——南方休闲广场案例解读
撰文 三歌
作为一个典型的社区型商业项目，如果单纯从区位环境的角度来看，南方休闲广场坐拥轨道交通、高收客群、成长商圈的先天优势，似乎已经具备了运作成功的先天条件。可事实上，目前南方休闲广场的表现却离成功的境界实在相去甚远。
回想当初，南方休闲广场曾以“巴比伦生活”、“空中步行街”、“商业地产黄金界”、“一站式消费”、“全程服务”等等创新概念笑傲商铺销售市场，其商铺
的销售价格更曾一度超过６万元／平方米。然而，今天的南方休闲广场却并非像当初对中小业主、经营商家所承诺的那样。南方休闲广场究竟怎么了？我们试图从其
生存现状、项目本身、操盘方略的不同角度，为你还原事实的真相。
引语
地段往往是商业地产项目运营成功与否的关键因素。实际上，好的地段只是商业地产项目成功运营的
先决条件之一，并不能完全保证商业项目的乐观前景。我们看过太多虽然比邻而居却命运迥异的商业项目，坐拥黄金地段却依然“死亡”的项目也有不少。位于莲花
路地铁站对面的南方休闲广场，就是这样一个例子。
本期我们将站在客观公正的视角，为您解读“南方休闲广场”现象。
现状：黄金街却唱“空城计”
开业至今，两年过去了，南方休闲广场的商业经营表现无疑是让人失望的。如果说一个成功的商业地产项目的重要标志在于多方价值主体的共赢，那么对于南方休闲广场的开发商、投资业主、经营商家以及目标消费者来说，显然都没能实现预期的回报。
氛围冷清。建筑面积近2万平方米的南方休闲广场，与比邻而居的百联南方购物中心形成了鲜明的对比。一边人潮汹涌，一边却人迹罕至。南方休闲广场不仅客流有
限，而且分布不均。目前，其消费客流主要分布在沿街面的餐饮区域，二楼以上除了少数具有一定品牌辐射力的商家之外，几乎都是门可罗雀。广场内部同样也是冷
冷清清。现如今，南方休闲广场的商业氛围实际上只等同于古方路沿街商铺的商业氛围，与休闲广场的定位境界不可同日而语。
形象杂乱。所谓的“巴比伦生活”、“空中步行街”在如今的南方休闲广场里却看不出任何“蛛丝马迹”。放眼望去，“罢工”的自动扶梯、空关的卫生间、光秃秃的广场景象萧条，也看不出多少物业管理的痕迹。这样的商业形象，“休闲”二字又何从谈起？
经营惨淡。客观的说，目前沿古方路部分沿街餐饮经营商家的收益还是能够接受的。部分经营面积在500平方米的商家日均营业收入也能达到近30000元。可
除此之外，大部分的商业物业却基本处在空置状态，开业率甚至不足40%。除餐饮以外，其他大量中小经营商家都经历了从开业到歇业的“自然生命周期”。按照
预计的7%的年回报率来计算，当初销售均价在30000元左右的南方休闲广场，每平方米日租金应该达到6元左右，可就目前的情况来看，这个租金回报水平对
于很多投资业主来说都是“可望而不可及”的。
产品：设计不周天生缺陷
做为一个商业项目的失败典型，南方休闲广场问题到底出在哪里呢?实际上，南方休闲广场的失败不能简单归咎于产品的先天不足或者运营商的后天操作失误，而是产品与操作方面共同作用的产物。
南方休闲广场定位为社区型综合商业中心，需要近百家不同商业业态的经营商家以及日均近万消费客流的支撑。但是项目本身所具备的客观条件并不足以支持商业项目的功能实现。特别是建筑物业本身的设计缺陷更是严重制约了商业物业经营价值的体现。
人流动线不畅。南方休闲广场在交通组织设计上存在着严重的问题。尤其是广场内部的商业街区让人流动线无法形成环绕，客流进去以后要想到达另一段就必须原
路返回，造成了逆消费心理的动线组织。而人流动线的另外一大败笔则在于商业消费客流无法共享，楼层之间的易达性较弱，无法充分利用有限客源。除此之外，南
方休闲广场也缺少必要的导引系统为消费客群提供便利。
商业功能残缺。餐饮本来作为目的型和聚客型商业业态本应该放置在内街商铺，可由于南方休
闲广场商业物业的内街进深太浅，无法用于餐饮经营。这就使得其只能将餐饮商家放置在沿街商铺，无法实现人流吸聚的功能。虽然目前少量餐饮商家的经营效益较
