主题：沈阳商业地产

购物中心在东北正以突飞猛进的势头如火如荼的发展。

据不完全统计，仅沈阳市自2008年起未来3-5年内，

将有 超过1500万平方米 的商业地产项目面世！

如此高密度、大体量的集中供应，在国内非常罕见.

o(∩_∩)o...哈哈

政府的领导是一茬一茬的换下去

发展商也会前赴后继的投资下去

中介服务行业的钱也就一张一张的数下去

至于项目吗，没事的，不做商业地产就做购物中心，不做购物中心就做……还没想好呢！

答曰：

1、政府在城市建设规划上是属于拍脑门的规划，先做出来之后，再去招商，招商成功，就叫“关门打狗”！从职能部门的工作职责上不算失职！

2、沈阳市在商业上还属于发展中的城市，竞争才刚刚开始，有市场，所以投资兴的企业也愿意来“发财”！至于是不是能做好项目，那是第二步再说的事情，先拿地，再说型！

3、沈阳这座城市目前商业地产和购物中心的开发量是不小，但是，要是没有这么多项目在开发，要是没有这些外来的和尚来夺食，那些传统型的企业就更是“安枕无忧”的过着十分舒坦，没有压抑的日子，那样对消费者不利！但是，一下子来了这么多项目，3-5年后真正的竞争就真的来了，是死是活就看真本事了。

说个事：不知道大家是不是知道2006-7年沈阳百货业内发生的“联营收购”事件，经过“墨迹+猫腻”后共有长春的欧亚和深圳的茂业进入了最后的比拼，当时圈里的朋友就在“估计”谁家将胜出，这两家谁拿下联营对本地的百货行业的影响！

70%的估计是长春欧亚将会胜出，因为有本地的“水深”人士在帮着运作该收购事件；50%的估计是深圳茂业胜出，因为深圳茂业是外来的和尚，能给本地的百货行业带来新的东西。

最后……

不说了。

俺也是做商业地产的，目前沈阳的商业地产开发项目确实很多，浑南地区的亿丰、泛华，市府广场的恒隆、卓展，中街的恒隆，皇姑的中汇，太原街的万达，铁西的万达、茂业。商业购物中心有点多了。

沈阳在北方城市确实在人们心中是个大城市，中国北方除了北京，就是沈阳了。但是沈阳的商业消费能力都赶不上辽宁大连。

与北京、上海、广州是无法比拟的。沈阳人的平均水平也不高，消费能力也不强。这么多的商业百货蜂拥而上真不是什么好事啊。

等你老人家有时间区统计一下吧，估计北京的商业地产开发量，和沈阳市好似差点啊。

****电子广场规划

本项目的经营业态定位——3C、动漫主题商城（电脑系列、数码系列、通讯系列、动漫系列及相关配套商品）
  本项目位于沈阳南三好街****，沈阳电脑软件一条街。从地理位置这一角度来看，目前此地段繁华程度很高，商业氛围很成熟，人气很旺，而且已经形成了立足辽宁沈阳，辐射东北地区的电脑、数码产品销售，展示集散地。因此针对该项目进行细致准确的市场定位——3C、动漫主题商城。
（一）项目定位的SWOT分析
项目优势：
1） 区位：本项目位于成熟IT商业中心，商业底蕴深厚，南北贯通，交通便捷。
2） 规划：是目前东北地区IT商城最集中，规模最大，辐射能力最广，经营业态和业种最全的特色商业街，已经形成强效的市场聚合效果多年。
3） 硬件：项目为**************开发，完全按照电子商城规格进行开发、设计、建设的，商城、写字楼、公寓、物流、其他配套设施齐备，设计、建设、内部规划装修规格乃沈阳目前经营同类商品的商城之首。仓储物流条件优良，车流人流便利。
4） 理念：营造出与原沈阳南三好街消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念，拒绝成为“电子菜市场”，成为东北地区真正的3C商城，推广“快乐消费，阳光服务”，成为沈阳南三好街IT数码一站式消费的商城。
5） 人气：本项目地处有10年以上成熟底蕴的商业圈 ，日均人流量超20万人次，从业人员4万以上，年销售额超百亿元。

项目劣势：
1） 目前沈阳南三好街已经有同业态商城4家，同步开发建设的商城1家，拟建开发1家，此地区虽然有成熟的市场氛围和火爆的人气，但同业态竞争激烈，市场份额有限，对开发和招商经营的压力很大。
2） 对于目标客群来说，沈阳本地新老客户资源基本都在三好街地区经营，由于IT数码产品销售渠道问题，外地客户很难进入沈阳或者东北地区市场，所以客户资源争夺上将很惨烈。

3）产业链问题，由于现在目前IT、数码、通讯类商品生产和销售行业，都出于低利润状态。客户经营压力比较大，竞争也很激烈，利润点很低。销售市场不规范，假冒伪劣商品很多，售后服务保障差，信誉度低。

