２００８，中国商业地产发展趋势探析
撰文 何其琛
近６年来，中国商业地产开发总量一直保持着年２６％的增速，然而另一方面商业地产问题积聚，困局重重。在依旧处于混沌不堪的行业局面之下，行业洗牌正在市场的自发调节与主管部门的自主调节之下，悄无声息的进行中……
A 达摩剑
锋镝高悬之下的春天
２００８年将是商业地产自发调整年]
1、房地产政策：自2003起，国家对房地产宏观调控政策陆续出台，至2007年除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善。2007年8月份国务院
出台的24号文使得建立及完善住房保障体系成为本年度房地产调控的中心。2008年将是国家对住宅地产宏观调控政策进一步细化与落实年。
2、金融政策：2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，对整个房地产均有影响，但从全国各大城市商品房实际开发与成交来看，仅对住宅地产有着直接影响。
3、限外政策：国家相关部门发布的关于境外个人购房、外商投资监管及指导性的条例，对局部地区二手房交易形成冲击，同时对放缓房地产业的发展速度起到一定作用，但是对商业地产的发展却有一定的正面影响。
4、商业地产虽然不是国家近几年主要调控对象，但商业地产盲目投资、重复建设、定位模糊等问题已经引起建设部、商务部的关注，并在2007年年底从商业网
点规划、工程要求、个人购买商业物业的贷款政策等方面有所体现和引导。市场本身也将自发调整，逐步回归正途。
5 银根从紧
直指开发商命脉
２００８年将是商业地产巨头主角年
1、近10年来，央行一直采取的都是稳健的货币政策，直到2007年二季度才改为“适度从紧的货币政策”，紧随其后央行6次加息、10次上调存款准备金
率，金融政策密集出台，有导向更有具体实施措施。而在2007年12月份出台的把“适度从紧的货币政策”转为“从紧的货币政策”，也就意味着2008年中
国的宏观调控政策将发生根本性转向。
2、房地产行业是资金密集型产业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。因为房地产市场对金融支持依赖的程度不仅是房地产供给的开发商要从银行获
得大量的信贷资金，而且也是房地产需求方的投资者从银行获得买房贷款资金。无论是个人行为购买还是商业购买（商铺、写字楼）当前阶段都已经受到了极大影
响，因此从紧的货币政策将直接增加供需双方的成本，购房需求也将受到遏制。
3、商业地产尤其是大型商业项目的运营是一个长期过程，与住宅地产相比，属于长期投资和获益的运营模式，需要开发商有较大的资金储备与应对风险能力。从紧
的货币政策，对具有雄厚资金实力和具备一定商业地产开发运营经验的开发企业与中小开发企业形成分流。让商业地产巨头承担城市名片的开发，迫使一部分热衷商
业地产的中、小开发商进入社区商业、邻里商业的开发建设。
Q 渠道为王
突破融资瓶颈
２００８年将是商业地产资本游戏年
1、2008年“银根从紧”的货币政策对商业地产开发企业的实力提出更高的要求，房地产融资过分依赖银行的局面已被打破；限外政策主要针对的并非商业地
产，境外热钱大批流入、北京等城市商业地产企业的整合、并购、上市、再融资提供借鉴之例等等因素，也将为中国商业地产的融资带来新的机遇。
2、国家统计局数据显示：去年1至8月份，我国房地产开发企业利用外资371亿元，同比增长65.9%，增幅比06年同期提高30.1个百分点；去年上半
年，房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。伴随外资的进入，大量热钱涌入
我国商业地产市场业已成为事实。
3、同时实力商业企业、非商业企业进入地产从战略投资高度，纷纷看好商业地产，大量资金蜂拥而入。
2 第三驾马车
拉动下的商业繁荣
２００８年将是商业地产长足发展年
1、经济繁荣永远都是商业发展的原动力。2007年12月份中央经济工作会议指出，国民经济依然保持较快增长，居民收入不断提高、社会消费品零售总额去年
的1月到10月份累计是72092亿元，同比增长16.1%。9月份和谐民生企业零售指数同比增长是18.4%，比8月份上升0.2%，1到9月份同比增
长17%。国务院也明示扩大内需依然是经济工作的重点。
2、十七大报告中明确提出：要“逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重”，可见扩大内需将仍然是2008年推动经济增长的重点，必将带动零售业的稳定增长，进而推动2008年商业地产的繁荣局面。
3、城市名片——商业地产，提升城市面貌、提升档次；各地在城市商业网点的建设中，是为了提高城市形象和品位，促进税收，促进地方政府在经营城市中职能发挥。北京奥运、上海世博接踵而至，促进场馆的国际化进程，为中国商业地产的发展带来了一个重要的机遇。
6 硝烟四起
风火二、三线
２００８年将是商业地产转移战场年
1、一线城市的商业地产经过近6年的发展，逐步趋向成熟，市场空间存量极度压缩。市场中同质化竞争呈现白热化，使商业地产的开发压力和风险系数逐步增大。