为可观，但同时却困死了内街商铺。如果，内街商铺同样具备餐饮经营的硬件条件，想必现在的商业局面将会有更大的改观。
景观配套单调。休闲商业
业态本身需要完备的景观环境来营造出休闲的商业环境。可南方休闲广场的建筑形态本身却并无亮点可言。虽然标榜了“巴比伦风情”，但在建筑体本身并无多少巴
比伦元素。另一方面，项目的景观环境也缺少必要的景观小品、公共空间配置来点缀整个商业空间，造成了单调的景观环境。而在休闲商业消费的主要时段，整个广
场在晚间也没有完善的灯光工程来烘托休闲文化的氛围。
操作：运营商失误成“罪魁”
南方休闲广场的问题若是仅停留在产品层面的话，也许并不会沦落到今天的局面。通过降低回报预期、调低商业能级、改善硬件环境等方式，在周边庞大消费力的支撑之下，项目仍然具有一定的生存空间。然而运营商的操作失误将南方休闲广场推入了绝境——
分割出售，放弃统控。一个商业项目的成功基础在于统一定位、招商、经营、推广、物管，而南方休闲广场当初为求短期资金回报，分割销售后，产权归中小业主
所有。这样整个商业项目就丧失了统一操控权，业主为了实现自己的投资回报也不愿意按照较低租金标准委托给商业经营管理公司。这样业主之间各自为政，商业无
法统一运营。而对于一个社区型商业中心，商业物业在无力统一运营的情况下，造成的结果势必是只有少量沿街生命力较强的商铺能够实现租金回报。
定位失当，规划失真。南方休闲广场功能定位为休闲、餐饮、娱乐为主的综合型商业中心，与区域内其他竞争对手形成一定的区隔，便于错位竞争，本当无可厚非。
但商业广场的定位并非简单的功能定位，而需要系统的定位方略。除了功能定为之外，还有客群、商家、能级、景观、文化等组合元素定位。而南方休闲广场在定位
体系的规划上显然没有充分考虑功能以外的其它元素，经营商家良莠不齐、目标客群模糊不清，更不用说个性文化与景观而言。因此，南方休闲广场在整案定位上缺
少系统有机的元素支撑，让商业无法有序健康成长。造成现在商业业态经营凌乱，综合型商业的集聚效应没有得到有力体现。
填鸭招商，适得其反。南
方休闲广场在前期招商的过程中，为了更早的兑现给投资业主投资回报。招商团队将南方休闲广场前景描绘得美轮美奂，却没有对入驻商家进行有效过滤。特别是给
出了很多空头承诺，吸引了大量无商业经营经验的商家进驻经营。这样一来，虽然短时内南方休闲广场的入驻率，达到一定的规模，但这些商家的进驻，对整个南方
休闲广场的长期发展无任何意义可言，反而会因为这些商家的经营不善给后续经营蒙上了阴影。实际上，南方休闲广场在招商过程中，更应该从自身商业定位出发，
保持项目的独特性，才能形成竞争优势。否则的话，就算招满，也会撤空，徒劳无功，害人又害己。
商业管理，难驭全局。开业至今，南方休闲广场的
商业管理公司，更多的时间只是在协调业主以及经营商家之间的关系。而进驻商家实际上一直处于自身自灭的状态，作为一个商业经营管理公司，对南方休闲广场的
商业经营听之任之，并没有作出多少积极的贡献来加速南方休闲广场的市场培育，建起南方休闲广场区域商业地位形象。
结语
南方休闲广场的失败，大多要归咎于运营商分割出售后无法对整案进行统一操控，从而引发了定位、招商以及运营环节的连锁反应。试想，一个本身就存在问题，无法统一操控，又在定位、招商、经营上屡屡失误的商业项目，如何能避免惨淡经营的结局？
相信对于开发商、投资者、经营者甚至消费者而言都不希望看到项目继续恶化下去。当然，如果项目的价值主体与决策方愿意改变现状的话还是具有盘活的可能
性。可前提必须是，开发商愿意在可调整范围内对商业物业进行局部改造，改善商业物业的人流动线、物业功能，丰富景观元素。另一方面，投资业主与其将商铺继
续空关，不如降低预期，交出一定年限的经营支配权给专业运营团队，再由专业团队对项目进行统一定位、统一招商、统一经营、统一推广、统一物管。对于南方休
闲广场来说，只有改善产品问题，统一操控，专业运营才有出路。
