※ 香港成功商业地产项目的共同特点
1、都市综合体的开发模式
● 与城市公共交通接驳，结合街区、地铁，吸引流客消费。
● 开发配套项目，结合写字楼、酒店建设，把握驻客需求。
2、立体交通、立体人流
● 根据地形巧妙设计动线，营造移步换景的视觉感受。多中庭的构造、弧线形的动线设计、多层停车场的配置、或错落或跃层的电扶梯等等，体现出立体的流动空间，改善了交通便捷度，也增进了逛街乐趣。
3、商业功能多元化
● 集购物、休闲、娱乐、餐饮、社会服务等多功能于一体，并且主题定位鲜明。
● 多配置真冰滑冰场，并将餐饮场所设置于滑冰场上空，实现餐饮娱乐化、娱乐观赏化。
● 充分利用各个公共空间，通过企划美陈布置、设施设备运用或适当的促销网点安排表现商场的定位主题或营销主题，空间美感与商业效益双丰收。
4、通过建筑设计强化商业表现力
● 建筑设计噱头强化了特色主题定位，在竞争激烈的市场环境中吸引眼球，扩大了商业表现的张力。大胆的场地功能规划与通过一些设施设备功能的合理运用有效弱化楼层概念，刺激人流上行，提高非首层空间的商业价值。休闲体验也通过设计表现充分融入购物行为中。
5、温馨和无微不至的细节管理
● 大部分购物中心除了具备一些常规的服务功能如停车优惠、物品借用、紧急援助等之外，还专门设有育婴室、女士化妆间等配套贴心服务。极度彰显服务的人性化与管理的精细化。特别是公共休息区的设置毫不吝啬，极尽优雅，使消费者购物时能怡然自得的体验高品质的服务。
※ 商业地产开发的方向性启示
1．定位
● 定位决定内涵，应根据立地条件与竞争性项目错位经营。
● 主流商业区的购物中心在定位上更考究档次与相应的品牌结构，而非主流商业区的购物中心在定位上应倾向主题性的发挥，如APM以时尚潮流主题定位、东荟城以名品折扣主题定位、MegaBox以休闲生活主题定位等等。
2．商业功能
● 应满足顾客多元化的消费需求，集购物、娱乐、文化、休闲、餐饮、社会服务等多功能于一体。
● 商品组合应当具有较好的宽度和深度。宽度体现为业态的丰富度，深度体现为品类的差异化。
3、业态规划
● 实行品类协同、混业经营的规划方针，平面商业分布未必要设品类集中区，让顾客购物充满偶然性与随机性，充分体验“逛街”的乐趣。
● 每层均可设主力店或次主力店，并且都要具备或大或小的餐饮娱乐功能，实行多点多层的餐饮功能安排，实现购物中心的休闲化。
● 美食广场或休闲娱乐项目最易形成吸引人流的磁极，宜安排在购物中心的顶楼。
4、配套设施
● 都市综合体开发概念的崛起，即要求商业地产的开发不仅着眼于一般购物和休闲功能的实现，还应结合酒店、写字楼、公寓或其它社会公共设施的开发，创建完整的商业生态。
5、建筑设计
● 动线是购物中心设计的灵魂，动线可分为室内动线和室外动线两个部分。
室内动线强调视觉空间和回转空间的营造，最好采取弧线设计，但应力求单一化，避免过多次动线形成“迷宫”，并且在主力店、次主力店与主动线的衔接上处理得当，达到人流共享的目的。核心是引导人流上行，增加逗留时间，并避免死角形成。组织方式有：多中庭组合、跃层电梯、交错扶梯、营销空间设置等。
室外动线应结合城市交通规划组织，让城市交通在购物中心内得以延续。核心在于吸纳人气，便利地将人流引入场内。组织方式有：与公交（巴士、地铁）场站接驳、封闭人行天桥连接、多层停车场布置等。
● 注重自然采光及空间感的营造，实现节能与环保。
● 根据定位塑造项目风格，特色鲜明、个性张扬的项目容易给人留下深刻印象，引发光顾兴致。
6、营销管理
● 注重细节和人性化服务。
● 注重形象包装与活动推广。
● 选择与项目匹配的合作商户，借此提升物业价值和吸引力。