2、全国一线城市中，市场饱和，竞争惨烈。而受二、三线城市商业地产的高回报率利益驱使，商业地产开发企业纷纷转战二、三线城市商业地产市场，这将会加快二、三线城市商业地产优胜劣汰的过程。
3、二、三线城市本土的商业地产开发企业和零售企业，在坚守自己阵地的同时，必须想方设法做好改造升级，加强自身的竞争力，以保证不被竞争淘汰。
J 拨云见日
《城市商业网点规划条例》出台
２００８年将是商业地产理性开发年
1、
商务部宣布，2008年将出台《购物中心建设与管理技术规范行业标准》，从开发建设招商、顾客服务系统、物业管理、人员培训等方面提出一些基本要求。除上
述标准外，商务部还将出台《购物中心分等级规范》，为购物中心开发设立等级，拟从体量结构、零售业态、布局等方面对新申建的购物中心进行严控。该项规范不
仅适用一二线城市，也将适用于县级的购物中心。
2、国内的购物中心在类别及定义上均没有统一标准，与国际市场存在差距，也导致市场中的经营不规范。国内购物中心的开发存在着盲目求大和经营困难两个顽疾。业内人土表示，出台的《标准》将有利于引导企业合理开发，缓解目前结构性矛盾。
3、据商务部门内部消息，各界期盼已久的《城市商业网点规划条例》将在08年出台，《条例》将会从商业地产的开发总量、新开发商业项目的规模和位置、现有
的不合理的商业存量等方面进行规划和调控。同时也为商业地产开发企业的完全市场化开发运作模式及时提供政策导向，标志着商业地产的理性时代已经来临。
K 价值再发现
震撼城市价值神经
２００８年将是城市综合体纵向深入年
1、都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的
能动关系，从而形成一个多功能、高效率，多元复杂而统一的建筑群落，它是一个多种物业形态高度集中的复合性空间。也正是因为都市综合体价值的高度集约性，
决定了这是城市化到达一定高度的产物；并代表着这个城市的最高发展水平。
2、深圳的中信城市广场、香港的时代广场、北京国贸中心、上海世贸大厦等都市综合体的成功的感召效应，引起了业界的广泛追捧，并也正在竞相模仿。
3、从2007年全国各中、小城市来看，几乎所有的地级城市都有以城市综合体立项或在建、待建项目，甚至这种物业形态已经被局部县级城市效仿。根据土地政策对开发年限的限制，预计中小城市城市综合体将会在2008年百花齐放。
9 时势造英雄
成就行业首辅大臣
２００８年将是一流商业代理机构
缔造神话年
1、商业顾问代理机构是随着2002—2003年商业地产市场的上升发展起来的，近几年的成长极为迅速。但随着商业地产竞争的空前加剧，行业本身的逐渐成熟，一批从住宅代理嫁接到商业地产的代理机构将面临出局。
2、一般商业代理行实际上是靠涉足局部商业领域的经验来操作商业地产，随着一些大集团对商业地产的重视，不断打造自身的商业团队，其实力和人员的稳定性已经超过了一般的中小代理行。所以商业顾问机构已从群雄逐鹿的年代逐渐进入优胜劣汰的时期了。
3、中国商业地产本身所存在的问题决定了，对服务机构的实战能力提出了更高的要求。呼唤一批既有丰富的商业地产实操经验，又有先进的商业地产理论的一流商业代理机构充当首辅大臣。
7 长痛不如短痛
转变赢利模式
２００８年将是长期持有商业物业增速年
1、分割发售的策略造成了商业无法运营，市场的觉醒也让分割出售难以推进。因此，单一产权购物中心资产越来越多地投入市场。
2、无论是商业地产开发商传统的“散售商铺”，还是一度热炒的“售后包租”，还是给业主编织镀金梦幻的“产权式”商铺、酒店、别墅等等，随着各商业物业进入经营层面，诸多隐患逐渐呈现，很多开发商无力或者根本就没打算兑现当初的宣传承诺。
3、散售商铺的最大弊端就是缺乏整体定位，统一业态规划、合理的业种配比，统一招商、统一运营、统一管理。2007年最明显的例子就是被潘石屹散卖的SOHO尚都购物中心，最终经营不善。但是散售形式在一个比较长的时期内依然会存在。
4、从变现价值上看，其本身有现金流的收入。随着商业的培育，物业也随之升值；然后通过上市，再次变现。而期间的地价升值，还可以继续做贷款。从经营角度上看，只有这种整体持有，才会实现更好的招商、运营、管理，而这也逼着大型物业向持有型转变。
综合来看2008年开发商持有物业的比重会有很大幅度的增加，目前在一些县级城市开发的企业已有率先实践者。
8 “大跃进”
带来高空置
２００８年将是商业地产集体突围年
1、据国家统计局公布的数字，2001-2006，年6年平均增幅为26.5%。2006年增幅虽有所回落，但投资总额仍高达2345.38亿元，比上年
增加17.3%。北京商业用房投资增长高达100.1%，上海为51.1%。2006年全国商业营业用房开工面积达2.35亿平方米，当年竣工面积为
5900万平方米，仅2006年上半年，全国商业营业面积空置率即高达2878万平方米，较上年同期增加21%，比商品房空置率高出18%。而2007年
可谓商业地产“大跃进”，到2007年底，仅北京就有400万平方米商业地产集中上市，商业地产高空置急剧上升。
2、国内各大、小城市都面临着不同程度的招商、销售、经营问题。例如：中关村广场购物中心、国美第一城、华南MALL等等都在不同环节遇到商业困境。一部
分先知先觉的开发企业已经意识到问题的严重性，伴随着2007-2008年大量正在开发、即将开发商业项目的上市，空置率上升势所难免。