——南方休闲广场案例解读
撰文 三歌
作为一个典型的社区型商业项目，如果单纯从区位环境的角度来看，南方休闲广场坐拥轨道交通、高收客群、成长商圈的先天优势，似乎已经具备了运作成功的先天条件。可事实上，目前南方休闲广场的表现却离成功的境界实在相去甚远。
回想当初，南方休闲广场曾以“巴比伦生活”、“空中步行街”、“商业地产黄金界”、“一站式消费”、“全程服务”等等创新概念笑傲商铺销售市场，其商铺
的销售价格更曾一度超过６万元／平方米。然而，今天的南方休闲广场却并非像当初对中小业主、经营商家所承诺的那样。南方休闲广场究竟怎么了？我们试图从其
生存现状、项目本身、操盘方略的不同角度，为你还原事实的真相。
引语
地段往往是商业地产项目运营成功与否的关键因素。实际上，好的地段只是商业地产项目成功运营的
先决条件之一，并不能完全保证商业项目的乐观前景。我们看过太多虽然比邻而居却命运迥异的商业项目，坐拥黄金地段却依然“死亡”的项目也有不少。位于莲花
路地铁站对面的南方休闲广场，就是这样一个例子。
本期我们将站在客观公正的视角，为您解读“南方休闲广场”现象。
现状：黄金街却唱“空城计”
开业至今，两年过去了，南方休闲广场的商业经营表现无疑是让人失望的。如果说一个成功的商业地产项目的重要标志在于多方价值主体的共赢，那么对于南方休闲广场的开发商、投资业主、经营商家以及目标消费者来说，显然都没能实现预期的回报。
氛围冷清。建筑面积近2万平方米的南方休闲广场，与比邻而居的百联南方购物中心形成了鲜明的对比。一边人潮汹涌，一边却人迹罕至。南方休闲广场不仅客流有
限，而且分布不均。目前，其消费客流主要分布在沿街面的餐饮区域，二楼以上除了少数具有一定品牌辐射力的商家之外，几乎都是门可罗雀。广场内部同样也是冷
冷清清。现如今，南方休闲广场的商业氛围实际上只等同于古方路沿街商铺的商业氛围，与休闲广场的定位境界不可同日而语。
形象杂乱。所谓的“巴比伦生活”、“空中步行街”在如今的南方休闲广场里却看不出任何“蛛丝马迹”。放眼望去，“罢工”的自动扶梯、空关的卫生间、光秃秃的广场景象萧条，也看不出多少物业管理的痕迹。这样的商业形象，“休闲”二字又何从谈起？
经营惨淡。客观的说，目前沿古方路部分沿街餐饮经营商家的收益还是能够接受的。部分经营面积在500平方米的商家日均营业收入也能达到近30000元。可
除此之外，大部分的商业物业却基本处在空置状态，开业率甚至不足40%。除餐饮以外，其他大量中小经营商家都经历了从开业到歇业的“自然生命周期”。按照
预计的7%的年回报率来计算，当初销售均价在30000元左右的南方休闲广场，每平方米日租金应该达到6元左右，可就目前的情况来看，这个租金回报水平对
于很多投资业主来说都是“可望而不可及”的。
产品：设计不周天生缺陷
做为一个商业项目的失败典型，南方休闲广场问题到底出在哪里呢?实际上，南方休闲广场的失败不能简单归咎于产品的先天不足或者运营商的后天操作失误，而是产品与操作方面共同作用的产物。
南方休闲广场定位为社区型综合商业中心，需要近百家不同商业业态的经营商家以及日均近万消费客流的支撑。但是项目本身所具备的客观条件并不足以支持商业项目的功能实现。特别是建筑物业本身的设计缺陷更是严重制约了商业物业经营价值的体现。
人流动线不畅。南方休闲广场在交通组织设计上存在着严重的问题。尤其是广场内部的商业街区让人流动线无法形成环绕，客流进去以后要想到达另一段就必须原
路返回，造成了逆消费心理的动线组织。而人流动线的另外一大败笔则在于商业消费客流无法共享，楼层之间的易达性较弱，无法充分利用有限客源。除此之外，南
方休闲广场也缺少必要的导引系统为消费客群提供便利。
商业功能残缺。餐饮本来作为目的型和聚客型商业业态本应该放置在内街商铺，可由于南方休
闲广场商业物业的内街进深太浅，无法用于餐饮经营。这就使得其只能将餐饮商家放置在沿街商铺，无法实现人流吸聚的功能。虽然目前少量餐饮商家的经营效益较
