主题：[讨论]认同--购物中心“去主力店化”的模式吗？

司徒文聪太牛,一般人做不到,难以短期消化大量面积,不做主力店难以兴市

一切皆有可能！

我很认同“去主力化”，尽管现在实践的不多，但不乏成功者。

但要注意解决的关键问题是：没有主力店了，那么主力店起到的作用由谁来完成？

总体定位、业态的规划和次主力店（没有主力店是否该叫做次主力店我不清楚）的招商如果运作好了，主力店的作用是可以被取代的。

原来的“去主力店”，可能更多是在运营一段时间后进行优化而实现的。

如果在首次招商就实现“去主力化”，这样的探索就十分有价值了，包括推广价值。

很好的回帖！

目前已经有不少的购物中心在做这样的尝试了，沈阳大悦城一期就没有主力店，商业面积13万多。

这个主题蛮好,值得探讨!!//

这种--购物中心“去主力店化”的模式,如果是新项目一般来说都在黄金+钻石地段,有无主力店无所谓,而主力店亦无法承担昂贵的租金!!//如是旧项目,那就是当初开发之时根本没--准备好--!!也就是先天不足后天又失调!!//

目前最好的一种模式就是在二三线城市(一线已很难)拿地,与政府谈判取得好的指标,土地面积不低于三万平方米,再将好位置(临路)作商业,地面三层地下二层,地面每层不低于8,000平方米(最好10,000),地下二层(没容积限制可全面开挖)做停车场,地下一层做大卖场(提供优惠租金),而地面层就容易发挥了!!//基地后面及其余的就盖大量的住宅盈利来补大卖场不足的租金!!//

购物中心应该是要有主力店的!!//它的功能是吸引大量人潮!!//而未来的购物中心都要有非常充足的停车位,也就是说未来是车位大战,因车位就是营业额!!再好的购物中心要是车位不足,请神去经营也枉然!!!///

没有主力店的核心缺陷就是偌大的面积谁来消化?

搞商业规划细化和分割招商往往发展商没那个能力,若能打包整租当然省事,尽管租金收入有损失但可以提升商业项目的塔楼或周边还有自家的住宅项目或写字楼项目的价值

回复：这是目前商业地产发展商主打牌，也就是纯商业可以“割肉”，在配套商业上“挽回”。沈阳目前好多项目都是这样做的，纯商业只租不售，将其他的如高档写字楼、酒店公寓等拔高价格进行销售。

代表性项目：沈阳万达商业广场、沈阳华府天地购物中心等

我的理解是与位置关系很大。也就是说先天条件好的项目，既可以挑选主力店，也可以选择要不要有主力店。

关于“去主力店”问题，能否请于群斑竹对沈阳大悦城做个稍详细的介绍，或对其实现“去主力店”的原因做个发掘和分析，我们温暖就会了解的更多些了。

哈，先谢谢了。

我的个人看法:项目位置好,地段好,没有主力店,面积不超过6万平米,应该没有太大的问题.

反之项目不可能招商成功.

1.是的!!主力店与--购物中心--的位置有绝对的关系!!//--购物中心--处于市中心的黄金地段面积绝不可能超大,当然不需要也不用依赖主力店来创造人潮,而主力店也付不起昂贵的租金!!

2.我的意思是在未来的--购物中心--要舍得多盖车位,谁的车位多谁就赢!!//想想不久的未来,家家户户都有车,而且还不只一部,当然是谁有车位谁就赢!!届时的车位=营业额!!//

我的看法是商业地产所处的历史阶段决定是否招商“主力店”！

目前阶段，开发商急于回收资金，需要给潜在业主一个购买商铺的理由，于是，主力店的引进，解决了人流量的问题、增加了商铺销售的可能性和价格，同时，也增强了潜在业主的购买信心。因此，目前商业地产的招商一定不能脱离主力店，因为，开发商是要卖！！

