７月１９日，ＳＯＨＯ中国旗下的三里屯ＳＯＨＯ项目正式开盘，该公司对外宣称，一周预售签约额达４３．５亿元，销售均价超过４．９万元每平方米，而且买家
１００％都是国内客户，其中四成左右是购买过ＳＯＨＯ产品的老客户。此次开盘销售的是三里屯ＳＯＨＯ的商业和写字楼部分。
至于为什么三里屯ＳＯＨＯ能够逆市热销，公司总裁潘石屹概括了三点：一是国内高通胀持续存在的预期下，缺少稳妥投资渠道的投资者把购买优质地段的优质房产
作为投资的首选；二是三里屯ＳＯＨＯ的地段独一无二，在北京三环内房子供应量趋近于零的现实情况下，它一定会受到投资者的青睐；三是当今的产品一旦成为大
规模、同质化的产品就丧失了高价值，三里屯ＳＯＨＯ可以说是一件具有独特气质的建筑艺术品，它的独特性和艺术性决定了它在市场上的稀缺性。
专家的思考
然而，记者采访的商业地产专家却认为，就算三里屯ＳＯＨＯ的商业物业销售火暴也不能保证其日后的经营特别是运作模式一定能成功。
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎在接受中国经济时报记者采访时认为，太古、世茂、首开、ＳＯＨＯ中国都在三里屯地区进行商业地产开发
建设，这一地区商业的延续性将不可避免地中断，业种业态面临升级。原来传统的涉外、休闲、娱乐商业与现在开发的商业物业在档次、规模上有很大的差距。三里
屯地区功能定位的转变使原来的消费者流失，新的消费群体和热点集聚在这里需要一定的时间。
商业地产开发商卖的就是前景，赚的是ＢＴ（创意）的钱，并不是为业主来定位的，特别是作为专业的、特殊的商业地产开发商，ＳＯＨＯ中国更不靠租金赚钱，甚
至有业内论者称其采取的商业模式是“一卖了之”，透支商业未来的利润；而商业物业的投资者则面临着现实问题，那就是商铺能不能租出去，或自主经营能否有人
流、能否赢利，因此他们可能有一个亏损期或养商期。
他说，三里屯地区重新打造升级后的商业同样面临着新旧客群的转换期和养商期。办公、居住、商业混合式的城市商业理念是国际流行的做法，休闲、商业一体化也
是现在通行的做法，但这需要一定的时间积累和付出才能形成。如建外ＳＯＨＯ分几期开发，长期是工地，它的商业氛围的形成用了较长时间。因此商业物业的投资
者可能要忍受相当一段时间的亏损期。
当然，三里屯ＳＯＨＯ的地段是不错的，将来会成为区域商业中心，具有升值潜力。过去，潘石屹也为了业主的招商做出了很大努力，包括为业主招商推广做宣传，
因为这关系到他以后商业项目的销售。而且潘石屹现在也注意规避商铺开发面积过大的风险，把整个项目拆成街销售。
据业内人士介绍，北京四环线上每一个节点上都有几十万平方米的商业项目，２００７年北京商业地产放量达到６００万平方米，已经有众多的购物中心和综合百货
开业，竞争白热化。三里屯ＳＯＨＯ等商业地产项目是几年前商铺还十分热销、赚钱时候定的，到现在多到过剩的程度。因此，招商难成为商业地产普遍面临的问
题。
北京思源经纪总公司副总经理叶箴在接受中国经济时报记者采访时表示，三里屯项目的未来前景取决于其区域的整体定位及其能否与原生地已有格局形成有机融合。
相较于周边功能定位明确且成熟的区域，三里屯尚处于城市价值体系中的洼地状态。此次集中放量必然导致一定时期内的供大于求，并且会依住宅、休闲娱乐、写字
楼、商业等功能顺序逐步建立与周边板块的关联度，能否最终形成相生相长的生态格局将决定三里屯板块到底会有什么样的明天。在城市发展综合利好的助力下，包
括三里屯板块在内，一场全面的东部大国际化升级当为可见的前景。
