下文所謂觀點和設想是筆者根據有限的工作經驗，和對商業地產行業的粗略思考所得出一些不成熟想法，倉促成文，難免粗疏，願能為各位行业同仁日後經營提供一點參考。
一、從我所理解的“營運”說開去
1、“大營運”觀
營運，從字面意思來理解，可以將其一拆為二，即“營”和“運”，那麼就好理解了，就是“經營”和“運作”，內涵增加，故言之“大”。
所謂“經營”，就是為實現和提高商業物業價值所進行的一切直接手段和方法的總和，以獲得持續的、穩定的、上升的投資利潤和商業物業的增值為目的，這個過程和手段包括招商租賃、行銷推廣、業態與品牌的組合與調整、客戶服務（包括顧客服務、商戶服務、公司內部服務）等幾大塊，重點在行銷推廣、業態與品牌的組合與調整，其結果是：公司利潤的增加和品牌的提升。
所謂“運作”，就是為實現商業物業價值所提供的一切保障和支援手段和方法的總和，是一種常態的、標準的、規範的、有序的、和諧的體系和管理行為，包括營業現場管理、物業管理與服務、商戶經營的管理與規範、環境管理與維護、員工管理、安全防損管理、人力資源管理、行政管理、財務管理等，其外在表現就是公司順暢、高效的運行。
從戰略全局的高度來看，“運作”是對良好“經營”的服務、支援和保障，是保證“經營”的正常化、規範化，不使其偏離實現和提高商業物業價值這個終極目標！這二者是血肉相連，密不可分的整體，決不能人為的分割和撕裂，否則後果將極其不堪！
2、“小營運”觀
而目前情況下大部分購物中心營運管理人員所認識的“營運”，和營運工作的重點，以及最關注的工作任務，只是“運作”中的營業現場管理、物業管理與服務、商戶經營的管理與規範、員工管理、安全防損管理等少數幾個日常管理行為，即謂之小“營運”觀。
從“營”與“運”的關係來看，這種觀點將日常管理作為營運工作的重點，而未將經營納入視野，是較為局限和偏頗的，不利於商業物業價值的實現。
3、營運經理怎麼辦？
綜上所述，營運經理必須將營運工作置於“大營運”的視野之下，圍繞商業物業價值的實現這個最終目的，以經營工作為重點，以日常營運（小營運）為基礎，注重服務工作，密切關注財務資料，積極開發與培養人才，規範有序地開展營運工作，購物中心方能實現良好盈利，持續發展。
二、XX廣場之現況
在公司全體同仁的共同努力下，截止現在，XX廣場簽約率已達99%，商戶進場裝修率接近90%，標誌著招商工作已基本完成，是一個極其可喜的成績！目前的工作重心已從招商工作轉移到商場的開業和後期營運方面。雖成績喜人，但難免會有不盡如人意之處。
1、 外環境
雖然XX廣場所處為深圳新興的富人區——|紅樹灣的核心位置，但因周邊宏大規劃如歡樂海岸、總部基地、地鐵2號線、歌劇院等尚在籌備或建設之中，成熟仍尚待時日，約需2到5年。因此在開業後的相當長的時間內，這些項目並不能為我們帶來滾滾的客流，我們以及我們的商戶需要堅守較長的一段時間，這對我們是一個考驗。
紅樹灣處地區於深圳兩大主幹道——濱海大道和深南大道之間，可以說是車流滾滾，但因市政建設的原因，濱海大道方向進入XX廣場幾條道路尚未打通，而深南大道方向進入XX廣場的石州路太過狹窄、擁擠，車輛通行不暢，致使客流導入困難。
周邊已有的幾個購物中心也對XX廣場形成了擠壓之勢，分流走我們相當一部分客流，是我司的巨大威脅。
2、內因素
在為招商成功的欣喜之餘，總是有一絲隱憂在心頭，讓我們不得不清醒，表現在：
1）業態組合十分理想，但部分品牌並不理想，難以迎合紅樹灣地區富人的需求。
2）樓層規劃合理，人流動線優良，但佈局呈類百貨型，即在很大的程度上以百貨商場品類來劃分樓層，而非購物中心以消費者檔次劃分樓層（例如萬象城），這將使有強大消費能力的顧客流失。
3）品類齊全，但集中放置，關聯組合不強，例如飾品多在負一樓，而沒有與女裝搭配組合，這在很大程度上減少了商戶的銷售機會。
4）最大主力店天虹商場因其經營模式（品類齊全的傳統百貨、聯營扣點，第一年無保底，因此商戶經營壓力稍小）、品牌組合好、行銷手段多樣，在為廣場整體帶來客流的同時，已然對我司招商形成一定分割和衝擊，更可能對我司服裝類商戶（行銷手法單一、難以聯合行銷）的銷售造成一定的衝擊，影響其收益，因而間接影響我司的收益。