以后的某个阶段，商业地产一定会有不招主力店的，主力店不是谁都能招来的，也不是所有项目都要招，根据项目周边商业情况及项目定位决定。出现此种情况的根本性的原因在于开发商商铺卖不掉了，想自己持有物业自己经营，所以会关注业态的组合，所有会有不招主力店的。

争论进入了个误区，为什么主力店必须要招呢？也有购物中心发展初期都是自建百货店的，如天河城。

主力店去不去不是关键，所以还是同意14楼，主要问题是购物中心本身具不具备好的运营条件，本身素质好，主力店招不招，有没有就不是关键了。

把你的回帖文章分三段来回答::

1.发展商去取得(买)一块土地连要不要招--主力店--都没搞清楚,那会成功才是奇迹!!//

2.你所表达发展商的心态是对的!!但这是实力不够而又--打带跑--的发展商,也是不成气候+没有事前的规划的发展商,更是任何都没--准备好--的发展商!!就像我在别的回帖理表达--没什么招商的问题--,只有当初拿(买)这块地的时后,你全程--准备好--没有??

3.到了最后的阶段又不招或没有--主力店--,那卖出去或租出去的店铺及摊位怎么办??后果如何??而在这个时后才考虑--主力店--要不要招??或招得到招不到??还要再根据项目周边商业情况及项目定位决定??那这项目要不失败就简直没有天理!!//

看到这个版块也很久了,凭良心说,懂得的人实在不多,都是人云亦云+一知半解!!可能有些是这行业的新手或基层的执行者,就算懂也是似懂非懂,不然就是书里天马行空的理论!!//真的不想也没必要在此表达,但也实在忍不住就上来讲两句吧!!//听的懂那我就恭喜你!!//

o(∩_∩)o...哈哈

无语啦，偶本来就是边缘人士啊，说的话最好不要进去，否则后果自负！

兄弟,严重了,我不是指你!!//否则你也当不了商业地产的版主!!!//哈哈......

这个问题有关百货零售业的后期走向了，好象有点大气，不过我很乐意谈谈，毕竟我们是未来这个行业的操盘人嘛，讨论一下也是应该的。

是否要主力店，或者说有没有“购物中心“去主力店化” ”这样的事发生，这个问题还不好说，原因有三：

一、一个购物中心项目，在选址时是应该很负责任的，这关系到后期的运营和发展。而是否要主力店，就是在这个时候产生的，所以我反对某些政府人物所谓将巢筑好，再来引凤的做法（仅是在这种项目上）。所以我的观点就是，如果项目是开发区，那么要主力店，而且主力店应该是以实需为主的“店”，这样对营造一个良好的投资环境有作用。如果项目在生活区，那么主力店也是必需的，而且主力店必需是“超市类”的店，这样有助于营造良好的购物环境。如果项目在商业中心，那么就什么都可以了，也就是说，主力店可要可不要，就象香港的地铁商业一样。当然以上论点只是挑重点说的，同行们不要误其它的不重要。

二、一个购 物中心的定位，关系到是否会发生“去主力店情况”的发生。例如：我国有好多城市正在起步，那么就会有些项目形成初稿，但是这个市场又没有先例可借鉴。那么这个购物中心的前景就会象雾象雨又象风了。于是，先是来个“主力店”，这样招商和计划开业可控性较强，因为如果没有主力店，那么可能招商要好长时间，当要开业时，第一个招好的供应商因为太长时间而放弃，这样的事太多了。再后来，过了相当一段时间后，以购物中心为地标的区域形成商业中心了，那么前期的主力店也到期了，这时候就会算一帐，发现如果有主力店，那么收入会差一大半。于是，调整就来了，变成没有主力店，全盘租赁化了，也许还会发生其它情况。