市场机会：
1） 目前，沈阳南三好街地区没有一家高品牌度的3C数码商城，原有的同业态商城，或是由于经营面积规模小，硬件设施差，配套不齐全，经营业态和业种不全，商品和经营管理的档次不高，服务质量差，走雷同的营销路线，所以没有一家成引领东北IT商城的领头者。
2） 目前本区域内的IT数码商城，均以经营IT电脑和数码，以及相关配套产品为主，并没有形成真正的3C商城，缺少通讯产品的经营。3） 都以出租零售散户为主，缺少与产品生产厂商和大的渠道经销商的合作。缺少形象品牌信誉好的旗舰店，处于“电子菜市场”阶段。
4） 沈阳南三好街的消费还是处于批零结合状态，缺少功能展示，体验平台。

5） 现在三好街原有商铺经营的灵活性导致商业的经营管理缺乏统一性。

6） 新的项目，对本区域已经形成的商业格局，以及租金价格将是一次大的变革。

市场威胁：
1） 百脑汇已经形成经营规模，目前经营状况火爆，硬件设施和管理服务都有相当的档次提升，是本项目强大的竞争对手。另外诚大国际数码广场与本项目同时启动，在规模上大于本项目，工程时间提前于本项目，对本项目造成直接威胁。
2） 未来规划的IT商城，对本项目的潜在威胁，威胁的大小直接取决于定位是否同质化。
3） 现今三好街的市场容量是否有本项目的生存空间，很多一些有影响力的经营户，都采取每家一店的策略。缺乏新鲜外来客户。
4） 国家宏观政策的调控对相关行业的影响在今后一年也会对本项目造成一定的不利因素。

（二）商城业态和业种规划

地下1-2层作为停车场和仓储物流中心；

地上1层作为品牌笔记本电脑、品牌电脑整机、品牌通讯产品专卖店、智能手机旗舰店经营区域（专卖店60-80平方米，旗舰店100平方米以上）；

地上2层作为品牌数码产品专卖店、通讯产品和通讯产品配件零售经营区域（墙面铺位20-40平方米，柜位20平方米左右）；

地上3层作为电脑DIY、网络、线材、外设、耗材经营、通讯产品和通讯配件批发区域（墙面铺位20-40平方米，柜位10-30平方米）；

地上4层作为电脑和通讯产品主题医院、培训学校、软件影像、安防产品专区、办公OA产品（墙面铺位60-100平方米，柜位20平方米）；

地上5层作为动漫室内公园和动漫（游戏机、航模、电子玩具、动漫产品）经营区域以及餐饮休闲娱乐配套区。

（三）目标客户群的定位

由于本项目为专业的IT数码商城，并且是以租赁方式经营，所以客户群相对特定。特定的是本地自主经营客户要占绝大多数，外地客户和本地投资客户比例很少。电脑类客户基本圈定在三好街区域；通讯类客户基本圈定在东北通讯市场，外地客户也有一定比例，可以考虑异地招商；数码类客户本地资源占70%以上，异地招商也可与通讯同步进行；动漫类客户本地占绝大多数；安防类客户本地和外地客户比例各占一半，本地主要是以安装和零售销售，外地主要是产品批发销售。

（四）具体的招租方式

根据初步的业态定位和经营格局划分，建议采取一些主动出击的招商方式，可以更好的吸引经营户。具体操作如下：
1、推出品牌商家进驻优惠策略
品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以建议对于有意进驻的品牌电脑、数码、通讯、动漫、安防商、餐饮、培训机构设立经营铺位或者办事处的，在租金上给予一定比例的优惠，利用其品牌效应来带动其它商铺的招租；
2、“客户领袖”奖励计划
针对目前地区商铺人气不足，为达到带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已租赁的客户若能带领其它客户，进行租赁并成交者，我们将按所规定的标准奖励给予领袖客户，如：按其所租赁的商铺租金的一定比例作为优惠奖励，或者奖励一定期限的租期。
3、针对目标客户采用DM策略
对于一些目标客户,可以通过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，这也是招商的有效方式。 
4、组团招商策略

对在其他项目经营，而且这些客户间有很深厚商业合作关系的客户，可以对其采用组团招商。这些客户往往是在每个项目都是形成一定的经营团队合作模式，一旦打动一家，将带动整个团队。

5、网络招商

经营以上商品的客户都是具有一定知识和头脑的经营者，他们对网络信息是很关注的，而且一些大的品牌公司或者机构，均有自己的网页和网站。通过网络发送信息方便快捷，节约成本。关键是传播速度快，覆盖面广，影像大。

6、招商说明洽谈会

主打华强品牌，扩大华强项目在本地的知名度。与政府和媒体联合对项目进行推广。增加客户对项目的认识，特别是对华强品牌度的提升。

7、设置专职人员
对于售楼处可以设置招商的专职人员，主要负责招商的一系列问题。

（五）建议租金

根据本区域其他竞争项目的租金情况为主要参考依据，辅助参考沈阳其他专业市场或商场的租金情况，建议开业1-3年内租金的价格维持在本地区平均价格的70%。