调整期的投资机遇 商业地产08发飚?
最近一段时间，房地产面临的市场环境可谓相当的微妙：一方面由食品和资产价格带动的CPI指数连创新高，国家不得不启动了货币紧缩政策；另一方面，在次贷危机的蝴蝶效应影响下，欧美市场正迅速滑向衰退的边缘，搞得布什和美联储那是相当的恼火啊，于是引来一系列规模空前的刺激经济复苏政策——一周以内125个基点的连续降息，超过1600亿美圆的减税计划等等。
欧美的经济减速已成定局，在这个时候，大规模地注入流动性，其效果，对启动自身经济尚不得而知，但于中国而言，无异于将激起更大规模的游资套利行为，给本已流动性过剩的中印等发展中国家带来更大的汇率、物价升值压力。
这个时候，国家在房地产行业实行的强力调控政策与房地产业民生化的发展思路就欲发举步艰难：正着说房价问题就是民意问题，是关系政治稳定的大事，国家不可能放任房价的上涨；反过来说，正是因为房地产在普通投资者心目中拥有无比神圣的投资权重，这个市场才更加引得游资的觊觎。
有一句老话说的好：上帝在关上门的时候，一定会为你留一扇窗。房地产市场在面临微妙调整期的关头，其中一定就存在好的投资机遇。
2008年的房地产市场，央行、银监会纷纷摆出强压房价低头的架势，各地住宅市场在货币政策以及投资者心理预期的双重作用下，纷纷进入调整期；然而这时候，商业地产，尤其是城市新型商业综合体的发展则显现出另人惊喜的发展。
就以成都而论，虽然这里是除北京、上海、深圳、广州外，全国所有二线城市中零售商业网点密度最大的城市，但着丝毫没有影响到众多外来混江龙到成都商业地产市场淘金的热情。
万达广场是仅用了15个月就打响开业头炮的神话，08年的仁恒国际广场、凯德莱福仕、中信广场、华人置业的文化宫项目、九龙仓的天府时代广场（查看地图），还有花样年的喜年广场等等……为赶上这波商业地产潮，广州富力连烂尾二十年的熊猫城（查看地图）都接手了，更别说九龙仓在成百光电地块上放出的卫星……
在人均商业用房饱和度位居第一的成都，这样大的商业地产开发力度，开发商们可不是脑子进水了，可以这么说，商业地产正在成为中国资产泡沫中最后的价值投资品之一。
为什么这样说？我们不妨从几个方面对商业地产的投资价值给予一个综合评测——
一、 价值优势凸现
经过06-07一年的住房价格高速攀升，按照价值投资原则，商业地产的性价比优势逐渐突出，首先是商业用地成交金额通常只有同区域住宅用地的1/2-1/3，其次，商业地产类物业的租金逐步拉高，大大降低了物业运营中的售租比。
以信德东方广场为例，07年其项目尾盘写字楼售价不过7000，但项目当年的物业租金水平即达到60-80元/平米·月，售租比仅仅100左右，参考到全成都住宅物业售租比普遍达到300倍以上的现状，不得不承认其投资价值的优势所在。
因此，一旦住宅类商品在市场投资信心转变后导致的投机价值减弱的话，写字楼等商业用房的价值投资优势将进一步显现。
二、 资本流动性优势
在市场投资环境恶化的时候，投资者的投资心态往往会发生改变，从以往偏好高风险高收益的投资品种转向高保值流通性强便于变现的商品，如黄金、钻石、债券等。
在房地产市场中，目前写字楼等商业用房100倍的售租比，差不多相当于8-10倍市盈率的股票，保值能力自不必多言。另一方面，在二手房市场极度萎缩，商品住宅市场资本流动性大大减弱的时候，写字楼、高端商业仍然保持着稳定的销售体量，再加上香港等地区房地产投资基金（REITs）对内地商业地产物业热情汹涌，可以这么说，以前咱们觉得商业物业裤裆过小，流通渠道不畅的问题，在商品住宅被绑上“束缚衣”以后，相比之下反到还觉得宽松了。
三、 ZF推进，轻车熟路
08年，中国的市场环境是既要防过热，又要防急冷。
1月高达7.1%的CPI增幅，将继续限制货币政策的腾挪空间，但中国市场的外部环境却是在加速冷却中——
欧美经济减速带来的出口额减少；进口资源类、能源类、粮食类商品价格增长将会大大减少我们的外贸入超；货币从紧和“后奥运”想象带来的投资减速；原材料成本提高、出口减少、产能过剩造成的企业赢利能力降低以及由此带来的普通消费者收入递减……
可以这么说，08年在表面的流动性过剩下，净出口、投资、消费都存在急刹车的风险，一旦造成经济硬着陆，后果不堪设想（我们20年来依靠经济高速增长所掩盖的体制、分配等社会深层次矛盾可能总爆发）！
中国经济不但不能停，甚至连减速都危险，在这种时候，国家必然选择一种积极的增长方式——推进社会保障体系建设、分配体制改革、ZF财政改革，以公共消费促进社会零售商品消费增长，并引导市场向消费拉动型转型自然是最好的结果。
但是长期做惯了“基础建设、项目引进、土地拍卖”这投资三板斧的地方ZF，也许会很难适应从一个投资管理型ZF到民生服务型ZF的转变。
所以，在08年，打着“灾后建设”等名义，推动固定资产投资的持续增长，选择并推动相对资产泡沫程度较低的商业地产物业的升值，就是一剂既能避免刺激老百姓，又能利商、利市、利政府的感冒特效药了……
基于此，地方ZF会唱着轻快的小曲，毫不迟疑地推进商业地产等新一波投资物业的上涨。
四、 产业结构改变推进
回到成都市场来说，从2001年开始，成都展开了规模宏大的企业东调工程，高达160余个大中型工业企业将施行外迁。
在这其间，借助拍卖东调企业盘活的土地，以及在这些土地上高速发展的商品房销售市场，成都市区的GDP增长不但没受到影响，反而大有助力。
但是，再美味的晚餐也有散场的时候，厂子迁了，地卖了，房子盖了，原来GDP中第二产业迁出的部分拿什么来补上？新的GDP增加值从哪里产生？
自然，这里面产生了一个巨大的由产业结构调整引发的机遇。
第三产业，特别是生产服务业在成都面临一个巨大的发展真空，这些生产服务业需不需要办公、营业场所，为什么成都政府会推出一个规模骇人的金融一条街规划？
ZF要改变产业结构，城市要增强经济辐射力，包括教育文化、金融、高科技、软件、创意产业、生态环保、中介服务等众多新兴产业要做大，其间的房地产投资机遇，外来房地产大佬们自然清楚。
拉拉杂杂说了这么些，不过是想提醒大家把投资眼光放宽泛些，商业物业≠商铺，写字楼、酒店、服务式公寓、LOFT、旅游地产……表面过剩的商业地产市场下，其实潜藏着大量的市场机遇。
当我们被短期的波动弄得比较迷糊时，不妨跳出来，换个位置来思考一下……
来源: 网络转载 作者: 冯珏 (个人主页)
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