商业地产 执行为王
有人说过：搞住宅开发是小学水平，搞商业地产开发是大学水平。这话有一定道理，但这种比喻却有些夸大和神话了商业地产。
在笔者看来：商业地产开发确实是具有涉及环节多、面对行业广、利益波及者众、开发回报周期长、经营过程风险性大、金融资本介入更深入等等特点，开发难度超过了住宅地产，也需要更加强大的资金实力和长期经营的发展商投资战略。
但是仔细分析立项乃至开发、经营的过程，跟住宅地产开发一样，他们的操作过程并没有超越市场营销的基本理论和模式，也就是说：思考问题、研究问题的理论和思想是一致的。我们从商业地产项目的研究过程可以看出：无论是“定制化商业地产”，还是所谓的“模拟招商”，都是在基于市场调研基础上，基于市场营销的理论和方法，为消费者、商家打造合适的商业物业的思考和实践过程，至于后期的运营所实现的物业增值，更是市场营销思想的突出体现，而这种增值不外乎需要资本市场的完善和成熟作为保障而已。这样的过程并没有凌驾于住宅地产开发以上更多的理论和模式的支撑。
那么，商业地产操作靠的是什么呢？靠经验？靠专业素养？靠团队管理？靠企业文化？……
笔者认为，上述因素都很重要，但是，做商业地产，执行力才是制胜法宝。
第一，从战略角度讲，发展商要具备长期经营的心理准备和相应的资金实力。
很多发展商梦想开发商业地产项目并快速收回成本乃至实现盈利，结果往往造成商业项目租售之间的矛盾并引发整体经营受阻。我们一直强调：做商业地产策划，目的就是让商业地产能最终卖出去，卖个好价钱，但是要注意的是：不是开发完就卖，或者马上就全部卖出去，而是经过一定时间的经营后实现物业增值和经营回报后，借助资本市场的成熟，实现最大限度的投资回报，这就是要发展商有运作商业项目和长期执行的信心和能力。
第二，从操作商业地产项目开发前期来看，调研是执行力的重要基础。
通过市场调研把握区域市场与消费特征、了解城市发展规划以确保商业项目与城市发展相携相生、发掘区域内商业机会、明晰区域内商业资源分布与拓展模式、合理解决项目与所处区域的商业灵魂结合等等，这些都需要精细化的调研来实现，需要有磨破鞋底、说破嘴唇、耳朵生茧、眼睛看酸的精神和毅力，才能通过大量的访谈、调研样本、专家意见、政府蓝图等形成真实有效的结论，进而指导项目规划和定位。
第三，从后期商业运营来讲，执行更是要有十年磨一剑的勇气和决心。
有的发展商认为项目开业就是万事大吉了，就可以坐等收钱了，错了。就像一句广告词说的那样：“成功？我才刚刚开始而已”。确实，开业是更加细致艰苦工作的开始，促销、推广、服务、品牌优化、升级、改造……漫长的道路要走的，这也是需要执行得到位，才会换来经营的持续和物业的增值。
此外，招商是执行，是一个一个商家耐心细致的沟通，而且是基于充分了解基础上的沟通；开业是执行，每个细节都是项目的展示和形象；物管是执行，不仅保证物业的良好状态，更是商业形象持续提升的根本保证；商管是执行，经营成效将藉以体现；服务是执行，怎样使消费形成依赖，靠的是一点一滴的服务渗透；营销推广是执行，广告、公关、促销每个环节都是确保持续繁荣的关键……
因此，执行是商业地产之本，这里面虽有技巧，但容不得投机取巧；需要理论，但不能拘泥于理论。
当然，执行过程也是对经验的扬弃，是操作技巧的运用，是专业素质的体现，更是管理思想、企业文化的渗透，这些都将保证执行的水准和程度。
老于是一个字一个字的看了一边，再来第二遍%……
我总结一下目前商业地产行业的“性”！
发展商：着急得很（本来就不专业，还想迅速，门都没有）；
零售商：也很着急（异地扩张需要占领制高点，成熟商圈成本高，新商圈培育不起……怎么办呢？——走到了鸭架，没好意思下；又走到了鸡架，也没好意思下；又走到了狗窝，实在憋不住了……）；
运营商：非常着急（阿猫阿狗都在从事商业地产运营商，非常着急弄钱话啊，什么是阿猫阿狗知道吗？还大学小学呢，幼儿园还没毕业呢啊！！！）
理论上是有道理的，可实际操作当中又有多少象你所期待的那样呢，又有多少开发商愿意向你所说的那样呢，归根结底，商业地产开发相当于是一个资本市场，资本市场需要什么-------需要资金、需要高周转率、需要钱快速生钱，谁等你啊。等你的物业升值的周期到了，人家的资本已经转好几个来回了！
理论上是有道理的，可实际操作当中又有多少象你所期待的那样呢，又有多少开发商愿意向你所说的那样呢，归根结底，商业地产开发相当于是一个资本市场，资本市场需要什么-------需要资金、需要高周转率、需要钱快速生钱，谁等你啊。等你的物业升值的周期到了，人家的资本已经转好几个来回了！
谢谢你的观点！
也说出了目前发展商的心态和需求，于是很多发展商抱着这样的心态半死不活地撑着，想来这个结果也是这种心态的必然结果。
那么顺着他的心态做，可能累死也无功呀！
不要听那个大忽悠的，他就是为了赚钱，不管发展商的死活！
哈哈！
有道理的事情很多，就看从业者在走了路的过程中是往左还是往右！商业地产算是很新的行业，国内目前还没有专业的行业自律，所以，老于还是提醒从业者们，不要为虎作伥的好!
忽悠继续
继续忽悠
发展商只要不死就会继续……的。
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我最近结出一个发展商在华东区开发的两个项目，都在30-50万平方米左右，建筑基本已经封顶，可是招商几乎无门。
此时，才想起了“头疼”的问题，在和我沟通中还是招商长招商短，我说这根本就不是招商的问题啦，而且这个问题是需要发展商的决策者亲自需要解决的问题。
回复是这些问题发展商都知道的；
问最好的招商解决办法？
无语……
此类发展商有，但是已经明显减少！
某些投资商可不管这么多，只想跟风而上，因为看到了别人赚钱。
就像有些煤老板一样，连买车都把几百万放到后备箱里，拉着钱去买，完全不是“儒
商”，估计让你们当中的任何一个人忽悠忽悠这类人，他肯定头脑一热就投资了。
哈哈，你很“儒商”啊！以为这些暴发户都是彪子啊。