为可观，但同时却困死了内街商铺。如果，内街商铺同样具备餐饮经营的硬件条件，想必现在的商业局面将会有更大的改观。
景观配套单调。休闲商业
业态本身需要完备的景观环境来营造出休闲的商业环境。可南方休闲广场的建筑形态本身却并无亮点可言。虽然标榜了“巴比伦风情”，但在建筑体本身并无多少巴
比伦元素。另一方面，项目的景观环境也缺少必要的景观小品、公共空间配置来点缀整个商业空间，造成了单调的景观环境。而在休闲商业消费的主要时段，整个广
场在晚间也没有完善的灯光工程来烘托休闲文化的氛围。
操作：运营商失误成“罪魁”
南方休闲广场的问题若是仅停留在产品层面的话，也许并不会沦落到今天的局面。通过降低回报预期、调低商业能级、改善硬件环境等方式，在周边庞大消费力的支撑之下，项目仍然具有一定的生存空间。然而运营商的操作失误将南方休闲广场推入了绝境——
分割出售，放弃统控。一个商业项目的成功基础在于统一定位、招商、经营、推广、物管，而南方休闲广场当初为求短期资金回报，分割销售后，产权归中小业主
所有。这样整个商业项目就丧失了统一操控权，业主为了实现自己的投资回报也不愿意按照较低租金标准委托给商业经营管理公司。这样业主之间各自为政，商业无
法统一运营。而对于一个社区型商业中心，商业物业在无力统一运营的情况下，造成的结果势必是只有少量沿街生命力较强的商铺能够实现租金回报。
定位失当，规划失真。南方休闲广场功能定位为休闲、餐饮、娱乐为主的综合型商业中心，与区域内其他竞争对手形成一定的区隔，便于错位竞争，本当无可厚非。
但商业广场的定位并非简单的功能定位，而需要系统的定位方略。除了功能定为之外，还有客群、商家、能级、景观、文化等组合元素定位。而南方休闲广场在定位
体系的规划上显然没有充分考虑功能以外的其它元素，经营商家良莠不齐、目标客群模糊不清，更不用说个性文化与景观而言。因此，南方休闲广场在整案定位上缺
少系统有机的元素支撑，让商业无法有序健康成长。造成现在商业业态经营凌乱，综合型商业的集聚效应没有得到有力体现。
填鸭招商，适得其反。南
方休闲广场在前期招商的过程中，为了更早的兑现给投资业主投资回报。招商团队将南方休闲广场前景描绘得美轮美奂，却没有对入驻商家进行有效过滤。特别是给
出了很多空头承诺，吸引了大量无商业经营经验的商家进驻经营。这样一来，虽然短时内南方休闲广场的入驻率，达到一定的规模，但这些商家的进驻，对整个南方
休闲广场的长期发展无任何意义可言，反而会因为这些商家的经营不善给后续经营蒙上了阴影。实际上，南方休闲广场在招商过程中，更应该从自身商业定位出发，
保持项目的独特性，才能形成竞争优势。否则的话，就算招满，也会撤空，徒劳无功，害人又害己。
商业管理，难驭全局。开业至今，南方休闲广场的
商业管理公司，更多的时间只是在协调业主以及经营商家之间的关系。而进驻商家实际上一直处于自身自灭的状态，作为一个商业经营管理公司，对南方休闲广场的
商业经营听之任之，并没有作出多少积极的贡献来加速南方休闲广场的市场培育，建起南方休闲广场区域商业地位形象。
结语
南方休闲广场的失败，大多要归咎于运营商分割出售后无法对整案进行统一操控，从而引发了定位、招商以及运营环节的连锁反应。试想，一个本身就存在问题，无法统一操控，又在定位、招商、经营上屡屡失误的商业项目，如何能避免惨淡经营的结局？
相信对于开发商、投资者、经营者甚至消费者而言都不希望看到项目继续恶化下去。当然，如果项目的价值主体与决策方愿意改变现状的话还是具有盘活的可能
性。可前提必须是，开发商愿意在可调整范围内对商业物业进行局部改造，改善商业物业的人流动线、物业功能，丰富景观元素。另一方面，投资业主与其将商铺继
续空关，不如降低预期，交出一定年限的经营支配权给专业运营团队，再由专业团队对项目进行统一定位、统一招商、统一经营、统一推广、统一物管。对于南方休
闲广场来说，只有改善产品问题，统一操控，专业运营才有出路。