三、一个购物中心存在的话，如果考虑有市场的前提下，那么它应该是一条龙的，否则就不叫“广场”或者“中心”了，那么顾客来这里不光是购物了，而是有很多其它一系列的需求了。在这种情况下，如果进一步发展下去，当初的主力店，可能就会淡化功能了。但这个主力店的销售和利润又能和购物中心一起成长，那么它是否存在就由经营者来决定，而不由市场了。

以上观点，只是经验之谈，拿出来聊聊而已，望大家不要太认真。

网友：琦琦

 07年离开上海的时候，港汇人气最旺的地段还是地下一二层与徐家汇地铁站交接的口，下面有“运动城”（具体什么品牌运动城偶记不清楚）为重点，带动周边的零售。

但越往楼上越冷清，特别是餐饮设在顶楼，除了几个以商务宴请为重点的品牌餐饮外，其他餐饮都是惨淡经营。

个人不太认同新开店“去主力店化”，毕竟主力店会给新开的购物中心带来一部分相对稳定的的人气，缩短培养周期。
 
 

网友：娄峰

 但是,现在很多百货主力店与购物中心的品牌有重合,

几乎所有的购物中心内的超市和百货,都会将部分面积转租,

以获得更灵活的资金流,

所以,新开店"去主力店化"并非不可行,应该说有一定的发展空间,

关键要看品牌店的组合\购物中心布局及客流通道的规划,

只是,无形中,会成倍的增加招商人员的工作强度,

对招商人员的能力要求会更高哦!
 
 

这还有个同帖。。。

有“主力店”和无“主力店”主要是购物中心开发过程中的两种模式，多元化的开发模式是现在购物中心发展的趋势。

最近看到一些国外购物中心的资料，在日本就有很多的无主力店的购物中心。现在的购物中心开发应该更多的研究终端消费群体，提出能够满足消费者需求的购物功能和环境。

无主力店的购物中心在前期规划上就更加应该注重这方面的调研，做出合理的规划，对品牌的整合能力要求很高，要充分和品牌商家进行沟通。

最后，无主力店的购物中心对于后期的管理要求更高，如何提升购物中心的整体商业价值是管理工作的关键。

主力店去不去和体量有很大的关系，如果体量很大去主力店的话怎么解决招商周期的问题，是不是要有2-3家较大的次主力店来弥补。

嗯，特别认同你“无主力店的购物中心，对品牌的整合能力要求很高，对于后期的管理要求更高”的观点。

主力店是用来干什么的? 开发商为什么急着招主力店? 只是为了聚集人流? 只是为了消化面积?

中国80%以上零售企业的发展人员(尤其是次主力店和卫星店)选址的时候最信奉的是什么?

销售额最高? 利润率最高? 投资回收期最短?

都不是,是安全第一!

家乐福,沃尔玛选的地方,我跟着去,管他合适不合适,管他赚钱不赚钱,先把开店任务完成,开店奖金拿到,就算一年半载店死掉了,和老大也能交代,看,跟着家乐福都不赚钱,你还让我去哪选?

那最能带给这些人心理安慰或者幻觉欺骗的是什么?

三个字: 主力店!

主力店搞定,次主力店,卫星店,还有那些想赚钱想昏头的小铺主,那还不上着秆子地望下跳? 不冲这,谁给沃尔玛们半价房租啊? 当万达们真傻啊!

本贴标题应该改为：

评论家轻舟：100问哦！

购物中心“去主力店化”模式应该是一个发展趋势！！

但最主要问题是这个购物中心的投资商是什么身份？ 房地产开发商还是商业零售商？

至少现今这种去主力店的模式还稍嫌早点......主要是短期没办法收回成本和获得高额利润

项目不同，因人而异、因地制宜，恰到好处。

是否去主力店应该看项目的具体情况吧，人流旺可以很快出销售的项目会倾向于去主力店而去追求租金回报，一般的商业项目，主力店的入驻可以起到很好的聚客作用，对项目的生存和发展贡献还是很大的，当然主力店的租金肯定会比一般的店铺低些。