威海百货大楼与威海华联商厦是紧挨着的，威海百货大楼的品牌组合要好于华联商厦，但华联的人气比百货大楼要好。我不清楚老周怎么做的人气数据，07年华联商厦整个系统被振华集团收购，商厦有一个月的时间在装修，对于销售的影响较大，调整后业绩有些下滑。威海市场的未来是振华集团在威海的振华商厦。目前的硬件设施，品牌组合都是威海最好的，市场有待培育，但是华联以前销售的购物卡可以在振华消费，整体的业绩在上升。
目前威海的主要五家商场，振华系统占3家，高中低分布。利群一家生意较差，品牌组合也不太理想。威海百货大楼处在振华系统三家店的包围之中，硬件设施已经不行，目前店内的品牌还好，经营压力很大，去年在山东第一县荣成开了一家分店。
首发：房展第一天 3万人现场挑房 |
来源：本站原创 时间：2008-4-17 18:18:00 |
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鲁国际御龙广场销售经理洪川专访
青岛新闻网 2008-04-19 14:06:30 青岛新闻网房产
现有新闻评论 】 新闻爆料
记者：
欢迎您作客我们青岛新闻网的现场访谈。
华鲁国际御龙广场曾经提出过许多崭新的理念，今年在这次展会上又推出一个什么样的新概念？
[嘉宾]：
我们把胶州新城区比做青岛的东部，因为当年青岛东部的发展轨迹和目前胶州的发展非常相似，因为胶州现在整个的新城区也有一定的规模，已建和在建的住宅项目达到200万平米的开发量，但是目前商业还比较匮乏，这是胶州新城区发展的一个瓶颈。
我
们引进银座作为主力店，协同利群共同打造新城区的商业核心，这样新城区就可以得到全方位的发展，商业配套也比较完善了。从这个角度出发，胶州的发展和青岛当年的发展都是很像的。
记者：
我们在这次房展中注意到了，很多项目都坐落于了胶州、胶南的新城区，大部分又是第一次到房展中亮相，青岛市区的市民可能都不太了解这些区位的发展情况，您可以在这里给我们介绍一下这里的情况吗？
[嘉宾]：
我主要从商业的角度讲一下。胶州主要分为两块，一个是老城区，一个是新城区，老城区商业发展比较长了，比如说国货、利群，目前胶州老城区的商业，对新城区来说丰富一些。但是老城区商业有一个弊端，中高档商业无法进驻，原因就是老城区的规划，街道相对来说比较早，停车位的匮乏，在胶州有这么几个数字，一个是人均GDP已经超过7100美元，这是07年的数据，在国际惯例上讲，人均GDP超过3000美元，就有高档消费的需求，从市场角度出发，我们华鲁国际御龙广场应该说就应运而生了，定位就是中高档商业。
现在新城区的发展，新城区的商业走的就是中高端的模式，不仅仅是打造了新城区的商业核心，也成为整个胶州中高档商业的核心。胶州新城区，居住人口的消费能力，是非常高的。房地产的售价在整个胶州是处于高端，入住人群以公务员为主，包括其他的外地人在青岛定居，这个地区的消费能力比较强，也给中高档商业的产生提供了一种消费支撑。
记者：
虽说胶州近年来飞速发展，已经和从前完全不一样了，但是我们传统意义上来讲，胶州还是一个县级市，当时把这样一个集商业、居住、休闲为一体的综合项目选址在哪里，是不是也经历有反反复复的考量呢？
[嘉宾]：
包括我们胶州当地的客户和青岛当地的客户和开发商，对这块的发展，都没有任何置疑，胶州是全国百强县排名第20位，自古以来传统商业非常发达，从北宋就是非常繁华的商业区域。胶州人消费意识比较强，每年大约有5亿人民币的消费额是流往青岛的。因为在胶州没有高档消费场所，从这一点看出来，胶州巨大的消费群，同时还有4000家的外资企业，即胶州作为大物流中心，流动人口比较多，这些都是支撑商业的消费群体。
在我们山东省内，百货业做的最好的银座能进驻新城区，进驻华鲁国际御龙广场，利群在青岛百货做的很好，它能在我们对面开一个8.8万平米的商业，这都是经过了调研而最终作出的决定。再加上我们项目科学合理的规划设计，我们对未来商场的运营是充满信心的。
记者：
刚刚谈到的都是地域优势，下面谈一下咱们御龙广场这个项目，这样一个大型综合项目能为广大消费者提供哪些类型的产品呢？
[嘉宾]：
有三种产品组成的，商业街、酒店式公寓、写字楼，酒店式公寓是精装修，户型比较小，总价比较低，主要是面对胶州的短期居住客户，还有年轻的白领，还有小型的办公业主，从而满足他们的需求。