三、營運經理怎麼辦？
基於以上因素，根據購物中心經營的內在規律，結合XX廣場的實際情況，假使本人作為營運經理，將把以下方面作為工作重點：
1、積極協同企劃部門協同、配合，以行銷工作為重心，加大行銷的力度，包括廣場的統一行銷和商戶的個體行銷，採取非常規的行銷手段，以求擴大廣場的知名度，吸引客流。
主要節點是：
a、周邊社區是我專案的穩固客源，加強社區行銷，積極與周邊社區（包括居民區、知名公司、教育機構、政府單位等）進行溝通，提供獨特的、超值的、尊榮的服務，爭取社區居民的支持，獲得社區業委會和管理處的支持，佔據社區的心靈空間！
b、在兩大主幹道——濱海大道和深南大道進入項目的路口設置大型導示牌，展示XX廣場形象；在禦景東方樓頂北面設置霓虹燈，讓深南大道的人流看到XX廣場，與導示牌配合，吸引客流進入。
c、針對競爭對手的擠壓和分流，採取對抗性推廣策略：在對手的附近設置廣告系統，針對對手的推廣做對抗性推廣，製造公關事件，吸引媒體和顧客的眼球，利用對手為自己做推廣，不僅是一種魄力，更是對顧客的強大吸引力！
d、整合周邊可利用的優質資源，聯合周邊相關企業做聯合行銷：與華僑城集團、高爾夫、科技園的著名IT企業如康佳、TCL、創維，如其新產品首發儀式、高端產品展示等，騰訊QQ推廣等，效果將極其良好，且成本較低！
e、進行網路推廣，在周邊社區論壇內製造網路熱點，流行話題等，如華僑城女性QQ群，網路目標顧客！
f、利用周邊大企業和知名企業資源豐富，集團品牌強勢和廣場業態組合優良的優勢，實施高端的大客戶公關，吸引大客戶團購，集體用餐與娛樂、商務宴請等，同時推廣公司的高端形象，提升公司品牌！
g、利用京基會強大且高端的會員資源，實施會員行銷，培養忠誠於京基的顧客群體！
h、利用廣場各大商戶的忠誠顧客資源及會員，合縱連橫，進行互動行銷，以達到資源使用效率最大化！
I、科技園和車公廟的商務用餐客流強大，而附近適合商務宴請的消費目的地並不多，公司可以開通用餐專車，到消費者的門口去迎接，不但能提升客流，也能展示公司的服務水準。
2、以商戶的經營資料為依據，對商戶實行優勝劣汰，不斷對商戶進行調整，優化品牌組合，關鍵點是：根據顧客的需求引進新商戶，實施差異化經營，引進獨特的、能吸引客流的、經營能力強的品牌和品類，達到公司利益的最大化。
主要節點是：a、在調整中逐漸以消費者檔次劃分樓層（例如萬象城），這將防止有強大消費能力的顧客流失，並吸引新的客流。
b、在調整中逐漸形成品類搭配科學、合理，樓層主題突出，使廣場的集客能力更強。
3、從商業和零售的本質上說，購物中心營運工作也是一種具體服務形式，那麼致力於針對商戶的服務工作，解決商戶經營上的後顧之憂，讓商戶安心、放心地經營，是今後工作的工作大方向。
主要方法是：在不損害公司利益的前提下，秉持服務意識、解決商戶問題、提高回應速度、提升辦理效率、靈活處理問題。
重點是：加強對商戶行銷和經營方面的指導，利用廣場自身具有的綜合優勢，特別是經營理念和資訊靈通方面的優勢，不斷給商戶以經營方面的建議。
4、顧客是我們的上帝，是我們賴以生存和發展的根本，致力於顧客服務，促進顧客滿意，是我們持續、卓越經營的法寶，其最根本的就是全方位滿足顧客的需求！
方法是：顧客需求和滿意度調查常態化，根據顧客需求進行品牌、品類的調整與優化，並設計獨特的服務專案，特別是滿足新興的中產家庭的精神需求和享受為重點，同時關注和滿足小資階層和富豪階層的需求，為他們提供舒心和與眾不同的消費體驗。
重點是：加強對商戶員工服務技巧和銷售技巧的培訓，灌輸我們的服務理念和企業文化，推出獨有的服務措施，以達到商戶服務品質的提高，最終達到廣場服務水準的提高。
5、通過培訓、激勵等各種有效手段，不斷提高部屬的業務能力，以及對京基文化的認同感，培養忠誠的人才梯隊，以滿足公司的可持續發展。
小 結
營運的理論是非常簡單的，而具體營運工作卻是即為繁瑣和複雜的；同時，要面對和承擔實現商業物業價值增長的的壓力，挑戰是十分巨大的。
所以，這些工作性質決定營運經理必須具備以下素質：勇於承受壓力，敢於擔負責任，頭腦敏捷靈活，思想開放樂觀，服務意識強烈，工作細緻認真，甘於默默苦幹，秉持奉獻精神。
草於
成於
