证商业的成功。”
百货PK购物中心：胜负早定？
预测要点一：管理良好的购物中心，能够占据甚至不断扩大市场竞争中的优势地位。
预测要点二：百货公司不会消亡，将成为购物中心的一部分。
近年，国内百货业发展并不顺利，与欣欣向荣的购物中心相比显得落后迟滞，尤其是国内百货业区域割据情况严重，强烈制约了其发展。2008年，地盘逐渐萎缩的国内百货业可能面临较大的整合和重组。
翰德伟对于购物中心的未来信心十足：“管理良好的购物中心依然保持其优势地位，甚至不断扩大其在营业额和租金方面的市场竞争优势。”反观百货业，其前景却不似如此乐观。在一线城市，百货业的功能会慢慢弱化。既成的单体百货如果不能继续扩张、持续创新的话，只能走向没落。比如中关村的当代购物中心。“百货公司不会消亡，因为购物中心也需要百货，只是当前出现了新的百货公司类型。”华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司研策部董事邓俊文言道。姜黎明也分析道：“有很多的复合体是在原有百货的基础上升级、延展出来的，这就是时下正在兴盛的‘百货购物中心化’。”
“海外军团”围剿国内优质商用物业？
预测要点：“外资”与“内资”共同逐鹿，内资占有很大优势。
海外资本对国内优质商业物业的“吞并”早已开始，在2007—2008年可能达到一个高峰。某些人担心：是否真会有那么一天，城市里所有地段好、人气旺的商场都顶着一个“洋帽子”？本土商业地产开发商和运营商在“狼来了”的挑战面前是否能立足？
戴德梁行商铺部执行董事张家鹏认为，这种担心是多余的。海外军团当前在商业地产最活跃的要属嘉德，港资企业位居第二。当前的状况是，持有商业地产目前是外资和内资齐头并进，尤其是内资企业，在准备上市之前和上市之后，大量地持有商业地产项目。“所以，商业地产当前是有实力、有资质的大公司在群雄逐鹿，是他们之间的游戏，而并非只是外资一个人的战场。而关于外资与内资的竞争，我认为内资非常占有优势。”
零售品牌进入黄金时代？
预测要点：因为奥运盛典，大批世界知名品牌将云集北京。
2008年北京奥运会，世界性的盛会，国内外的零售商早已蠢蠢欲动。众多零售商不计销售回报，只为曝光率，纷纷抢夺“眼球”。于是，零售品牌的丰富度、针对性将随之大大提高，细分市场进一步形成。
华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司董事伍步昂指出：2008年将是北京消费者“幸福的一年”，大量新开业的商业项目、大批前所未见的海外品牌，将把北京的商业地产市场装点得分外妖娆。而邓俊文则回顾了中国零售市场对外开放以来的历史，短短两三年间，国内商业零售市场上的品牌丰富程度得到了极大的提升。现在国内很多零售商已经在自身图谋发展，在向国外品牌“取经”。2008年的奥运盛事更会吸引大批海外零售品牌“登陆”北京市场。国外很多零售商也同样希望在奥运前得到一个很好的发展空间。“他们利用奥运的曝光率，让全世界熟悉品牌，而不是为了在期间的销售。”邓俊文直言。
文章转自 ：中国商业地产策划网 智策论坛