写字楼，是专业的纯写字楼，我们有3部电梯服务，6层，这些都是包括从硬件、软件都是为达到了5A的智能化。整个项目建筑体量是10万平米，基本上商业占了30%，剩余的是酒店式公寓和写字楼。
记者：
从您刚刚的介绍我们感觉这个项目的主要客户群体还是来自于胶州本地，是这样吗？
[嘉宾]：
主要客户还是在胶州，但是从投资角度来讲，面向青岛乃至山东省，从现在的关注程度来看，青岛也占了一部分，主要的客户还是胶州本地。
记者：
您也提到了不少青岛市民选在那里做为投资项目，您可以给我们介绍一下客户投资在御龙广场，未来的前景会怎样呢？
[嘉宾]：
刚刚我们讲了很多的商业，其实我觉得有这么最主要的两点：第一，在这里投资，风险是比较小的，收益比较大。胶州新城区有很大的发展潜力，有很强大的消费群体，市政府所有的办公单位在这里了，整个新城区的基础配套比较完善，现在正处在一个发展的高速期，主要原因受到商业配套的缺乏，现在是一个瓶颈，如果商业解决了，就会成为青岛东部一样，成为未来了商务中心、居住中心。
第二，我们这个项目，商业模式的设计大大降低了经营风险，会在很大程度上带来较大的人流，有了人流的话，我觉得商业街从经营的角度来说，就没有什么问题了。更何况我们对面还有一个利群商厦。将来这个项目的经营，肯定会越来越好。
记者：
现在有不少投资人不再仅仅的满足于过去把房子买过来，然后自己找租户自己收租的原始状态了，越来越多的人倾向于一种高端的服务，希望把房子买下来之后，后期的管理由他们来负责，我们这个项目在这方面有没有类似的考量？
[嘉宾]：
物业管理服务是很重要的一块，我们会在这方面下足力气选择一个专业的物业管理公司，更重要的，我觉得要有人流才能保证后期的经营，物业管理再好，如果说人气不行，没有这种商业气氛，这样对商业来说风险比较大。所以我们一方面会加强物业管理的力度。另外一方面，我们在前期的商业规划、市场定位上，都做了非常大量的工作，以保证整个项目在后期经营当中，有一个比较稳定的客流量。
记者：
下面提一个大家比较关心的问题，了解了这么多，能请您给我们介绍一下这个项目的价位吗？
[嘉宾]：
目前华鲁国际御龙广场商业街部分均价在8500元左右，写字楼、酒店式公寓是4000元左右。
整个新城区目前的商业不是特别的成规模，有一些零散的商户目前在经营，现在租金大概在1.5元/平方，10年左右就可以收回成本，所以说回报还是很可观的。
记者：
我们想要了解的情况您都出了满意的答复了，感谢您接受我们的采访。
GMS GeneralMerchandiseStore综合超市（Hypermarket)或称大型超市，是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣店的经营优势结合为一体的、品种齐全、满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。这种业态可以充分地采用现代商业科技，较易采取连锁经营的方式，许多跨国零售商均采取这种业态，如法国的家乐福等；我国联华超市。综合超市一般选址于城乡结合部、住宅区、交通要道；营业面积在2500平方米以上；衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发；采取自选销售方式；设有与商店营业面积相适应的停车场。
青岛佳世客简介
青岛永旺东泰商业有限公司于1996年3月21日由日本永旺株式会社与青岛市供销社资产运营中心共同出资，经国务院批准设立的中日合资大型商业零售试点企业。累计总投资4817.5万美元，注册资本金1941.5万美元。公司已成功开发了青岛东部购物中心，目前在青岛设有两个店铺，合计营业面积5.6万平方米。
东部店为大型商业购物中心位于青岛市市南区繁华的香港中路，于1996年12月投资建设，1998年1月18日竣工开业，占地面积75亩，商场面积4万平方米，停车场面积2万平方米，可泊车1000辆。购物中心内部分别设有食品超市、衣料、住余等三个自选商场，一条精品专卖商业街，60余家中外精品专卖店入驻。形成自营与入租专卖店互补的经营特色。