ＳＯＨＯ中国：坚持探索散售商业成功之路
据了解，潘石屹坚持认为ＳＯＨＯ中国商业物业“散卖”的模式是符合市场经济规律的，即不同的商业互为依存、互相促进，就像自然界的生物链一样，符合商业生
态的自然规律，避免了大规模、同质化产品的恶性竞争，ＳＯＨＯ中国产品追求的“创意、活力、热闹”不是由开发商统一管理和运营出来的。因此他反对规划，提
倡互为营养。
针对业界对三里屯ＳＯＨＯ项目的疑虑和ＳＯＨＯ中国商业模式的不同意见，中国经济时报记者此前采访了ＳＯＨＯ中国相关高层管理人员。
“我们必须得承认，ＳＯＨＯ中国有的项目前期做得确实不太好，公司也吸取了很多教训。养商期大家有很多怨气，虽然从法律角度来讲，我们没有任何责任，但是为了维护公司的品牌，我们还是做了很多的后期工作。”这位高管对记者表示。
“如尚都ＳＯＨＯ出现的商家集体歇业，主要原因是业主对商铺的前景有过高的预期，预期养商期比较短，但每个月高昂的租金成本实际换来的却是稀疏的客流，商
家的心理落差相当大。当时尚都ＳＯＨＯ业主和我们对话时，我们曾建立了退出机制，可是现实情况是，到现在为止，还没有人愿意退出。”这名高管认为，商铺的
投资８０％来自于地价的升值，随着城市基础设施和城市功能的不断完善，地价会随之不断升值。
这位高管给记者举例说，香港艺人关之琳曾于１９９９年在铜锣湾投资了一个商铺，花费５０００万元，到现在这个商铺已经升值到了一亿八千万元，净赚１．３个
亿。“商业投资确实有很大风险，但是高风险的同时意味着高回报。”“对于商铺前一两年的养商期，或许会有阵痛，但从长期看，是有升值回报的。”
他还向记者介绍说，ＳＯＨＯ现代城和建外ＳＯＨＯ这两个项目以前也曾出现过类似的事情。比如ＳＯＨＯ现代城，当时商业有２万多平方米、４０多个商铺，由于
当时是商业先开，写字楼开得比较晚，对商业很不利，也有商户要求公司出面解决问题，后来经过公司一系列的努力，情况慢慢好转，随着时间的推移，现在商铺运
行的情况非常好。
他说，建外ＳＯＨＯ的情况更不好，尤其是建外ＳＯＨＯ东区，刚开始四边全是工地，这个困难期就显得非常长。２００３年一期开盘时，９０万平方米的商业交
房，经营情景非常惨淡，当时很多业主后悔自己的投资。但是现在看来，买建外ＳＯＨＯ的业主没有人再说自己当时选择错了。
后来的项目，公司开始吸取建外ＳＯＨＯ的经验，联合商户共同做好市场培育，比如说，业主给商户半年免租期，公司送精装修。“这样起到了一定的效果。”
“从目前的情况来看，散售商业确实还没有成功的先例。商业地产领域一直存在着自持和散售两条‘路线’的斗争”这位高管分析指出，之所以出现这样的情况，主要原因在于商业地产发展的最大薄弱环节是缺少完整、系统的理论体系支持，大家都在摸着石头过河。
这位高管表示，目前，ＳＯＨＯ中国正在慢慢转变思路，试图探索出一条散售商业的成功之路。
他说，对于三里屯ＳＯＨＯ项目，公司为了避免出现以前的情况，现在成立了商业管理公司，通过经营公共区域比如广告牌等的收入来养活自己，不用业主出钱。
对此，他给记者举例说：“建外ＳＯＨＯ有一个商家就很聪明，他租了一个没有装修的商铺，通过做发布会的形式来获取收益，比如他做一个宝马汽车的发布会，一次就可以收入４万元。”
“其实我们也可以像这位商家一样经营，于是我们就成立商业管理公司，虽然商业仍然是散售，但是却是由公司统一管理。同时由于这个商业公司是受业主委托，具有法律地位，收益就可以归这个商业公司。”
这位高管最后向记者表示，ＳＯＨＯ中国以后不光会持有商业，而且还会增加自持商业的比重，慢慢摸索出一条散售商业的成功模式。
